鵜野和夫の著作の近況
（最新更新：平成２７年１１月１４日）
．新刊の案内
アンダーラインのある書名をクリックすると､その本の内容の紹介が見られます｡その他も順次いれていく予定です｡
H２９．１１．１０
発行 ４，６００円＋税
/"> 内容紹介、目次
「新版 必携 不動産税務 コンサルティングを行う実務家のための」 H２７．８．５ 発行 ２，５００円＋税 清文社
/"> 内容紹介、目次
「 相続税・贈与税の大改正と小規模宅地特例の税務対策」
H２５．１０．１８ 発行 ２，２００円＋税 ㈱清文社
正誤表：p95の「（１）所有期間が譲渡した年の１月１日で１０年を超えるもの・・・・長期譲渡」と記載は誤記で、「（１）所有期間が譲渡した年の１月１日で５年を超えるもの・・・・長期譲渡」と訂正します。
「不動産の鑑定評価がもっとよくわかる本－「不動産鑑定評価書」を理解し、役立てるために
H２５．７．３０ 発行 ２，６００円＋税 ㈱プログレス
H２５．６．３０ 発行 ２，６００円＋税 ㈱プログレス
「必携 不動産税務 コンサルティングを行う実務家のための」
H2５．２．１5 発行 ２，５００円＋税
「（新版）Q&A 大家さんの税金―アパート・マンション経営の税務対策」
プログレス社
H28．8．発行 3,800円＋税
「わかりやすい土地建物に関するすべての法律知識」改訂3版・１９刷
日本実業出版社
Ｈ２３.６.１. 発行 １，４００円＋税
「わかりやすい土地建物の税金常識」最新版
日本実業出版社
Ｈ２１．９．１発行 １、６００円＋税
「広大地の税務評価―評価通達・企画官情報の問題点と実務対策」プログレス社 Ｈ２０.１１．４ 発行 3,000円＋税
鵜野和夫、下崎寛、菅原和夫、森田義男 共著
「[最新増補版]例解・不動産・鑑定評価書の読み方」２００８年版 清文社
Ｈ２０.９．１０ 発行 ３，８００円＋税
H1９年の鑑定評価基準の証券化不動産の評価基準の改正及び最近の研究成果や不動産の情勢を織り込んで改訂増補しました。
「等価交換方式の計画・運用・税務」清文社 H１９．１１．５発行 3,600円＋税
「正誤表」
「等価交換方式の計画・運用・税務」の正誤表
p.22の10行目 （誤）相続売買方式 （正）相互売買方式
p.237の2行目 （誤）（注）本人の親族と規定されているので、姻族（配偶者の 親族）は含まれないことに留意。
（正）（注）親族：①六親等内の血族 ②配偶者 ③三親等内の姻族（配偶者の血族）までが含まれる。
「土地評価の租税判決・裁決例分析」（下崎寛と共著）中央経済社
H１９．４．２５ 発行 3,200円＋税
「不動産有効利用のための都市開発の法律実務」清文社 H１８．１０．３０発行 3,600円＋税
鵜野和夫、秋山英樹、上野俊秀 共著
「特殊な画地と鑑定評価」第5版 清文社 H1８.２.２５ 発行 ３，８００＋税
共著 (土地評価理論研究会)
「不動産の価格はこうしてきまる」鑑定評価書を理解し、役立てるために
H１7．１１．１０ 発行 ２，８００円＋税 ㈱プログレス
「土地の税務評価と鑑定評価」 日税不動産鑑定士会編 中央経済社
鵜野和夫が会の研修委員長として編集委員に加わり編集しました。
日税不動産鑑定士会については日税不動産鑑定士会のホームページ
で紹介しています。
「よくわかる地方税―地方税の基本から実務まで」初版 東京法令出版
H１２.10.30発行 ３，４００円＋税 （杉之内孝司と共著）
「特殊な権利とその評価」 初版 清文社 Ｈ１２．１．２０ 2,800円＋税
共著 (土地評価理論研究会)
１）空中権とその評価（鵜野和夫）､２）地役権とその評価（遠山允人）､
３）通行権とその評価（吉野伸）､４）既存不適格不動産とその評価（吉野伸）
５）土地使用権とその評価（鵜野和夫）､６）入会権とその評価（吉田浩）
７）公物使用権とその評価（遠山允人）
上掲の図書の出版後の，税制等の改正等は，順次，改訂版に織り込んで出版するよていであるが，税制の改正と，その動きについては，平成1６年の税制改正の項などに掲載しているので，改訂版の刊行までは，これによって補足されたい｡
２．近刊の案内
上記以外の著書や講演などについて詳しく知りたい方は、
こちらをご覧ください｡（BIGLOBE検索）｡なお，この紹介は，BIGLOBEで編集したもので，私が，編集したものでもなく，その内容の全部を検証したものでもないので，その点を，お含みうえご覧ください｡
主要著作リスト
のうち，絶版になっている本はとして、下記の本があります。
これらの本は，国会図書館でのほか、地方の公共図書館で閲覧できます。、また、多くの市区町立の図書館では貸出しもしています。
「公共図書館」のホームページhttp://www.jla.or.jp/public.html
をクリックすると、「公共図書館」のホームページが開き、各地域の公共図書館や主な私立図書館にリンクできますので、「著者名 鵜野和夫」で検索し、在庫の有無、貸出状況を確認して利用してください。
東京都内の図書館で探す場合は、
[東京]―[東京都の図書館横断検索]―[著者名 鵜野和夫]―[全選択]
で、東京都内の全部の公立図書館の在庫状況等が一覧できます。
その書名を下記に掲げておきました｡，どういう本かということを，これから，紹介していきたいと思っています｡なお，その本で，いまでも伝え残したいものもあり，そのうち現在，また，未来にかけて，なんらかの役に裨益できそうな部分の一部を，このhome-pageで，順次、掲載していくつもりです，
いまは，とりあえず，本の書名を掲げるに止めましたが，暫くしてから，また，このhome-pageを開いて見てください｡
■単行本
「土地譲渡益重課制度の適用除外の手引きー土地.マンション分譲の税務と評価」一清文社一
昭和５４年３月２０日 初版発行
「等価交換方式の計画と税務」～清文社～ 昭和５５年７月５日 初版発行
「日照権問題解決の理論と実務-法律-評価税務から日影規制・日影図の知識まで」
～共著 （清文社）， 昭和５５年１２月５日 初版発行
「税金で困らない本」～日本実業出版社～ 昭和５６年１月２５日 初版発行
「建設業法律実務選書・10 不動産利用の法律」 ～清文社～ 昭和５７年５月１０日 初版発行
「鵜野和夫の土地・建物の法律・税金活用法Iーマイホームを有利に売る税金対策」
都市文化社～ 昭和５７年１２月１５日 初版発行
「鵜野和夫の土地・建物の法律・税金活用法Ⅱ-マイホームを誤りなく入手する法
都市文化社～ 昭和５７年１２月１５日 初版発行
「問答式 等価交換方式の実務-等価交換を成功させるための計画・契約・税務対策」
～清文社～ 昭和５８年２月５日 初版発行
「鵜野和夫の土地・建物の法律・税金活用法-円満に相続するための法律と税金」
～都市文化社～ 昭和５８年９月１５日 初版発行
「鵜野和夫の土地建物の法律税金活用法-地主と借地人のための法律と税金」都市文化社
昭和５８年９月１５日 初版発行
「高額所得者の税金対策」日本実業出版社～ 昭和５９年２月１０日 初版発行
「不動産をめぐる現代財産権の法律と評価」共著～清文社 昭和５９年１２月１５日 初版発行
「土地建物の節税対策」～清文社 昭和６２年８月１５日 初版発行
