26-11
権利関係		 借地借家法-民法土地賃貸借と借地の比較
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【問　1１】甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（以下「ケース１」という）と、建物の所有を目的とせずに資材置き場として賃貸する場合（以下「ケース２」という）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
１　賃貸者の存続期間を40年と定めた場合には、「ケース１」では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、「ケース２」では口頭による合意であっても期間は40年となる。

２　「ケース１」では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、「ケース２」では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。

３　期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、「ケース１」では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、「ケース２」では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。

４　賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、「ケース１」では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、「ケース２」では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。
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解答解説 正解　3　
　民法上賃貸借と借地権の比較問題。
１　×　ケース１（借地借家法）では、最短が30年という制限がある（9-26）だけなので、40年と定めれば、書面でなくても40年だ。
　また、ケース２（民法）では、20年を超えられないという制限がある（9-10）ので、書面でも口頭でも40年と定めれば、20年となる。
２　×　ケース１では、借地権は借地権者が登記された建物を所有していれば、第三者に借地権を対抗できる（9-32）ので記述のとおり。ケース２の場合も、賃借人は賃借権を登記しておけば第三者に賃借権を対抗できる（9-32）ので誤りである。
３　○　期間を定めない契約を締結した場合、ケース１の場合は、期間30年となる（9-26）ので、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。ケース２の場合は、期間の定めのないものになるので、賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する（9-9）。これが正しく、正解である。
４　×　賃貸借の期間を定めた場合、ケース１でもケース２でも、期間内は一方的な中途解約はできない。
類題
◎契約書への記名押印22-33・12-36・11-36・9-36・4-39（宅建業者は、媒介契約書に、取引主任者をして記名押印させなければならない： ×）

◎指定流通機構への登録事項
21-32（登記された権利の種類・内容：×）
12-37（売買すべき価額）
10-35（宅地の所在・規模・形質）
10-35（所有者の氏名・住所：×）
10-35（売買すべき価額）
10-35（法令に基づく制限で主要なもの） 以上×は登録事項でない。
類題続き

◎媒介契約書の交付
26-32・24-29・14-34・2-47（依頼者も宅建業者であるときも交付義務ある）
15-45・7-48（賃貸借の媒介を依頼されたときは交付義務ない）
◎交付時期について
元-46（媒介行為による売買契約が締結された場合、遅滞なく、媒介契約書を交付しなければならない：×）