27-39
宅建業法　

自ら売主規制

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【問　39】宅地建物取引業者Ａが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。

2.宅地建物取引業者でない買主Ｃとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｃが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。

3.宅地建物取引業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。

4.宅地建物取引業者でない買主Ｅとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約を定めることができる。。

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解答解説 正解　3
　

1.宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
1×クーリング・オフは、できる旨とその方法につき書面告知があってから8日経過まではすることができ（177の6-5）、
クーリング・オフは、その旨の書面発信で効力が発生する（178の6-6）。記述では、クオフできる旨と方法につき書面告知後7日目にクオフ書面を発信しているので、既にクオフによる契約の解除はなされている。

2.×業者自ら売主で買主が非業者である場合、瑕疵担保責任につき責任期間を引き渡しから2年以上とする場合を除いて、民法の定めより買主に不利な特約をしてはならない（187の6-12）。よって、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることはできない。

３〇債務不履行解除にともなう損害賠償額の予定と違約金は合計して代金額2割を超えられないという規制は、買主が非業者の場合の規制で業者間取引には適用されない（179の6-7）ので、業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、債務不履行解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることは、できる。

4.×業者自ら売主で買主が非業者である場合、瑕疵担保責任につき責任期間を引き渡しから2年以上とする場合を除いて、民法の定めより買主に不利な特約をしてはならない（187の6-12）。よって、非業者の買主Ｅとの間でした、瑕疵担保責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約は、引き渡し日から2年以上でなく、かつ、瑕疵発見から1年という民法の定めより買主に不利なので、定めることはできない。