「社長と家族の財産を守る税金対策」 総合ユニコム 昭和６１年７月１日 初版発行
「土地有効利用と活用事例集」～共著～ジャテック出版) 昭和６１年１２月５日 初版発行
「空中権・.土地信託・抵当証券」～共著～清文社 昭和６１年１２月１５五日 初版発行
「鑑定評価のフロンテイあー不動産鑑定理論の新たな構築をめざして」～共著～清文社
昭和６２年４月１０日 初版発行
「不動産価格の評価」～共著～有斐閣 昭和６３年４月２０日 初版発行
「税務からひもとく土地建物法律百科」～ぎょうせい 昭和６１年１１月２１日 初版発行
「土地建物の相続・贈与対策」～清文社 平成２年１１月１５日 初版発行
■雑誌別冊
「別冊 不動産鑑定―継続賃料」～共著～住宅新報社社 昭和５８年３月３１日 発行
「コンサルテイングシリーズ（１）－
「実例による等価交換マニュアル」住宅新報社 昭和５９年１月３１日 発行
コンサルティングを行う実務家のための
はじめに
(一)
税理士、不動産鑑士、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、行政書士など
の士業の方,
動産業や建設業や金融業などに従事している方,
不不動産の税金に関して、お客さんから,さまざまの相談を受けたとき,
「はてこの税額はこれで良かったかな？
「この場合は税の特例は受けられるはずだったか,その適用要件は,これ
で十分だったかな？
そういうとき・手許にあって持ち運びも苦にならず,パッと開けば,あっ,
なるほど、と一目して確認でき、すぐ、相談に応じられるような本。そういう
本を作ってみました。
(二)
また、不動産の売買をしょうと思っているサラリーマンや主婦など,一般の
方や大家さん、地主さんにも分かりやすいよう書いてみました。
(三)
私著に「不動産の評価、権利調整と税務」という本がありますが,この本は,
昭和53年(1978年)の初版以来税制改正に合わせて,毎年,改訂を続けてき
ましたが,税制が複雑になるにつれ分厚くなり,初版時の534ページから,
いまや、1056ページと倍近くになってしまったので,その中の税金部分のダイジ
ェスト版一姉妹編という形になっています。
これで・とりあえず当面の難問はわかったが,より深く調べたい方,また,
実際に申告書を作成する場合などのときは,この本も読んで,誤りの承ない税務
処理をすることをお薦めします。
＊
＊ ＊
本書の企画製作にあたり、清文社の東海林良さんに,一方ならぬお世話を
かけました。ありがとうございました。
平成25年1月10日
鵜野和夫
この本を書いた経緯と目的
筆者は､大学では社会学部で雑学を学び､卒業論文は､モンテスキューの「法の精神」に関するものでした。
しかし､ランボーにあこがれ､貿易会社にはいり､その後､未知の世界で新しい体験を得ようと建築会社に転じました。
当初は､建築技術も関連法規も､まったく五里霧中の状態でした。
しかし､それでは､なんのために転職したのか､意味もないので､少しずつ勉強して､ある程度わかったところで､筆者の
ような人に役立てばという気持で､建設会社の「事務系職員のための建築基準法入門」」という原稿を､清文社の[建設実務]
という雑誌に連載したものをまとめたのが､この本の初版です。
ですから､この本を､読んでいただきたいのは､まず､建設会社の事務系職員ですが､さらに建設や都市開発に関係している
設計事務所､不動産業者・デベロッパーのコンサルタント､不動産鑑定士､弁護士などの専門家の方々です。
また､建築技術者の方も､建築基準法の技術法規の法的裏付けを理解できるということで参考になると思います。
この本の内容は､次のようになっています。
第1部 建築基準法関係規定の仕組み～建築確認を中心として
第1章 建築基準法とはどういう法律なのか 第２章 建築確認とはどういう法的性格のものか
第３章 建築基準行政の担い手と役割 第４章 建築確認の手続きと確認を受ける建築物
第５章 建築基準法の規制の対象は～対象となる物、行為と人
第６章 既存不適格建築物について 第７章 建築確認と権利の救済について
第８章 建築基準関係規定の体系とその法的性格～建築確認の基準となる法令等をめぐって
第２部 用途地域その他の地域・地区等による建築制限および一般的な建築規制
第９章 建築基準法の基礎となる法律 第１０章 用途地域とその主な建築規制～用途､建蔽率､容積率
第１１章 建築物の高さの規制と緩和 第1２章 日影規制と日照権 第1３章 防火等のための建築規制
第1４章 特別用途地域その他の特別の地区における建築規制 第1５章 建築協定による環境整備と建築規制
第1６章 地区計画等による環境整備と建築規制 第1７章 地域・地区に関係なく規制される建築制限～単体規定
第1８章 建物と境界線との距離をめぐる建築基準法と民法との関係～特則説と非特則説
第3部 建築物の敷地と道路
第1９章 建築物の敷地と接道義務 第２０章 建築基準法における道路
第２１章 道路内の建築制限と緩和措置
第４部 都市計画事業､土地区画整理事業および市街地再開発事業にともなう建築制限
第２２章 都市計画事業にともなう建築制限 第２３章 土地区画整理事にともなう建築制限
第２４章 市街地再開発事業にともなう建築制限
第５部 空中権の移転について
第２５章 空中権の移転に関する建築基準法令上の制度 第２６章 空中権の移転に関する私法上の権利関係
平成26年版の序
(一)
注目を浴びていた消費税の増税～8%への税率アップが実施され,これに
よる需要減などの景気後退を防ぐ策の一つとして,建設、不動産については
住宅ローン控除の大幅拡大などの改正がなされ,新税率で課税されたものから
適用されるよりになっている。
また、平成27年10月に実施を予定されている1０%税率へのアップも景気への
懸念材料となっているが・不動産業のみなし仕入控除率を,50%から40%に引
き下げる改正もなされており、中小の貸家業にとっては,これだけでも約2割
の増税になることに留意しておかなければならない。
(二)
不動産の譲渡所得税関係では、居住用財産の買換特例の適用となる譲渡価額
の上限がL5億円から1億円に縮小され,また相続により取得した土地を3年以内に
譲渡した場合の取得費加算による軽減措置も大幅に縮小されている。
また,特定事業用資産の買換特例も縮小方向で整理されており,適用期限は
延長されたが、もっとも多く利用されている長期所有資産の買換特例だけは延
長されず、その期限は平成26年12月31日までとなっている。これが延長される
かどうか不透明であり、この特例を利用する予定があれば、年内に手を打って
おいたほうがよいであろう。
(三)
大規模に改正された相続税と贈与税の適用は、平成2７年１月１日以後の相続また贈与からだあるが、これに先立って、小規模宅地（居住用）の減額に関し、二世帯住宅と老人ホーム等で死亡した場合などについての適用要件が明確化され、平成26年度から適用になっている。
(四
税法は年々複雑化していっているが、特に特例関係については適用要件などが微妙に改正されているところが多いので、本書を熟読し、万全の対策をとられることを祈っている。
平成26年10月10日
鵜野和夫.
