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【問 １】代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ 売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。 ２ 委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。 ３ 復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。 ４ 夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=138 １○ 売買契約を締結する権限の中には、特に留保しない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限も含まれると解される（合理的意思解釈）。 ２○ 本人に見込まれてなった任意代理人（委任による代理人）は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。4-15 ３× 復代理人は、代理人との復委任契約にもとづいて、委任事務を処理するに当たり受領した金銭等を代理人に対して引渡す義務を負う。また、民法は、復代理人は本人に対して代理人と同一の権利義務を有するとする（107条２項）ので、復代理人は、受領物を本人に対して引き渡す義務も負う。しかし、複代理人が代理人及び本人に引き渡し義務を負うものは同じものなのだから、復代理人が代理人に対して受領物を引き渡せば、本人に対する引渡義務もまた消滅する（最判昭51.4.9）。これは、常識的には、当然である。 ４○ 記述のとおり、夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる（判例）。日常家事に関する事項とは、日常品の買い物とか、家賃の支払いなどである。これも常識的には、当然であろう。 正解３ コメント ３・４は、初見の記述だが、常識的に判断できると思う。 【問 ２】所有権の移転又は取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ Aの所有する甲土地を Bが時効取得した場合、 Bが甲土地の所有権を取得するのは、取得時効の完成時である。 ２ Aを売主、 Bを買主として Cの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、 BがAの無権利について善意無過失であれば、 AB間で売買契約が成立した時点で、 Bは乙建物の所有権を取得する。 ３ Aを売主、 Bを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約締結の時点で丙土地の所有権は Bに移転する。 ４ AがBに丁土地を売却したが、 AがBの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、丁土地の所有権はAに復帰し、初めから Bに移転しなかったことになる。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=378 １× 時効の効力はその起算日にさかのぼる（7-12）ので、時効により権利を取得した場合、その起算日から権利を取得していたことになる。よって、Bが甲土地の所有権を取得するのは、取得時効の起算日=占有の開始時、からである。 ２× 無権利者と取引した場合に、無権利であることにつき善意・無過失であれば権利を取得できる即時取得の制度は、取引物が動産の場合に適用される（民法192条）。取引物が不動産の場合には、善意無過失で無権利者と取引しても、権利は取得できない。したがって、無権利者AとB間で売買契約が成立しても、 Bは乙建物の所有権を取得できない。 ３× 物権変動は原則として契約をした時点で生じるが、例外として、特約をした場合には、特約どおりに変動する。6-1 よって、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合には、当該売買契約締結の時点で丙土地の所有権は Bに移転せず、代金が完済された時点で所有権が移転する。 ４○ 取り消しにより、意思表示の効力はさかのぼって無効となる（2-１※）から、AがBの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、丁土地の所有権はAに復帰し、初めから Bに移転しなかったことになる。 正解４ コメント 本問も正解肢は、基本中の基本です。 【問 ３】次の 1から 4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。 (判決文) 共有者の一部の者から共有者の協議に基づかないで、共有物を占有使用することを承認された第三者は、その者の占有使用を承認しなかった共有者に対して共有物を排他的に占有する権原を主張することはできないが、現にする占有がこれを承認した共有者の持分に基づくものと認められる限度で共有物を占有使用する権原を有するので、第三者の占有使用を承認しなかった共有者は右第三者に対して当然には共有物の明渡しを請求することはできないと解するのが相当である。 １ 共有者は、他の共有者との協議に基づかないで、当然に共有物を排他的に占有する権原を有するものではない。 ２ AとBが共有する建物につき、 AB間で協議することなく AがCと使用貸借契約を締結した場合、 Bは当然には Cに対して当該建物の明渡しを請求することはできない。 ３ DとEが共有する建物につき、 D E間で協議することなく DがFと使用貸借契約を締結した場合、 Fは、使用貸借契約を承認しなかった Eに対して当該建物全体を排他的に占有する権原を主張することができる。 ４ GとHが共有する建物につき、 Gがその持分を放棄した場合は、その持分は Hに帰属する。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=639 以下、判決文と各記述肢の重要部分につき赤字にする。 共有者の一部の者から共有者の協議に基づかないで、共有物を占有使用することを承認された第三者は、その者の占有使用を承認しなかった共有者に対して共有物を排他的に占有する権原を主張することはできないが、現にする占有がこれを承認した共有者の持分に基づくものと認められる限度で共有物を占有使用する権原を有するので、第三者の占有使用を承認しなかった共有者は右第三者に対して当然には共有物の明渡しを請求することはできないと解するのが相当である。 １ 共有者は、他の共有者との協議に基づかないで、当然に共有物を排他的に占有する権原を有するものではない。⇒○共有についての説明で、正しい。 ２ AとBが共有する建物につき、 AB間で協議することなく AがCと使用貸借契約を締結した場合、 Bは当然には Cに対して当該建物の明渡しを請求することはできない。⇒○判決文の後段と同じことをいっている。 ３ DとEが共有する建物につき、 D E間で協議することなく DがFと使用貸借契約を締結した場合、 Fは、使用貸借契約を承認しなかった Eに対して当該建物全体を排他的に占有する権原を主張することができる。⇒×判決文の前段と矛盾する。 ４ GとHが共有する建物につき、 Gがその持分を放棄した場合は、その持分は Hに帰属する。⇒民法255条10-７ 正解３ コメント 定番の判例読み取り問題だが、解法は、判旨の結論部分に下線又はマーキングして、肢の記述と照らし合わせることによって、正解を導ける。 【問４】次の記述のうち、平成 29年 4月 1日現在施行されている民法の条文に規定されているものはどれか。 １ 権利についての協議を行う旨の合意が書面でされたときは、その合意があった時から 1年を経過した時までは、時効は完成しない旨 ２ 他の土地に固まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる旨 ３ 売主は、買主に対し、登記、登録その他の売買の目的である権利の移転についての対抗要件を備えさせる義務を負う旨 ４ 賃借入の原状回復義務の対象となる損傷からは、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く旨 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=968 １×規定されていない。改正民法草案。 ２○規定されている。10-10（210条） ３×規定されていない。解釈上そのように解されている。 ４×規定されていない。解釈上そのように解されている。 正解２ コメント 例年一番にきていた「民法に規定があるものは、どれか。」の出題が今年は、この位置で出てきた。改正民法草案なの、よくわからないので、見慣れている文言が出てきたら、それが正解になると考え、回答するほかないでしょう。正解肢の囲んでいる土地の通行権は、過去問題でも複数回出ているので、わかりやすかったと思う。 【問５】Aは、中古自動車を売却するため、 Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の 3%を支払うことを約した。 Bの媒介により Aは当該自動車を Cに 100万円で売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ Bが報酬を得て売買の媒介を行っているので、 CはAから当該自動車の引渡しを受ける前に、 100万円を Aに支払わなければならない。 ２ 当該自動車に隠れた瑕疵があった場合には、 CはAに対しても、 Bに対しても、瑕疵担保責任を追及することができる。 ３ 売買契約が締結された際に、 Cが解約手付として手付金 10万円を Aに支払っている場合には、 Aはいつでも 20万円を償還して売買契約を解除することができる。 ４ 売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、 Aの父親の所有物であったとしても、 AC間の売買契約は有効に成立する。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=1223 １× 売買契約における目的物引渡しと代金の支払いは、特約がない限り同時履行関係なので（5-3＊1）、自動車の引渡しと代金の支払いは同時にするべきである。本問も典型的な、理由から結論を導く記述は誤りの例。 ２× 売主の瑕疵担保責任は、売主Aにしか追及できない。6-21 ３× 解約手付に契約の解除は、相手方が履行に着手するまでに限られるから、「Aはいつでも 20万円を償還して売買契約を解除することができる。」とするのは、誤り。Bが契約の履行に着手するまでに、解除できる。5-11 ４○ 他人の物（権利）の売買も有効である。1-3 正解４ コメント 正解肢は、基本中の基本です。民法のはじめ、契約の成立のところで学習するところです。 【問 ６】Aが死亡し、相続人がBとCの 2名であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ ① BがAの配偶者で CがAの子である場合と、②BとCがいずれも Aの子である場合とでは、 Bの法定相続分は①の方が大きい。 ２ Aの死亡後、いずれも Aの子である BとCとの聞の遺産分割協議が成立しないうちに Bが死亡したときは、 Bに配偶者Dと子 Eがいる場合であっても、 Aの遺産分割については Eが代襲相続人として分割協議を行う。 ３ 遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産から賃料債権が生じていて、 BとCがその相続分に応じて当該賃料債権を分割単独債権として確定的に取得している場合、遺産分割協議で当該不動産を Bが取得することになっても、 Cが既に取得した賃料債権につき清算する必要はない。 ４ Bが自己のために相続の開始があったことを知った時から 3か月以内に家庭裁判所に対して、相続によって得た財産の限度においてのみAの債務及び遺贈を弁済すべきことを留保して相続を承認する限定承認をする旨を申述すれば、 Cも限定承認をする旨を申述したとみなされる。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=1428 １× ① BがAの配偶者で CがAの子である場合、Bの法定相続分は2分の1である。① BがAの配偶者で CがAの子である場合も、Bの法定相続分は2分の1である。12-1 ２× Aの死亡後、いずれも Aの子である BとCとの聞の遺産分割協議が成立しないうちに Bが死亡したときは、Aの遺産分割については Bの相続人である配偶者Dと子 E（12-1）及びCが遺産分割協議をすべきである。なお、相続開始後、相続人が死亡しても、代襲の問題は生じない。 ３○ 遺産分割協議が成立するまでの間に遺産である不動産から賃料債権が生じていて、 BとCがその相続分に応じて当該賃料債権を分割単独債権として確定的に取得している場合、遺産分割協議で当該不動産を Bが取得することになっても、 Cが既に取得した賃料債権につき清算する必要はない。 ４× 限定承認は、共同相続人全員で、家庭裁判所に申述しなければならない。12-7 正解３ コメント 今年は、異例で相続が2問でたが、いずれもやさしかった。 