2021年10月試験

権利関係講評　2020改正の際、出題が見送られた重要改正点が一挙に出題された。連帯債務の効力、債権譲渡、配偶者居住権

宅建業法講評　基本的事項が多いが、個数問題も多かった。

法令等講評　都市計画法、建築基準法、所得税が難問であった。 

2021年10月試験

【問　1】次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。

（判決文）

賃貸人は、特別の約定のないかぎり、賃借人から家屋明渡を受けた後に前記の敷金残額を返還すれば足りるものと解すべく、したがって、家屋明渡債務と敷金返還債務とは同時履行の関係にたつものではないと解するのが相当であり、このことは、賃貸借の終了原因が解除（解約）による場合であっても異なるところはないと解すべきである。

１　賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。

２　賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。

３　賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債権を担保するものであって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはできない。

４　賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。1

解答解説【賃貸借敷金】

2020改正で、判例理論で論じられていた敷金が条文に落とされたが、そこからの出題。内容的には、1を除き、過去既出。

１〇　留置権は、他人の物の占有者が、その者に関する弁済期にある債権を有するときに成立する。10-19　家屋明渡し債務が敷金返還債務に対し先履行であるということは、敷金返還債務は家屋の明け渡しがあるまで、つまり賃借人が家屋を占有している間は敷金返還債務は弁済期が到来せず、留置権は成立しない。また、家屋を明け渡せば敷金返還債務は弁済期になるが、その時点では賃借人は家屋の占有を失っているので留置権は成立しない。

２×　敷金返還債務は敷金交付契約から生じた債務で、双務契約から生じた債務ではない。よって、家屋明渡し債務と敷金返還債務は一個の双務契約から生じた債務ではない。

３×　敷金は、賃貸借に基いて生じた債権を担保するものだから、賃貸人は、賃借物の明け渡しまでに生じた債権を敷金から控除することができる。

４×　家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質から、賃貸人の敷金返還債務の弁済期は明け渡し後になるので、賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することはできない。

【問　2】債務者A、B、Cの3名が、令和3年7月1日に、内部的な負担部分の割合は等しいものとして合意した上で、債権者Dに対して300万円の連帯債務を負った場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　DがAに対して裁判上の請求を行ったとしても、特段の合意がなければ、BとCがDに対して負う債務の消滅時効の完成には影響しない。

２　BがDに対して300万円の債権を有している場合、Bが相殺を援用しない間に300万円の支払の請求を受けたCは、BのDに対する債権で相殺する旨の意思表示をすることができる。

３　DがCに対して債務を免除した場合でも、特段の合意がなければ、DはAに対してもBに対しても、弁済期が到来した300万円全額の支払を請求することができる。

４　AとDとの間に更改があったときは、300万円の債権は、全ての連帯債務者の利益のために消滅する。

解答解説【連帯債務】

2020改正で、連帯債務の一人に生じた事由で絶対的効力を生じるのは、相殺・混同・更改だけに絞られた。１・３・４は、連帯債務者一人に生じた事由の効力からの出題。２は、他の連帯債務者の抗弁援用という問題で、改正とは関係ない。

１〇　連帯債務者の一人が裁判上の請求を行っても、他の連帯債務者にはその効力を生じさせないので、DがAに対して裁判上の請求を行ったとしても、特段の合意がなければ、BとCがDに対して負う債務の消滅時効の完成には影響しない。8-36　441条

２×　連帯債務者の一人が債権者に反対債権を持っている場合、他の連帯債務者は、反対債権を有する連帯債務者が相殺を援用しない間は、その債務者の負担部分の限度において、債権者に対して債務の履行を拒絶することができる。反対債権を有する連帯債務者の債権で相殺することはできない。8-37　436条2項

３〇　連帯債務者の一人に対して債務の免除をしても、他の連帯債務者にはその効力を生じさせないので、DがCに対して債務を免除した場合でも、DはAに対してもBに対しても、弁済期が到来した300万円全額の支払を請求することができる。

４〇　相殺・更改・混同が連帯債務者一人に生じた場合は、他の連帯債務者にも効力を生じるので、AとDとの間に更改があったときは、300万円の債権は、全ての連帯債務者の利益のために消滅する。8-36　441条

【問　3】個人として事業を営むAが死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、いずれの契約も令和3年7月1日付けで締結されたものとする。

ア　AがBとの間でB所有建物の清掃に関する準委任契約を締結していた場合、Aの相続人は、Bとの間で特段の合意をしなくても、当該準委任契約に基づく清掃業務を行う義務を負う。

イ　AがA所有の建物について賃借人Cとの間で賃貸借契約を締結している期間中にAが死亡した場合、Aの相続人は、Cに賃貸借契約を継続するか否かを相当の期間を定めて催告し、期間内に返答がなければ賃貸借契約をAの死亡を理由に解除することができる。

ウ　AがA所有の土地について買主Dとの間で売買契約を締結し、当該土地の引渡しと残代金決済の前にAが死亡した場合、当該売買契約は原始的に履行が不能となって無効となる。

エ　AがE所有の建物について貸主Eとの間で使用貸借契約を締結していた場合、Aの相続人は、Eとの間で特段の合意をしなくても、当該使用貸借契約の借主の地位を相続して当該建物を使用することができる。

一つ　二つ　三つ　四つ

解答解説【準委任・賃貸借・売買・使用貸借で当事者一方の死亡】

準委任・賃貸借・売買・使用貸借の各種契約類型で、当事者一方が死亡した場合の影響を問うもの。

ア×　準受任者Aの死亡により準委任契約は終了する（11-11　653条）ので、Aの相続人は、当該準委任契約に基づく清掃業務を行う義務を負うことはない。11-11　653条

イ×　賃貸借契約における賃貸人の地位は相続されるが、相続人は、賃貸人の死亡を理由に契約を解除することはできない。

ウ×　土地売買契約締結後、当該土地の引渡しと残代金決済の前に売主Aが死亡しても、当該売買契約は原始的に履行が不能になるわけではない。原始的履行不能とは、契約当初から履行不能のことを言う。

エ×　使用貸借において借り受け人の死亡は契約終了事由（11-21　597条3項）なので、借り受け人Aの相続人は、当該使用貸借契約の借主の地位を相続することはできない。

以上全部誤っており、正解は４。

【問　4】被相続人Aの配偶者Bが、A所有の建物に相続開始の時に居住していたため、遺産分割協議によって配偶者居住権を取得した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　遺産分割協議でBの配偶者居住権の存続期間を20年と定めた場合、存続期間が満了した時点で配偶者居住権は消滅し、配偶者居住権の延長や更新はできない。

２　Bは、配偶者居住権の存続期間内であれば、居住している建物の所有者の承諾を得ることなく、第三者に当該建物を賃貸することができる。

３　配偶者居住権の存続期間中にBが死亡した場合、Bの相続人CはBの有していた配偶者居住権を相続する。

４　Bが配偶者居住権に基づいて居住している建物が第三者Dに売却された場合、Bは、配偶者居住権の登記がなくてもDに対抗することができる。

解答解説【配偶者居住権】

2020改正の目玉、配偶者居住権。正解肢1は、あまり紹介されていなかったが、他は十分紹介されていたので、消去法で導けよう。

１〇　配偶者居住権は、遺産分割協議等で別段の定めがあるときを除き、存続期間は終身間であるが、別段の定めにより存続期間を定めた場合も期間満了により消滅し、延長や更新はできない。

２×　配偶者居住権者は、居住している建物の所有者の承諾を得ることなく、第三者に当該建物を賃貸することができない。12-8　1032条

３×　配偶者居住権は、相続できない。12-8

４×　配偶者居住権は、その旨の登記なくして第三者に対抗できない。12-8　1031条

解答解説

１〇　配偶者居住権は、遺産分割協議等で別段の定めがあるときを除き、存続期間は終身間であるが、別段の定めにより存続期間を定めた場合も期間満了により消滅し、延長や更新はできない。

２×　配偶者居住権者は、居住している建物の所有者の承諾を得ることなく、第三者に当該建物を賃貸することができない。12-8　1032条

３×　配偶者居住権は、そうぞくできない。12-8

４×　配偶者居住権は、その旨の登記なくして第三者に対抗できない。12-8　1031条

【問　5】次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　令和3年4月1日において18歳の者は成年であるので、その時点で、携帯電話サービスの契約や不動産の賃貸借契約を1人で締結することができる。

２　養育費は、子供が未成熟であって経済的に自立することを期待することができない期間を対象として支払われるものであるから、子供が成年に達したときは、当然に養育費の支払義務が終了する。

３　営業を許された未成年者が、その営業に関するか否かにかかわらず、第三者から法定代理人の同意なく負担付贈与を受けた場合には、法定代理人は当該行為を取り消すことができない。

４　意思能力を有しないときに行った不動産の売買契約は、後見開始の審判を受けているか否かにかかわらず効力を有しない。

解答解説【意思能力】

意思能力・制限行為能力者からの基本的な出題。

１×　18歳が８歳が成人年齢になるのは、令和4年（2022年）1日である。改正法の施行日をヒッカケのネタにするのは初めてだと思う。

２×　養育費は、一般には子供が成年に達したときまで支払うものだが、お互いの合意が

あれば何歳まで支払い続けてもよい。

３×　営業許可に関しなく、第三者から法定代理人の同意なく負担付贈与を受けた場合

には、法定代理人は当該行為を取り消すことができる。2-2

４〇　意思無能力状態で行った契約は、無効である。1-2　後見開始の審判を受けている

か否かは、関係ない。

【問　6】売買代金債権（以下この問において「債権」という。）の譲渡（令和3年7月1

日に譲渡契約が行われたもの）に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤って

いるものはどれか。

１　譲渡制限の意思表示がされた債権が譲渡された場合、当該債権譲渡の効力は妨げられ

ないが、債務者は、その債権の全額に相当する金銭を供託することができる。

２　債権が譲渡された場合、その意思表示の時に債権が現に発生していないときは、譲受

人は、その後に発生した債権を取得できない。

３　譲渡制限の意思表示がされた債権の譲受人が、その意思表示がされていたことを知っていたときは、債務者は、その債務の履行を拒むことができ、かつ、譲渡人に対する弁済その他の債務を消滅させる事由をもって譲受人に対抗することができる。

