| 2004年5月上旬（黄金週間） マイホームにかかる税金について勉強 | |||
| 先日の銀行ローンの件を受け、担当者の不手際もさることながら、私達にも日常の多忙さで不動産業者に任せっきりで勉強不足だった要素があったことを痛感。相手が大手不動産会社とは言え、任せっきりはマズイ。黄金週間を利用してマイホームの税金に関する書籍を購入して読んだり、ネットで住宅購入に関する諸情報を収集したりして勉強しました。マイホーム購入に関して税金は決して避けて通れない問題です。特に贈与税、住宅ローン減税、住宅を共有名義にした場合の持ち分の決め方は非常に参考になりました。欲を言うならば、仲介契約書にサインをする前に知っておけば良かった。 今後問題となってくるのは登記の持ち分をどうするかです。共稼ぎの夫婦等が共同でマイホームを購入する場合、登記を共有名義にしておくと、 １）「住宅取得等特別控除」が、夫婦それぞれで受けられる。（注：控除額は1年間に支払った所得税の総額が上限） ２）「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い換え及び交換の特例」が、夫婦それぞれで受けられる。 ３）財産を分散することにより相続税について有利に働く。 ・・・等の税制上のメリットがあります。 但し、共有名義にする際には、贈与税の課税に充分留意する必要があります。例えば、専業主婦の配偶者が共有名義人となった場合には、夫から妻への贈与とみなされ、贈与税が課税されます。また共稼ぎの場合でも、持分によっては贈与とみなされ、贈与税が課税される場合があります。持分を決める際には贈与とみなされないためにも「資産を購入する為に出資した金額に応じて決める」という原則を忘れないようにする必要があります。 私達は土地も建物も夫婦の共有名義にすることを考えていたのですが、購入金額から手付け金の100万円を除いた残額が全て銀行ローンになっており、その名義と金額は先日のゴタゴタで全て私になってしまいました。既に支払った手付け金も私が出しています。この現状を踏まえると、土地は私の単独名義で登記せざるを得ません。 銀行ローンの名義及び金額は登記の持分にまで影響します。今後ローンを組んで共有名義にされる予定の方がいらっしゃいましたら、仲介業者と売買契約書を取り交わす前にローンの名義と借入金額を確定させておくことをお薦めします。 |
|||
| 2004年5月6日（木） | |||
| 黄金週間も終了したので、M不動産のM氏に土地決済の日程について尋ねてみる。「この間はスミマセンでした。今度菓子折を持ってお詫びに伺います。土地決済の件ですが、売り主さんの都合で早くても17日以降になるそうです。」とのこと。仕方がないので、「売り主さんのご都合に合わせますので、都合の良い日時を指定してください。」と申し上げました。9日に地鎮祭を行うことをM氏に伝えると、M氏は「5/9の地鎮祭には必ず出席します。」と言いました。 ※M不動産のM氏が菓子折を持って自宅を訪問することはなかった。 |
|||
| 2004年5月9日（日） 大安の地鎮祭 | |||
地鎮祭は神主さん、SALLY家の3名、住宅メーカーの営業担当者と工事責任者の計6名で執り行われ、祭壇に向かって祝詞のようなものをあげ、玉串を捧げたり、お神酒をまいたり、鍬入れや鎌入れをしたりして15分ぐらいで終了。ちょっと緊張しましたけど、まなまな♪も大人しくしていましたのでほっとしました。地鎮祭はこれで終わりましたが、結局M不動産のM氏からは何の連絡もナシ。こちらとしては別に来て貰わなくても困る訳ではありませんが、一方的な約束破りは顧客の信用を失うだけだと思うのですが・・・。今後は、土地の登記手続きの完了を待って着工ということになります。 |
|||
| 2004年5月11日（火） 土地決済日決定 | |||
| M不動産からTELが入る。「先程売り主さんから決済日についての連絡がございました。決済日は20日に決定して宜しいでしょうか？」とのこと。私は「20日で進めてください。」と回答。私は「土地決済時に必要な準備物件の一覧をFAXで送付してください。」とお願いしました。土地決済の時には絶対に不備があってはならないですからネ。 |
|||
| 2004年5月中旬 | |||
| 5月中旬の某日、深夜に電話の呼び出し音が鳴動。こんな時間に何だろうと思ったら、M不動産のM氏からFAXが着信していた。着信時刻はAM2:00、一般家庭に送信するには余りにも非常識な時間です。（怒） FAXの呼び出し音でたたき起こされて目が冴えてしまい、それから朝まで寝付けませんでした。(^_^;) 翌朝、FAXに目を通して土地決済に必要な印鑑証明、住民票、実印、登記手数料（司法書士への報酬を含む）、固定資産税（H16年分）、仲介手数料などの項目をチェック。H16年分の固定資産税の金額は土地の評価額が不明なので、後でM不動産に問い合わせてみることにしました。司法書士事務所が発行した登記関係の見積書も一緒にFAXされていましたので、所有権移転登記費用（＝土地評価額の1％）や抵当権設定登記費用（＝借入額の0.4％）に間違いがないかについてもチェック。チェックの結果、何と抵当権対象金額（＝ローンの借入額）が間違っていることを発見。また、司法書士への報酬額が相場よりも3〜4万円高いことも気になりました。司法書士への報酬金額はH15年1月から自由化されているので、もっと安い報酬でやってもらえる司法書士をセッティングすることも考えたのですが、不動産会社と銀行の提携ローンになっている関係上、司法書士の変更は出来ないらしい。取り敢えず、M不動産のM氏に抵当権設定費用の訂正のお願いと、固定資産税評価額証明書等の土地の評価額が分かる書面の送付と、深夜にFAXを送信したことに対するクレームを書いてFAXで送信。 翌日、M不動産からFAXが届く。内容は固定資産税評価額証明書、金額訂正後の司法書士事務所発行の登記関係見積書、そして深夜にFAXを送信したことに対するお詫びでした。深夜にFAXを送信した理由は、FAXのタイマーの設定ミスらしい。(^_^;) |
