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| 27年問1権利関係 「民法の条文」・債務不履行における過相殺失 【問 1】次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。 １ 債務の不履行に基づく人の生命又は身体の侵害による損害賠償請求権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する旨 ２ 事業のために負担した貸金債務を主たる債務とする保証契約は、保証人になろうとする者が、契約締結の日の前１か月以内に作成された公正証書で保証債務を履行する意思を表示していなければ無効となる旨 ３ 併存的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができる旨 ４ 債務の不履行に関して債権者に過失があったときは、裁判所は、これを考慮して、損害賠償の責任及びその額を定める旨 解答解説 ◎改正民法草案と現行民法を並べ、現行民法に規定されているものはどれかという問題形式がここ数年定着した。宅建学習ではいちいち条文を提示しないので、解きにくかったと思う。 １ × 規定されていない。記述は、改正民法草案である。https://youtu.be/Gl7GGQvqGUE?t=823 改正法です ２ × 規定されていない。記述は、改正民法草案である。 ３ × 規定されていない。記述は、改正民法草案である。 ４ ○ 規定されている。法418条 https://youtu.be/w4wHPlH1ejM?t=1013 正解 ４ 27年問2権利関係 「虚偽表示」 【問 2】Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。 1 善意のＣがＢから甲土地を買い受けた場合、Ｃがいまだ登記を備えていなくても、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。 2 善意のＣが、Ｂとの間で、Ｂが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約（貸主Ｂ、借主Ｃ）を締結した場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。 3 Ｂの債権者である善意のＣが、甲土地を差し押さえた場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。 4. 甲土地がＢから悪意のＣへ、Ｃから善意のＤへと譲渡された場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主張することができない。 解答解説 https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=4506 ◎虚偽表示無効は、虚偽表示によって作り出された虚偽の法律関係に利害関係をもった、善意の第三者には対抗できないが、虚偽の法律関係に利害関係をもったとは言えない第三者には、対抗できる。肢２のＣは、虚偽の法律関係に利害関係をもった第三者となるのか微妙なところであるが、判例はこれを否定した。 １○ 通謀虚偽表示による契約の無効は、虚偽表示に利害関係を持った善意の第三者に主張することができない。 （民法94条２項）。 この第三者は善意であればよく、登記を得ている必要はない。つまり、Ｃが善意である以上、たとえ未登記であったとしても、Ａは、Cに対して売買契約の無効を主張することができない。虚偽表示をした者は、世間を欺く大変悪い行為をした。https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=4662 ものだから、第三者が善意である限り、登記がなくても保護するのである。 なお、第三者は善意であれば、登記がなくても保護されるということは、平成20年・12年・5年にも出題されている。 ２× 土地の仮装譲受人（Ｂ）がその土地上に建物を建築してこれを他人（Ｃ）に賃貸した場合、Ｃは、仮装譲渡された土地については法律上の利害関係を有するものとは認められないから、民法94条2項所定の第三者にはあたらない（最判昭57年6月8日）。よって、虚偽表示者Ａは、ＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができる。https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=5373 類似の問題は、https://www.youtube.com/watch?v=g74a9CnH8yk裏技解答術・11分頃、で紹介した、平成24年問１である。 ３ ○虚偽表示の目的物を差し押さえた債権者は、利害関係を有する「第三者」に該当する（大判昭12.02.09）。 したがって、Aは、Cに対して売買契約の無効を主張することができない。 ４ ○虚偽表示無効を対抗できない第三者には、目的物の転売を受けたＣからさらに転売を受けたＤも含む。利害関係を持った第三者であることには変わらないからである。そして、第三者Ｄは、ＡB間の通謀虚偽表示について善意である。したがって、Aは、Ｄに対して所有権を主張することができない。 間に入った直接の第三者Ｃが悪意である場合でも、結論は異ならない。 正解 ２ 27年問3権利関係 「賃貸借と使用貸借」 【問 3】 ＡＢ間で、Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲建物につき、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 １ Ｂが死亡した場合、①では契約は終了しないが、②では契約が終了する。 ２ Ｂは、①では、甲建物のＡの負担に属する必要費を支出したときは、Ａに対しその償還を請求することができるが、②では、甲建物の通常の必要費を負担しなければならない。 ３ ＡＢ間の契約は、①では諾成契約であり、②では要物契約である。 ４ ＡはＢに対して、甲建物の瑕疵について、①では担保責任を負う場合があるが、②では担保責任を負わない。 解答解説 https://youtu.be/4SP5kkYtf2Q?t=34m49s ◎出題が予想されていた賃貸借と使用貸借の比較の問題である。正解肢となった肢４は、よくわからなかっと思うが、1～３はあきらかに正しいので、消去法で解ける。 １○ 賃貸借では、借主の死亡は契約終了事由ではないが、使用貸借では、借主の死亡は契約終了事由である。無償契約である使用貸借は、君だからこそタダでも貸そうという属人的な性格があるから、借主が死亡したら契約を終了させることが妥当だからだ。11-14 ２○ 賃貸借では、使用収益に必要な必要費は賃貸人の負担であり、その必要費を賃借人が支出したときは、賃貸人に対し償還を請求することができるが、使用貸借では通常の必要費は借受人の負担となる（595Ⅰ）。11-14 ３○ 賃貸借契約は諾成契約だが、使用貸借は、契約成立に物の引渡しが必要な要物契約とされている（593）。11-14 ただし、2020改正により、要物契約でなく諾成契約とされた。11‐19（１）参照 ４× 賃貸借には、瑕疵担保責任の規定が適用される（559条が瑕疵担保責任の規定を有償契約一般に準用している）ので、前段は正しい。しかし、使用貸借にも、贈与者の瑕疵担保責任を負う場合（知りて告げざりしは責任のもとと負担づき贈与の場合 11-17）の規定を準用している（596条）ので、後段は誤り。 正解 ４ 2７問4 権利関係 「時効取得」 【問 4】Ａ所有の甲土地を占有しているＢによる権利の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1 Ｂが父から甲土地についての賃借権を相続により承継して賃料を払い続けている場合であっても、相続から20年間甲土地を占有したときは、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。 2 Ｂの父が11年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有した後、Ｂが相続によりその占有を承継し、引き続き９年間所有の意思をもって平穏かつ公然に占有していても、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することはできない。 3 Ａから甲土地を買い受けたＣが所有権の移転登記を備えた後に、Ｂについて甲土地所有権の取得時効が完成した場合、Ｂは、Ｃに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。 4 甲土地が農地である場合、ＢがＡと甲土地につき賃貸借契約を締結して20年以上にわたって賃料を支払って継続的に耕作していても、農地法の許可がなければ、Ｂは、時効によって甲土地の賃借権を取得することはできない。 解答解説 ◎１は、所有の意思がない場合。２は、相続による占有の承継。３は、定番の時効と登記。４は、農地の時効取得と農地法の許可。 １× 時効取得するためには、所有の意思をもって、他人の物を占有継続しなければならない（7-1）が、本肢のＢは、賃借権を相続し、賃料を払い続けており、客観的に所有の意思が認められない（7-2）ので、20年間占有を続けたとしても、甲土地の所有権を取得することはできない。https://youtu.be/Gl7GGQvqGUE?t=136 ２× 時効取得の基礎となる占有は、前主の占有も合わせて主張できる（7-4）。Ｂは、Ｂの父の、所有の意思のある占有を承継したのだから、Ｂの父の占有と自己の所有の意思のある占有を合わせて、所有の意思のある占有20年を主張することができ、仮に父の占有開始が悪意であったとしても、悪事20年の占有継続により所有権を取得できる。7-1 https://youtu.be/Gl7GGQvqGUE?t=384 ３○ 時効と登記に関しては、 時効完成当時の所有者に対しては、登記なくして時効による権利の取得を対抗できる（そのこころ 物権変動の当事者関係になるからである）が、 時効完成後に時効完成当時の所有者から権利を取得した者に対しては、登記なくして時効による権利の取得を対抗できない（そのこころ 物権変動の第三者関係になるからである）。7-5 https://youtu.be/Gl7GGQvqGUE?t=511 本肢のＣは、Ｂの時効完成前に甲土地所有権を取得しているので、時効完成当時の所有者である。よって、Ｂは、Ｃに対し、登記がなくても甲土地の所有者であることを主張することができる。 4× 農地法の許可は、契約等法律行為による農地の取得の要件となるものであり、時効による農地の取得は、農地法の許可は不要である（法令制限4-2）。 なお、農地法によると、許可無くして農地の使用収益権を取得したものは、遅滞なく農業委員会に届け出でなければならない。法令制限4-5 正解 ３ 27問5権利関係 「占有」 【問 ５】 占有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ 甲建物の所有者Ａが、甲建物の隣家に居住し、甲建物の裏口を常に監視して第三者の侵入を制止していたとしても、甲建物に錠をかけてその鍵を所持しない限り、Ａが甲建物を占有しているとはいえない。 ２ 乙土地の所有者の相続人Ｂが、乙土地上の建物に居住しているＣに対して乙土地の明渡しを求めた場合、Ｃは、占有者が占有物について行使する権利は適法であるとの推定規定を根拠として、明渡しを拒否することができる。 ３ 丙土地の占有を代理しているＤは、丙土地の占有が第三者に妨害された場合には、第三者に対して占有保持の訴えを提起することができる。 ４ 占有回収の訴えは、占有を侵奪した者及びその特定承継人に対して当然に提起することができる。 解答解説 ◎占有を正面から問うのは、初めて。だが、１と２は、常識的に判断でき、４は解法のセオリー・不自然な強調をしていることから、誤りであることがわかる。 １× 占有とは、事実上の支配のことである。判例は、所有者が建物を占有しているというためには、建物に錠をかけてその鍵を所持していなくとも、建物の隣家に居住し、建物の裏口を常に監視して第三者の侵入を制止していたならば十分である、と言っている。鍵をかけなければ占有できないと言うならば、鍵がない家は占有できないことになり、常識的にもおかしな記述だ。 ２× 確かに、「占有者が占有物について行使する権利は適法である」との推定規定がある（民法188条）。が、これは占有者が無権利者に対して主張できることであり、所有者であるとわかっている者に対して主張できることではない。占有者が所有者に対して、占有する権原（法的根拠）があると主張するなら、その権原を証明しなければならない（ 判例）。 ３○ 占有を代理している者も、占有保持の訴えを提起することができる（民法198条）。代理占有とは直接占有していた者が他人（占有代理人）に直接占有を委ねることだが、代理占有の制度は、占有代理人にも占有の効果を認めることにあるのだから、当然である。 4× 占有回収の訴えとは、権利者であるか否かを問わず、占有していたというだけで、占有を奪われた場合に占有を回復できる訴えである。これは、一時的な救済措置なので、占有を侵奪した者の特定承継人に対しては提起することができないのが原則で、例外は、その承継人が侵奪の事実を知っていたときである（民法200条２項）。 本肢は、「その特定承継人に対して当然に提起することができる」とする点が誤り。「当然に」というのは不自然な強調で、解法のセオリーから言っても誤りである。 正解 ３ 27年問6権利関係 「抵当権」 【問 6】抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1 賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。 2 抵当不動産の被担保債権の主債務者は、抵当権消滅請求をすることはできないが、その債務について連帯保証をした者は、抵当権消滅請求をすることができる。 3 抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。 4 土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。 解答解説 ◎過去類題が頻出している抵当権の定番問題である。これは、取らなければならない。 １ ○ 賃借地上の建物と敷地の賃借権には財産的な一体性があるので、賃借地上の建物の抵当権の効力は、敷地の賃借権にも及ぶ。8-7https://youtu.be/ppuZFtiysuU?t=914 ２ × 抵当不動産につき所有権を取得した第三者（第三取得者という）は、その不動産を適当に評価して、一定額を代価として抵当権者に提供する代わりに、抵当権を消滅させるべき旨を請求することができる（抵当権の消滅請求）。が、当該抵当権の被担保債権の債務者や保証人がたまたま抵当目的物の第三取得者になった場合には、抵当権消滅請求は認められない。本来抵当債務を弁済して抵当権を消滅すべき立場にあるものだからだ。よって、保証人は抵当権消滅請求をできるとする記述は誤り。8-16 https://youtu.be/ppuZFtiysuU?t=2193 ３ ○ 記述のとおり、「抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。」代価弁済という制度だ。8-15https://youtu.be/ppuZFtiysuU?t=2120 ４ ○ 土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、（抵当地の競売のジャマになるので）、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、（建物に抵当権の効力が及んでいるわけではないので）その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。一括競売という制度だ。8-19 https://youtu.be/ppuZFtiysuU?t=2782 27年問7権利関係 「抵当権の処分」 【問 ７】債務者Ａが所有する甲土地には、債権者Ｂが一番抵当権（債権額2,000万円）、債権者Ｃが二番抵当権（債権額2,400万円）、債権者Ｄが三番抵当権（債権額4,000万円）をそれぞれ有しており、Ａにはその他に担保権を有しない債権者Ｅ（債権額2,000万円）がいる。甲土地の競売に基づく売却代金5,400万円を配当する場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。 １ ＢがＥの利益のため、抵当権を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は０円である。 ２ ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合、Ｂの受ける配当は800万円である。 ３ ＢがＥの利益のため、抵当権を放棄した場合、Ｂの受ける配当は1,000万円である。 ４ ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合、Ｂの受ける配当は1,000万円である。 解答解説 https://youtu.be/ppuZFtiysuU?t=1486 ◎ 抵当権の処分は、落ち着いて当てはめていけば解ける。ただし、出題頻度が低いので、準備することは得点効率が悪く、捨てても良い問題だ。 まず、概念をはっきりさせよう。 ・抵当権の譲渡 抵当権者が抵当権を持っていない債権者に抵当権を譲る。 ・抵当権の放棄 抵当権者と抵当権を持っていない債権者が抵当権を同順位で持ち 合う（準共有―所有権以外の権利を共有すること）。 ・抵当権の順位の譲渡 後の順位の抵当権者と順位を逆転させる。 ・抵当権の順位の放棄 先順位抵当権と後順位抵当権を同順位で持ち合う（準共有） 8-11 以上に当てはめていく。 １○ 「ＢがＥの利益のため、抵当権を譲渡した場合」 Ｂが、2000万円の一番抵当権を、抵当権を持っていない2000万円の債権者Eに譲渡すると、一番抵当権は全部Eのものになる。よって、売却代金5400万円からは、2000万円の一番抵当権を有することになったEに2000万円、2400万円の2番抵当権を有するCに2400万円、そして、残りの1000万円は4,000万円の三番抵当権を有するDに配当されるので、Bへの配当は0となる。 ２×「ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を譲渡した場合」 2000万円の一番抵当権者Ｂが4,000万円の三番抵当権者Ｄに順位を譲渡すると、ＢＤの順位が逆転するので、売価代金5400万円からは、一番抵当権2000万円は全額Ｄに 二番抵当権2400万円はCに、そして一・二番抵当権に配当した残りの三番抵当権への配当1000万円も、被担保債権2000万残っているＤに優先されるので、Ｂへの配当は０である。 3○ 「ＢがＥの利益のため、抵当権を放棄した場合」 2000万円の一番抵当権者Ｂが抵当権を持っていない2000万円の債権者Eに抵当権を放棄すると、一番抵当権をBEが持ち合うことになる。よって、一番抵当権への配当2000万円をBEの債権額で按分比例した各1000万円の配当となる。 ４○ 「ＢがＤの利益のため、抵当権の順位を放棄した場合」、2000万円の一番抵当権と4,000万円の三番抵当権を、BDが持ち合うことになるので、5,400万円の売価代金から、一番抵当権と三番抵当権への配当金をBDの抵当権額に応じて按分配当するとになる。 そして、一番抵当権と三番抵当権の配当金は、一番抵当権の満額2000万円と三番抵当権への一・二番抵当権への配当後の残りの1000万円の合計3000万円になるので、Ｂ2000：Ｄ3,000で按分した、Ｂ1000万円：Ｄ2000万円の配当となる。 正解 ２ 27年問8権利関係 「同時履行の抗弁権」 【問 8】同時履行の抗弁権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれ ば、正しいものはいくつあるか。 ア マンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡 債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ。 イ マンションの売買契約がマンション引渡し後に債務不履行を理由に解除された場合、契約は遡及的に消滅するため、売主の代金返還債務と、買主の目的物返還債務は、同時履行の関係に立たない。 ウ マンションの売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と、売主の所有権移転登記に協力する債務は、特別の事情のない限り、同時履行の関係に立つ。 1.一つ 2.二つ 3.三つ 4.なし 解答解説 ◎過去類題頻出の定番問題で、取らなければならない。 ア× 敷金は、建物賃借人が賃借物を使用収益しているときに負うことのある債務（延滞賃料や賃借物を壊した場合の弁償金）の担保とするため、賃貸人に差し入れる金銭だが、賃貸借が終了し、賃借人が不動産を明け渡した後、それまでに生じたこれら債務に充当した残額につき、賃借人に返還請求権が生じる。⇒賃借物明渡しと敷金返還は、明渡しが先履行になる。9-18https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=2972 イ× 契約解除の際の原状回復義務相互は、同時履行の関係に立つ。5-10https://youtu.be/w4wHPlH1ejM?t=3137 よって、「売主の代金返還債務と、買主の目的物返還債務は、同時履行の関係に立たない。」というのは誤り。 なお、本記述は理由（契約は遡及的に消滅するため）をつけて結論を導く記述は誤り、の解法セオリーから言っても誤りである。 解法のセオリー動画 ウ○ 売買契約における、代金支払い義務と目的物引渡し義務（不動産の登記協力義務を含む）は同時履行関係の典型だ。5-3 https://youtu.be/w4wHPlH1ejM?t=548 正解 １ 27年問9権利関係 「判例 転貸借」平成23年4月22日 【問 9】土地の転貸借に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。 （判決文） 土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸上地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。 1 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。 2 土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。 3 土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第２項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。 4 土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。 解答解説 ◎判例の読み取り問題は、記述肢が法的に正しいかどうかということよりも、国語的に設問に適合するかどうかを検討しなければならない。 判決文の最も重要と思われる部分にマーカーまたは下線を入れて、各記述肢と付き合わせる。 １× 判決は、「 賃貸人が賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、賃貸人は、転借人に対して賃貸上地の明渡を請求することはできない」とする https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=1104 のに対し、記述は「賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。 」とするので、明らかに誤っている。 ２○ 転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由として賃貸借契約を解除することはできない。しかし、賃借人との合意が得られれば、合意解除をすることは可能である。 ３○ 無断転貸があった場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人が賃貸借を解除することはできない（民法612条２項。最判昭28.09.25）。https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=564 また、賃料の不払いがあったとしても、賃貸借契約の基礎たる相互の信頼関係が破壊されているとはいえない特段の事情がある場合には、賃貸借契約の解除は許されない（最判昭44.11.27）。 ４○ 本肢は、まさに判決文の要約である。 27年問10権利関係 「相続・遺言及び遺留分」 【問 10】遺言及び遺留分に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1 自筆証書の内容を遺言者が一部削除する場合、遺言者が変更する箇所に二重線を引いて、その箇所に押印するだけで、一部削除の効力が生ずる。 2 自筆証書による遺言をする場合、遺言書の本文の自署名下に押印がなければ、自署と離れた箇所に押印があっても、押印の要件として有効となることはない。 3 遺言執行者が管理する相続財産を相続人が無断で処分した場合、当該処分行為は、遺言執行者に対する関係で無効となるが、第三者に対する関係では無効とならない。 4 被相続人がした贈与が遺留分減殺請求により全部失効した場合、受贈者が贈与に基づいて目的物の占有を平穏かつ公然に20年間継続したとしても、その目的物を時効取得することはできない。 ◎解答解説https://youtu.be/titD86zbhzI?t=4680 １・２は、常識的に誤りであることがわかる。が、３・４は判例で、難しい。これは、落としてもやむを得ない。 １× 自筆証書遺言の一部削除が、変更箇所に二重線を引いて、押印するだけでできてしまうなら、自筆証書遺言は容易に変造できてしまう。 自筆証書中の加除その他の変更は、遺言者が、その場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつ、その変更の場所に印を押さなければ、その効力を生じない（民法968条2項）。よって、記述は誤り。 ２× 自筆証書遺言の押印の要件につき判例は「遺言者が、自筆証書遺言をするにつき書簡の形式を採ったため、遺言書本文の自署名下には押印をしなかったが、遺言書であることを意識して、これを入れた封筒の封じ目に押印した場合には、自筆証書遺言の押印の要件に欠けるところはない（最判平06.06.24）。」とする。 つまり、遺言書と意識した文書のどこかに押印すれば、自筆証書遺言の押印の要件を満たす。よって、記述は誤り。 ３× 遺言執行者が管理する相続財産を相続人が無断で処分した場合、「遺言執行者がある場合には、相続人は、相続財産の処分その他遺言の執行を妨げるべき行為をすることができない。（民法1013条）」と規定し、遺言者の意思を尊重し、遺言執行者をして遺言の公正な実現を図った法の趣旨からすると、当該処分行為は、無効となる、とする。よって、第三者に対する関係では無効とならないとするのは、誤り。 