主要・目次
第１編 一般土地売買のときの評価と税務のコンサルテイング
第１章 妥当な土地価格をコンサルテイングするために、
どのように土地を評価し、当事者に納得させるか
第２章 土地・建物を買う人や 相続・贈与を受ける人への税金のコンサルティング
第３章 土地・建物売る人への税金のコンサルティングー個人の場合
第４章 土地・建物売る会社への税金のコンサルティングー法人の場合
第２編 借地に関する種々の権利とその評価と税務
第５章 借地権とはどういうものか、借地に関して、どういう権利関係があり、
それらの価格はどうなっているのか
第６章 借地に関して、どのような税金が課せられているのか、
そしてその節税対策は
第３編 建物を建築して土地を利用するときのコンサルティング
―そのときの貸家と借地権の法律と税務
第７章 貸アパート、貸マンション、貸ビルのコンサルティング
第８章 共同ビルの基本形態、権利調整、評価、税務のコンサルティング
第９章 等価交換方式による賃貸マンション、ビルの権利調整と税務の
コンサルティング
平成2５年版の序
（一）
アベノミクスの景気対策で、経済界に十数年ぶりに活気が戻ってきており、不動産についても、Jリートなどの投資資金が都心の物件に流れ込み、地価上昇が徐々に周辺にも広がりつつある。
しかし、これが本格的な景気回復、地価上昇に移っていくかは、企業の業績向上が、所得のアップを通して、底堅い消費景気を呼び起こすかにかかっており、今後の動きが注目されている。
（二）
このような背景のもとに、平成２６年からの消費税の引き上げがあり、この増税が景気回復の足を引っ張らないような対策がとられ、不動産に関しては、住宅ローンを中心とする優遇税制が創られているが、この適用に関して，増税前に購入するのが有利か、増税後が有利かという微妙な判断も求められている。
（三）
また、今回の税制改正で最も大きな影響は、 相続税と贈与税の大増税である。
相続税については、バブル時代の地価高騰による増税の影響を緩和するため、基礎控除額を引き上げたのを継続していたので、気が付いたら、課税される遺族が減ってしまった。
ということで、 相続税の課税対象を増やそうといってなされた改正であるので、都内にマイホ－ムを一軒に、加えて、ちょっとした財産があれば、課税対象になることになってしまった。
なお、これを緩和するために、小規模宅地の減額特例の改正などがなされている。
また、贈与税について、高額贈与の税率アップが行われる一方、高齢者から若い世代への贈与税の優遇税制を設け、景気回復を支援しようとしている。
＊ ＊ ＊
これらの特例をいかに活用して財産を守るか。
「備えあれば憂いなし」
相続についても事前の対策が肝要である。
平成２５年１１月１０日
鵜野和夫
平成2４年版の序
(一)
ねじれ国会と小刻みの税制改正。
平成２３年からの税制改正は、ねじれ国会の影響で、まず、２３年３月、６月、そして、１２月に、さらに、２４年３月にと、小刻みにだらだらと改正され、２４年８月の懸案の消費税改正で、
相続税の改正を積み残したまま、一応の一段落をつけた。
改正された消費税は、平成２６年から８％に、平成２７年から１０％に、となっているので、ひとまず、おいておくとして、不動産間連の税制は・・・・・と整理してみると、「ありゃ、こんなところに」とビックリさせられるような陥穽があちこちに潜んでいて、改訂版の作業も大変だったが、読者の方も、そのつもりで熟読してもらいたい。
（二）
土地・建物の買換特例の大幅な廃止と適用範囲の縮減。
まず、特定の居住用財産の買換特例の適用対象となる譲渡資産の上限が２億円から
１億５，０００万円に引き下げられた。
特定事業用資産の買換特例のうちの長期所有資産の特例の適用期限が、２３年末で切れるところが、平成２６年１２月３１日までに延長されて、ホット一息といいたいところだが、買換対象の土地面積が３００
㎡以上のものに限定されるとともに、その用途いついても制限されて、適用範囲が極端に制限されている。
さらに、土地有効利用の特例の廃止、特定民間再開発の特例が所得税で用途制限、法人税で廃止されたことと絡み合って、等価交換方式での開発も制限を受けており、これらの特例を適用しようとするとき、発想の転換と、綿密なチェックが求められるようになっている。
加えて、法人の買換特例の適用にあたっては、新たに、特例適用額明細書という表がつくられ、適用要件を満たしていても、これを添付しないと、適用が受けられないという制度が新設されている。
また、特例についての当初申告要件が緩和されたと喧伝されているが、本書掲載の特例のほとんどは、従来どおりの当初 申告が必要であり、心を緩めないようにしてほしい。
（三）
「土地を持てる者の、特例の門を潜るは、
駱駝の針の穴を抜けるより難し」
ということになって行くのか・・・・・・・・
平成２４年９月２５日
鵜野和夫
(一)
平成23年の言葉は「想定外」。
まず,3月11日に起こった東日本大震災。
地震,津波も,そして,放射能もれの被害の規模も想定外。
本年9月20日に公表された都道府県地価調査では,この大震災の影響を受け,
福島,宮城,岩手の被災3県では,基準地の86地点が現地への立入りができな
いなどで価格判定ができないので,調査休止となっている。また,被災地域で
は,実被害のほか,原発事故による風評被害もあり,土地需要が落ち込む反面
津波被害を免れた内陸部の住宅地では,需要が増え,地価が上昇する現象も見
られている。
被災地以外では,全国平均で,住宅地で3.2%,商業地では4-0%の前年比下
落率となっている。
なお,止まらない円高傾向は,外資の日本の不動産への投資にブレーキをか
け,また,企業立地の国外への移転による工場跡地等の供給過多の懸念があり・
地価の先行きは暗い影をさしている。
(二)
この大震災に対する税の救済措置としては,4月27日に,
「東日本大震災の被災者等に係る国税関係法律の臨時特例に関する法律」等
が公布された。
そのうちの不動産関連部分を,本書の記述と関連づけて解説し,巻頭に「東
日本大震災と不動産関連税制の特例」((３４ページ)に掲げておいた。
(三)
さて,平成23年の税制改正は,「想定内」のドタバタ劇で始まった。
年初の1月25日に国会に提出された
「所得税法等の一部を改正する法律」(案)
は,国際競争に備えての法人税率の引き下げ,その見返りとして,相続税の大
増税を目玉として,華々しく打ち上げられたが,なにしろ,いわゆるネジレ国
会,このままでは到底,3月末までには成立しようもない,と,初めから観念
していたのか,とにかく,その期限切れだけは何とかしよう,とりあえず,3