【問 ７】請負契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １ 請負契約が請負人の責めに帰すべき事由によって中途で終了し、請負人が施工済みの部分に相当する報酬に限ってその支払を請求することができる場合、注文者が請負人に請求できるのは、注文者が残工事の施工に要した費用のうち、請負人の未施工部分に相当する請負代金額を超える額に限られる。 ２ 請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れるとともに、注文者に請負代金全額を請求できるが、自己の債務を免れたことによる利益を注文者に償還しなければならない。 ３ 請負契約の目的物に瑕疵がある場合、注文者は、請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けていなくとも、特別の事情がない限り、報酬全額を支払わなければならない。 ４ 請負人が瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることはできない。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=1639 １○ 出題者の意図を忖度して、○とします。 これは、判決文（最判昭和６０年５月１７日）を省略しすぎており、このままでは、到底判断できない。判決文の趣旨を、問題文を生かし、それに補足して表現すると、次のようになる。 １ 請負契約が請負人の責めに帰すべき事由によって中途で終了し、請負人が施工済みの部分に相当する報酬に限ってその支払を請求することができる場合、（請負人においては債務不履行による損害賠償の責任が生じるが、その際、）注文者が請負人に（残余の仕事を完成させるために生じた損害の賠償として）請求できるのは、注文者が残工事の施工に要した費用のうち、請負人の未施工部分に相当する請負代金額を超える額に限られる。こう補足すると記述は正しいといえる。しかし、補足がなければ、事案内容を把握すること自体難しい。悪問といって差し支えない。 ２○ 請負契約が注文者の責めに帰すべき事由によって中途で終了した場合、請負人は、残債務を免れる。また、契約終了の損失（危険）は、注文者が負担すべきだから、請負人は、注文者に請負代金全額を請求できる。が、請負人が、自己の債務を免れたことによって得た利益は、本来得られる利益ではなかったのだから、注文者に償還しなければならない。（536条2項 債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債務者は、反対給付を受ける権利を失わない。この場合において、自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを債権者に償還しなければならない。） ３× 請負契約の目的物に瑕疵がある場合、請負人の損害賠償と注文者の報酬支払いは、同時に履行の関係となる（11-10、634条2項）。したがって、注文者は、請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償の提供がなければ、報酬全額を支払う必要はない。つまり、請負人から瑕疵の修補に代わる損害の賠償を受けていなくとも、報酬全額を支払わなければならない、わけではない。 類題11年【問 8】3 建物の建築請負契約の請負人が、瑕疵修補義務に代わる損害賠償義務について、その履行の提供をしない場合、注文者は、当該請負契約に係る報酬の支払いを拒むことができる。⇒○ 請負契約の目的物に瑕疵がある場合、請負人の損害賠償と注文者の報酬支払いは、同時に履行の関係となる。民法第634条第2項 ４○ 請負人が瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることはできない。11-10 正解３ 【問 ８】A、B、Cの3人がDに対して 900万円の連帯債務を負っている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、 A、B、Cの負担部分は等しいものとする。 １ DがAに対して履行の請求をした場合、 B及びCがそのことを知らなければ、 B及びCについては、その効力が生じない。 ２ Aが、 Dに対する債務と、 Dに対して有する 200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示を Dにした場合、 B及びCのDに対する連帯債務も 200万円が消滅する。 ３ Bのために時効が完成した場合、 A及びCのDに対する連帯債務も時効によって全部消滅する。 ４ CがDに対して 100万円を弁済した場合は、 Cの負担部分の範囲内であるから、 Cは、 A及びBに対して求償することはできない。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=2192 １× DがAに対して履行の請求をした場合、 B及びCがそのことを知っているいないにかかわらず、 B及びCについては、その効力が生じる。 連帯債務における絶対的効力事由の「履行の請求」である。8-33① 連帯債務の絶対的効力事由 履・更・相・混・免・時効 免・時効は、負担部分の限度で絶対効 ２○ Aが、 Dに対する債務と、 Dに対して有する 200万円の債権を対当額で相殺する旨の意思表示を Dにした場合、 B及びCのDに対する連帯債務も 200万円が消滅する。 連帯債務における絶対的効力事由の「相殺」である。8-33② ３× Bのために時効が完成した場合、 A及びCのDに対する連帯債務も時効によって、Bの負担部分につき消滅する。8-33⑥ 連帯債務の絶対的効力事由 履・更・相・混・免・時効 免・時効は、負担部分の限度で絶対効 ４× CがDに対して 100万円を弁済した場合は、 Cは、A及びBに対して、その負担割合に応じて求償することができる。8-31 正解２ なお、連帯債務は、抜本的に改正された。https://youtu.be/w3OBoQtG-B8?t=1764 【問 ９】１億2,100万円の財産を有するＡが死亡した。Ａには、配偶者はなく、子Ｂ、Ｃ、Ｄがおり、Ｂには子Ｅが、Ｃには子Ｆがいる、Ｂは相続を放棄した。また、Ｃは生前のＡを強迫して遺言作成を妨害したため、相続人となることができない。この場合における法定相続分に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ Ｄが4,000万円、Ｅが4,000万円、Ｆが4,000万円となる。 ２ Ｄが１億2,000万円となる。 ３ Ｄが6,000万円、Ｆが6,000万円となる。 ４ Ｄが6,000万円、Ｅが6,000万円となる。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=2459 Ａには、配偶者はなく、子○×Ｂ、○×Ｃ、○Ｄがおり、Ｂには子×Ｅが、Ｃには子○Ｆがいる、Ｂは相続を放棄（代襲なし 12-7）うした。また、Ｃは生前のＡを強迫して遺言作成を妨害したため、相続人となることができない（代襲あり 12-2）。⇒相続人は○がついた、子Dと子Cの代襲相続人F 相続分は、各2分の1 12-1 正解3 【問 10】①不動産質権と②抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 ①では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の２年分についてのみ担保されるが、②では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。 2 ①は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となるのに対し、②は、存続期間に関する制限はない。 3 ①は、目的物の引渡しが効力の発生要件であるのに対し、②は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない。 4 ①も②も不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=2602 誤っているものはどれかだから、誤っているものがわかればよい。 １× 不動産質権者は、目的物の使用収益権を有する（356条）ので、不動産質権者は、その債権の利息を請求することができないこととされた（358条）。よって、前段（不動産質権では、被担保債権の利息のうち、満期となった最後の２年分についてのみ担保される）は誤り。 抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後の二年分についてのみ、その抵当権を行使することができる（375条）。よって、後段（抵当権では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されない。）も誤り。358条は知らない人が多いだろうが、375条は、知らなくてはならない（8-8）。375条を知っていれば、1肢が誤りであることはわかる。 ２○ 記述のとおり、不動産質権は、10年を超える存続期間を定めたときであっても、その期間は10年となる（360条）のに対し、抵当権は、存続期間に関する制限はない。 ３○ 記述のとおり、不動産質権は、目的物の引渡しが効力の発生要件である（344条 10-24）のに対し、抵当権は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない（369条1項 8-1参照）。 ４○ 記述のとおり、不動産質権も抵当権も、不動産に関する物権であり、登記を備えなければ第三者に対抗することができない（177条 6-２参照）。 正解１ 【問 11】Ａ所有の甲土地につき、平成29年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 １ Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。 ２ 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。 ３ 本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき３年ごとに１％ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、ＡもＢも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。 ４ 本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=2807 １× 本件契約（AB間の甲地賃貸賃貸借）とAC間の甲地賃貸賃貸借優先の優劣は、第三者対抗要件を備えた時点の前後により、先に備えた契約が優先する（177条 6-2）。したがって、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する、ということはできない。 ２○ 賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは（借地権であるので 9-27参照）、借地借家法3条の規定（借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。）が適用され、その存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは（借地権でないので 9-27参照）、借地借家法の規定は適用されず、その存続期間は、契約で定めたとおり、10年である。 ３× 土地の借賃が、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときには、契約の条件にかかわらず、当事者は、増額しない旨の特約あるときを除き、将来に向かって借賃の額の増減を請求することができる（借地借家法11条）。9-49 ４× 契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるのは、いわゆる定期借地権であるが、定期借地権を定める場合、借地権設定者Ａはあらかじめ借地権者Ｂに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない、とはされていない。9-43・44参照 【問12】Ａが所有する甲建物をＢに対して３年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ ＡがＢに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の１年前に更新をしない旨の通知をしていれば、ＡＢ間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。 ２ Ａが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から３月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Ｂがあらかじめ同意していれば、有効となる。 ３ Ｃが甲建物を適法に転借している場合、ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Ｃがその旨をＢから聞かされていれば、ＡはＣに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。 ４ ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にＡがＢに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=3217 １× 建物賃貸人Ａが賃借人Ｂに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の１年前に更新をしない旨の通知をしても、その通知に正当事由が伴っていなければ、ＡＢ間の賃貸借契約は期間満了によって終了せず、更新される。よって、通知さえすれば、契約は当然に終了するとするのは誤り。9-12 ２× 借地借家法の借家人保護規定と異なる特約で、借家人に不利な特約は無効となる（9-47）。「賃貸人が建物賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から３月で賃貸借契約が終了する旨の特約」は、「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。27条1項 9-15」と定めた規定より、借家人に不利なので無効となる。 3× Ｃが甲建物を適法に転借している場合、ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、賃貸人Aは、転借人Cにそのことを通知していなければ、ＡはＣに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができない。よって、Cがその旨をＢから聞かされていれば、ＡはＣに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる、とするのは誤り。 ４○ ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にＡがＢに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。9-25の（1） 正解４ 【問 13】建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 管理者は、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない。 ２ 区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、この定数は規約で減ずることはできない。 ３ 集会の招集の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受け取る場所をあらかじめ通知した場合には、管理者はその場所にあててすれば足りる。 ４ 集会は、区分所有者全員の同意があれば、招集の手続を経ないで開くことができる。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=3465 １○ 管理者は、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない。13-13（1） ２×区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、この定数は規約で減ずることができる。13-13なお ３○ 集会の招集の通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受け取る場所をあらかじめ通知した場合には、管理者はその場所にあててすれば足りる。13-14 ４○集会は、区分所有者全員の同意があれば、招集の手続を経ないで開くことができる。13-14 １ 建物の名称があるときは、その名称も当該建物の表示に関する登記の登記事項となる。 ２ 地上権の設定の登記をする場合において、地上権の存続期間の定めがあるときは、その定めも登記事項となる。 ３ 賃借権の設定の登記をする場合において、敷金があるときであっても、その旨は登記事項とならない。 ４ 事業用定期借地権として借地借家法第23条第１項の定めのある賃借権の設定の登記をする場合、その定めも登記事項となる。 解答解説 https://youtu.be/vnpN0noUzQY?t=3608 １○ 記述のとおり（不動産登記法44条1項4号 14-5参照）。 ２〇 記述のとおり（78条2号）。 ３× 敷金があれば、その旨は登記事項である（81条4号）。 ４〇 記述のとおり（81条8号）。 正解３ 【問15】農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 市街化区域内の農地を耕作のために借り入れる場合、あらかじめ農業委員会に届出をすれば、法第３条第１項の許可を受ける必要はない。 ２ 市街化調整区域内の４ヘクタールを超える農地について、これを転用するために所有権を取得する場合、農林水産大臣の許可を受ける必要がある。 ３ 銀行から500万円を借り入れるために農地に抵当権を設定する場合、法第３条第１項又は第５条第１項の許可を受ける必要がある。 ４ 相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。 解答解説 https://youtu.be/bFGL7SNqhww?t=64 １× 農地を耕作のため借り入れる場合は、市街化区域内であっても、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。４-2 ２× 市街化調整区域内の４ヘクタールを超える農地について、これを転用するために所有権を取得する場合は、都道府県知事等（都道府県知事又は農水大臣が指定する市町村の区域内にあっては、当該指定市町村の長。）の許可を受けなければならない。 ３× 農地に抵当権を設定する場合は、農地法の許可は必要ない。4-２・9参照 ４○ 相続により農地の所有権を取得した者は、農地法の許可は必要ないが、許可なく農地を取得したので、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。4-5 正解４ 【問16】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。 ア. 都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。 イ. 地区整備計画が定められている地区計画の区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。 ウ. 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内において、当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。 エ. 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、当該事業の施行者の許可を受けなければならない。 １ ア、ウ ２ ア、エ ３ イ、ウ ４ イ、エ 解答解説 https://youtu.be/bFGL7SNqhww?t=263 ア○都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。1-40 イ× 地区整備計画が定められている地区計画の区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、当該行為に着手する30日前までに、市町村長に届け出なければならない。1-44 ウ○ 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内において、当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。1-40 エ× 都市計画事業の認可の告示があった後、当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、当該事業の施行者に、当該土地建物等、その予定対価の額及び当該土地建物等を譲り渡そうとする相手方その他国土交通省令で定める事項を書面で施行者に届け出なければならない。都市計画法67条1項 これは、施行者が当該建物等を先行取得できるようにするための届け出である。 以上により正解は１ 【問 17】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積について、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。 １ 準都市計画区域内において、工場の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。 ２ 市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。 ３ 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、変電所の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。 ４ 区域区分の定めのない都市計画区域内において、遊園地の建設の用に供する目的で3,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。 解答解説 https://youtu.be/bFGL7SNqhww?t=467 １× 工場の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は、開発行為であるが、準都市計画区域内では、3,000㎡未満の開発行為は、許可不要で行える。1-12・14 ２○ 市街化区域内では、原則1,000㎡以上の開発行為は、許可が必要なので、市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。1-12・14 ３× 変電所の建築の用に供する目的で行う開発行為は、どこで行うにしても許可不要である。1-16 ４×遊園地の建設の用に供する目的で行う3,000㎡の土地の区画形質の変更は、開発行為の定義にあてはまらないので、許可不要で行える。1-12 正解２ 【問18】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 鉄筋コンクリート造であって、階数が２の住宅を新築する場合において、特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたときは、検査済証の交付を受ける前においても、仮に、当該建築物を使用することができる。 ２ 長屋の各戸の界壁は、小屋裏又は天井裏に達するものとしなければならない。 ３ 下水道法に規定する処理区域内においては、便所は、汚水管が公共下水道に連結された水洗便所としなければならない。 ４ ホテルの用途に供する建築物を共同住宅（その用途に供する部分の床面積の合計が300㎡）に用途変更する場合、建築確認は不要である。 解答解説 https://youtu.be/bFGL7SNqhww?t=702 １○ 鉄筋コンクリート造の階数が２以上のものは、大規模建築物に該当するが、大規模建築物の新築では、検査済証の交付を受けた後でなければ、原則、その建築物を使用することができないが、①特定行政庁が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めたとき。」、「建築主事及び指定確認検査機関が国土交通大臣の定める基準に適合していることを認めたとき」、②「工事完了の申請が受理された日から７日を経過したとき」には、検査済証の交付前であっても仮使用することができる。2-21 2○ 長屋又は共同住宅の各戸の界壁は、小屋裏又は天井裏に達するものとするほか、その構造を遮音性能（隣接する住戸からの日常生活に伴い生ずる音を衛生上支障がないように低減するために界壁に必要とされる性能のことです）に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。30条 3○ 下水道法第二条第八号に規定する処理区域内においては、便所は、水洗便所（汚水管が下水道法第二条第三号に規定する公共下水道に連結されたものに限る。）以外の便所としてはならない。31条1項 4× 特殊建築物（延べ面積100平方メートル超）への「用途変更」については、原則、建築確認が必要であり、例外的に、一定の類似の用途相互間における用途変更のときには、建築確認が不要となる。一定の類似の用途相互間における用途変更とは、例えば、「劇場、映画館、演芸場」、「公会堂、集会場」、「ホテル、旅館」、「下宿、寄宿舎」等である。本問は、「ホテル→共同住宅（300平方メートル）」への用途変更であるので、一定の類似の用途相互間における用途変更に該当せず、建築確認が必要である。2-15 正解4 【問19】建築基準法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1 都市計画区域又は準都市計画区域内における用途地域の指定のない区域内の建築物の建ぺい率の上限値は、原則として、法で定めた数値のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなる。 