最判昭和62.4.23 ４○ 判例は、遺留分減殺請求の対象となる物の受贈者が、贈与に基づいて目的物の占有を平穏かつ公然に20年間継続したとしても、遺留分権利者が遺留分減殺請求をした時には、その目的物を時効取得することはできない、とする（最判平11.06.24）。よって、正しい。 正解 ４ 27問11権利関係 「借地借家法」借家関係 【問 11】ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 1 ＡがＢに対し、賃貸借契約の期間満了の６か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは、期間３年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる。 2 賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。 3 Ｃが、ＡＢ間の賃貸借契約締結前に、Ａと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、ＡがＢに甲建物を引き渡しても、Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができる。 4 ＡＢ間の賃貸借契約がＢの賃料不払を理由として解除された場合、ＢはＡに対して、Ａの同意を得てＢが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。 解答解説 １・２は、定番のひっかけ。３は基本論点で類題頻出。４は初見だが、建物買取請求権は債務不履行解除の場合には認められない14-13という過去問から正しいことが推測できる。 １ × 期間の定めがある建物賃貸借は、当事者が期間満了の1年前から6月前までの間に、相手方に対して、更新拒絶の通知をしておかなければ、期間の定めのない、従前と同一条件（＝賃料）の契約として更新したものとみなす。 9-12 https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=1757 よって、ＡがＢに対し、更新しない旨の通知をしなかったときは、ＡとＢは、期間３年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる、というのは誤り。 ２ × 期間の定めのない建物賃貸借を賃貸人が解約申入れをするには、①正当事由が必要であり、それがあれば、②解約の申入れの日から６月を経過することによって、建物賃貸借は終了する。9-15https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=2169 よって、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する、というのは誤り。 ３ × 建物賃貸契約の第三者対抗要件は、登記を受けるか、建物の引渡しを受けることである。9-19 https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=2411 記述では、ＡがＢとＣに二重に賃貸しているが、二重賃借人相互では先に建物賃貸借の対抗要件を備えた者が優先する。Ｃは登記も引渡しも受けておらず、Ｂは引渡しを受けたのだから、Bが優先し、「Ｃは、甲建物の賃借権をＢに対抗することができない。」のである。よって、記述は誤り。 ４ ○ 賃貸人の同意を得て建物に付加した造作（クーラー等）は、賃貸借終了時に、賃借人（又は転借人）は、賃貸人に対し、時価で買い取るよう請求できる。9-23https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=3861 ただし、この規定は、賃借人の債務不履行や背信行為のために賃貸借が解除されたような場合には、適用されない（最判昭31.04.06）。よって、ＢはＡに対して、造作買取請求権を行使することができない。 正解 ４ 27年問12権利関係 「借家関係ー定期借家と普通借家の比較」 【問 1２】賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として借地借家法第38条に定める定期借家契約（以下「定期借家契約」という。）を締結する場合と、期間５年として定期借家契約ではない借家契約（以下「普通借家契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。 1 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。 2 賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。 3 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 4 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 解答解説 ◎ここが出た 定期借家と普通借家の比較。 １○ 借地借家法の＜借りている者保護規定＞と異なる特約で、借りている者（借家人・借地権者）に不利な特約は無効となる。9-47https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=8939 借家権の対抗力の規定(登記をしなくても引渡しを受ければ、借家権を対抗できる9-19）は、借家人保護規定なので、賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約は、同規定より不利な特約となり、無効となる。これは定期借家でも普通借家でも変わりない。 ２× 定期借家の場合は、借賃を増額しない旨の特約も減額しない旨の特約も有効である。9‐25https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=4362 9‐25 普通借家の場合は、借賃を減額しない旨の特約は無効だが、増額しない旨の特約は、有効である。9-49https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=9303 ３× 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家でも普通借家でも有効である。9-23ttps://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=3809 ４× 定期借家の契約では、床面積200㎡未満の建物について、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる（借地借家法38条５項 9-25の３）。この規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効となる（同条６項 9-23の4）ので、「契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定」は、この規定に反する限りで無効となる。 普通借家契約で、賃貸借の期間を定めた場合、特約によって中途解約する権利を留保した時以外（民法618条）、契約期間内に中途解約することはできない。原則として中途解約できないのだから、そのことを改めて特約で定めても意味はないが、無効ではないという意味で有効である。 正解 １ 27年問13権利関係「区分所有法」集会 【問 1３】建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 管理者が選任されていない場合、集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、集会を招集した区分所有者の１人が議長となる。 ２ 集会の招集の通知は、会日より少なくとも２週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。 ３ 集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の１人がこれに署名し、押印をしなければならない。 ４ 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任することができる。この場合、任期は２年以内としなければならない。 解答解説https://youtu.be/yICaWeGTP08?t=2580 ◎１は、条文を知らなくとも、常識的にこれしかないという意味で正しいのがわかると思う。２・と３は細かすぎる。4は、わかると思う。 １ ○ 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の１人が議長となる（区分所有法41条）。記述では、「管理者が選任されていない」というのだから、集会を招集した区分所有者の１人が議長となる。13-14 ２ × 招集通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる（区分所有法35条1項 13-14）。よって、「2週間前」までにというのは誤り。 ３ × 集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の２人がこれに署名押印しなければならない（同法42条３項 13-15）。 「１人」では足りない。 ４ × 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる（区分所有法25条１項 13-9）。 しかし、管理者の任期は、特に限定されていない。 正解 １ 27問14権利関係 「登記事項証明書等」 【問 14】不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 登記事項証明書の交付の請求は、利害関係を有することを明らかにすることなく、することができる。 2 土地所在図、地積測量図、地役権図面、建物図面及び各階平面図を除く登記簿の附属書類の閲覧の請求は、請求人が利害関係を有する部分に限り、することができる。 3 登記事項証明書の交付の請求は、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法によりすることができる。 4 筆界特定書の写しの交付の請求は、請求人が利害関係を有する部分に限り、することができる。 解答解説 https://youtu.be/YiDDbGUyvps?t=3215 ◎１と3は、基本であり、正しいのがわかると思う。２と４に絞れるが、いずれも細かいところで、迷う。この問も落としてよい。が、次に出たときは取らなければならない。 １ ○ 登記制度は、登記記録を一般公開する制度だから、何人も、登記事項証明書の交付を請求することができる（不動産登記法119条１項）。利害関係を有することを明らかにする必要はない。14-1 ２ × 土地所在図、地積測量図、地役権図面、建物図面及び各階平面図を除く登記簿の附属書類の閲覧の請求は、請求人が利害関係を有する部分に限り、することができる（不動産登記法121条２項、不動産登記令21条１項）。14-1 ３ × 登記事項証明書の交付請求は、 ①管轄登記所又は最寄りの登記所の窓口に請求書を提出する ②請求書を管轄登記所に郵送する ③オンラインにより交付請求をする＝請求情報を電子組織を使用して登記所に提供する（受け取りは、指定登記所で受け取る又は指定の送付先へ送付するのいずれかを選択する）方法がある。 以上により、登記事項証明書の交付の請求は、請求情報を電子組織を使用して登記所に提供する方法によりすることができる。 14-1 ４ × 何人も（＝誰でも）、登記官に対し、手数料を納付して、筆界特定書等の写しの交付を請求することができる（不動産登記法149条１項 14-1）。 「利害関係を有する部分」に限られない。 27年問15法令上の制限 「都市計画法」開発許可関連 【問 15】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。 1 市街化区域内において開発許可を受けた者が、開発区域の規模を100㎡に縮小しようとする場合においては、都道府県知事の許可を受けなければならない。 2 開発許可を受けた開発区域内の土地において、当該開発許可に係る予定建築物を建築しようとする者は、当該建築行為に着手する日の30日前までに、一定の事項を都道府県知事に届け出なければならない。 3 開発許可を受けた開発区域内において、開発行為に関する工事の完了の公告があるまでの間に、当該開発区域内に土地所有権を有する者のうち、当該開発行為に関して同意をしていない者がその権利の行使として建築物を建築する場合については、都道府県知事が支障がないと認めたときでなければ、当該建築物を建築することはできない。 4 何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、都道府県知事の許可を受けることなく、仮設建築物を新築することができる。 解答解説 ◎ここが出た 開発許可制度に伴う建築制限。２と3は、定番だが、１と４はやや細い。 １ × 許可内容である開発区域の位置、予定建築物の用途、開発行為の設計等を変更する場合は、都道府県知事の許可を要する。ただし、許可不要の開発行為に変更する場合は許可不要である（1-26）。https://youtu.be/lrmAdfQV6Fg?t=2391市街化区域内では、原則1000㎡未満の開発行為は許可不要（1-14）だから、100㎡の開発行為に変更する場合は、許可不要である。https://youtu.be/lrmAdfQV6Fg?t=283 ２ × 何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、工事完了公告があった後は、知事の許可なく、予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。したがって、予定建築物を建設することには、許可も届出も必要ないhttps://youtu.be/lrmAdfQV6Fg?t=2813。１-32 ３ × 開発許可を受けた開発区域内の土地においては、工事完了公告があるまでの間は、①～③を除き、建築物を建築し、又は特定工作物を建設してはならない。 ① 工事用仮設建築物 ② 知事が認めた場合 ③ 開発行為に同意していない者が権利の行使として行う場合 よって、当該開発行為に関して同意をしていない者がその権利の行使として建築物を建築する場合は、知事の承認は必要ない。1-31https://youtu.be/lrmAdfQV6Fg?t=2729 ４ ○ 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、都道府県知事の許可を受けることなく、仮設建築物を新築することができる。1-35 https://youtu.be/lrmAdfQV6Fg?t=3484 正解 ３ 27問16法令上の制限 「都市計画法」各種計画 【問 16】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1 第二種住居地域における地区計画については、一定の条件に該当する場合、開発整備促進区を都市計画に定めることができる。 2.準都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、区域区分を定めることができる。 3.工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域であり、風致地区に隣接してはならない。 4.市町村が定めた都市計画が、都道府県が定めた都市計画と抵触するときは、その限りにおいて、市町村が定めた都市計画が優先する。 解答解説 １はわからないだろう。しかし、２から４は基本なので、消去法で１の正誤も判定できる。消去法がきく典型的な問題だ。 １ ○ 第二種住居地域における地区計画については、一定の条件に該当する場合、開発整備促進区を都市計画に定めることができる（都市計画法12条の５第４項）。 ２ × 市街化区域と市街化調整区域との区分（区域区分＝線引き）を定めることができるのは、都市計画区域についてである。1-2 準都市計画区域については、区域区分を定めることはできない。 https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=101 ３ × 「工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域であり、」というのは正しいが、1-5 「風致地区に隣接してはならない。」という基準はない。 https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=782 ４ × 市町村が定めた都市計画が、都道府県が定めた都市計画と抵触するときは、その限りにおいて、都道府県が定めた都市計画が優先する。 1-46 計画全体の整合性を図るためには、都道府県計画を優先すべきだからだ。https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=4111 正解 １ 27問17法令上の制限 「建築基準法」建築確認 【問 17】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1 防火地域及び準防火地域外において建築物を改築する場合で、その改築に係る部分の床面積の合計が10㎡以内であるときは、建築確認は不要である。 2 都市計画区域外において高さ12ｍ、階数が３階の木造建築物を新築する場合、建築確認が必要である。 3 事務所の用途に供する建築物をホテル（その用途に供する部分の床面積の合計が500㎡）に用途変更する場合、建築確認は不要である。 4 映画館の用途に供する建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が300㎡であるものの改築をしようとする場合、建築確認が必要である。 解答解説https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=6332 ◎建築確認の要否を４肢全部使って問うのは近年珍しい。基本的な問で、個数問題でもないので、取らなければならない。 １ ○ 改築は建築行為に含まれるが、防火地域及び準防火地域外では、防火地域及び準防火地域外においては、その改築に係る部分の床面積の合計が10㎡を超えるときのみ、建築確認が必要である。