４　債権の譲渡は、譲渡人が債務者に通知し、又は債務者が承諾をしなければ、債務者その他の第三者に対抗することができず、その譲渡の通知又は承諾は、確定日付のある証書によってしなければ、債務者以外の第三者に対抗することができない。

解答解説【債権譲渡】

2020年改正の重要ポイントであった債権譲渡を正面から聞いてきた。改正のポイントは、譲渡制限特約（改正前は譲渡禁止特約と言った）付きの債権譲渡の効力を変えたことで、その他の点、債権譲渡の対抗要件（肢４）や将来債権の譲渡性（肢2）、抗弁の扱いには、変更はない。

１〇　譲渡制限の意思表示がされた債権が譲渡された場合、当該債権譲渡の効力は妨げられないが、債務者は、その債権の全額に相当する金銭を供託することができる。

11-1　466条、466条の2

２×　将来発生する債権も有効に譲渡でき、譲受人は、その後に発生した債権を取得できる。11-3　466条の6

３〇　譲渡制限の意思表示がされた債権の譲受人が、その意思表示がされていたことを知っていたときは、債務者は、その債務の履行を拒むことができ、かつ、譲渡人に対する弁済その他の債務を消滅させる事由をもって譲受人に対抗することができる。

11-1　466条

４〇　債権の譲渡は、譲渡人が債務者に通知し、又は債務者が承諾をしなければ、債務者その他の第三者に対抗することができず、その譲渡の通知又は承諾は、確定日付のある証書によってしなければ、債務者以外の第三者に対抗することができない。

11-4　467条

【問　7】Aを売主、Bを買主として、A所有の甲自動車を50万円で売却する契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和3年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　Bが甲自動車の引渡しを受けたが、甲自動車のエンジンに契約の内容に適合しない欠陥があることが判明した場合、BはAに対して、甲自動車の修理を請求することができる。

２　Bが甲自動車の引渡しを受けたが、甲自動車に契約の内容に適合しない修理不能な損傷があることが判明した場合、BはAに対して、売買代金の減額を請求することができる。

３　Bが引渡しを受けた甲自動車が故障を起こしたときは、修理が可能か否かにかかわらず、BはAに対して、修理を請求することなく、本件契約の解除をすることができる。

４　甲自動車について、第三者CがA所有ではなくC所有の自動車であると主張しており、Bが所有権を取得できないおそれがある場合、Aが相当の担保を供したときを除き、BはAに対して、売買代金の支払を拒絶することができる。

解答解説【契約不適合責任】

2020改正の目玉の一つ、瑕疵担保責任改め契約不適合責任からの出題だが、正解肢３は、常識でも誤りと判断できる基本的な問題。プレゼント問題といってよい。

１〇　引き渡された目的物の品質に契約不適合がある場合目的物の修補の請求ができる。

６-22　622条　よって、甲自動車のエンジンに契約内容に適合しない欠陥がある場合、BはAに対して、甲自動車の修理を請求することができる。

２〇　引き渡された目的物の品質に契約不適合があり、履行の追完が不能であるとき、買主は代金の減額を請求することができる。6-23　563条　よって、甲自動車に契約の内容に適合しない修理不能な損傷がある場合、BはAに対して、売買代金の減額を請求することができる。

３×　引き渡された自動車が故障を起こしたとき、修理不能であれば直ちに契約を解除できる（5-11　542条）が、修理可能であれば、履行の追完（修理）すべきことを催告し、期間内に追完がなされないときに代金の減額又は契約の解除をできる。

5-10　541条　6-23　563条　よって、修理が可能か否かにかかわらず、BはAに対して、

修理を請求することなく、本件契約の解除をすることができる、とするのは誤り。

４〇　売買目的物に権利主張者があり、買主が権利を取得できないおそれがあうときは、

売主が相当の担保を供したときを除き、買主Bは売主Aに対して、売買代金の支払を

拒絶することができる。6-30　577条

【問　8】Aが1人で居住する甲建物の保存に瑕疵があったため、令和3年7月1日に甲建物の壁が崩れて通行人Bがケガをした場合（以下この問において「本件事故」という。）

における次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　Aが甲建物をCから賃借している場合、Aは甲建物の保存の瑕疵による損害の発生の防止に必要な注意をしなかったとしても、Bに対して不法行為責任を負わない。

２　Aが甲建物を所有している場合、Aは甲建物の保存の瑕疵による損害の発生の防止に必要な注意をしたとしても、Bに対して不法行為責任を負う。

３　本件事故について、AのBに対する不法行為責任が成立する場合、BのAに対する損害賠償土地工作物の請求権は、B又はBの法定代理人が損害又は加害者を知らないときでも、本件事故の時から20年間行使しないときには時効により消滅する。

４　本件事故について、AのBに対する不法行為責任が成立する場合、BのAに対する損害賠償請求権は、B又はBの法定代理人が損害及び加害者を知った時から5年間行使しないときには時効により消滅する。

解答解説【不法行為】

不法行為による損害賠償請求権の時効期間についても2020改正があり、そこも問題にしている（肢3・4）が正解肢１は、土地工作物の占有者の責任に関する定番論点であった。

１×　土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、

(1)その工作物の占有者が、被害者に対して損害賠償をする責任がある。ただし、占有者が損害発生を防止するため必要な注意をしていたとき（無過失）は、占有者は責任を負わない。11-30　717条　よって、Aが甲建物をCから賃借している場合、Aは甲建物の保存の瑕疵による損害の発生の防止に必要な注意をしなかったときは、Bに対して不法行為責任を負う。

２〇　占有者が責任を負わない場合は、その損害は、過失がなくとも、所有者が賠償しなければならない。11-30　717条　よって、甲建物の所有者Aは甲建物の保存の瑕疵による損害の発生の防止に必要な注意をしたとしても、Bに対して不法行為責任を負う、ことがる。

３〇　不法行為による損害賠償の請求権は、被害者B又はBの法定代理人が損害又は加害者を知らないときでも、不法行為のときから20年間行使しないときは、時効によって消滅する。11-32　724条。

４〇　人の生命又は身体を害する不法行為による損害賠償請求権は、被害者又は法定代理

人が損害及び加害者を知った時から5年間行使しないときは、時効により消滅する。

11-32　724条

【問　9】Aには死亡した夫Bとの間に子Cがおり、Dには離婚した前妻Eとの間に

子F及び子Gがいる。Fの親権はEが有し、Gの親権はDが有している。AとDが婚姻

した後にDが令和3年7月1日に死亡した場合における法定相続分として、民法の

規定によれば、正しいものはどれか。

１　Aが2分の1、Fが4分の1、Gが4分の1

２　Aが2分の1、Cが6分の1、Fが6分の1、Gが6分の1

３　Aが2分の1、Gが2分の1

４　Aが2分の1、Cが4分の1、Gが4分の1

解答解説【相続-相続人と相続分】

被相続人はＤであるであることを銘記して、

相続人を確定する⇒【配偶者・第1順位子・第2順位親・第３順位兄弟姉妹】のうち、被相続人Ｄの相続人として該当する者に〇をつける。配偶者Aに子Fと子Gである。相続分は、配偶者+子⇒1：1だから、配偶者Aに2分の1、子F・Gに各4分の1である。12-1

正解１

【問　10】AとBとの間で、Aを売主、Bを買主とする、等価値の美術品甲又は乙のいずれか選択によって定められる美術品の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和3年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　本件契約において、給付の目的を甲にするか乙にするかについて、第三者Cを選択権者とする合意がなされた場合、Cが選択をすることができないときは、選択権はBに移転する。

２　本件契約において、給付の目的を甲にするか乙にするかについて、Aを選択権者とする合意がなされた後に、Aの失火により甲が全焼したときは、給付の目的物は乙となる。

３　本件契約において、給付の目的を甲にするか乙にするかについての選択権に関する特段の合意がない場合、Bが選択権者となる。

４　本件契約において、給付の目的を甲にするか乙にするかについて、第三者Dを選択権者とする合意がなされた場合、Dが選択権を行使するときは、AとBの両者に対して意思表示をしなければならない。

解答解説【選択債権】

選択債権という非常にマイナーな条文からの出題。正解肢は、条文を知らなくとも常識的にわかると思う。

１×　第三者Cが選択権をもつ場合において、第三者が選択をすることができず、又は選択をする意思を有しないときは、選択権は債務者Aに移転する（民法409条2項）。

よって、選択権はBに移転するというのは誤り。

２〇　債権の目的である給付の中に不能のものがある場合において、その不能が選択権を有する者の過失によるものであるときは、債権は、その残存するものについて存在する（民法410条）。よって、選択権のあるAの失火により甲が全焼したときは、給付の目的物は乙となる。

３×　選択権は原則として債務者Aに属する（民法406条）。

４×　第三者が選択をすべき場合には、その選択は債権者又は債務者に対する意思表示によってする（民法409条1項）。よって、Dが選択権を行使するときは、AとBの両者に対して意思表示をしなければならない、というのは誤り。

【問　11】Aは、所有している甲土地につき、Bとの間で建物所有を目的とする賃貸借契約（以下この問において「借地契約」という。）を締結する予定であるが、期間が満了した時点で、確実に借地契約が終了するようにしたい。この場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。

２　居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。

３　居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、借地契約を書面で行えば、借地権を消滅させるため、借地権の設定から20年が経過した日に甲土地上の建物の所有権を相当の対価でBからAに移転する旨の特約を有効に定めることができる。

４　借地契約がBの臨時設備の設置その他一時使用のためになされることが明らかである場合には、期間を5年と定め、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることができる。

解答解説【借地関係】

一般の借地権でない、特殊な借地権についてのみ問うた問題。肢１がなぜ正しいのかよくわからなかったと思うが、正解肢３は、数字を覚えていれば誤りであることはわかったと思う。