2 第二種中高層住居専用地域内では、原則として、ホテル又は旅館を建築することができる。 3 幅員４ｍ以上であり、法が施行された時点又は都市計画区域若しくは準都市計画区域に入った時点で現に存在する道は、特定行政庁の指定がない限り、法上の道路とはならない。 4 建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が２つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最小の数値（12ｍ未満の場合に限る。）を用いて算定する。 解答解説 https://youtu.be/bFGL7SNqhww?t=903 １○ 記述のとおり。用途地域の指定のない区域内の建築物の建ぺい率の上限値は、3/10、4/10、5/10、6/10又は7/10のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定める（建築基準法53条1項6号）。2-６ ２× ホテル・旅館（宿泊）は、１住居から建つので、２中高専では建たない。２-５ ３× 幅員４ｍ以上であり、法が施行された時点又は都市計画区域若しくは準都市計画区域に入った時点で現に存在する道は、特定行政庁の指定がなくても、法上の道路となる（建築基準法42条1項3号）。２-１ ４× 建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が２つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最大の数値（12ｍ未満の場合に限る。）を用いて算定する。２-７ 正解１ 【問 20】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。 １ 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置されていないために、これを放置するときは、宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められる場合、一定の限度のもとに、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、擁壁の設置を命ずることができる。 ２ 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地において行われている工事の状況について、その工事が宅地造成に関する工事であるか否かにかかわらず、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して報告を求めることができる。 ３ 都道府県知事は、一定の場合には都道府県（指定都市、中核市又は施行時特例市の区域にあっては、それぞれ指定都市、中核市又は施行時特例市）の規則で、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の技術的基準を強化することができる。 ４ 宅地造成工事規制区域内において、政令で定める技術的基準を満たす地表水等を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要となるが、当該技術的基準を満たす必要のない地表水等を排除するための排水施設を除却する工事を行おうとする場合は、都道府県知事に届け出る必要はない。 解答解説 https://youtu.be/bFGL7SNqhww?t=1087 １○ 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁等が設置されておらず、又は極めて不完全であるために、これを放置するときは、宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められるものがある場合においては、その災害の防止のため必要であり、かつ、土地の利用状況その他の状況からみて相当であると認められる限度において、当該宅地又は擁壁等の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、擁壁等の設置若しくは改造又は地形若しくは盛土の改良のための工事を行うことを命ずることができる。17条1項 ５-７ ２○ 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求めることができる。19条 ３○ 都道府県知事は、その地方の気候、風土又は地勢の特殊性により、この章の規定のみによっては宅地造成に伴う崖崩れ又は土砂の流出の防止の目的を達し難いと認める場合においては、都道府県の規則で、この章に規定する技術的基準を強化し、又は必要な技術的基準を付加することができる。施行令15条2項 ４× 高さが2ｍを超える擁壁、地表水等を排除するための排水施設又は地滑り抑止ぐい等の全部又は一部の除却の工事は、都道府県知事へ届け出なければならない（宅造法15条2項及び施行令18条）。したがって、技術的基準を満たしているか否かで、届出が必要となったり、不要となったりするものではない。「当該技術的基準を満たす必要のない地表水等を排除するための排水施設を除却する工事を行おうとする場合」も、都道府県知事に届け出る必要がある 【問 21】土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「組合」とは、土地区画整理組合をいう。 １ 組合は、事業の完成により解散しようとする場合においては、都道府県知事の認可を受けなければならない。 ２ 施行地区内の宅地について組合員の有する所有権の全部又は一部を承継した者がある場合においては、その組合員がその所有権の全部又は一部について組合に対して有する権利義務は、その承継した者に移転する。 ３ 組合を設立しようとする者は、事業計画の決定に先立って組合を設立する必要があると認める場合においては、７人以上共同して、定款及び事業基本方針を定め、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。 ４ 組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について借地権のみを有する者は、その組合の組合員とはならない。 解答解説 https://youtu.be/bFGL7SNqhww?t=1351 １○ 『組合は、「総会の議決」「定款で定めた解散事由の発生」「事業の完成又はその完成の不能」により解散しようとする場合においては、その解散について都道府県知事の認可を受けなければならない。45条2項 ２○ 土地区画整理法26条1項において、「施行地区内の宅地について組合員の有する所有権又は借地権の全部又は一部を承継した者がある場合においては、その組合員がその所有権又は借地権の全部又は一部について組合に対して有する権利義務は、その承継した者に移転する。」と規定されています。３-３ ３○ 土地区画整理法14条2項において、「組合を設立しようとする者は、事業計画の決定に先立って組合を設立する必要があると認める場合においては、７人以上共同して、定款及び事業基本方針を定め、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。」と規定されている。３-３ ４× 土地区画整理法25条1項において、「組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。」と規定されている。よって、本問の「借地権のみを有する者は、その組合の組合員とはならない。」旨の記述は誤り。３-３ 正解４ 【問 22】次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 津波防災地域づくりに関する法律によれば、津波防護施設区域内において土地の掘削をしようとする者は、一定の場合を除き、津波防護施設管理者の許可を受けなければならない。 ２ 国土利用計画法によれば、市街化区域内の3,000㎡の土地を贈与により取得した者は、２週間以内に、都道府県知事（地方自治法に基づく指定都市にあっては、当該指定都市の長）に届け出なければならない。 ３ 景観法によれば、景観計画区域内において建築物の新築、増築、改築又は移転をした者は、工事着手後30日以内に、その旨を景観行政団体の長に届け出なければならない。 ４ 道路法によれば、道路の区域が決定された後道路の供用が開始されるまでの間であっても、道路管理者が当該区域についての土地に関する権原を取得する前であれば、道路管理者の許可を受けずに、当該区域内において工作物を新築することができる。 解答解説 https://youtu.be/bFGL7SNqhww?t=1475 １〇 記述の通り（津波防災地域づくりに関する法律23条1項2号）。６-６参照 ２× 事後届出は、対価が伴わない権利移転では、行う必要はない。贈与は対価が伴わないので、事後届出は不要。６-１ ３× 景観法によれば、景観計画区域内において建築物の新築、増築、改築又は移転をしようとする者は、あらかじめ、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を景観行政団体の長に届け出なければならないとなっている（景観法16条1項）。よって、事前届出を、事後届け出とする、「工事着手後30日以内に届け出なければならない。」のは、誤りです。 ４× 道路法91条1項によれば、道路の区域が決定された後道路の供用が開始されるまでの間は、何人も、道路管理者が当該区域についての土地に関する権原を取得する前においても、道路管理者の許可を受けなければ、当該区域内において土地の形質を変更し、工作物を新築し、改築し、増築し、若しくは大修繕し、又は物件を付加増置してはならないとされる。よって、本問の「道路管理者の許可を受けずに工作物を新築することができる。」旨の記述が誤り。 正解１ 【問 23】所得税法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 個人が台風により主として保養のように供する目的で所有する別荘について受けた損失の金額（保険金等により補てんされる部分の金額を除く。）は、その損失を受けた日の属する年分又はその翌年分の譲渡所得の金額の計算上控除される。 ２ 建物所有を目的とする土地の賃借権の設定の対価として支払いを受ける権利金の金額が、その土地の価額の10分の5に相当する金額を超えるときは、不動産所得として課税される。 ３ 譲渡所得とは資産の譲渡による所得をいうので、不動産業者である個人が営利を目的として継続的に行っている土地の譲渡による所得は、譲渡所得として課税される。 ４ 個人が相続（限定承認に係るものを除く。）により取得した譲渡所得の基因となる資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額については、その資産をその相続の時における価額に相当する金額により取得したものとする。 解答解説 https://youtu.be/rWKAgux9P2o?t=59 １〇 居住者が、災害又は盗難若しくは横領により、生活に通常必要でない資産として政令で定めるもの（主として保養の用に供する目的で所有する別荘等）について受けた損失の金額（保険金、損害賠償金その他これらに類するものにより補てんされる部分の金額を除く。）は、その者のその損失を受けた日の属する年分又はその翌年分の譲渡所得の金額の計算上控除すべき金額とみなす。所得税法62条1項・所得税法施行令178条1項 ２× 受け取った権利金などの一時金は、原則、不動産所得となるが、権利金の金額が、その土地の価額の10分の５に相当する金額を超えるときは、資産の譲渡があったものとして、賃借権の設定の対価として受け取った権利金は、譲渡所得に該当することになる。（所得税法第33条第1項、同法施行令第79条）。平成17年類題 ３× 譲渡所得とは、資産の譲渡による所得のことですが、たな卸資産の譲渡その他営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡等については、譲渡所得に該当しない。（所得税法第33条第2項第1号）。 営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡については、事業所得又は雑所得として課税される。本問の場合は、事業所得に該当する。平成17年類題 ４× 個人が相続（限定承認に係るものを除く。）により取得した譲渡所得の基因となる資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算については、その資産を死亡した人がその取得時における価額により計算される（所得税法33条,38条,60条）。 正解１ 【問 24】固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1 固定資産税は、固定資産が賃借されている場合、所有者ではなく当該固定資産の賃借人に対して課税される。 2 家屋に対して課する固定資産税の納税者が、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る家屋について家屋課税台帳等に登録された価格と当該家屋が所在する市町村内の他の家屋の価格とを比較することができるよう、当該納税者は、家屋価格等縦覧帳簿をいつでも縦覧することができる。 3 固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産課税に係る固定資産について、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるときは、一定の場合を除いて、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。 4 平成29年１月１日現在において更地であっても住宅の建設が予定されている土地においては、市町村長が固定資産課税台帳に当該土地の価格を登録した旨の公示をするまでに当該住宅の敷地の用に供された場合には、当該土地に係る平成29年度の固定資産税について、住宅用地に対する課税標準の特例が適用される。