か月間,6月30日まで延長するぐらいなら野党も大目に見てくれるだろうとい
わゆる「つなぎ法案」として,
「国民生活等の混乱を回避するための租税特別措置法等の一部を改正する法
律」(案)
を同日に提出しておいたら,こちらは何とか間に合った。
しかし,うかうかしていれば3か月ぐらいすぐ経ってしまう。それで,その
期限延長と三党で合意した部分を抜き出し,
「現下の厳い経済状況及び雇用情勢に対応して税制の整備を図るための所
得税法等の一部を改正する法律」(案)
を,6月10日に提出し,6月22日に可決成立し,公布された。
(四)
そんな風にして成立した改正法だから,大した改正はないだろうと,本書の
23年版の改訂にかかり,法律をじっくり読むと,「開けてびっくり玉手箱」どこ
ろでない,大変な改正が潜んでいた。
一つは,事業用資産の買換の特例の適用範囲に大鉈が振るわれて,大幅に縮
減されて・残った一般的な特例の適用期限は3年間延長されたが,その特例中
で適用範囲が広く,多く使われていた[長期所有資産の買換特例」だけは,
期限が延長されず,平成23年12月31日までのままである。では,この特例期限
は延長されずに廃止になるのか,また,延長されるとしても要件が大幅に狭め
られることを考えに入れておかなければならない。
また,等価交換方式の場合の特例も,個人の場合の「立体買換えの特例」(措
法37条の5①2号)は残っているが,「特定民間再開発事業の特例」(同条①1号)
の適用対象から「事業用」が外され,また,法人の場合は,この特例が廃止さ
れている。
そういうことで,年内中にしかるべき手を打っておかなければならなし、こと
が,多々出現してきた。
これらの詳細は,この改訂版を読んで対策を練っておいていただきたい。
(五)
ところで,今回成立しなかった相続税の大増税は,もう,廃案になったのか,
やれやれと,胸を撫で下ろしていたら,とんでもない。今後は,
「経済社会の構造の変化に対応した税制の構築を図るための所得税法等の一
部を改正する法律」(案)
と名を変えて,生き残っており,秋の臨時国会で継続審議されるとのこと。復
興財源の一助として,さらに,課税対象を広げるといっているので,今後,修
正される部分もあるかも知れないが,現時点での政府案を現行と対比して,「今
後の税制改正の動向について」(２７ページ)に掲載しておいた。これの対策も考
えておいたほうがいいだろう。
で,まず,一服して対策を練ろうかと,タバコを取り出したところ,増税し
てからもご愛煙をと,厚生労働大臣からご愛想された。
平成23年9月20日
鵜野和夫
平成22年版の序
平成22年版の序
(一)
今年の経済の新春興業は、ギリシャの悲劇で幕を明けた。もうそろそろ底
が見えて来たのではないかという景気も、またまた水をかけられたというとこ
ろか。
3月下旬に発表された公示価格も、いささか明るさを見せかけていた都心で
も急落、地方は18年連続下落。
というような背景の下で、久方ぶりの政権交代があった。
賑々しいマニフェ入ト。天変地異が起こるかと思いきや,泰山鳴動して、ネ
ズミ、一匹というところか。
（二）
ところで、このネズミ・チョロチョロしているが、なかなか狡賢いいというか,
税制改正でも、飴と鞭というのか、うっかり馬鹿にして追って行くと落し穴に
落ちる仕組みになっている。
父母・祖父母等からの住宅取得資金等の贈与の非課税枠は、５００万円から平成２２年
中なら１，５００万円まで引きあげられたので、今年中に贈与してもらったところ、
年の末になつて暗算したら所得が2,０００万円を超えてしまっていてダメ、
でも500万円は・改正前の税法を適用すればいいよ、とか。
居住用財産の買換特例は、平成21年で終りかとヒヤヒヤしていたが,23年ま
で延びたので、売ろうとしたら、譲渡価額が2億円を超えていたらダメ。それ
なら、年を分けて売ろうとしても待ったがかけられてある。前2年、後2年を
まとめて2億円までだよと歯止めをかけている。
このような場合等価交換方式の適用にあたって、全部譲渡方式だと譲渡価
額が2億円を超えて特例の適用外となるときでも、部分譲渡方式だと譲渡価額
が2億円以下となり、特例の適用が受けちれるというケースも生じる。より綿
密な節税対策が求められることになる。
住宅用マンションで、消費税の還付を受けようとして自動販売機を設置して
の小細工に、まず還付しておいて3年後に取り戻すという「一度は放ち、やがて
捕える放生会」さながらの見事な手練手管である。
「お前も・徒のネズミじゃあ、あんめえな。」と唸りたくなる。
(三)
そういうことで、改訂版にあたって,筆者も落し穴に落ちないように,随分
と気を遣った。
読者も・本書を熟読して,落し穴に落ちないように心してもらいたい。
平成22年9月10日
鵜野和夫
主要目次
Ⅰ．大家さんの所得税の仕組みとその手続
－貸家で赤字がでたときは・・・・
Ⅱ．不動産所得の計算
－収入金額と必要経費には、どんなものが
Ⅲ．貸家の減価償却費修繕費か、減価償却費の計算の仕方は・・・
Ⅳ．青色申告とその手続―複式簿記と簡易な簿記
Ⅴ．貸家の消費税―住宅の家賃には消費税が課税されないが・・・
Ⅵ．貸家にかかるその他の税金はー印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税
Ⅶ．貸家を 相続したときの税金―
相続税と所得税の手続は
Ⅷ．貸家を譲渡したときの税金は買換特例でーどの特例を選ぶか・・・・
Ⅸ．貸家経営での個人と法人のメリット・デメリットーどちらが有利か
まえがき
（一）
この本は、大家さんの税金の本です。
大家さんが頭を悩ましている税金の疑問の数々を、私が税理士として顧問先の大家
さんから受けた質問のうち、これが一番知りたいのかなというのを Q とし、その Q に私が大家さんに答えていたことをもとに A を書きました。
「これで納得、明るい笑顔で節税」となることを期待しています。
（二）
しかし、多くの大家さんは税務 申告をするにあったって、税理士の先生に依頼する
とになるでしょう。
大家さんから、「この本にこう書いてあるけど、このようになりませんか」といはれたときのために、税理士先生がすぐ確認できるように、関連する法令・通達の条項を（注）に掲げておきました。
（三）
「生兵法は大怪我のもと」などといいます。
税務の 申告となると、専門的な知識と技術が必要となります。
大家さんは、この本を読んで理解した上で、税理士の先生と打ち合わせをして、間違いのない税務手続をとってください。