１〇　事業用建物を所有する目的として存続期間を10年以上50年未満とする定期借地権を設定するには公正証書をもってしなければならない（9-49　24条）が、期間60年の事業用定期借地権は、一般の定期借地権として設定できるので、公正証書でなく書面でありさえすればよい。9-47　22条

２〇　居住の用に供する建物を所有することを目的とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める借地契約=一般の定期借地権は、期間50年以上でなければならないので、期間20年では公正証書でも定められない。

３×　借地権を消滅させるため、宅地上の建物の所有権を相当の対価で借地権者から借地権設定者に移転する旨の特約=建物譲渡特約は、設定後30年以上を経過した日に建物譲渡する旨定めなければならず、設定後20年を経過した日に建物所有権を移転する旨は有効に定めることはできない。9-48　23条

４〇　一時使用のためになされることが明らかである場合は、存続期間、更新制度、建物の築造による存続期間の延長など、借りている者保護規定は適用されないので、借地契約がBの臨時設備の設置その他一時使用のためになされることが明らかである場合には、期間を5年と定め、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることができる。9-51

【問　12】Aを賃貸人、Bを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和3年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

１　本件契約について期間の定めをしなかった場合、AはBに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。

２　甲建物がBに引き渡された後、甲建物の所有権がAからCに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、BのAに対する未払賃料債務に充当され、残額がCに承継される。

３　甲建物が適法にBからDに転貸されている場合、AがDに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から3月を経過することによって終了する。

４　本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。

解答解説【借家関係】

借家関係は、オーソドックスな問題。正解肢となった敷金は、2020改正で、従来の判例理論を条文に落とされたところからの出題。

１×　期間の定めがない建物賃貸借を賃貸人Aが解約申し入れをするには、(1)正当事由が必要であり、それがあれば（2）解約申し入れの日から6か月経過後に、建物賃貸借は終了する。

よって、AはBに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。というのは2点誤っている。

２○　賃貸建物の所有権が移転したとき、賃貸人の交替が生じるが、その際、旧賃貸に差し入れていた敷金は、他に特段の合意がない限り、賃借人Bの旧賃貸人Aに対する未払賃料債務に充当され、残額が新賃貸人Cに承継される。9-23

３×　甲建物が適法にBからDに転貸されている場合、AがDに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から「6月」を経過することによって終了する。9-24

４×　本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Aは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Bに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、「建物賃貸借の終了を対抗できない。通知をすれば、そのときから6か月経過後に終了を対抗できる。」

【問　13】建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者が1人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。

２　形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。

３　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

４　各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。

解答解説【区分所有法】

正解肢４は、超定番で、プレゼンと問題といってよい。

１○　いわゆる書面決議は、区分所有者全員の合意がなければできない。13-15

２○　いわゆる重大変更（形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。13-5

３○　専有部分と敷地利用権は、規約に別段の定めがない限り、分離して処分することはできない。13-7

４×　各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁の内側線で囲まれた部分の水平投影面面積=いわゆる内法計算による。13-3

【問　14】不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がある場合においても、所有権の登記名義人が単独で申請することができる。

２　登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によって消滅する。

３　法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。

４　信託の登記は、受託者が単独で申請することができない。

解答解説【不動産登記法・単独申請等】

過去複数回出ている記述ばかりで、やさしかった。

１×　所有権の登記は、それが所有権保存の登記であれば、登記当事者は登記名義人だけなので、その者の単独申請で抹消できるが、所有権保存登記の後、共同申請により所有権移転の登記を経てしまうと、所有権の登記の抹消も、所有権移転の登記を共同申請した旧所有権登記名義人と現所有権登記名義人の共同申請による。14-9

２×　登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によって消滅しない。14-19

３○　法人の合併による権利の移転の登記は、登記義務者は合併により消滅しているので、登記権利者が単独で申請することができる。14-10

４×　信託の登記は、受託者が単独で申請することができる。信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転又は変更の登記の申請と同時にしなければならないので、受託者単独で申請しても、真正が確保されるからである。 98条

【問　15】都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　地区計画については、都市計画に、当該地区計画の目標を定めるよう努めるものとされている。

２　地区計画については、都市計画に、区域の面積を定めるよう努めるものとされている。

３　地区整備計画においては、市街化区域と市街化調整区域との区分の決定の有無を定めることができる。

４　地区整備計画においては、建築物の建蔽率の最高限度を定めることができる。

解答解説【都計法-地区計画】

地区計画について非常に細かいことを聞いているようだが、実はそうでない。正解肢の「市街化区域と市街化調整区域との区分の決定の有無」は、いわゆる線引きをするか否かを決めることで、都市計画区域全体に関することだ。これは、都市計画区域の整備開発の方針の中できめる（都計法6条の2第2項1号）。都市計画区域における一地区計画に関することではない。都市計画における「市街化区域と市街化調整区域との区分」と「地区計画」の位置づけがわかっていれば、噴飯物のヒッカケだとわかる。

１○　地区計画については、」当該地区計画の目標定めるよう努めるものとされている。1-43　12条の５第2項　

２○２　地区計画等については、都市計画に、地区計画等の種類、名称、位置及び区域を定めるものとするとともに、区域の面積その他の政令で定める事項を定めるよう努めるものとする。1-43　12条4第2項

３×　市街化区域と市街化調整区域との区分の決定の有無は、都市計画区域について定める都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（いわゆるマスタープラン）のなかで定める。6条の2

４○　地区整備計画においては、建築物の建蔽率の最高限度を定めることができる。1-43　12条の5第7項　

【問　16】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

１　市街化区域において、都市公園法に規定する公園施設である建築物の建築を目的とした5,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

２　首都圏整備法に規定する既成市街地内にある市街化区域において、住宅の建築を目的とした800㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

３　準都市計画区域において、商業施設の建築を目的とした2,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

４　区域区分が定められていない都市計画区域において、土地区画整理事業の施行として行う8,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

解答解説【都計法-開発許可】

定番の開発許可の要否。１と３が少しわかりにくかったと思う。１の「都市公園法に規定する公園施設である建築物」は、開発許可が不要になる公益的建築物としては紹介されないことが多いが、どう見ても公益的建築物でしょう。３は、市街化区域では、原則として1000㎡以上で開発許可が必要になるが、例外として、首都圏等大都会では、500㎡以上で開発許可が必要になる。

１×　都市公園法に規定する公園施設である建築物は、その建築のための開発行為が許可不要になる公益上必要な建築物に当たるので、その建築を目的とした土地の区画形質変更は許可不要である。1-16

２○　首都圏整備法に規定する既成市街地内にある市街化区域においては、500㎡以上の開発行為は、許可が必要である。1-14カッコ書き参照

３×　準都市計画区域内では、3,000㎡以上の開発行為が許可必要である。よって、2000㎡の土地の区画形質変更は許可不要である。1-14

４×　土地区画整理事業の施行として行う土地の区画形質の変更は、許可不要である。1-16

【問　17】建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　居室の内装の仕上げには、ホルムアルデヒドを発散させる建築材料を使用することが認められていない。

２　4階建ての共同住宅の敷地内には、避難階に設けた屋外への出口から道又は公園、広場その他の空地に通ずる幅員が2m以上の通路を設けなければならない。

３　防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が防火構造であるものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。

４　建築主は、3階建ての木造の共同住宅を新築する場合において、特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたときは、検査済証の交付を受ける前においても、仮に、当該共同住宅を使用することができる。

解答解説【建基法-各種規制】

1・2は難問。３は、ひっかけ。正解肢の４は、過去複数回出ており簡単だったろう。

１×　居室を有する建築物にあっては、一定の技術的基準に適合するものであれば、ホルムアルデヒドを発散させる建築材料を使用することが認められている。法28条２第３号

２×　共同住宅又は階数が３以上である建築物の敷地内には、避難階に設けた屋外への出口から道又は公園、広場その他の空地に通ずる幅員が「1.5ｍ」以上の通路を設けなければならない。施行令128条

３×　防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が「耐火」構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。「防火」構造ではない。2-12　63条

４○　「木造の建築物で３以上の階数を有し、又は延べ面積が500㎡、高さが13ｍ若しくは軒の高さが９ｍを超えるもの」を新築する場合においては、当該建築物の建築主は、検査済証の交付を受けた後でなければ、当該新築に係る建築物を使用し、又は使用させてはならない。ただし、「特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたとき」には、検査済証の交付を受ける前においても、仮に、当該建築物又は建築物の部分を使用し、又は使用させることができる。2-24　7条の６第１項１号

【問　18】次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　都市計画により建蔽率の限度が10分の6と定められている近隣商業地域において、準防火地域内にある耐火建築物で、街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物については、建蔽率の限度が10分の8となる。

２　市町村は、集落地区計画の区域において、用途地域における用途の制限を補完し、当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進等の目的を達成するため必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、当該区域における用途制限を緩和することができる。

３　居住環境向上用途誘導地区内においては、公益上必要な一定の建築物を除き、建築物の建蔽率は、居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画において建築物の建蔽率の最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければならない。

４　都市計画区域内のごみ焼却場の用途に供する建築物について、特定行政庁が建築基準法第51条に規定する都市計画審議会の議を経てその敷地の位置が都市計画上支障がないと認めて許可した場合においては、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなくても、新築することができる。

解答解説【建基法-各種規制】

1は、わかったと思う。３・4も正しそうだと見当がつけられる。しかし、正解肢の２は、細かすぎて、見当もつかなかったのではないか。これは落としても仕方がない。

１○　建蔽率の規定の適用については、準防火地域内にある耐火建築物は、都市計画による建蔽率に10分の１を加えることができ、街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある建築物も、都市計画による建蔽率に10分の１を加えることができる。本肢では、その両者を満たすので、都市計画による建蔽率に10分の２を加えることができるので、建蔽率の限度が10分の８となる。2-6　53条３項