2-15 ２ ○ 階数が３階の木造建築物は、大規模建築物であり、全国的に建築行為では建築確認が必要になる。2-17 ３ × ホテルは特殊建築物であり、事務所は一般建築物だが、事務所から特殊建築物（その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡超）に用途変更する場合は建築確認が必要である。2-17 ４ ○ 映画館は特殊建築物であり、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡超であるものの改築をしようとする場合、建築確認が必要である。2-18 27年問18法令上の制限 「建築基準法：容積率・建ぺい率・建築協定」等 【問 18】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、エレベーターの昇降路の部分又は共同住宅の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分の床面積は、一定の場合を除き、算入しない。 2.建築物の敷地が建ぺい率に関する制限を受ける地域又は区域の２以上にわたる場合においては、当該建築物の建ぺい率は、当該各地域又は区域内の建築物の建ぺい率の限度の合計の２分の１以下でなければならない。 3.地盤面下に設ける建築物については、道路内に建築することができる。 4.建築協定の目的となっている建築物に関する基準が建築物の借主の権限に係る場合においては、その建築協定については、当該建築物の借主は、土地の所有者等とみなす。 解答解説 ◎定番の記述でやさしい問題だ。 １ ○ 建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、政令で定める昇降機の昇降路の部分又は共同住宅の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分の床面積は、算入しないものとする（52条6項）。 2-7https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=3574 ２ × 敷地が２以上の異なる建ぺい率制限の地域地区にわたる場合 「各地域に属する敷地部分の敷地全体に対する割合｣に｢その地域の建ぺい率上限｣を乗じて得た数値を合計した数値が、敷地全体の建ぺい率の上限となる（52条7項）。 2-6 https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=2923 ３ ○ 道路内の建築制限 建築物又は敷地造成のための擁壁は、道路内に又は道路に突き出して建築・築造してはならない。ただし、地盤面下に設ける建築物、公益上必要な建築物等で特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものはこの限りでない（44条）。 2-3 https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=1016 ４ ○ 建築協定の目的となっている建築物に関する基準が、建築物の借主（借家人）の権限に関係する場合は、借主（借家人）も土地所有者等とみなされる。2-31 https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=8395 27年問19法令上の制限 「宅地造成等規制法」 【問 19】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。 1 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害を防止するために必要があると認める場合には、その宅地の所有者に対して、擁壁等の設置等の措置をとることを勧告することができる。 2 宅地造成工事規制区域の指定の際に、当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者は、当該工事について改めて都道府県知事の許可を受けなければならない。 3 宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事施行者を変更する場合には、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出ればよく、改めて許可を受ける必要はない。 4 宅地造成工事規制区域内において、宅地を造成するために切土をする土地の面積が500㎡であって盛土が生じない場合、切土をした部分に生じる崖の高さが1.5ｍであれば、都道府県知事の許可は必要ない。 解答解説 https://youtu.be/TGJJ8m8wdbs?t=27m32s ◎ここが問われた １規制区域内の宅地の安全維持義務 ２宅地造成工事にあたらない場合の届出義務 ３許可内容を変更した場合の手続 ４宅地造成か １○ 規制区域内の宅地の所有者･管理者・占有者は、宅地（規制区域の指定の前に造成された宅地も含む）を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。⇒安全維持義務を怠ると、保全勧告や改善命令を受けることがある。 5-7 ２× 宅地造成工事にあたらない場合の届出義務 ①宅造工事規制区域の指定の際、宅地造成工事に着手していた造成主⇒指定があつた日から21日以内 ②高さ２ｍ超の擁壁又は排水施設の除却工事を行なおうとする者⇒工事着手14日前までに ③宅地以外の土地を宅地に転用した者⇒転用した日から14日以内 それぞれ、その旨を都道府知事に届け出なければならない。 5-6 記述は①の場合だから、許可ではなく、規制区域指定の日から２１日以内に届け出の義務だ。 ３○ 変更の許可等 宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、当該工事の変更をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。 ・ただし、軽微変更は、遅滞なく、その旨知事に届け出る。 5-5 軽微な変更とされているのは、①造成主、設計者又は工事施行者②工事の着手予定年月日又は工事の完了予定年月日（同法施行規則26条）である。したがって、工事施行者を変更する場合には、知事に届け出るだけで済む。改めて許可を受ける必要はない。 ４ ○ ゴロ合わせ 宅地にする盛りそば1杯 切り餅２つで500円 ＝宅地造成 盛土1m超崖 切土2m超崖 切盛500㎡超 が許可を要する宅地造成だ 。5-4 したがって、記述は許可不要である。 27年問20法令上の制限 「土地区画整理法」 【問 20】土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知してする。 2.施行地区内の宅地について存する地役権は、土地区画整理事業の施行により行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分があった旨の公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上に存する。 3.換地計画において定められた保留地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、施行者が取得する。 4.土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、すべて市町村に帰属する。 解答解説https://youtu.be/J8mb-RtmPeo?t=2264 ◎定番の記述でやさしい問題だ。しかも、正解肢の４は、解法セオリー(例外を認めない断定的記述は誤り）からも誤りである。こういう問は、落としてはならない。 １○ 仮換地の指定は、仮換地となるべき土地の所有者及び従前（それまでの）の宅地の所有者に、仮換地の効力発生日を通知して行う（98条）。 3-8 ２○ 換地処分の効果 地役権⇒行使する利益がなくなつたものを除き、換地処分の公告があつた日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上に存する（104条）。 3-13の③ ３○ 換地処分の効果 保留地⇒換地処分の公告があつた日の翌日において、施行者が取得する（104条）。 3-13の⑤ ４× 換地処分の効果 設置された公共施設⇒換地処分の公告があつた日の翌日において、原則として、その公共施設の所在する市町村の管理に属する。 公共施設の用に供する土地⇒その公共施設を管理すべき者に帰属する（105条）。3-13の⑥ したがって、「すべて市町村に帰属する。」というのは誤りである。 正解 ４ 27年問21法令上の制限 「国土利用計画法」 【問 21】国土利用計画法第23条の事後届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.都市計画区域外においてＡが所有する面積12,000㎡の土地について、Ａの死亡により当該土地を相続したＢは、事後届出を行う必要はない。 2.