また、税理士の先生は、この本を顧問先である大家さんに読んでもらい、その理解のもとで、二人三脚で納得ずくでの税務処理ができることを期待しています。
あとがき
(一)
この本を書き終わって,
「えっ,なんだ,そういうことだったのか。」
「あっ,こうすれば,税金が安くなったんだ。」
と言っている大家さんの顔が浮かんできますが,しかし,
「でも,どうも,ここのところの説明では,まだ納得しかねるよ。」
「私がずう一と抱いていた疑問の答えが書いてないよ。」
という大家さんの声も聞こえてくるような気もします。
(二)
今までほぼ半世紀近くの間,筆者が税理士として関与したり、相談を受けてきた大
家さんの悩みを集大成して,この本にまとめたつもりですが世間は広いもので、ま
だまだ大家さんのすべての悩みに答えたとは言い切れませんし,また筆者の力量不足
で十分に納得してもらえる解説になっていない所もあるのではないかという心残りも
あります。
今後,大家さんと緒になって本書の内容をより充実させていきたいと思っていま
す。本書に関する疑問・ご質問は,プログレス編集部までFAX(03-3341-6937)で
お寄せください。
また,税理士の先生からの鋭い批判もお待ちしています。
なお,具体的な税務申告などの依頼や相談のある方は・「鵜野和夫のホームページ」
の「鵜野和夫税理士事務所の業務案内」をご覧になって,報酬条件等をご確認の上,電話でご連絡ください。
（三）
ところで,税法は,毎年,改正されていますが,本書の執筆時には,いわゆるねじ
れ国会で, 相続税・贈与税の改正案は閣議決定され、具体化していますが、改正法としては未成立です。
そこで,本書では,現行税法と改正法案とを併記しておきました。
改正法が成立・施行されたときは,「鵜野和夫のホームページ」の「最近の税制改正」にその内容を掲載しますので,ご確認ください。
平成２４年８月１５日
鵜野和夫
鵜野和夫の著作の近況
（最新更新：平成２３年１２月１６日）
．新刊の案内
アンダーラインのある書名をクリックすると､その本の内容の紹介が見られます｡その他も順次いれていく予定です｡
「不動産の評価、権利調整と税務・平成２３年改定版」清文社
H2３．１０．発行 4,200円＋税
「Q&A 大家さんの税金―アパート・マンション経営の税務対策」
プログレス社
H2３．４．発行 3,600円＋税
「わかりやすい土地建物に関するすべての法律知識」改訂3版・１９刷
日本実業出版社
Ｈ２３.６.１. 発行 １，４００円＋税
「わかりやすい土地建物の税金常識」最新版
日本実業出版社
Ｈ２１．９．１発行 １、６００円＋税
「広大地の税務評価―評価通達・企画官情報の問題点と実務対策」プログレス社 Ｈ２０.１１．４ 発行 3,000円＋税
鵜野和夫、下崎寛、菅原和夫、森田義男 共著
「[最新増補版]例解・不動産・鑑定評価書の読み方」２００８年版 清文社
Ｈ２０.９．１０ 発行 ３，８００円＋税
H1９年の鑑定評価基準の証券化不動産の評価基準の改正及び最近の研究成果や不動産の情勢を織り込んで改訂増補しました。
「等価交換方式の計画・運用・税務」清文社 H１９．１１．５発行 3,600円＋税
「正誤表」
「等価交換方式の計画・運用・税務」の正誤表
p.22の10行目 （誤）相続売買方式 （正）相互売買方式
p.237の2行目 （誤）（注）本人の親族と規定されているので、姻族（配偶者の 親族）は含まれないことに留意。
（正）（注）親族：①六親等内の血族 ②配偶者 ③三親等内の姻族（配偶者の血族）までが含まれる。
「土地評価の租税判決・裁決例分析」（下崎寛と共著）中央経済社
H１９．４．２５ 発行 3,200円＋税
「不動産有効利用のための都市開発の法律実務」清文社 H１８．１０．３０発行 3,600円＋税
鵜野和夫、秋山英樹、上野俊秀 共著
「特殊な画地と鑑定評価」第5版 清文社 H1８.２.２５ 発行 ３，８００＋税
共著 (土地評価理論研究会)
「不動産の価格はこうしてきまる」鑑定評価書を理解し、役立てるために
H１7．１１．１０ 発行 ２，８００円＋税 ㈱プログレス
「土地の税務評価と鑑定評価」 日税不動産鑑定士会編 中央経済社
鵜野和夫が会の研修委員長として編集委員に加わり編集しました。
日税不動産鑑定士会については日税不動産鑑定士会のホームページ
で紹介しています。
「よくわかる地方税―地方税の基本から実務まで」初版 東京法令出版
H１２.10.30発行 ３，４００円＋税 （杉之内孝司と共著）
「特殊な権利とその評価」 初版 清文社 Ｈ１２．１．２０ 2,800円＋税
共著 (土地評価理論研究会)
１）空中権とその評価（鵜野和夫）､２）地役権とその評価（遠山允人）､
３）通行権とその評価（吉野伸）､４）既存不適格不動産とその評価（吉野伸）
５）土地使用権とその評価（鵜野和夫）､６）入会権とその評価（吉田浩）
７）公物使用権とその評価（遠山允人）
上掲の図書の出版後の，税制等の改正等は，順次，改訂版に織り込んで出版するよていであるが，税制の改正と，その動きについては，平成1６年の税制改正の項などに掲載しているので，改訂版の刊行までは，これによって補足されたい｡
２．近刊の案内
上記以外の著書や講演などについて詳しく知りたい方は、
こちらをご覧ください｡（BIGLOBE検索）｡なお，この紹介は，BIGLOBEで編集したもので，私が，編集したものでもなく，その内容の全部を検証したものでもないので，その点を，お含みうえご覧ください｡
主要著作リスト
のうち，絶版になっている本はとして、下記の本があります。
これらの本は，国会図書館でのほか、地方の公共図書館で閲覧できます。、また、多くの市区町立の図書館では貸出しもしています。
「公共図書館」のホームページhttp://www.jla.or.jp/public.html
をクリックすると、「公共図書館」のホームページが開き、各地域の公共図書館や主な私立図書館にリンクできますので、「著者名 鵜野和夫」で検索し、在庫の有無、貸出状況を確認して利用してください。
東京都内の図書館で探す場合は、
[東京]―[東京都の図書館横断検索]―[著者名 鵜野和夫]―[全選択]
で、東京都内の全部の公立図書館の在庫状況等が一覧できます。
その書名を下記に掲げておきました｡，どういう本かということを，これから，紹介していきたいと思っています｡なお，その本で，いまでも伝え残したいものもあり，そのうち現在，また，未来にかけて，なんらかの役に裨益できそうな部分の一部を，このhome-pageで，順次、掲載していくつもりです，