解答解説 https://youtu.be/rWKAgux9P2o?t=349 １× 原則、毎年1月1日（賦課期日）現在の固定資産の所有者が、固定資産税の納税義務者となる。よって、賃借人に対して課税されない。8-4 ２× 市町村長は、固定資産税の納税者が、その納付すべき当該年度の固定資産税に係る土地又は家屋について土地課税台帳等又は家屋課税台帳等に登録された価格と当該土地又は家屋が所在する市町村内の他の土地又は家屋の価格とを比較することができるよう、原則、毎年４月１日から、４月２０日又は当該年度の最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、その指定する場所において、土地価格等縦覧帳簿や家屋価格等縦覧帳簿を、固定資産税の納税者の縦覧に供しなければならない。416条 よって、「いつでも縦覧することができる。」旨の記述が誤り。8-5 3○ 固定資産税の納税者は、その納付すべき当該年度の固定資産課税に係る固定資産について、固定資産課税台帳に登録された価格について不服があるときは、一定の場合を除いて、文書をもって、固定資産評価審査委員会に審査の申出をすることができる。432条1項8-5 ４× 賦課期日（毎年１月１日）現在、住宅が存在しないのであれば、住宅用地ではない。本問では、平成29年１月１日現在において更地なので、住宅用地といえず、住宅用地に対する課税標準の特例は適用されない。349条の3の2 8-7 正解3
１ 土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの価格及び当該標準地の前回の公示価格からの変化率等一定の事項を官報により公示しなければならないとされている。 ２ 土地鑑定委員会は、工事区域内の標準地について、毎年2回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとされている。 ３ 標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件から見て類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている。 ４ 土地の取引を行う者は、取引の対象となる土地が標準地である場合には、当該標準地について公示された価格により取引を行う義務を有する。 解答解説 https://youtu.be/rWKAgux9P2o?t=640 １× 土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、すみやかに、次に掲げる事項を官報で公示しなければならない。 ・標準地の所在の郡、市、区、町村及び字並びに地番 ・標準地の単位面積当たりの価格及び価格判定の基準日 ・標準地の地積及び形状 ・標準地及びその周辺の土地の利用の現況 ・その他国土交通省令で定める事項（標準地の前面道路の状況、標準地についての水道、ガス供給施設及び下水道の整備の状況等） よって、前回の公示価格からの変化率は、公示されない。7-9 ２× 「土地鑑定委員会は、公示区域内の標準地について、毎年1回、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、一定の基準日における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定し、これを公示するものとする。」（2条1項） 毎年2回、は誤り。7-8 ３○ 記述のとおり。7-7 ４× 公示価格は、土地取引を行うものの指標とはなるが、その価格で取引しなければならない義務を負わせるものではない。7-11 【問 26】 宅地建物取引業者A（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C（消費税課税事業者）は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、１か月分の借賃は９万円（消費税相当額を含まない。）である。 １ 建物を店舗として賃借する場合、当該賃貸借契約において２００万円の権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税相当額を含まない。）の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216,000円である。 ２ AがBから48,600円の報酬を受領し、CがDから48,600円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。 ３ Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほか、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。 ４ 建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金（Dの退去時にDに全額返還されるものとする。）の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は108,00円である。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=60 １○ 店舗用の建物賃貸借で、権利金の授受がある場合、その報酬計算では、権利金を売買代金とみなす計算ができる。 それによると、媒介依頼者一方は、2,000,000×５％×1.08＝108,000円まで報酬を受け取れる。よって、CD 二人が受けられる報酬限度額は、その2倍の216,000円になる。 ２× 依頼によって行った広告料金は、報酬ではないから、報酬とは別に受け取れる。 ３× 法35条の重要事項の説明の対価を、限度額まで受領した報酬とは別に、報酬として受け取ることはできない。 ４× 居住用建物の賃貸借では、借賃計算しかできないので、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は借賃の1.08月分＝９0,000×1．08＝97,200円である。 なお、権利金計算できる場合でも、後に返還が約されている保証金は、権利設定の対価として返還されないものと定義される権利金ではないので、その金額を基礎に報酬計算をすることはできない。 正解１ 【問 27】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。 ア 売買契約において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間と定めた場合、その特約は無効となる。 イ 売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。 ウ Aが瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ なし 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=323 ア× 業者自ら売主で、買主が非業者の場合、目的物の隠れた瑕疵につき、売主が、引渡し日から2年以上責任を負うという特約を除き、民法の瑕疵担保責任の規定より買主に不利な特約をしても無効となる。 記述は、引渡し日から2年責任を負うというのだから、無効とはならない。 イ○ 引渡し日から２年以上責任を負うとする特約は、民法の定めより買主に不利でも無効とならないのだから、引渡し日から１年責任を負うとする特約では、買主に民法の定めより不利であれば、無効となる。そして、民法の定めは、瑕疵発見から1年責任を負うというものだから、引渡し日から1年間責任を追うとする特約は、買主に不利となり無効となる。 ウ× 瑕疵担保責任として、Aが契約を解除することができないとする特約は、民法の定めより買主に不利なので、無効となる。 以上により、正解は１。 【問 28】 宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問いにおいて「法」という。）の規定に違反しないものはいくつある。 ア Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。 イ Aは宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。 ウ Aの従業者Cは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げた上で、勧誘を行なったが、相手方から感心がない旨の意思ひゅう自我あったので、勧誘の継続を断念した。 エ Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するにあたり、売買契約の締結に際して買主から手付けを受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。 １一つ ２二つ ３三つ ４四つ 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=491 ア違反 業務に関する。帳簿は、帳簿閉鎖後5年間は、保管しておかなければならない。 イ違反 専任代理においては、物件情報を指定流通機構に登録しなければならない。それが、特約に基づくものでも、その特約は、法の定めより買主に不利な特約として無効である。 ウ違反 勧誘に先立って、宅地建物鳥業者の商号又は名称も告げなければならない。 エ違反 手付を受領した売主から、手付による解除をするには、手付倍返しをしなければならない。手付を返しただけで、解除をしては、違反である。 以上全部違反で、正解は４． 【問 29】次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者A（甲県知事免許）は、マンション管理業に関し、不正又は著しく不当な行為をしたとして、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、国土交通大臣から業務の停止を命じられた。この場合、Aは、甲県知事から法に基づく指示処分を受けることがある。 ２ 国土交通大臣は、宅地建物取引業者B（乙県知事免許）の事務所の所在地を確知できない場合、その旨を官報及び乙県の公報で公告し、その公告の日から30日を経過してもBから申出がないときは、Bの免許を取り消すことができる。 ３ 国土交通大臣は、宅地建物取引業者C（国土交通大臣免許）に対し、法35条の規定に基づく重要事項の説明を行なわなかったことを理由に業務停止を命じた場合は、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に通知しなければならない。 ４ 宅地建物取引業者D（丙県知事免許）は、法第72条第1項に基づく丙県職員による事務所への立入検査を拒んだ。この場合、Dは、50万円以下の罰金に処せられることがある。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=698 １× 他の法律により行政処分を受けた者につき、宅建業者の監督官庁が、宅建業法に基づく監督処分をすることはない。 ２× 乙県知事免許の業者の免許取消処分は、乙県知事しかできず、国土交通大臣ができるとする記述は誤りである。 ３× 国土交通大臣が監督処分を行なった場合、内閣総理大臣にその旨通しなければならないという規定はない。 ４○ 記述のとおり、業者が法に基づく事務所への立入を拒んだ場合、罰金刑に処せられることがある。 正解４ 【問 30】宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問いにおいて「登録」とは、宅地建物取引士の登録をいうものとする。 １ 宅地建物取引士（甲県知事免許）が甲県から乙県に住所を変更したは、乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。 ２ 宅地建物取引業者B（甲県知事免許）が、乙県に所在する1棟のマンション（150戸）を分譲するため、現地に案内所を設置し、契約の申し込みを受けるときは、甲県知事及び乙県知事に、その業務を開始する日の10日前までに、法第50条第2項の規定に基づく届出をしなければならない。 ３ 宅地建物取引士資格試験合格後18月を経過したC（甲県知事登録）が、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合は、甲県知事が指定する講習を交付の申請前6月以内に受講しなければならない。 ４ 宅地建物取引業者D社（甲県知事免許）が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、D社を代表する役員であった者が、その旨を甲県知事に届出なければならない。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=931 １× 登録を受けた都道府県以外の都道府県の事務所に従事しているか従事しようとする場合に、登録の移転ができる。登録を受けた都道府県以外の都道府県に住所を移転しただけでは、登録の移転はできない。2-12 ２○ 契約行為をする案内所を設置する時は、業務開始10日前まで、免許権者＋所在場所管轄知事に届け出なければならない。4-3 ３○ 試験合格後、1年を超えてから宅建士証の交付を受けようとする者は、登録をした都道府県知事が指定する講習で、交付申請前6月以内に行なわれるものを受講しなければならない。2-7 ４○ 宅地建物取引業者が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、消滅した法人を代表する役員であった者が、その旨を免許権者に届出なければならない。1-17 合併した法人役員が届け出るのではないことに注意。 【問 31】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア 自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申し込みをした場合においても、法37条の2の規定に基づき、書面により買受の申し込みの撤回を行なうことができる。 イ BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの 申込みの撤回を行なった場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。 ウ Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償額の予定額を600万円とする特約を定めることができる。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ なし 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=1118 ア× 説明を受ける旨、自ら申し出た自宅で買い受け申込みをした場合には、法37条の2の規定に基づき、書面により買受の申し込みの撤回（クーリング・オフ）を行なうことはできない。6-4 イ× 法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行なった場合、その効力は、当該書面をBが発した時に生じることとなる。6-6 ウ× 業者自ら売主で、買主が非業者の場合に、債務不履行解除に伴う損害賠償額の予定と違約金は、合計して代金額の2割を超える定めをしてはならない。6-7 記述では代金額の2割は、600万円なので、違約金300万円を定めたら、損害賠償額の予定は300万円を限度として定められる。 【問 32】 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更した場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、従前の供託所から営業保証金を取り戻した後、移転後の最寄りの供託所に供託しなければならない。 ２ 宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに事務所を設置するため営業保証金を供託したときは、供託物受け入れの記載のある供託書の写しを添付して、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届けなければならない。 ３ 宅地建物取引業者は、一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻そうとする場合には、供託した営業保証金につき還付を請求する権利を有する者に対し、6月以上の期間を定めて申し出るべき旨の公告をしなければならない。 ４ 宅地建物取引業者は、営業保証金の還付があったために営業保証金に不足が生じたときは、国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、不足額を供託しなければならない。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=1267 １× 宅地建物取引業者は、主たる事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所が変更した場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託しているときは、従前の供託所に、新たな最寄りの供託所への営業保証金の保管換えを請求しなければならない。3-6 ２○ 事業の開始後新たに事務所を設置する場合の営業保証金の供託の手続である。３-５ ３○ 一部の事務所を廃止し営業保証金を取り戻す場合の手続である。3-9・10 ４○ 営業保証金の還付があったために営業保証金に不足が生じたときの手続である。3-19 【問 33】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお。説明の相手方は宅地建物取引業者でないものとする。 １ 宅地の売買の媒介を行なう場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、書面を交付して説明しなければならない。 ２ 宅地の売買の媒介を行なう場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。 ３ 建物の貸借の媒介を行なう場合、私道に関する負担について、説明しなければならない。 ４ 宅地の売買の媒介を行なう場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容について、説明しなければならない。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=1500 １× 物件を取得しようとする者=買主に説明すればよい。売主は、物件についてよく知っているので説明不用。5-12 ２○ 手解損保全ローンのローンである。5-14 ３× 建物の貸借の媒介を行なう場合、私道に関する負担については、借主の関心事でないから、説明は不要である。 ４× 宅地の売買の媒介を行なう場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときも、契約前に説明するのは早まりすぎなので、その内容について、説明はしなくともよい。
という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。 １ 宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。 ２ 宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。 ３ 宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。 ４ 宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=1655 １○ 手付貸与又は信用供与による契約の誘引は禁止されているが、手付を減額することによって契約を誘引することは、禁止されていない。5-32 ２○ 勧誘に先立って、契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、契約締結につき勧誘することは禁止。5-34 よって、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。 ３× 媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に禁止されていない。なお、報酬の分割受領は、実務上よく行われている。 ４○ 宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。5-32、7-2、7-8（81条2項） 正解３ 【問 35】次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問いにおいて「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。 ２ 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、一括して主たる事務所に備えれば、従たる事務所に備えておく必要はない。 ３ 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。 ４ 宅地建物取引業者は、その業務に従事するものであっても、一時的に事務の補助のために雇用した者については、従業者名簿に記載する必要がない。
解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=1843 １× 法49条に規定されている業務に関する帳簿には、「宅地建物取引業に関し取引のあつたつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない。」とされているが、宅地建物取引業者が、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約は、宅地建物取引業に関する取引ではない（1-２）ので、これについては、同帳簿に記載する必要はない。 ２× 業務に関する帳簿は、事務所ごとに備えなければならない。4-2 ３○ 4-2、7-2 ４×一時的に事務の補助のために雇用した者についても、従業者名簿に記載する必要がある。 正解３ 【問 36】次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「免許」とは、宅地建物取引業法の免許をいう。 １ 宅地建物取引業者Aは、免許の更新を申請したが、免許権者である甲県知事の申請に対する処分がされないまま、免許の有効期間が満了した。 この場合、Aは、当該処分がなされるまで、宅地建物取引業を営めない。 ２ Bは、新たに宅地建物取引業を営むため、免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。 ３ 宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 ４ 宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=1998 １× 所定の更新申請があった場合は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、従前免許は、なお有効とする。1-13 したがって、免許の更新を申請したAは、免許の有効期間が満了した後も、当該処分がなされるまで従前免許はなお有効なのだから、宅地建物取引業を営める。 ２× 免許の申請をしても免許がなされるまでは、広告をしたり、営業をしたりしてはならない。 ３× 兼業で他の業種を営む場合、届出が必要とはされていない。 ４○ 業者Dが、締結した契約に基づく取引を結了する前に、E法人に合併され、消滅した場合、一般承継人である合併法人Eは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。1-6 【問 37】次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、物件の買受の申込みの前であっても宅地建物取引士証を提示しなければならないが、このときに提示した場合、後日、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなくてもよい。 ２ 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Bの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録を移転しなければならない。 ３ 宅地建物取引士の登録を受けるには、宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと認めたものであり、法で定める事由に該当しないことが必要である。 ４ 宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることができる。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=2244 １× 法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなければならない。5-12 ２×登録の移転は、義務ではない。2-12 ３○宅地建物取引士の登録を受けるには、宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと認めたものであり、法で定める欠格事由に該当しないことが必要である。2-4 ４×法第35条に規定する重要事項の説明をする際は、宅地建物取引士証を提示しなければならない。