２×　「市町村は、用途地域における用途の制限を補完し、当該地区計画等（集落地区計画を「除く」。）の区域の特性にふさわしい土地利用の増進等の目的を達成するため必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、用途制限を緩和することができる。」とある。68条の２第５項　よって、集落地区計画においては、用途制限を緩和することはできない。しかし、これは細かすぎるだろう。立法趣旨もよくわからない。

３○　居住環境向上用途誘導地区内においては、公益上必要な一定の建築物を除き、建築物の建蔽率は、居住環境向上用途誘導地区に関する都市計画において建築物の建蔽率の最高限度が定められたときは、当該最高限度以下でなければならない。60条の２の２第１項

４○　都市計画区域内においては、ごみ焼却場等は、都市計画においてその敷地の位置が決定しているものでなければ、新築し、又は増築してはならない。ただし、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経てその敷地の位置が都市計画上支障がないと認めて許可した場合においては、この限りでない。51条

【問　19】宅地造成等規制法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

１　宅地造成工事規制区域内において、宅地を造成するために切土をする土地の面積が500㎡であって盛土を生じない場合、切土をした部分に生じる崖の高さが1.5mであれば、都道府県知事の法第8条第1項本文の工事の許可は不要である。

２　都道府県知事は、法第8条第1項本文の工事の許可の申請があった場合においては、遅滞なく、文書をもって許可又は不許可の処分を申請者に通知しなければならない。

３　都道府県知事は、一定の場合には都道府県（地方自治法に基づく指定都市、中核市又は施行時特例市の区域にあっては、それぞれ指定都市、中核市又は施行時特例市）の規則で、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の技術的基準を強化し、又は付加することができる。

４　都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。

解答解説【宅地造成等規制法】

3が初見の記述だが、他はやさしい。正解肢の４は、何度も出ている。

１○　２ｍを超えない切土であっても、当該切土又は盛土をする土地の面積が500㎡を「超える」ものは、都道府県知事の許可は不要であるが、本肢では、500㎡ちょうどであるから、許可は不要である。5-4

２○　都道府県知事は、宅地造成工事の許可の申請があった場合においては、遅滞なく、許可又は不許可の処分をしなければならない。そして、この処分をするには、文書をもって当該申請者に通知しなければならない。法10条

３○。都道府県知事は、その地方の気候、風土又は地勢の特殊性により、宅地造成に関する工事の技術的基準の規定のみによっては宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出の防止の目的を達し難いと認める場合においては、都道府県の規則で、宅地造成工事規制区域内において行われる工事の技術的基準を強化し、又は必要な技術的基準を付加することができる。施行令15条２項

４×　都道府県知事は、この法律の目的を達成するために必要があると認めるときは、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地（宅地造成工事規制区域内の土地を「除く」。）の区域であって政令で定める基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域内で定められることはない。5-8　20条１項

【問　20】土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　換地計画において参加組合員に対して与えるべきものとして定められた宅地は、換地処分の公告があった日の翌日において、当該宅地の所有者となるべきものとして換地計画において定められた参加組合員が取得する。

２　換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない。

３　土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、当該土地区画整理組合の許可を受けなければならない。

４　土地区画整理組合の組合員は、組合員の3分の1以上の連署をもって、その代表者から理由を記載した書面を土地区画整理組合に提出して、理事又は監事の解任を請求することができる。

解答解説【土地区画整理法】

正解肢は、定番。

１○　換地計画において参加組合員に対して与えるべきものとして定められた宅地は、換地処分の公告があった日の翌日において、当該宅地の所有者となるべきものとして換地計画において定められた参加組合員が取得する。法104条10項

２○　換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない。換地照応の原則である。3-8　法89条１項

３×　土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更等を行おうとする者は、「都道府県知事等」の許可を受けなければならない。3-6　法76条１項

４○　土地区画整理組合の組合員は、組合員の３分の１以上の連署をもって、その代表者から理由を記載した書面を組合に提出して、理事又は監事の解任を請求することができる。

法27条７項

【問　21】農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　遺産分割によって農地を取得する場合には、法第3条第1項の許可は不要であるが、農業委員会への届出が必要である。

２　法第3条第1項の許可を受けなければならない場合の売買については、その許可を受けずに農地の売買契約を締結しても、所有権移転の効力は生じない。

３　砂利採取法第16条の認可を受けて市街化調整区域内の農地を砂利採取のために一時的に借り受ける場合には、法第5条第1項の許可は不要である。

４　都道府県が市街化調整区域内の農地を取得して病院を建設する場合には、都道府県知事（法第4条第1項に規定する指定市町村の区域内にあってはその長）との協議が成立すれば、法第5条第1項の許可があったものとみなされる。

解答解説【農地法】

例年どおり、プレゼント問題です。

１○　遺産分割によって農地を取得する場合には、法第３条第１項の権利移動の許可は不要とされているが、農業委員会への届出が必要である。4-5

２○　法第３条第１項の権利移動の許可が必要な行為について、その許可を受けないでした行為は、その効力を生じず、無効である。4-3

３×　農地を農地以外のものにするため、これらの土地について使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、法第５条第１項の転用のための権利移動の許可が必要である。これは、一時的に農地を借り受ける場合でも同様である。4-9

４○　国又は都道府県等が農地を農地以外のものにしようとする場合においては、国又は都道府県等と都道府県知事等との協議が成立することをもって許可があったものとみなされる。4条8項　4-11

【問　22】国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市にあってはその長をいうものとする。

１　土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該契約による権利取得者は、その契約を締結した日の翌日から起算して3週間以内に、事後届出を行わなければならない。

２　都道府県知事は、事後届出をした者に対し、その届出に係る土地に関する権利の移転若しくは設定後における土地の利用目的又は土地に関する権利の移転若しくは設定の対価の額について、当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をすることができる。

３　事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、所定の期間内に当該届出をしなかった者は、都道府県知事からの勧告を受けるが、罰則の適用はない。

４　宅地建物取引業者Aが所有する準都市計画区域内の20,000㎡の土地について、10,000㎡をB市に、10,000㎡を宅地建物取引業者Cに売却する契約を締結した場合、B市は事後届出を行う必要はないが、Cは一定の場合を除き事後届出を行う必要がある。

解答解説【国土利用計画法】

１×　土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者（権利取得者）は、その契約を締結した日から起算して「２週間」以内に、一定の事項を都道府県知事に届け出なければならない。6-1　法23条１項

２×　都道府県知事は、事後届出があった場合において、その届出をした者に対し、「土地の利用目的」について、必要な助言をすることができる。が、「権利の移転若しくは設定の対価の額」については助言できない。6-3　法27条の２

３×　事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、所定の期間内に当該届出をしなかった者は、６月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処する。6-1　法47条１号

４○　準都市計画区域内の土地は、10,000㎡以上の土地を取得する場合に事後届出が必要となる。が、当事者の一方又は双方が国・地方公共団体である場合には、事後届出は不要なので、Ｂ市は事後届出は不要である。Ｃは、届出対象面積に達しており、事後届出を行う必要がある。6-1法23条

【問23】所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　譲渡所得の特別控除額（50万円）は、譲渡益のうち、まず、資産の取得の日以後5年以内にされた譲渡による所得で政令で定めるものに該当しないものに係る部分の金額から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合には、それ以外の譲渡による所得に係る部分の金額から控除する。

２　譲渡所得の金額の計算上、資産の譲渡に係る総収入金額から控除する資産の取得費には、その資産の取得時に支出した購入代金や購入手数料の金額は含まれるが、その資産の取得後に支出した設備費及び改良費の額は含まれない。

３　建物の全部の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額が、その土地の価額の10分の5に相当する金額を超えるときは、不動産所得として課税される。

４　居住者がその取得の日以後5年以内に固定資産を譲渡した場合には、譲渡益から譲渡所得の特別控除額（50万円）を控除した後の譲渡所得の金額の2分の1に相当する金額が課税標準とされる。

解答解説【所得税】

所得税は、4年に1回程度で出題されるが、周期に当たるなと感じても、準備の時間対効果が悪すぎるので、なかなか準備する気になれない。過去問だけにとどめるというのも、一つの手だろう。本問は、肢1・２は、平成20年問26肢3・2。肢3・4が、平成17年問26肢2・4と同じである。過去問遊園地

http://www5b.biglobe.ne.jp/jitumu/kakomonbunhorei.html#p8　税参照

参考までに、平成17年と平成20年の記述肢を示しておく。

１○　譲渡益から譲渡所得の特別控除額（50万円）を控除する場合には、まず、当該譲渡益のうち資産の譲渡でその資産の取得の日以後５年以内にされたものによる所得（短期譲渡所得）から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合には、それ以外の譲渡による所得（長期譲渡所得）から控除する。法33条５項　

⇒平成20年 問26 肢３×　総合課税の譲渡所得の特別控除額（50万円）は、譲渡益のうちまず長期譲渡に該当する部分の金額から控除し、なお控除しきれない特別控除額がある場合には、短期譲渡に該当する部分の金額から控除する。

２×　譲渡所得の金額の計算上控除する資産の取得費は、別段の定めがあるものを除き、その資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費の額の合計額とされている。なお、設備費及び改良費は、資産の取得後に支出したものを指す。所得税法38条１項

⇒平成20年 問26 肢２×譲渡所得の金額の計算上、資産の譲渡に係る総収入金額から控除する資産の取得費には、その資産の取得時に支出した購入代金や購入手数料等の金額は含まれるが、その資産の取得後に支出した設備費、改良費の額は含まれない。

３×　建物の全部の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額が、その土地の価額の10分の５に相当する金額を超えるときに課税されるのは、不動産所得としてではなく、譲渡所得としてである。所得税法33条１項、所得税法施行令79条１項　

⇒平成17年 問26 肢２○　建物等の所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払を受ける権利金の金額がその土地の価額の５／10に相当する金額を超える場合には、譲渡所得として課税される。

４×　居住者がその取得の日以後5年以内に固定資産を譲渡した場合には、譲渡益から譲渡所得の特別控除額（50万円）を控除した後の譲渡所得の全額に相当する金額が課税標準とされる。譲渡益から譲渡所得の特別控除額（50万円）を控除した後の金額の2分の1に相当する金額が課税標準とされるのは、資産の取得の日以後５年を超える資産を譲渡した場合である。所得税法22条２項２号、33条３項２号　