いまは，とりあえず，本の書名を掲げるに止めましたが，暫くしてから，また，このhome-pageを開いて見てください｡
■単行本
「土地譲渡益重課制度の適用除外の手引きー土地.マンション分譲の税務と評価」一清文社一
昭和５４年３月２０日 初版発行
「等価交換方式の計画と税務」～清文社～ 昭和５５年７月５日 初版発行
「日照権問題解決の理論と実務-法律-評価税務から日影規制・日影図の知識まで」
～共著 （清文社）， 昭和５５年１２月５日 初版発行
「税金で困らない本」～日本実業出版社～ 昭和５６年１月２５日 初版発行
「建設業法律実務選書・10 不動産利用の法律」 ～清文社～ 昭和５７年５月１０日 初版発行
「鵜野和夫の土地・建物の法律・税金活用法Iーマイホームを有利に売る税金対策」
都市文化社～ 昭和５７年１２月１５日 初版発行
「鵜野和夫の土地・建物の法律・税金活用法Ⅱ-マイホームを誤りなく入手する法
都市文化社～ 昭和５７年１２月１５日 初版発行
「問答式 等価交換方式の実務-等価交換を成功させるための計画・契約・税務対策」
～清文社～ 昭和５８年２月５日 初版発行
「鵜野和夫の土地・建物の法律・税金活用法-円満に相続するための法律と税金」
～都市文化社～ 昭和５８年９月１５日 初版発行
「鵜野和夫の土地建物の法律税金活用法-地主と借地人のための法律と税金」都市文化社
昭和５８年９月１５日 初版発行
「高額所得者の税金対策」日本実業出版社～ 昭和５９年２月１０日 初版発行
「不動産をめぐる現代財産権の法律と評価」共著～清文社 昭和５９年１２月１５日 初版発行
「土地建物の節税対策」～清文社 昭和６２年８月１５日 初版発行
「社長と家族の財産を守る税金対策」 総合ユニコム 昭和６１年７月１日 初版発行
「土地有効利用と活用事例集」～共著～ジャテック出版) 昭和６１年１２月５日 初版発行
「空中権・.土地信託・抵当証券」～共著～清文社 昭和６１年１２月１５五日 初版発行
「鑑定評価のフロンテイあー不動産鑑定理論の新たな構築をめざして」～共著～清文社
昭和６２年４月１０日 初版発行
「不動産価格の評価」～共著～有斐閣 昭和６３年４月２０日 初版発行
「税務からひもとく土地建物法律百科」～ぎょうせい 昭和６１年１１月２１日 初版発行
「土地建物の相続・贈与対策」～清文社 平成２年１１月１５日 初版発行
■雑誌別冊
「別冊 不動産鑑定―継続賃料」～共著～住宅新報社社 昭和５８年３月３１日 発行
「コンサルテイングシリーズ（１）－
「実例による等価交換マニュアル」住宅新報社 昭和５９年１月３１日 発行
この本を書いた経緯と目的
筆者は､大学では社会学部で雑学を学び､卒業論文は､モンテスキューの「法の精神」に関するものでした。
しかし､ランボーにあこがれ､貿易会社にはいり､その後､未知の世界で新しい体験を得ようと建築会社に転じました。
当初は､建築技術も関連法規も､まったく五里霧中の状態でした。
しかし､それでは､なんのために転職したのか､意味もないので､少しずつ勉強して､ある程度わかったところで､筆者の
ような人に役立てばという気持で､建設会社の「事務系職員のための建築基準法入門」」という原稿を､清文社の[建設実務]
という雑誌に連載したものをまとめたのが､この本の初版です。
ですから､この本を､読んでいただきたいのは､まず､建設会社の事務系職員ですが､さらに建設や都市開発に関係している
設計事務所､不動産業者・デベロッパーのコンサルタント､不動産鑑定士､弁護士などの専門家の方々です。
また､建築技術者の方も､建築基準法の技術法規の法的裏付けを理解できるということで参考になると思います。
この本の内容は､次のようになっています。
第1部 建築基準法関係規定の仕組み～建築確認を中心として
第1章 建築基準法とはどういう法律なのか 第２章 建築確認とはどういう法的性格のものか
第３章 建築基準行政の担い手と役割 第４章 建築確認の手続きと確認を受ける建築物
第５章 建築基準法の規制の対象は～対象となる物、行為と人
第６章 既存不適格建築物について 第７章 建築確認と権利の救済について
第８章 建築基準関係規定の体系とその法的性格～建築確認の基準となる法令等をめぐって
第２部 用途地域その他の地域・地区等による建築制限および一般的な建築規制
第９章 建築基準法の基礎となる法律 第１０章 用途地域とその主な建築規制～用途､建蔽率､容積率
第１１章 建築物の高さの規制と緩和 第1２章 日影規制と日照権 第1３章 防火等のための建築規制
第1４章 特別用途地域その他の特別の地区における建築規制 第1５章 建築協定による環境整備と建築規制
第1６章 地区計画等による環境整備と建築規制 第1７章 地域・地区に関係なく規制される建築制限～単体規定
第1８章 建物と境界線との距離をめぐる建築基準法と民法との関係～特則説と非特則説
第3部 建築物の敷地と道路
第1９章 建築物の敷地と接道義務 第２０章 建築基準法における道路
第２１章 道路内の建築制限と緩和措置
第４部 都市計画事業､土地区画整理事業および市街地再開発事業にともなう建築制限
第２２章 都市計画事業にともなう建築制限 第２３章 土地区画整理事にともなう建築制限
第２４章 市街地再開発事業にともなう建築制限
第５部 空中権の移転について
第２５章 空中権の移転に関する建築基準法令上の制度 第２６章 空中権の移転に関する私法上の権利関係
不動産の評価、権利調整と税務
平成24年版では最新の不動産関連税制で改訂,span
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所得税・法人税関連の資産の買換・交換の特例の見直し
住宅ローン控除適用要件の見直し
印紙税・登録免許税軽減率の適用期限延長
租税特別措置法の期限延長・廃止
相続税・贈与税の改正
その他、最新不動産市況を織り込んで解説
主要・目次
第１編 一般土地売買のときの評価と税務のコンサルテイング
第１章 妥当な土地価格をコンサルテイングするために、
どのように土地を評価し、当事者に納得させるか
第２章 土地・建物を買う人や 相続・贈与を受ける人への税金のコンサルティング
第３章 土地・建物売る人への税金のコンサルティングー個人の場合
第４章 土地・建物売る会社への税金のコンサルティングー法人の場合
第２編 借地に関する種々の権利とその評価と税務
第５章 借地権とはどういうものか、借地に関して、どういう権利関係があり、
それらの価格はどうなっているのか
第６章 借地に関して、どのような税金が課せられているのか、
そしてその節税対策は