5-12 宅地建物取引士証の提示をもって、従業者証明書の提示に代えることはできない。 【問 38】宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業法（以下この問においをおいて「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定に違反しないものはどれか。 １ Aは、売主を代理して宅地の売買契約を締結した際、買主にのみ37条書面を交付した。 ２ Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において、手付金等を受領するにかかわらず、３7条書面に手付金等の保全措置の内容を記載しなかった。 ３ Aは、媒介により宅地の売買契約を成立させた場合において、契約解除に関する定めがあるにもかかわらず、37条書面にその内容を記載しなかった。 ４ Aは、自ら売主となる宅地の売買契約において瑕疵担保責任に関する特約を定めたが、買主が宅地建物取引業者であり、瑕疵担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、37条書面にその内容を記載しなかった。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=2444 １× 37条書面は、契約の両当事者が持っているようにしなければならない。売主にも交付しなければならない。5-22 ２○ 37条書面には、手付金等の保全措置の内容を記載しなくともよい。 ４× 37条書面には、瑕疵担保責任に関する特約を定めた場合は、それを記載しなければならない。業者間取引だから、省略できるというものではない。5-24 正解2 【問 39】営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員である宅地建物取引業者Bに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア A（国土交通大臣免許）は、甲県内における主たる事務所とは別に、乙県内に新たに従たる事務所を設置したときは、営業保証金をその従たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。 イ Aは、平成29年5月1日に、Bに手付金500万円を支払い、宅地の売買契約を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Aは、手付金について、弁済業務保証金から弁済を受けることができる。 ウ Bは、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。 エ Bの取引に関して弁済業務保証金の還付があったときは、Bは、保証協会から当該還付額に相当する額の還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ 四つ 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=2638 ア× 営業保証金は、従たる事務処分も主たる事務所の最寄り供託所に供託しなければならない。営業保証金は一か所にまとめておかないと不便だ。3-5 イ× 保証協会社員である宅地建物取引業者と宅地建物取引をした者は、弁済業務保証金から弁済を受けられるのが原則だが、取引をした者が宅地建物取引業者である場合は、弁済を受けられない。これは、平成29年施行の改正である。3-7 ウ○ 保証協会社員である宅地建物取引業者が社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を供託しなければならない。3-21 エ○ 弁済業務保証金の還付があったときは、還付にかかる社員業者Bは、保証協会から当該還付額に相当する額の還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければならない。3-19 以上により正しいものは2つで、正解は２ 【問 40】宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定に付すべき書面（以下この問いにおいて「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定に反しないものはどれか。 １ 宅地建物取引業者Aは、中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの代金の支払いの時期及び引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明を行ったので、37条書面には記載しなかった。 ２ 宅地建物取引業者である売主Bは、宅地建物取引業者Cの媒介により、宅地建物取引業者でない買主Dと宅地の売買契約を締結した。Bは、Cと共同で作成した37条書面にCの宅地建物取引士の記名押印がなされているため、その書面に、Bの宅地建物取引士をして記名押印させなかった。 ３ 売主である宅地建物取引業者Eの宅地建物取引士Fは、宅地建物取引業者ではない買主Gに37条書面を交付する際、Gから求められなかったので、宅地建物取引士証をGに提示せずに当該書面を交付した。 ４ 宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者でない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=2942 １ 違反する。37条書面には、契約の核心部分は、必ず記載しなければならないので、「当該マンションの代金の支払いの時期及び引渡しの時期」は、記載しなければならない。5-23 なお、上記事項については、重要事項説明は不要である。 ２ 違反する。37条書面には、取引に関与した業者の宅地建物取引士の記名押印が必要である。共同して関与した業者の一方の宅地建物取引士の記名押印があっても、他方の業者の取引士の記名押印を省略することはできない。 ３ 違反しない。37条書面の交付は、宅地建物取引士がしなければならないものではなく、したがって、宅地建物取引士証の提示も不要である。5-22参照 ４ 違反する。37条書面は、契約の当事者が持っている状態にすることが必要なので、売主Ⅰにも交付しなければならない。5-22 正解3 重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。 １ 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。 ２ 土地の売買の媒介を行う場合、移転登記の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。 ３ 住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。 ４ 中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=3201 １○ 区分所有建物の売買の媒介における、重要事項説明では、管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。5-17 ２× 移転登記申請時期は、売買の場合の37条書面の必ず記載すべき事項だが、重要事項説明の説明事項ではない。5-13・23参照 ３○ ガスの供給の施設の状況に関しては、必ず説明しなければならない。5-13 ４○ マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。5-17 正解2 【問 42】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア 宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実に相違する表示をしてはならない。 イ 宅地又は建物に係る広告の表示項目の中に、取引物件に係る現在又は将来の利用の制限があるが、この制限には、都市計画法に基づく利用制限等の公法上の制限だけでなく、借地権の有無等の私法上の制限も含まれる。 ウ 顧客を集めるために売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとした場合、取引の相手方が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となる。 エ 建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたとき、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合でも、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。 １一つ ２二つ ３三つ ４四つ 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=3382 ア○ 当然である。5-2 イ○ 5-2 ウ○ 売る意思のない条件の良い物件を広告することにより他の物件を販売しようとすることは、誇大広告の一種として違反なので、監督処分の対象となる。誤認した者等がいるかどうかは関係がない。5-2、7-2 エ○ 広告をするときと注文を受けたときには遅滞なく、取引態様を明示しなければならない。5-4 以上正しいものは4つで、正解は４。 【問 43】宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない媒介契約）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア Ａは、2週間に１回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をＢに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならない。 イ 当該専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により、自動更新とすることができる。 ウ Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日（ただし、A の休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を称する書面を遅滞なくBに提示しな ければならない。 エ 当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はAの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びBがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める限度額を超えてその費用をBに請求することができる。 １一つ ２二つ ３三つ ４四つ 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=3556 ア○ 専任媒介契約を受けたAは、2週間に１回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をＢに報告しなければならない（5-10）。また、平成29年施行の改正で、媒介物件につき、売買の申し込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者Bに報告しなければならないとされた。5-9 イ× 専任媒介契約は依頼者の申出がない限り更新できず、これと異なる特約で依頼者に不利となるものは無効となる。自動更新とする特約は、法の定めより依頼者に不利となり、無効となる。依頼者が業者である場合もこのことは変わりがない。5-10 ウ×専任媒介契約を受けた業者は、物件情報を指定流通機構に登録しなければならず、同機構が発行した登録を証する書面を依頼者に引き渡さなければならない。記述では、「提示しなければならない。」とするが、提示では不足である。5-10 エ×記述にある「指定流通機構への情報登録及びBがAに特別に依頼した広告に係る費用」のうち、「指定流通機構への登録にかかる費用」は、国土交通大臣の定める報酬限度額を超えて、Bに請求することはできない。指定流通機構への情報登録は媒介業務の一環であり、その費用を媒介報酬とは別に受け取ることはできないからである。5-31 以上により、正しいのは二つで正解は、２。