⇒平成17年 問26 肢４×個人が所有期間２年以内の固定資産を譲渡した場合には、譲渡益から譲渡所得の特別控除額を差し引いた後の譲渡所得の金額の１／２相当額が課税標準とされる。

【問　24】不動産取得税に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　平成28年に新築された既存住宅（床面積210㎡）を個人が自己の居住のために取得した場合，当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については，当該住宅の価格から1,200万円が控除される。

２　家屋が新築された日から3年を経過して，なお，当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては，当該家屋が新築された日から3年を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし，当該家屋の所有者を取得者とみなして，これに対して不動産取得税を課する。

３　不動産取得税は，不動産の取得があった日の翌日から起算して2か月以内に当該不動産の所在する都道府県に申告納付しなければならない。

４　不動産取得税は，不動産を取得するという比較的担税力のある機会に相当の税負担を求める観点から創設されたものであるが，不動産取得税の税率は4％を超えることができない。

解答解説【不動産取得税】

基本的な出題です。

１○　個人が自己の居住の用に供する耐震基準適合既存住宅を取得した場合における当該住宅の取得に対して課する不動産取得税の課税標準の算定については、新築年月日が平成９年４月１日以降の場合には、1,200万円を控除するものとする。なお、この特例が適用される住宅の床面積要件は、50㎡以上240㎡以下である。8-2　地方税法73条の14第３項

２×　家屋が新築された場合においては、家屋が新築された日から「６月」（宅地建物取引業者の場合は「１年」）を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から「６月」（宅地建物取引業者の場合は「１年」）を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。8-1地方税法73条の２第２項

３×　不動産取得税の徴収については、「普通徴収」の方法によらなければならない。申告納付ではない。8-1　地方税法73条の17第１項

４×　不動産取得税の標準税率は４％（住宅については３％）である。特に、それを超えてはならないという制限税率の定めはない。8-1　地方税法73条の15

【問　25】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

１　不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因がある場合、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断されるときに限り、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件を設定することができる。

２　対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を再調達原価というが、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなすものとする。

３　取引事例等に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしている場合に、適切に補正することを時点修正という。

４　不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合がある。

解答解説【不動産鑑定評価】

　正解肢３は、国語的におかしいと見当がつく。

１○　不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因が存する場合、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件（調査範囲等条件）を設定することができる。不動産鑑定評価基準５章１節Ⅲ

２○　再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）を再調達原価とみなすものとする。不動産鑑定評価基準７章１節Ⅱ２(1)

３×　取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。これを「事情補正」という。

時点修正（じてんしゅうせい）とは、過去の取引事例を参考にして査定価格 を算出する際に、時期の違いを考慮して修正することだ。不動産鑑定評価基準７章１節Ⅰ３　

４○。不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえてこれを適切に判断し、明確にすべきである。不動産鑑定評価基準５章３節Ⅱ

【問　26】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに対し建物の売却を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　Aは、Bに対し、専任の宅地建物取引士をして説明をさせなければならない。

２　Aは、Bに対し、代金以外に授受される金銭の額だけでなく、当該金銭の授受の目的についても説明しなければならない。

３　Aは、Bに対し、建物の上に存する登記された権利の種類及び内容だけでなく、移転登記の申請の時期についても説明しなければならない。

４　Aは、Bに対し、売買の対象となる建物の引渡しの時期について説明しなければならない。

解答解説【重要事項説明】

　基本的な問題。３・４は、よく出る37条書面と重説書面の違いに関する問い。

１×　宅地建物取引業者は、買主に対して、宅地又は建物に関し、「宅地建物取引士」をして、重要事項の説明をさせなければならない。宅地建物取引士は「専任」である必要はない。6-1　35条１項

２○　「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」について説明する必要がある。6-4　35条１項７号

３×　「当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容」は、重要事項の説明事項だが、移転登記の申請時期は、説明事項ではない。6-3　法35条１項１号

４×　建物の引渡しの時期は、37条書面の記載事項（6-13）だが、重要事項の説明事項ではない。6-3参照

【問　27】宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　個人Aが不正の手段により免許を受けた後、免許を取り消され、その取消しの日から5年を経過した場合、その間に免許を受けることができない事由に該当することがなかったとしても、Aは再び免許を受けることはできない。

２　免許を受けようとする個人Bが破産手続開始の決定を受けた後に復権を得た場合においても、Bは免許を受けることができない。

３　免許を受けようとするC社の役員Dが刑法第211条（業務上過失致死傷等）の罪により地方裁判所で懲役1年の判決を言い渡された場合、当該判決に対してDが高等裁判所に控訴し裁判が係属中であっても、C社は免許を受けることができない。

４　免許を受けようとするE社の役員に、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた者がいる場合、その刑の執行が終わって5年を経過しなければ、E社は免許を受けることができない。

解答解説【免許の基準】

定番の免許基準の問題。落としてはならない。

１×　不正の手段によって免許を受けたことにより免許を取り消され、その取消しの日から５年を経過しない間は免許を受けることはできないが、５年を経過すると免許を受けることができる。1-11　５条１項２号

２×　破産手続開始の決定を受けた後に復権を得れば、復権の翌日から免許を受けることができる。1-11　５条１項１号

３×　法人の役員が、禁錮以上の刑に処せられ=その判決が確定すれば、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない間は免許を受けることができないが、控訴中であれば、まだ刑に処せられておらず、免許を受けることができる。1-11　５条１項５号

４○　法人の役員が、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない間は、当該法人は免許を受けることができない。1-11　５条１項５号

【問　28】宅地建物取引士の登録（以下この問において「登録」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引士A（甲県知事登録）が、乙県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事することとなったときは、Aは甲県知事を経由せずに、直接乙県知事に対して登録の移転を申請しなければならない。

２　甲県知事の登録を受けているが宅地建物取引士証の交付を受けていないBが、宅地建物取引士としてすべき事務を行った場合、情状のいかんを問わず、甲県知事はBの登録を消除しなければならない。

３　宅地建物取引士C（甲県知事登録）は、宅地建物取引業者D社を退職し、宅地建物取引業者E社に再就職したが、CはD社及びE社のいずれにおいても専任の宅地建物取引士ではないので、勤務先の変更の登録を申請しなくてもよい。

４　甲県で宅地建物取引士資格試験を受け、合格したFは、乙県に転勤することとなったとしても、登録は甲県知事に申請しなければならない。

解答解説【宅建士登録】

引き続き、基本的な問題。

１×宅地建物取引士の登録を受けている者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該「登録をしている都道府県知事を経由」して、登録の移転の申請をすることが「できる」。登録の移転は、登録をしている者の便宜の制度だから、義務付けはない。また、手続的にも、容易なように、現に登録を受けている知事経由でするものとされている。2-12　法19条の２

２×　宅地建物取引士の登録を受けている者で宅地建物取引士証の交付を受けていないものが、宅地建物取引士としてすべき事務を行い、「情状が特に重いとき」は、当該登録をしている都道府県知事は、当該登録を消除しなければならない。問題文は「情状のいかんを問わず」という部分が誤りである。8-5　法68条の２第２項３号

３×　宅地建物取引士登録簿の記載事項として、「宅地建物取引業者の業務に従事する者にあっては、当該宅地建物取引業者の商号又は名称及び免許証番号」があるので、勤務先を変更したＣは変更の登録をする必要がある。2-11　法20条、同法施行規則14条の２の２第１項５号

４○　宅地建物取引士資格試験に合格した者は、当該試験を行った都道府県知事の登録を受けることができる。したがって、Ｆの登録は甲県知事に申請しなければならない。これは他府県に転勤になった場合でも同様である。2-4　法18条１項

【問　29】次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者の氏名、従業者証明書番号その他国土交通省令で定める事項を記載した従業者名簿を備えなければならず、当該名簿を最終の記載をした日から5年間保存しなければならない。

２　宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行わない場合、その案内所には国土交通省令で定める標識を掲示しなくてもよい。

３　宅地建物取引業者が、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行う場合、その案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

４　宅地建物取引業者は、事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であっても、契約（予約を含む。）を締結せず、かつ、その申込みを受けない場合、当該場所に専任の宅地建物取引士を置く必要はない。

解答解説【業務運営体制上の規制】

業務運営体制上の規制で、基本的な出題。

１×　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者の氏名、従業者証明書番号その他国土交通省令で定める事項を記載した従業者名簿を備えなければならないが、従業者名簿の保存期間は10年である。3-2　施行規則17条の２第４項

２×　宅地建物取引業者は、分譲の案内所には、その案内所が契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものでなかったとしても、標識を掲示する必要がある。3-4　法50条１項、同法施行規則19条１項３号

３×　宅地建物取引業者は、その「事務所ごと」に、公衆の見やすい場所に、報酬の額を掲示しなければならないが、案内所には報酬額の掲示は不要である。3-2　法46条４項

４○　事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所に、専任の宅地建物取引士の設置義務が生じるのは、契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものに限られる。2-15　法31条の３第１項、同法施行規則15条の５の２第１号

【問　30】宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　宅地の販売広告において、宅地に対する将来の利用の制限について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。

イ　建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。

ウ　複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときは、最初に行う広告に取引態様の別を明示すれば足り、それ以降は明示する必要はない。

エ　賃貸マンションの貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、当該賃貸マンションが建築確認申請中であるときは広告をすることができない。

一つ　　　二つ　　　三つ　　　　　四つ

解答解説【広告】

本問も、きわめて基本的問題である。

ア○　宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の現在又は「将来の利用の制限」について、「著しく事実に相違する表示」をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。7-2　法32条

イ×　宅地建物取引業者は、国土交通省の定める額を超える報酬を受けることができない。ただし、「依頼者の依頼」によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。　報酬告示第９①

ウ×　宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、取引態様の別を明示しなければならない。複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告するときも、その都度、取引態様を明示しなければならない。法34条１項