第３編 建物を建築して土地を利用するときのコンサルティング
―そのときの貸家と借地権の法律と税務
第７章 貸アパート、貸マンション、貸ビルのコンサルティング
第８章 共同ビルの基本形態、権利調整、評価、税務のコンサルティング
第９章 等価交換方式による賃貸マンション、ビルの権利調整と税務のコンサルティング
平成2４年版の序
(一)
ねじれ国会と小刻みの税制改正。
平成23年からの税制改正は,ねじれ国会の影響で,まず,23年3月,6月,
そして,12月に,さらに,24年3月にと,小刻みにだらだらと改正され,24年
8月の懸案の消費税改正で,相続税の改正を積み残したまま,一応の一段落を
つけた。
改正された消費税は,平成26年から8%に,平成27年から10%に引き上げと
なっているので,ひとまず,おいておくとして,不動産関連の税制は……と整
理してみると,rありゃ,こんなところに」とビックリさせられるような陥穽が
あちこちに潜んでいて,改訂版の作業も大変だったが,読者の方も,そのつも
りで熟読してもらいたい。
(二)
土地・建物の買換特例の大幅な廃止と適用範囲の縮減。
まず,特定の居住用財産の買換特例の適用対象となる譲渡資産の上限が2億
円から1億5,000万円までと引き下げられた。
特定事業用資産の買換特例のうちの長期所有資産の特例の適用期限が,23年
末で切れるところが,26年12月31日まで延長されて,ホット一息といいたいと
ころだが,買換対象の土地面積が300㎡以上のものに限定されるとともに,その
用途についても制限されて,適用範囲が極端に制限されているも
さらに,土地有効利用の特例の廃止,特定民間再開発の特例が所得税で用途
制限法人税で廃止されたことと絡みあって,等価交換方式での開発も制限を
受けており・これらの特例を適用しようとするとき,発想の転換と,綿密な
チェックが求められるようになっている。
加えて,法人の買換特例の適用にあたっては,新たに,特例適用額明細書と
いう表がっくられ,適用要件を満たしていても,これを添付しないと適用が受
けられないという制度が新設されている。
また,特例についての当初申告要件が緩和されたと喧伝されているが,本書
掲載の特例のほとんどが、従来どおりの当初申告が必要であり、心を緩めない
ようにしてほしい。
（三）
「土地を持てる者の、特例の門を潜るは、
駱駝の針の穴を抜けるより難し」
ということになって行くのか・・・・・・・・・。
平成24年9月25日
鵜野和夫
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平成23年版の序
(一)
平成23年の言葉は「想定外」。
まず,3月11日に起こった東日本大震災。
地震,津波も,そして,放射能もれの被害の規模も想定外。
本年9月20日に公表された都道府県地価調査では,この大震災の影響を受け,
福島,宮城,岩手の被災3県では,基準地の86地点が現地への立入りができな
いなどで価格判定ができないので,調査休止となっている。また,被災地域で
は,実被害のほか,原発事故による風評被害もあり,土地需要が落ち込む反面
津波被害を免れた内陸部の住宅地では,需要が増え,地価が上昇する現象も見
られている。
被災地以外では,全国平均で,住宅地で3.2%,商業地では4-0%の前年比下
落率となっている。
なお,止まらない円高傾向は,外資の日本の不動産への投資にブレーキをか
け,また,企業立地の国外への移転による工場跡地等の供給過多の懸念があり・
地価の先行きは暗い影をさしている。
(二)
この大震災に対する税の救済措置としては,4月27日に,
「東日本大震災の被災者等に係る国税関係法律の臨時特例に関する法律」等
が公布された。
そのうちの不動産関連部分を,本書の記述と関連づけて解説し,巻頭に「東
日本大震災と不動産関連税制の特例」((３４ページ)に掲げておいた。
(三)
さて,平成23年の税制改正は,「想定内」のドタバタ劇で始まった。
年初の1月25日に国会に提出された
「所得税法等の一部を改正する法律」(案)
は,国際競争に備えての法人税率の引き下げ,その見返りとして,相続税の大
増税を目玉として,華々しく打ち上げられたが,なにしろ,いわゆるネジレ国
会,このままでは到底,3月末までには成立しようもない,と,初めから観念
していたのか,とにかく,その期限切れだけは何とかしよう,とりあえず,3
か月間,6月30日まで延長するぐらいなら野党も大目に見てくれるだろうとい
わゆる「つなぎ法案」として,
「国民生活等の混乱を回避するための租税特別措置法等の一部を改正する法
律」(案)
を同日に提出しておいたら,こちらは何とか間に合った。
しかし,うかうかしていれば3か月ぐらいすぐ経ってしまう。それで,その
期限延長と三党で合意した部分を抜き出し,
「現下の厳い経済状況及び雇用情勢に対応して税制の整備を図るための所
得税法等の一部を改正する法律」(案)
を,6月10日に提出し,6月22日に可決成立し,公布された。
(四)
そんな風にして成立した改正法だから,大した改正はないだろうと,本書の
23年版の改訂にかかり,法律をじっくり読むと,「開けてびっくり玉手箱」どこ
ろでない,大変な改正が潜んでいた。
一つは,事業用資産の買換の特例の適用範囲に大鉈が振るわれて,大幅に縮
減されて・残った一般的な特例の適用期限は3年間延長されたが,その特例中
で適用範囲が広く,多く使われていた[長期所有資産の買換特例」だけは,
期限が延長されず,平成23年12月31日までのままである。では,この特例期限
は延長されずに廃止になるのか,また,延長されるとしても要件が大幅に狭め
られることを考えに入れておかなければならない。
また,等価交換方式の場合の特例も,個人の場合の「立体買換えの特例」(措
法37条の5①2号)は残っているが,「特定民間再開発事業の特例」(同条①1号)
の適用対象から「事業用」が外され,また,法人の場合は,この特例が廃止さ
れている。
そういうことで,年内中にしかるべき手を打っておかなければならなし、こと
が,多々出現してきた。
これらの詳細は,この改訂版を読んで対策を練っておいていただきたい。
(五)
ところで,今回成立しなかった相続税の大増税は,もう,廃案になったのか,
やれやれと,胸を撫で下ろしていたら,とんでもない。今後は,
「経済社会の構造の変化に対応した税制の構築を図るための所得税法等の一
部を改正する法律」(案)
と名を変えて,生き残っており,秋の臨時国会で継続審議されるとのこと。復
興財源の一助として,さらに,課税対象を広げるといっているので,今後,修