|||
| 2004年5月18日（火） 急にそんなこと言われても・・・。 | |||
| 土地決済を明後日に控えた18日の夜、F銀行の担当者からTEL。「私の確認ミスで申し訳ないのですが、連帯保証人（＝wife）の印鑑証明書が必要なことに気付きまして・・・、このままでは20日に融資が出来なくなりますので、明日中に印鑑証明書を頂けませんでしょうか？」とのこと。私は「仕事の都合がありますので急に印鑑証明が必要と言われましても困ります。それって前もって分かっていたことじゃないのですか？」と問いかけると、「おっしゃることはごもっともです。当方の一方的なミスです。こちらと致しましてはお願いするしかないのですが・・・。」 これ以上担当者を責めても仕方がないので、私は翌朝急遽市役所へ行き、wifeの印鑑証明書を取得して銀行まで届けました。担当者は「この度は大変ご迷惑をお掛け致しました。大変助かりました。」と恐縮されていました。私は「いえいえ、無事に手続きが進行すれば良いんですよ。気にしないでください。」と言いました。 それにしても、マイホーム購入に関しては色々と予期せぬトラブルが起きるものですねー。 |
|||
| 2004年5月20日（木） 土地の決済 | |||
| いよいよ今日は土地の決済です。朝起きた時から何だか緊張しているのが自分でも分かります。M不動産からは決済前日の昨日、土地決済の確認のTELすらありませんでした。(^_^;)
あいにくの雨模様の中、私は午前中で仕事を一旦切り上げて郵便局へ向かい、仲介手数料等の支払いに必要な現金（＝約130万円）を引き出して待ち合わせ場所の銀行へ向かいました。銀行の応接室で待っていると、Ｍ不動産のＭ氏と営業所長さん、司法書士さんと司法書士事務所の職員さん、そして初対面の関西の地主さんが仲介業者のS不動産の担当者と共に登場。土地の決済手続きですが、土地の所有権移転登記手続き、固定資産税の支払い手続き、仲介手数料の支払い等々・・・様々な書類に署名捺印をしたり、現金の受け渡しをしたりして殆ど事務的に進行。テーブルの上に1,500万円位の札束が置かれたときには興奮しましたよ。(謎？) 当然の事ながら、多額の現金はその殆どがその場で売り主側の銀行口座へ振込となりました。時間にして約1時間弱、土地の決済手続きは無事に終了。これで正式に土地が私のものになりました。(^_^)v 土地の決済が無事に終わりましたので、早速ハウスメーカーさんに地盤調査に着手して頂くように連絡を入れました。担当者は「早速、明日調査致します。特に軟弱そうな土地じゃないから恐らく大丈夫でしょう。」とのこと。 |
|||
| 2004年5月23日（日） 新居の近隣挨拶 | |||
| Ｔ社のM氏と共に建築予定の新居の近隣挨拶に出掛けました。日曜の夕方という比較的在宅率が高い時間帯を狙ったのですが、挨拶に伺った9世帯中3世帯は留守で不在。(在宅率66％) それでも6世帯のお宅を訪問できまして「工事等でご迷惑をお掛け致しますが、これから宜しくお願いします。」と挨拶致しました。ご近所の皆さんはとてもいい人ばかりで、とても好印象。同行したまなまな♪も元気良くご挨拶できましたよ♪ 家の工事の進捗状況ですが、奥の境界線付近に穴を掘ってブロック塀を設置する工事が進行中で、現在セメントの乾燥待ち。セメントが乾いたら土をならして敷地を平らにするそうです。気になる地盤調査の結果は明日ぐらいに分かるみたい。
|
|||
| 2004年5月24日（月） 「まさか！」の地盤調査結果 | |||
| 夜仕事が終わって帰宅すると、ハウスメーカーのM氏からTELが入りました。TELに出てみると「地盤調査の結果が出まして・・・残念ですが、強度が不足しているようで地盤補強工事が必要になります。」とのこと。(゜◇゜)ガーン 追加で70万程度の補強工事費用が必要になるそうなので、明日自宅を訪問して調査会社のデータを持参して説明して頂けるとのこと。 |
|||
| 2004年5月25日（火） 地盤調査のデータについて説明を受ける | |||
| 夜帰宅すると、T社のM氏が自宅を訪問してwifeに地盤調査の結果を説明している最中でした。私もその打合せに加わってM氏の説明に耳を傾ける。 地盤調査は「スウェーデンサウンディング方式」と言われる、国土交通省から地質調査の試験方法として認められている方法で行われ、建家の敷地内の5カ所を選んで実施されました。調査会社からのレポートを見ると、表層から深さ4.25m付近にかけて軟弱な粘性土の自沈層が不均一に見受けられ、新規建物の荷重によって不同沈下の恐れがあるようです。従いまして、マイホームを建てる地盤は補強工事が必要となる模様。地盤補強工事は、地盤に円柱状に穴を掘ってコンクリートを流し込む工法と、鋼管杭を打ち込んで補強する工法の2種類があるとのこと。見積もりはどちらも殆ど同額だったので、私達は後者の「鋼管杭工法」をセレクトし、地盤補強工事を依頼しました。鋼管杭を打ち込むポイントは計28箇所、深さ4〜5メートルの支持地盤まで鋼管を打ち込みます。 |
|||
| 2004年5月30日（日） 現地視察 | |||
|
２００４年６月へ
「マイホーム」へ戻る