エ○　宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる建築確認等があった後でなければ、当該工事に係る貸借の広告をしてはならない。建築確認申請中の場合でも、広告をすることはできない。法33条

以上より、正しいものは、アとエの二つであり、正解は２。

【問　31】宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　保証協会は、当該保証協会の社員である宅地建物取引業者が社員となる前に当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障を生ずるおそれがあると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。

２　保証協会の社員である宅地建物取引業者は、取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出が当該保証協会になされ、その解決のために当該保証協会から資料の提出の求めがあったときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。

３　保証協会の社員である宅地建物取引業者は、当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し弁済業務保証金の還付がなされたときは、その日から2週間以内に還付充当金を保証協会に納付しなければならない。

４　還付充当金の未納により保証協会の社員がその地位を失ったときは、保証協会は、直ちにその旨を当該社員であった宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。

解答解説【保証協会】

これも、基本的問題。

１○　保証協会は、社員が社員となる前に当該社員と宅地建物取引業に関し取引をした者の有するその取引により生じた債権に関し同項の規定による弁済が行なわれることにより弁済業務の円滑な運営に支障を生ずるおそれがあると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。4-17　法64条の４第３項

２○　保証協会は、前項の申出に係る苦情の解決について必要があると認めるときは、当該社員に対し、文書若しくは口頭による説明を求め、又は資料の提出を求めることができる。そして、この求めがあったときは、正当な理由がある場合でなければ、これを拒んではならない。4-12　法64条の５第２項・３項

３×　保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。この通知を受けた社員又は社員であった者は、その「通知を受けた日」から２週間以内に、その通知された額の還付充当金を保証協会に納付しなければならない。「還付がなされた日」から２週間ではない。4-19　法64条の10第２項

４○　保証協会は、新たに社員が加入し、又は「社員がその地位を失った」ときは、直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。4-14＊　法64条の４第２項

【問　32】宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、いずれの場合も、その行為を業として営むものとする。

１　A社が、都市計画法に規定する用途地域外の土地であって、ソーラーパネルを設置するための土地の売買を媒介しようとする場合、免許は必要ない。

２　B社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。

３　農業協同組合Cが、組合員が所有する宅地の売却の代理をする場合、免許は必要ない。

４　D社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。

解答解説【免許の要否】

１○　宅地とは、用途地域外では「建物」の敷地に供せられる土地をいう。ソーラーパネルを設置するための土地は、宅地に当たらず、その売買の媒介には、免許は不要である。1-1　法２条１号

２×　宅地の売買を行うには免許が必要とされ、それは土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合でも同様である。1-2　法２条２号

３×　農業協同組合は、信託会社等の免許が不要な場合に該当せず、農業協同組合が行う宅地の売却の代理は、免許が必要である。1-2　法２条２号

４×　地方公共団体は、宅地建物取引業を行う場合でも免許は不要であるが、地方公共団体が行う取引の媒介を行う会社は、免許が必要となる。1-2　法２条２号

【問　33】宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明における水防法施行規則第11条第1号の規定により市町村（特別区を含む。以下この問において同じ。）の長が提供する図面（以下この問において「水害ハザードマップ」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

１　宅地建物取引業者は、市町村が、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことを確認できた場合は、重要事項説明書にその旨記載し、重要事項説明の際に提示すべき水害ハザードマップが存在しない旨を説明すればよい。

２　宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む「洪水」、「雨水出水（内水）」、「高潮」の水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明の際にいずれか1種類の水害ハザードマップを提示すればよい。

３　宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、売買又は交換の媒介のときは重要事項説明の際に水害ハザードマップを提示しなければならないが、貸借の媒介のときはその必要はない。

４　宅地建物取引業者は、市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを作成している場合、重要事項説明書に水害ハザードマップを添付すれば足りる。

解答解説【重要事項説明】

法改正で重説に付け加えられた、水害ハザードマップに関する出題。細かいことも聞いているようだが、常識的に判断できよう。

１○　水防法施行規則11条第１号の規定により当該宅地又は建物が所在する市町村の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が「表示されているとき」は、当該図面における当該宅地又は建物の所在地を、重要事項として説明しなければならない。

宅地建物取引業者は、当該市町村に照会し、当該市町村が取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップの全部又は一部を作成せず、又は印刷物の配布若しくはホームページ等への掲載等をしていないことが確認された場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになる。この場合は、提示すべき水害ハザードマップが存しない旨の説明を行えばよい。これ以上説明しようがないだろう。　6-5　施行規則16条の４の３第３号の２、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

２×　重要事項の説明対象となっている水害ハザードマップは、洪水・雨水出水（内水）・高潮のハザードマップがあり、宅地建物取引業者は、取引の対象となる宅地又は建物の位置を含む水害ハザードマップを、洪水・内水・高潮の「それぞれ」について提示し、当該宅地又は建物の概ねの位置を示すことにより行うこととされている。１種類の水害ハザードマップを提示するだけでは足りない。6-5　施行規則16条の４の３第３号の２、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

３×　重要事項説明の際に水害ハザードマップの提示が必要とされるのは、売買又は交換の媒介だけではなく、宅地・建物を問わず、また、すべての取引態様において必要とされている。人命にかかわるから当然だ。施行規則16条の４の３第３号の２、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

４×　当該宅地又は建物が所在する市町村の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されているときは、当該図面における当該「宅地又は建物の所在地」を説明しなければならない。水防法施行規則11条第１号　単に水害ハザードマップを添付するだけでなく、「宅地又は建物の所在地」を説明しなければならない。法施行規則16条の４の３第３号の２、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

【問　34】宅地建物取引業法の規定に基づく営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者が、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託した場合、当該供託所から国土交通大臣にその旨が通知されるため、当該宅地建物取引業者は国土交通大臣にその旨を届け出る必要はない。

２　宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有するが、取引をした者が宅地建物取引業者に該当する場合は、その権利を有しない。

３　営業保証金は、金銭による供託のほか、有価証券をもって供託することができるが、金銭と有価証券とを併用して供託することはできない。

４　有価証券を営業保証金に充てる場合における当該有価証券の価額は、国債証券の場合はその額面金額の100分の90、地方債証券の場合はその額面金額の100分の80である。

解答解説【営業保証金】

営業保証金は定番問題で、落としてはならない。

１×　宅地建物取引業者は、営業保証金を供託したときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。4-1　法25条４項

２○　宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を「除く」。）は、その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する。したがって、宅地建物取引業者は還付を受けることはできない。4-7　法27条１項

３×　営業保証金は、金銭だけではなく、国債証券、地方債証券その他の国土交通省令で定める有価証券をもって、これに充てることができる。そして、両者を併用することもできる。4-3　法25条３項

４×　有価証券を営業保証金に充てる場合における当該有価証券の価額は、国債証券の場合はその「額面金額」、地方債証券の場合はその額面金額の「100分の90」である。4-３施行規則15条１項

【問　35】宅地建物取引士の登録（以下この問において「登録」という。）及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　宅地建物取引士（甲県知事登録）が事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引士証を甲県知事に速やかに提出しなければならず、速やかに提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。

イ　宅地建物取引士（甲県知事登録）が宅地建物取引士としての事務禁止処分を受け、その禁止の期間中に本人の申請により登録が消除された場合は、その者が乙県で宅地建物取引士資格試験に合格したとしても、当該期間が満了していないときは、乙県知事の登録を受けることができない。

ウ　宅地建物取引士（甲県知事登録）が甲県から乙県に住所を変更したときは、乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。

エ　宅地建物取引士（甲県知事登録）が本籍を変更した場合、遅滞なく、甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。

一つ　二つ　三つ　四つ

解答解説【宅建士】

宅建士登録と宅建士証の問題も定番問題。個数問題でも、容易であろう。

ア○　宅地建物取引士は、事務禁止の処分を受けたときは、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。これに違反したときの罰則は、10万円以下の過料である。8-8　法86条

イ○　宅地建物取引士が事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人の申請によりその登録が消除され、まだその期間が満了しない者は、登録を受けることができない。これは、事務禁止処分を受けた知事以外の知事の登録を受けようとする場合でも同様である。2-6　法18条１項11号

ウ×　登録の移転を申請することができるのは、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときであり、単なる住所の変更では、登録の移転を申請することはできない。2-12　法19条の２

エ○　本籍は、宅地建物取引士登録簿の記載事項であり、宅地建物取引士が本籍を変更した場合は、登録をした都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。2-11　法20条、施行規則14条の２の２第１項１号

以上より、正しいものは、ア、イ、エの三つであり、肢３が正解となる。

【問　36】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、同法の規定に少なくとも説明しなければならない事項として掲げられていないものはどれか。

１　建物の貸借の媒介を行う場合における、「都市計画法第29条第1項の規定に基づく制限」

２　建物の貸借の媒介を行う場合における、「当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」

３　建物の貸借の媒介を行う場合における、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」

４　宅地の貸借の媒介を行う場合における、「敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」

解答解説【建物貸借の重説】

建物賃借とは、最も関係なさそうなものをさがせばよい。常識的に判断できよう。

１掲げられていない。「都市計画法第29条第１項の規定に基づく制限」とは、開発許可制度に関する制限だが、宅地又は建物の貸借の契約「以外」の契約について、重要事項として説明する必要がある。建物の貸借の場合には、説明する必要はない。建物貸借に開発許可は関係ないだろう。6-3　法35条１項２号

２掲げられている。建物の貸借においては、「当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容」は、重要事項の説明対象である。6-6施行規則16条の４の３第４号

３掲げられている。建物の貸借においては、「台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況」は、重要事項として説明しなければならない。6-6施行規則16条の４の３第７号

４掲げられている。宅地又は建物の貸借の契約において、「敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」は、重要事項の説明対象となっている。6-6施行規則16条の４の３第11号

【問　37】宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明及び同法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者は、媒介により区分所有建物の賃貸借契約を成立させた場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約においてペットの飼育が禁止されているときは、その旨を重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。

２　宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約において、宅地建物取引業者ではない買主から保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領する場合、手付金の保全措置を講じないことを、重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。