正される部分もあるかも知れないが,現時点での政府案を現行と対比して,「今
後の税制改正の動向について」(２７ページ)に掲載しておいた。これの対策も考
えておいたほうがいいだろう。
で,まず,一服して対策を練ろうかと,タバコを取り出したところ,増税し
てからもご愛煙をと,厚生労働大臣からご愛想された。
平成23年9月20日
鵜野和夫
平成22年版の序
平成22年版の序
(一)
今年の経済の新春興業は、ギリシャの悲劇で幕を明けた。もうそろそろ底
が見えて来たのではないかという景気も、またまた水をかけられたというとこ
ろか。
3月下旬に発表された公示価格も、いささか明るさを見せかけていた都心で
も急落、地方は18年連続下落。
というような背景の下で、久方ぶりの政権交代があった。
賑々しいマニフェ入ト。天変地異が起こるかと思いきや,泰山鳴動して、ネ
ズミ、一匹というところか。
（二）
ところで、このネズミ・チョロチョロしているが、なかなか狡賢いいというか,
税制改正でも、飴と鞭というのか、うっかり馬鹿にして追って行くと落し穴に
落ちる仕組みになっている。
父母・祖父母等からの住宅取得資金等の贈与の非課税枠は、５００万円から平成２２年
中なら１，５００万円まで引きあげられたので、今年中に贈与してもらったところ、
年の末になつて暗算したら所得が2,０００万円を超えてしまっていてダメ、
でも500万円は・改正前の税法を適用すればいいよ、とか。
居住用財産の買換特例は、平成21年で終りかとヒヤヒヤしていたが,23年ま
で延びたので、売ろうとしたら、譲渡価額が2億円を超えていたらダメ。それ
なら、年を分けて売ろうとしても待ったがかけられてある。前2年、後2年を
まとめて2億円までだよと歯止めをかけている。
このような場合等価交換方式の適用にあたって、全部譲渡方式だと譲渡価
額が2億円を超えて特例の適用外となるときでも、部分譲渡方式だと譲渡価額
が2億円以下となり、特例の適用が受けちれるというケースも生じる。より綿
密な節税対策が求められることになる。
住宅用マンションで、消費税の還付を受けようとして自動販売機を設置して
の小細工に、まず還付しておいて3年後に取り戻すという「一度は放ち、やがて
捕える放生会」さながらの見事な手練手管である。
「お前も・徒のネズミじゃあ、あんめえな。」と唸りたくなる。
(三)
そういうことで、改訂版にあたって,筆者も落し穴に落ちないように,随分
と気を遣った。
読者も・本書を熟読して,落し穴に落ちないように心してもらいたい。
平成22年9月10日
鵜野和夫
大家さんの税金
主要目次
Ⅰ．大家さんの所得税の仕組みとその手続
－貸家で赤字がでたときは・・・・
Ⅱ．不動産所得の計算
－収入金額と必要経費には、どんなものが
Ⅲ．貸家の減価償却費修繕費か、減価償却費の計算の仕方は・・・
Ⅳ．青色申告とその手続―複式簿記と簡易な簿記
Ⅴ．貸家の消費税―住宅の家賃には消費税が課税されないが・・・
Ⅵ．貸家にかかるその他の税金はー印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税
Ⅶ．貸家を 相続したときの税金―
相続税と所得税の手続は
Ⅷ．貸家を譲渡したときの税金は買換特例でーどの特例を選ぶか・・・・
Ⅸ．貸家経営での個人と法人のメリット・デメリットーどちらが有利か
正誤表：P.210の9~10行手続目に誤植がありましたので、下記のとおり訂正します。
（誤） 「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出しておけば、・・・・・
（正） 「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出しないでおけば、・・・・・
まえがき
（一）
この本は、大家さんの税金の本です。
大家さんが頭を悩ましている税金の疑問の数々を、私が税理士として顧問先の大家
さんから受けた質問のうち、これが一番知りたいのかなというのを Q とし、その Q に私が大家さんに答えていたことをもとに A を書きました。
「これで納得、明るい笑顔で節税」となることを期待しています。
（二）
しかし、多くの大家さんは税務 申告をするにあったって、税理士の先生に依頼する
とになるでしょう。
大家さんから、「この本にこう書いてあるけど、このようになりませんか」といはれたときのために、税理士先生がすぐ確認できるように、関連する法令・通達の条項を（注）に掲げておきました。
（三）
「生兵法は大怪我のもと」などといいます。
税務の 申告となると、専門的な知識と技術が必要となります。
大家さんは、この本を読んで理解した上で、税理士の先生と打ち合わせをして、間違いのない税務手続をとってください。
また、税理士の先生は、この本を顧問先である大家さんに読んでもらい、その理解のもとで、二人三脚で納得ずくでの税務処理ができることを期待しています。
あとがき
(一)
この本を書き終わって,
「えっ,なんだ,そういうことだったのか。」
「あっ,こうすれば,税金が安くなったんだ。」
と言っている大家さんの顔が浮かんできますが,しかし,
「でも,どうも,ここのところの説明では,まだ納得しかねるよ。」
「私がずう一と抱いていた疑問の答えが書いてないよ。」
という大家さんの声も聞こえてくるような気もします。
(二)
今までほぼ半世紀近くの間,筆者が税理士として関与したり、相談を受けてきた大
家さんの悩みを集大成して,この本にまとめたつもりですが世間は広いもので、ま
だまだ大家さんのすべての悩みに答えたとは言い切れませんし,また筆者の力量不足
で十分に納得してもらえる解説になっていない所もあるのではないかという心残りも
あります。
今後,大家さんと緒になって本書の内容をより充実させていきたいと思っていま
す。本書に関する疑問・ご質問は,プログレス編集部までFAX(03-3341-6937)で
お寄せください。
また,税理士の先生からの鋭い批判もお待ちしています。
なお,具体的な税務申告などの依頼や相談のある方は・「鵜野和夫のホームページ」
の「鵜野和夫税理士事務所の業務案内」をご覧になって,報酬条件等をご確認の上,電話でご連絡ください。
（三）
ところで,税法は,毎年,改正されていますが,本書の執筆時には,いわゆるねじ
れ国会で,平成23年度の税制改正法案の成立が危ぶまれています。
そこで,本書では,現行税法と改正法案とを併記しておきました。
改正法が成立・施行されたときは,「鵜野和夫のホームページ」の「最近の税制改正」にその内容を掲載しますので,ご確認ください。