１ 宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はＡ社の免許を承継することができる。 ２ 個人である宅地建物取引業者Cがその事業を法人化するため、新たに株式会社Dを設立してその代表取締役に就任する場合、D社はCの免許を承継することができる。 ３ 個人である宅地建物取引業者E（甲県知事免許）が死亡した場合、その相続人は、Eの死亡を知った日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならず、免許はその届出があった日に失効する。 ４ 宅地建物取引業者F社（乙県知事免許）が株主総会の決議により解散することとなった場合、その清算人は、当該解散の日から30日以内に、その旨を、乙県知事に届け出なければならない。 解答解説 https://youtu.be/OJzwWq4Z-7Y?t=3783 １× 免許を受けた地位はその人限りである。合併会社B社は、被合併会社A社の免許を承継できない。1-5 ２× 法人と個人は別個の権利義務の主体だから、法人が個人免許を承継することはできない。1-4 ３× 免許を受けた個人が死亡した場合、死亡の時点で権利主体性がなくなるので、免許も失効する。相続人が死亡の届出をして免許が失効するのではない。1-17 ４○ 株式会社が、株主総会決議で解散する場合は、清算人が解散の日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければならない。1-17 正解４ 【問 45】宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。 １ Aは、住宅瑕疵担保保証金の供託をする場合、Bに対し、当該住宅を引き渡すまでに供託所の所在地等について記載した書面を交付して.説明しなければならない。 ２ 自ら売主として新築住宅をBに引渡したＡが、住宅瑕疵担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅2戸をもって１戸と数えることとなる。 ３ Ａは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の状況についての届出をしなければ、当該基準日から１月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 ４ Ａは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡したときから１０年間、当該住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵によって生じた損害について保険金の支払いを受けることができる。 解答解説 https://youtu.be/T_qTBw8DUFI?t=1311 １× 供託業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地及び表示等を記載した書面を交付して説明しなければならない。よって、「住宅を引き渡すまでに」の記述が誤り。６-17 ２○住宅瑕疵担保履行法11条3項、同法施行令5条において、「住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55平方メートル以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55平方メートル以下の住宅２戸をもって１戸と数えることになる。」と規定されている。 3×新築住宅を引き渡した宅建業者は、資力確保措置の状況についての届出をしなかった場合、その基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。6-20 よって、「１月を経過した日以後」は誤り。 4×住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の構造耐力上主要な部分（基礎、土台、柱、壁など）又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（屋根、外壁、開口部の戸など）の瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。よって、住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができない。6-18 正解２ 【問46】独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 機構は、団体信用生命保険業務として、貸付けを受けた者が死亡した場合のみならず、重度障害となった場合においても、支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充当することができる。 ２ 機構は、直接融資業務において、高齢者の死亡時に一括償還をする方法により貸付金の償還を受けるときは、当該貸付金の貸付けのために設定された抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて、弁済の請求をしないことができる。 ３ 証券化支援業務（買取型）に係る貸付金の利率は、貸付けに必要な資金の調達に係る金利その他の事情を勘案して機構が定めるため、どの金融機関においても同一の利率が適用される。 ４ 証券化支援業務（買取型）において、機構による譲受けの対象となる住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権には、当該住宅の購入に付随する改良に必要な資金も含まれる。 解答解説https://youtu.be/kBde3Vuy9Og?t=89 １○ 住宅金融支援機構は、証券化支援業務（買取型）により譲り受ける貸付債権（住宅ローン債権）に係る貸付けを受けた者や直接融資等業務の直接貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合（重度障害の状態となった場合を含む）に支払われる生命保険の保険金等を当該貸付けに係る債務の弁済に充当することができる団体信用生命保険の業務を行うことができる。9-3 独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項10号 2○ 機構は、直接融資業務において、高齢者の死亡時に一括償還をする方法により貸付金の償還を受けるときは、当該貸付金の貸付けのために設定された抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて、弁済の請求をしないことができる。独立行政法人住宅金融支援機構業務方法書 3× 証券化支援業務（買取型）に係る貸付金の利率は、取扱金融機関ごとに異なる。9-5 4○ 証券化支援業務（買取型）において、機構による譲受けの対象となる住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権には、当該住宅の購入に付随する改良に必要な資金も含む。9-5独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項1号・同法施行令5条1項2号 正解３ 【問 47】宅地建物取引業者がインターネット不動産情報サイトにおいて行った広告表示に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 物件の所有者に媒介を依頼された宅地建物取引業者Ａから入手した当該物件に関する情報を、宅地建物取引業者Ｂが、そのままインターネット不動産情報サイトに表示し広告を行っていれば、仮に入手した物件に関する情報が間違っていたとしても不当表示に問われることはない。 ２ 新築の建売住宅について、建築中で外装が完成していなかったため、当該建売住宅と規模、外観等は同一ではないが同じ施工業者が他の地域で手掛けた建売住宅の外観写真を、施工例である旨を明記して掲載した。この広告表示が不当表示に問われることはない。 ３ 取引しようとする賃貸物件から最寄りの甲駅までの徒歩所要時間を表示するため、当該物件から甲駅までの道路距離を80ｍで除して算出したところ5.25分であったので、１分未満を四捨五入して「甲駅から５分」と表示した。この広告表示が不当表示に問われることはない。 ４ 新築分譲マンションについて、パンフレットには当該マンションの全戸数の専有面積を表示したが、インターネット広告には当該マンションの全戸数の専有面積のうち、最小面積及び最大面積のみを表示した。この広告表示が不当表示に問われることはない。 解答解説 https://youtu.be/kBde3Vuy9Og?t=315 １× 物件に関する情報が間違って表示しているのなら、不当表示に問われる可能性はある。なお、インターネット広告であっても規制の対象となる。 2× 宅地又は建物の写真は、原則、取引するものの写真を用いて表示する必要がある。しかし、取引しようとする建物が建築工事の完了前である等その建物の写真を用いることができない事情がある場合においては、「取引しようとする建物と規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真」等に限り、他の建物の写真をその旨を明らかにして使用することができる。 しかし、本問のように、当該建売住宅と規模、外観等は同一でないのなら、他の建物の写真を用いては、不当表示に問われる。10-5 3× 徒歩による所要時間は、道路距離80メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示する。１分未満の端数が生じたときは、１分として算出する。よって、5.25分であれば、「甲駅から6分」と表示しなければならない。10-4Point 4○ 新築分譲マンションの専有面積は、パンフレット等の媒体を除き、最小面積及び最大面積のみで表示することができる（公正競争規約施行規則別表）。従って、記述のケースでは、不当表示に問われることはない。 正解４ 【問 48】次の記述のうち、正しいものはどれか。 1 平成29年地価公示（平成29年３月公表）によれば、住宅地の公示地価の全国平均は、９年連続で下落した。 2.建築着工統計（平成29年１月公表）によれば、平成28年の持家の新設着工戸数は約29.2万戸となり、３年ぶりに増加に転じた。 3 平成29年版土地白書（平成29年５月公表）によれば、土地取引について、売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成28年の全国の土地取引件数は129万件となり、２年連続の減少となった。 4 平成27年度法人企業統計年報（平成28年９月公表）によれば、平成27年度における不動産業の経常利益は約４兆3,000億円となっており、前年度比75％増となった。 統計資料 今年の特色https://youtu.be/UqTGVf1kAx0?t=6m33s 横ばい・減は2項目だけ 地価公示 住宅地9年ぶり下落から横ばい 法人企業統計 経常利益3年ぶり減 これ以外で、横ばい･減は× １× 上記「地価公示 住宅地9年ぶり下落から横ばい」から、「住宅地の公示地価の全国平均は、９年連続で下落した。」は、×。 ２○ 上記「これ以外で、横ばい･減は×」から、「平成28年の持家の新設着工戸数は約29.2万戸となり、３年ぶりに増加に転じた。」は、○の可能性ある。 ３× 上記「これ以外で、横ばい･減は×」から、「全国の土地取引件数は129万件となり、２年連続の減少となった。」は、×。 ４× 上記「法人企業統計 経常利益3年ぶり減」から、「不動産業の経常利益は約４兆3,000億円となっており、前年度比75％増となった。」は、×。 ⇒１・３・４は×確定だから、２は○・ 正解２ 【問 49】土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 1 扇状地は、山地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積して形成された地盤である。 2 三角州は、河川の河口付近に見られる軟弱な地盤である。 3 台地は、一般に地盤が安定しており、低地に比べ、自然災害に対して安全度は高い。 4 埋立地は、一般に海面に対して比高を持ち、干拓地に比べ、水害に対して危険である。 解答解説 https://youtu.be/kBde3Vuy9Og?t=878 １○ 扇状地とは、山地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積し、平坦地になった地盤である。11-1(2) 2○ 三角州とは、河川によって運ばれた土砂が河口付近に堆積することにより形成された地形であり、軟弱な地盤である。11-1(2) 3○ 台地は、一般的に、水はけがよく、洪水や地震に対する安全性も比較的高く、また、地盤にも地耐力があり、宅地に適している。11-1(3) 4× 埋立地は、一般に海面に対して比高を持ち、海面より低くなる干拓地に比べ、水害に対する危険は少ない。11-１(4) 正解４ 【問 50】建物の構造と材料に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 １ 木材の強度は、含水率が小さい状態の方が低くなる。 ２ 鉄筋は、炭素含有量が多いほど、引張強度が増大する傾向がある。 ３ 常温、常圧において、鉄筋と普通コンクリートを比較すると、熱膨張率はほぼ等しい。 ４ 鉄筋コンクリート構造は、耐火性、耐久性があり、耐震性、耐風性にも優れた構造である。 解答解説 https://youtu.be/kBde3Vuy9Og?t=917 １×木材の強度は、含水率が小さい状態の方が高くなる。11-5 ２○炭素の含有量が増加するほど引張強度が増大する。 ３○常温、常圧において、鉄筋と普通コンクリートを比較すると、熱膨張率はほぼ等しい。よって、組み合わせても、気温変化により、剥離しない。ちなみに、コンクリートは圧縮力に強い反面、引張力には弱く、鉄筋は、圧縮力には弱く、引っ張り力には強い。11-6 ４○記述のとおり。11-6 正解１ |
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