３　宅地建物取引業者は、媒介により建物の敷地に供せられる土地の売買契約を成立させた場合において、当該売買代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的を37条書面に記載しなければならない。

４　宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約及び自ら貸主となる土地付建物の賃貸借契約のいずれにおいても、37条書面を作成し、その取引の相手方に交付しなければならない。

解答解説【重説書面と37条書面】

37条書面は、契約内容記載書面というように、記載するのは契約内容だ。これをわきまえておけば簡単である。

１×　区分所有建物の貸借において、「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容」は重要事項の説明事項である（6-7　施行規則16条の２第３号）が、37条書面の記載事項ではない。

２×　「手付金等を受領しようとする場合における手付金等の保全措置の概要」は重要事項の説明事項であり（6-4　法35条１項10号）、宅地建物取引業者ではない買主から保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領する場合、手付金の保全措置を講じないことを説明する必要がある。が、手付金等の保全措置は37条書面の記載事項ではない。

３○　「代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的」は37条書面の記載事項である。6-14　法37条１項６号

４×　宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約においては、37条書面の交付義務があるが、自ら貸借を行う場合には宅建業法は適用されず、自ら貸主となる土地付建物の賃貸借契約においては、37条書面の交付義務はない。1-2法２条２号

【問　38】宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者BからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

１　本件契約を締結する際に、Bから有効期間を6か月としたい旨の申出があったが、AとBが協議して、有効期間を3か月とした。

２　当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。

３　Aは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。

４　本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。

一つ　二つ　三つ　四つ

解答解説【一般媒介契約】

一般媒介契約は、規制はゆるい。契約内容を書面化し、交付するぐらいである。

ア違反しない。一般媒介契約では、有効期間の規制はないので、有効期間を３か月とすることもできる。5-6法34条の２第３項参照

イ違反しない。一般媒介契約においては、業務の処理状況の報告に関する規制はないので、口頭により14日に１回以上の頻度で行うこともできる。5-6　法34条の２第９項参照

ウ違反しない。一般媒介契約においては、指定流通機構への登録の義務はなく、また指定流通機構に登録した場合には、登録を証する書面を「遅滞なく」依頼者に引き渡さなければならない。が、具体的な日数の制限はないので、宅建業法に違反するとはいえない。5-6法34条の２第６項

エ違反しない。貸借の媒介の依頼については、媒介契約の規制は適用されない。よって、契約の有効期間を定めなかったとしても、宅建業法に違反することはない。5-2　法34条の２第３項参照

以上より、すべて宅地建物取引業法の規定に違反しない。正解は肢４となる。

【問　39】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、宅地建物取引業者ではないCを買主とするマンションの売買契約を締結した場合における宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについて告げるときに交付すべき書面（以下この問において「告知書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　告知書面には、クーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、Aは、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないことを記載しなければならない。

２　告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、Cが当該マンションの引渡しを受け又は代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることを記載しなければならない。

３　告知書面には、Cがクーリング・オフによる売買契約の解除をするときは、その旨を記載した書面がAに到達した時点で、その効力が発生することを記載しなければならない。

４　告知書面には、A及びBの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

解答解説【クーリングオフ告知書面】

クーリングオフ告知書面への記載事項を問うもので、細かい話になりそうだが、クーリングオフ制度について理解していれば、容易に解ける。

１○　告知書面には、「買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、宅地建物取引業者は、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないこと」を記載しなければならない。7-14施行規則16条の６第４号

２×　告知書面には、「告げられた日から起算して８日を経過する日までの間は、宅地又は建物の引渡しを受け、「かつ」、その代金の全部を支払った場合を除き、書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができること」を記載しなければならない。クーリング・オフできなくなるのは、引渡しと代金全部の支払の両方が終わった場合である。7-14　施行規則16条の６第３号

３×　告知書面には、「買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を「発した」時に、その効力を生ずること」を記載しなければならない。7-14施行規則16条の６第５号

４×　告知書面には、「売主である宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号」を記載しなければならない。媒介業者Ｂの商号等は不要である。7-14施行規則16条の６第２号

【問　40】次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならないが、支店及び案内所には備え付ける必要はない。

２　成年である宅地建物取引業者は、宅地建物取引業の業務に関し行った行為について、行為能力の制限を理由に取り消すことができる。

３　宅地建物取引業者は、一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地又は建物の所在する場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。

４　宅地建物取引業者は、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密に関し、税務署の職員から質問検査権の規定に基づき質問を受けたときであっても、回答してはならない。

解答解説【業務運営体制上の規制】

業務運営体制上の規制。2が新設規定に関連し、よくわからないと思われた方も、肢３が正解であることは迷わなかったと思う。

１×　宅地建物取引業者は、その「事務所ごと」に、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。したがって、案内所には備え付ける必要はないが、支店には備え付ける必要がある。3-2　法49条

２×　宅地建物取引業者（個人に限り、未成年者を除く。）が宅地建物取引業の業務に関し行った行為は、行為能力の制限によっては取り消すことが「できる」ではなく「できない」。法47条の３

この規定は、未成年者を除く制限行為能力者が免許欠格事由から除外された20年改正の際、その除外と整合性をとるため付加された新規定だが、一見正しい記述と勘違いしやすい。しかし、次の肢3が正解肢であることは間違いないので、正解できなかった人は多くないだろう。この記述が個数問題に混ざっていたら、正解率はかなり下がっていただろう。

３○　宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地又は建物の所在する場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。3-4　法50条１項、同法施行規則19条１項２号

４×　宅地建物取引業者は、「正当な理由」がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。「正当な理由」があれば、秘密を漏らしてもよく、税務署の職員から質問検査権の規定に基づき質問を受けたときは、これに該当し、回答しなければならない。7-8　法45条

【問　41】宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

ア　Aが自ら売主として建物を売却する場合、宅地建物取引業者Bに当該売却の媒介を依頼したときは、Bは宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならず、Aも宅地建物取引士をして37条書面に記名押印させなければならない。

イ　Aが自ら売主として建物を売却する場合、当該売買契約に際し、買主から支払われる手付金の額が売買代金の5％未満であるときは、当該手付金の額の記載があれば、授受の時期については37条書面に記載しなくてもよい。

ウ　Aが売主を代理して建物を売却する場合、買主が宅地建物取引業者であるときは、37条書面を交付しなくてもよい。

エ　Aが売主を代理して抵当権が設定されている建物を売却する場合、当該抵当権の内容について37条書面に記載しなければならない。

１一つ　２二つ　3三つ　4四つ

解答解説【37条書面】

イがヒッカケ臭いが、他は基本的な事項。

ア○　売主業者を業者が媒介した場合、売主業者も媒介業者も37条書面に宅建士をして記名押印しなければならない。6-12

イ×　37条書面には、代金以外に授受すべき金銭の額・目的・授受の時期につい記載しなければならない。「買主から支払われる手付金の額が売買代金の5％未満であるとき」が問題になるのは、未完成物件の保全措置の要否で、代金以外に授受すべき金銭の額・目的・授受の時期についての記載には、まったく関係ない。6-14

ウ×　業者が代理で売買に関与した場合、売主と買主に37条書面を交付しなければならない。売主又は買主が業者であっても交付しなければならない。６-14

エ×　37条書面には、売却物件に設定されている抵当権の内容は、記載する必要はない。6-13・14参照

【問　42】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。

２　当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。

３　当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。

４　当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。

解答解説【業者自ら売主規制】

業者自ら売主規制の混合問題。

１×　割賦販売の売主業者は、物件を引き渡し、かつ、代金額の３割を超える額の支払いを受けるまでに、登記等の売主の義務を履行しなければならない。７-23　よって、Aは、Bから3200×3割=690万円の賦払金の支払を受けるまでに、所有権の移転登記をしなければならないのであって、800万円の支払いを受けるまでに所有権移転登記をしなければならないというのは、誤り。

２○　未完成物件は、引き渡しも登記もしないで代金額5％又は1000万円を超える代金充当金を受け取ろうとするなら、その前に保善措置を講じなければならない。受け取ろうとする手付金と中間金の合計160万円は、代金額5％ちょうどなので、保全措置を講ぜず受け取れる。7-18

３×　債務不履行解除に伴う損害賠償額の予定と違約金は代金額2割を超えられず、超えた場合は、超える部分は無効となる。記述では、損害賠償額予定と違約金の合計640万円は、代金額2割の640万円を超えていないので有効である。7-16

４×　債務不履行に伴う損害賠償額の予定を定めていなかった場合、債務不履行に伴う損害賠償の請求額は、代金額2割を超えられないという制約はない。立証により、2割を超える額も請求可能である。権利5-4

【問　43】宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

ア　マンションの販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を分割受領することにより、契約の締結を誘引した。

イ　宅地の売買に際して、相手方が「契約の締結をするかどうか明日まで考えさせてほしい」と申し出たのに対し、事実を歪めて「明日では契約締結できなくなるので、今日しか待てない」と告げた。

ウ　マンション販売の勧誘を電話で行った際に、勧誘に先立って電話口で宅地建物取引業者の商号又は名称を名乗らずに勧誘を行った。

エ　建物の貸借の媒介に際して、賃貸借契約の申込みをした者がその撤回を申し出たが、物件案内等に経費がかかったため、預り金を返還しなかった。

一つ　二つ　三つ　四つ

解答解説【業務上の禁じ手】

業務上の禁じ手に関する出題。常識的に判断できよう。

ア違反　「手付を分割受領する」ことは、手付の信用供与にあたり、それによる契約の誘引は、違反。7-5

イ違反　「事実を歪めて「明日では契約締結できなくなるので、今日しか待てない」と告げた。」ことは、「正当な理由なく、契約を締結するかどうかを判断する時間を与えない」ことの禁止に違反する。7-7

ウ違反　「勧誘に先立って電話口で宅地建物取引業者の商号又は名称を名乗らずに勧誘を行った。」ことは、「勧誘に先立つて宅地建物取引業者の商号又は名称及び勧誘者の氏名並びに契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、 勧誘を行う」ことの禁止に違反。7-7

エ違反　「賃貸借契約の申込みをした者がその撤回を申し出たが、物件案内等に経費がかかったため、預り金を返還しなかった」ことは、「契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒む」ことの禁止に違反。7-7

以上、全部違反で正解は４。

【問　44】宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）が受け取ることができる報酬額についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　居住の用に供する建物（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。

２　宅地（代金1,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、売主から代理の依頼を受け、買主から媒介の依頼を受け、売買契約を成立させて買主から303,000円の報酬を受領する場合、売主からは489,000円を上限として報酬を受領することができる。

３　宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、通常の媒介と比較して現地調査等の費用が6万円（消費税等相当額を含まない。）多く要した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。

４　店舗兼住宅（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借の媒介をする場合、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない。

解答解説【報酬規制】

１×　居住用建物だから権利金の授受があっても権利金計算はできない。借賃計算をすると、居住用建物の賃貸借では、依頼者一方から受けられるのは、媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の１月の0.55倍に相当する額以内とする。承諾を得ている場合は、依頼者双方から受けられる報酬総額は、借賃1.1月分=22万円である。5-13

よって、「依頼者双方から受領する報酬の合計額は11万円を超えてはならない。」とするのは、誤り。

２○　1000万円の宅地の売買の代理の場合、依頼者と相手方から受けられる報酬限度額は、（1000×3％+6）×1.1×２=72+7.2=79.2　記述では、買主から303000円受領するのだから、買主からは、79.2-30.3=48.9万円を限度として、受領できる。5-9

3×　300万円の低廉物件で通常の媒介と比較して現地調査等の費用が6万円要するものの売主依頼者から受け取れる報酬限度額は、18万円☓1.1（消費税）を限度として、通常の限度額に現地調査費を加えた額【（300×４％+2）+６]×1.1=20＋2＝22万円】なので、結局、18万円×1.1＝19.8万円　が限度額となる。
　買主依頼者から受け取れる報酬限度額は、低廉物件の計算ができないから （300×4％+２）×1.1＝1４＋1.4=15.4万となる。　　　5-10
　合計して、35.2万円。よって、44万円を上限として報酬を受領できるとするのは、誤り。

４×　店舗兼住宅（1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借の媒介をする場合、依頼者の双方から受領する報酬は22万円（借賃1か月分×1.1）を超えてはならない。よって、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてはならない、とするのは誤り。双方からの受領額が22万円に収まっていれば、依頼者の一方から受領する報酬は11万円を超えてもよい。5-13

【問　45】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。

２　Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、BがAから当該新築住宅の引渡しを受けた時から2年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。

３　Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、A及びBは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するAとBとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。

４　AB間の新築住宅の売買契約において、当該新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はない。

解答解説【住宅瑕疵担保履行法】

過去問題で出てきた事項を聞いており、やさしい。

１×　住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅地建物取引業者でない場合に必要とされるが、建設業者も宅地建物取引業者でない以上、必要となる。7-24履行確保法２条７項２号ロ

2×　住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、BがAから当該新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。7-27履行確保法２条７項４号

3○　Aが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、A及びBは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するAとBとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。履行確保法33条１項

4×　新築住宅の売買契約において売主業者が瑕疵担保責任を負わない旨の特約があっても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務が免除される旨の定めはないので、同義務を負う。7-21なお、新築住宅の売買契約において売主業者が瑕疵担保責任を負わない旨の特約は、無効である。住宅品質確保法95条2項

【問　46】独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　機購は、証券化支援事業（買取型）において、賃貸住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権を譲受けの対象としている。

２　機構は、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っている。

３　機構は、証券化支援事業（買取型）において、省エネルギー性に優れた住宅を取得する場合について、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度を設けている。

４　機構は、経済事情の変動に伴い、貸付けを受けた者の住宅ローンの元利金の支払が著しく困難になった場合に、償還期間の延長等の貸付条件の変更を行っている。

解答解説【住宅金融支援機構】

本問も、過去問題で出てきた事項を聞いており、やさしい。

１×　機構が買い取り＝譲受の対象とする貸付債権は、証券化支援事業として行っている債権であり、本人又は親族が住む住宅の建設・購入及びそれらに付随する土地・借地権取得又は住宅改良に必要な資金の貸し付け債権に限られる。賃貸住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権は、含まない。9-4（13条1項1号、施行令5条　9-5（2）参照）。

２○　機構は、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っている。9-2住宅金融支援機構法13条１項７号

３○　機構は、証券化支援事業（買取型）において、省エネルギー性に優れた住宅を取得する場合について、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度を設けている。9-4チェック

４○　機構は、経済事情の変動に伴い、貸付けを受けた者の住宅ローンの元利金の支払が著しく困難になった場合に、償還期間の延長等の貸付条件の変更を行っている。9-2チェック

【問　47】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　住宅の居室の広さを畳数で表示する場合には、畳1枚当たりの広さにかかわらず、実際に当該居室に敷かれている畳の数を表示しなければならない。

２　団地（一団の宅地又は建物をいう。）と駅との間の距離は、駅から最も近い当該団地内の地点を起点又は着点として算出した数値を表示しなければならず、当該団地を数区に区分して取引するときは各区分ごとに距離を算出して表示しなければならない。

３　新築分譲マンションを完成予想図により表示する場合、完成予想図である旨を表示すれば、緑豊かな環境であることを訴求するために周囲に存在しない公園等を表示することができる。

４　新築分譲住宅の販売に当たって行う二重価格表示は、実際に過去において販売価格として公表していた価格を比較対照価格として用いて行うのであれば、値下げの時期から1年以内の期間は表示することができる。

解答解説【景品表示法】

本問も、過去問演習をしておけば、やさしい。

１×住宅の居室等の広さを畳数で表示する場合においては、畳１枚当たりの広さは1.62㎡（各室の壁心面積を畳数で除した数値）以上の広さがあるという意味で用いる必要がある。したがって、「畳１枚当たりの広さにかかわらず」とするのは、誤り。公正競争規約施行規則10条(16)

２○団地（一団の宅地又は建物をいう。）と駅その他の施設との間の距離又は所要時間は、それぞれの施設ごとにその施設から最も近い当該団地内の地点を起点又は着点として算出した数値を表示すること。ただし、当該団地を数区に区分して取引するときは、各区分ごとに距離又は所要時間を算出することが必要である。10-4公正競争規約施行規則10条(9)

３×完成予想図である旨を表示しても、現況に反する表示をしてはならない。周囲に存在しない公園等を表示することは、現況に反する表示である。10-5公正競争規約施行規則10条(23)

４○過去の販売価格を比較対照価格とする二重価格表示は、一定の要件を満たした上で、値下げの時期から「６か月」以内に表示するものであることが必要であり、値下げの時期から１年間も表示すれば、不当表示となる。10-2公正競争規約施行規則13条(3)10-2

【問　48】次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　建築着工統計（令和3年1月公表）によれば、令和2年1月から令和2年12月までの新設住宅着工戸数は約81.5万戸となり、4年ぶりに増加に転じた。

２　令和3年版土地白書（令和3年6月公表）によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、令和2年の全国の土地取引件数は約128万件となり、5年連続の増加となっている。

３　令和3年地価公示（令和3年3月公表）によれば、令和2年1月以降の1年間の地価の変動を見ると、全国平均の用途別では、住宅地及び商業地は下落に転じたが、工業地は5年連続の上昇となっている。

４　年次別法人企業統計調査（令和元年度。令和2年10月公表）によれば、令和元年度における不動産業の営業利益は約5兆円を超え、前年度を下回った。

解答解説【土地建物の統計】

工業地につき特徴的な動きを示している地価公示が正解肢とされた。

１×　令和2年1月から令和2年12月までの新設住宅着工戸数は約81.5万戸となり、4年連続減)で減少となった。

２×令和2年の全国の土地取引件数は約128万件となり、ほぼ横ばいで推移している。

３○令和2年1月以降の1年間の地価の変動を見ると、全国平均の用途別では、住宅地及び商業地は下落に転じたが、工業地は5年連続の上昇となっている。

４×令和元年度における不動産業の営業利益は約4.2兆円で、昨年を17.3%下回っており、2年連続の減少となっている。

【問　49】土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

１森林は、木材資源としても重要で、水源涵養、洪水防止等の大きな役割を担っている。

２活動度の高い火山の火山麓では、火山活動に伴う災害にも留意する必要がある。

３林相は良好でも、破砕帯や崖錐等の上の杉の植林地は、豪雨に際して崩壊することがある。

４崖錐や小河川の出口で堆積物の多い所等は、土石流の危険が少ない。

解答解説【土地に関する知識】

常識的に判断できよう。

１○記述のとおり。

２○記述のとおり。

３○記述のとおり。

４×崖錐や小河川の出口で堆積物の多い所等は、土石流の危険が多い。

【問　50】建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

１　鉄骨構造は、主要構造の構造形式にトラス、ラーメン、アーチ等が用いられ、高層建築の骨組に適している。

２　鉄骨構造の床は既製気泡コンクリート板、プレキャストコンクリート板等でつくられる。

３　 鉄骨構造は、耐火被覆や鋼材の加工性の問題があり、現在は住宅、店舗等の建物には用いられていない。

４　鉄骨構造は、工場、体育館、倉庫等の単層で大空間の建物に利用されている。

解答解説

常識的に判断できよう。

１○鉄骨構造は、主要構造の構造形式にトラス、ラーメン、アーチ等が用いられ、高層建築の骨組に適している。

２○鉄骨構造の床は既製気泡コンクリート板、プレキャストコンクリート板等でつくられる。

３×鉄骨構造での建設は使用される鋼材の特徴により、長いスパンでの柱の実現や壁の少ない建設が可能となる。 そのため広いフロアを可能にし、工場や倉庫を建設する際に適した建築構造となる。また、住宅、店舗等の建物にも用いられている。

４○鉄骨構造は、工場、体育館、倉庫等の単層で大空間の建物に利用されている。