市街化区域においてＡが所有する面積3,000㎡の土地について、Ｂが購入した場合、Ａ及びＢは事後届出を行わなければならない。 3.市街化調整区域に所在する農地法第３条第１項の許可を受けた面積6,000㎡の農地を購入したＡは、事後届出を行わなければならない。 4.市街化区域に所在する一団の土地である甲土地（面積1,500㎡）と乙土地（面積1,500m2）について、甲土地については売買によって所有権を取得し、乙土地については対価の授受を伴わず賃借権の設定を受けたＡは、事後届出を行わなければならない。 解答解説 https://youtu.be/2rnqeZcMX30?t=35m1s ◎いきなり、やさしい正解肢がきている。プレゼント問題だ。 １ ○ 国土法の許可を要する土地取引とは、 ⅰ所有権･地上権･賃借権又はこれらの権利を取得できる権利の移転又は設定を目的とする ⅱ対価のある ⅲ契約（予約を含む）である（23条）。 6-１ 相続による土地の取得はⅱとⅲの要件を欠き、届出は必要ない。 ２ × 事後届出は、権利の取得者に義務付けられているので、Ｂは届け出なければならないが、Ａは届出不要である。6-１ ３ × ３条許可を受けて土地を取得した場合は、届出不要である（23条）。6-2 3条許可を受けたということは、農地を農地として権利移転したということである（4-2）が、土地の使用目的を審査する事後届出では、土地の使用目的が変わらないなら、関心外だからだ。 ４ × 市街化区域内で届出が必要な土地取引は、2000㎡以上の土地を対価のある契約で取得した場合だが（23条）、甲乙一団の土地中対価のある契約で取得したのは1500㎡の甲土地のみなので、届出は不要である。6-1 27問22法令上の制限 「農地法」 【問 22】農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、法第３条第１項の許可を受ける必要はない。 2.農業者が自己所有の市街化区域外の農地に賃貸住宅を建設するため転用する場合は、法第４条第１項の許可を受ける必要はない。 3.農業者が自己所有の市街化区域外の農地に自己の居住用の住宅を建設するため転用する場合は、法第４条第１項の許可を受ける必要はない。 4.農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、市街化区域外の農地に抵当権の設定が行われ、その後、返済が滞ったため当該抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第３条第１項又は法第５条第１項の許可を受ける必要がある。 解答解説 https://youtu.be/l38Yvp7RqIg?t=1896 ◎定番問題で、プレゼント問題である。これを落としては合格は難しい。 １ × 市街化区域内は、もはや農地はさわしくないので、農地を転用または転用目的で権利を移転するときは、農業委員会への事前届出をすれば農地法の許可は不要だが、転用をしないで耕作目的で、権利を移転するときは、農業委員会の許可が必要である（３条）。4-2 ２ × 上で述べたように、市街化区域内農地を転用する場合は、農地法の許可は不要だが、市街化区域外の農地を転用する場合は、法第４条第１項の許可を受けなければならない。4-6 ３ × 市街化区域外の農地を転用する場合は、法第４条第１項の許可を受けなければならない。4-6 ４ ○競売によるの農地の権利移転は、許可不要の例外になっていないので、抵当権に基づき競売が行われ第三者が当該農地を取得する場合であっても、法第３条第１項又は法第５条第１項の許可を受ける必要がある。4-2、4-8 27問23税 「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」 【問 23】「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.直系尊属から住宅用の家屋の贈与を受けた場合でも、この特例の適用を受けることができる。 2.日本国外に住宅用の家屋を新築した場合でも、この特例の適用を受けることができる。 3.贈与者が住宅取得等資金の贈与をした年の１月１日において60歳未満の場合でも、この特例の適用を受けることができる。 4.受贈者について、住宅取得等資金の贈与を受けた年の所得税法に定める合計所得金額が2,000万円を超える場合でも、この特例の適用を受けることができる。 解答解説 ◎初見の問題である。 １ × 本特例は、住宅取得等資金の贈与を受けた場合に適用があり、住宅用の家屋の贈与を受けた場合には、適用がない。租税特別措置法70条の２第１項 8-16 2 × 日本国外に住宅用の家屋を新築した場合には、この特例の適用を受けることができない。租税特別措置法施行令40条の４の２第１項 8-16 3 ○ 本特例には、贈与者の年齢要件はないので、贈与者が住宅取得等資金の贈与をした年の１月１日において60歳未満の場合でも、適用を受けることができる。租税特別措置法70条の２第１項 8-16 ４ × この制度の適用を受けることができるのは、住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の１月１日において20歳以上であって、当該年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下である者である（租税特別措置法70条の２第２項１号）。 合計所得金額が2,000万円を超える者は、この特例の適用を受けることができない8-16 正解 3 27問24税 「固定資産税」 【問 24】固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.平成27年１月15日に新築された家屋に対する平成27年度分の固定資産税は、新築住宅に係る特例措置により税額の２分の１が減額される。 2.固定資産税の税率は、1.7％を超えることができない。 3.区分所有家屋の土地に対して課される固定資産税は、各区分所有者が連帯して納税義務を負う。 4.市町村は、財政上その他特別の必要がある場合を除き、当該市町村の区域内において同一の者が所有する土地に係る固定資産税の課税標準額が30万円未満の場合には課税できない。 解答解説 https://youtu.be/pC5LOHxVQFM?t=956 ◎１は、かなりきついひっかけ。 １ × 平成27年度分の固定資産税の納税義務者は、平成27年１月１日に、所有者として登記されている者である（地方税法359条 8-4 ）が、本肢の家屋は平成27年1月15日に新築されているので、平成27年度分の課税対象とはならない。 2 × 固定資産税の標準税率は、1.4％である（地方税法350条１項 8-4）。市町村は、財政上その他の必要があると認める場合においては、標準税率を超える税率を定めることができる（同法１条１項５号）が、制限税率は定められていないので、税率の上限は存在しない。 3 × 区分所有家屋の土地に対して課される固定資産税について、各区分所有者は、持分の割合によって按分した額を納税する義務を負う（地方税法352条の２第１項 8-4）。つまり、持分割合に応じた分割債務を負うだけである。連帯して納税義務を負うわけではない。 ４ ○ 同一の者が同一市町村内に所有する土地、家屋又は償却資産の課税標準の合計が、土地30万円、家屋20万円、消却資産150万円未満の場合は、原則として、固定資産税を課すことができない（免税点）。 8-4 正解 ３ 27問25価格評定 「地価公示法」 【問 25】地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.都市計画区域外の区域を公示区域とすることはできない。 2.正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいい、この「取引」には住宅地とするための森林の取引も含まれる。 3.土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定する際は、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければならない。 4.土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、標準地の形状についても公示しなければならない。 解答解説 https://youtu.be/hurwYRxXVOw?t=759 ◎いきなり基本的な正解肢がきており、プレゼント問題である。なお、２は、結構手の込んだ引っ掛けだが、１で正解を見抜いてしまえば、スルーできてしまう。その意味で、1に確信がもてない場合は、難問になる。 １ × 地価公示は、土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域（都市計画区域とは限らない)が、国土利用計画法により規制区域として指定された区域を除く。以下「公示区域」という）内で、標準地を選定して行う。7-7 2 ○ 正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいう。７-8 そして、「正常な価格」を判定する基礎となる土地取引につき、条文では、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引（農地、採草放牧地又は森林の取引（農地、採草放牧地及び森林以外のものとするための取引を除く。）を除く。）と言っている。 大変分かりにくい表現だが、要するに、「正常な価格」を判定する基礎となる土地取引からは、農地・採草放牧地・森林の取引は除く。しかし、これらの取引であっても、それが農地・採草放牧地・森林以外のものとするための取引である場合には、「取引」に含まれる、ということだ。 したがって、住宅地とするための森林の取引は、「取引」に該当することになる。 7-8 ３ ○ 土地鑑定委員会は、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、基準日（１月１日）における当該標準地の単位面積（㎡）当たりの正常な価格を判定する。7-8 4 ○ 公示事項は、下記のとおり。 １標準地の①所在の郡、市、区、町村及び字並びに地番 ②単位面積当たりの価格及び価格判定の基準日 ③地積及び形状 ２標準地及びその周辺の土地の利用の現況 ３その他国交省令で定める事項 7-9 よって、正しい。 27問26 宅建業法 宅地の定義等 【問 26】次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア 都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当する。 イ 社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。 ウ 都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当しない。 エ 賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。 1.一つ 2.二つ 3.三つ 4.四つ 解答解説 ◎基本中の基本の問題。https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=47 ア ○ 用途地域内は、公共施設以外は宅地である。1-1
イ × 住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅地建物取引業の定義に当てはまるので、免許が必要である。1-1～3 1-2宅地・建物の取引とは、 （2ⅱ）
エ × 賃貸住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅地建物取引業の定義に当てはまるので、免許が必要である。1-1～3 1が正解 27問27宅建業法 「免許の基準」 【問 27】宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1.Ａ社は、不正の手段により免許を取得したことによる免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に、合併により消滅したが、合併に相当の理由がなかった。この場合においては、当該公示の日の50日前にＡ社の取締役を退任したＢは、当該消滅の日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。 2.Ｃ社の政令で定める使用人Ｄは、刑法第234条（威力業務妨害）の罪により、懲役１年、執行猶予２年の刑に処せられた後、Ｃ社を退任し、新たにＥ社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてＥ社が免許を申請しても、Ｄの執行猶予期間が満了していなければ、Ｅ社は免許を受けることができない。 3.営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるＦの法定代理人であるＧが、刑法第247条（背任）の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から５年を経過していなければ、Ｆは免許を受けることができない。 4.Ｈ社の取締役Ｉが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当することが判明し、宅地建物取引業法第66条第１項第３号の規定に該当することにより、Ｈ社の免許は取り消された。その後、Ｉは退任したが、当該取消しの日から５年を経過しなければ、Ｈ社は免許を受けることができない。 解答解説 https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=933 ◎過去に免許取消処分を受けた者もしくは 免許取消処分を受けた法人の役員、又は その者を政令使用人以上の幹部とする組織が、 現在免許欠格かどうかは、過去に受けた免許取消処分が、5年間続く免許欠格事由になるかかどうかポイントになる。 １○ Ａ社は、「不正の手段により免許を取得したことによる免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に、合併により消滅した」、のであるから、「悪質な免許取消処分を廃業等による処分逃れをした者（下記②-2）」に該当し、 「当該（免許取消処分の聴聞の期日場所の）公示の日の50日前にＡ社の取締役を退任したB」は、「処分逃れ法人の聴聞公示日前60日以内の役員（下記②－3）に当たる。よって、Ｂは、（処分逃れをした）当該消滅の日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。 関連する免許基準 1-11免許の基準(欠格事由） ②悪質な免許取消処分＊を受け、5年経過していない者 ＊悪質な免許取消処分 ⅰ不正手段により免許を受けた、又は ⅱ業務停止処分の事由に該当し情状が特に重い、もしくは ⅲ業務停止処分に違反したことによる 免許取消処分 ②-2 悪質な免許取消処分の聴聞期日場所の公示があってから、解散又は廃業の届出があった者で、廃業等の届出の日から5年経過しない者 (略すと 廃業等による処分逃れ) ②-3 処分逃れ法人の聴聞公示日前60日以内の役員で、処分逃れから５年経過しない者。 ２○ E社はその政令で定める使用人Ｄが、免許欠格である限り、免許を受けられない（下記⑦参照）。そして、懲役１年、執行猶予２年の刑に処せられたＤは、その執行が終了等してから5年経過するか、執行猶予が満了するするまでは免許欠格である（③参照）。とすれば、Ｅ社も、政令使用人Ｄが執行が終了等してから5年経過するか、執行猶予が満了するするまで、免許を受けられない 関連する免許の基準 1-11免許の基準(欠格事由） ③懲役又は禁錮刑に処せられ執行終了等してから５年経過していない ※ただし、執行猶予期間が無事経過すれば、直ちに受けられる ⑦組織の中の政令使用人又は役員の1人でも免許欠格事由に該当 ３ ○ 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるＦは、その法定代理人Ｇが免許欠格では、免許を受けられない（下記⑥）。Ｇは、刑法第247条（背任）の罪により罰金の刑に処せられていたのであるから、その刑の執行が終わった日から５年を経過するまでは免許欠格である（④）。とすれば、Fは、Ｇが刑の執行が終わった日から５年を経過するまでは免許を受けられない。 関連する免許の基準 1-11免許の基準(欠格事由） ④業法違反・暴力犯・背任罪で罰金刑に処せられ執行終了等してから５年経過していない、暴力団員又は暴力団でなくなってから5年経過していない ⑥ただの子供（営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者）の法定代理人が免許欠格事由に該当 ４ × 免許を受けた後、免許欠格事由が生じると、免許取消処分を受ける（1-12）。「Ｈ社の取締役Ｉが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当することが判明し、」た場合、Ｈ社は、免許後、免許欠格事由が生じたことになるので、Ｈ社の免許は取り消される。しかし、免許を受けた後、免許欠格事由が生じたことによる免許取消処分は、処分後免許欠格事由が５年続いてしまう悪質な免許欠格事由（下記②）ではなく、免許欠格事由がなくなれば直ちに再免許を受けられる免許取消処分である。よって、Ｈ社はIが退任した以上、直ちに再免許を受けられる。 関連する免許の基準 1-11免許の基準(欠格事由） ②悪質な免許取消処分＊を受け、5年経過していない者 ＊悪質な免許取消処分 ⅰ不正手段により免許を受けた、又は ⅱ業務停止処分の事由に該当し情状が特に重い、もしくは ⅲ業務停止処分に違反したことによる 免許取消処分 ④業法違反・暴力犯・背任罪で罰金刑に処せられ執行終了等してから５年経過していない、暴力団員又は暴力団でなくなってから5年経過していない ⑦組織の中の政令使用人又は役員の1人でも免許欠格事由に該当 1-12免許後に免許欠格事由が生じると免許取消処分 免許を受けた後、免許欠格事由（1-11）が生じると、免許取消処分を受ける。 27問28宅建業法 「専任媒介契約規制」 【問 28】宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア Ａは、Ｂが所有する甲宅地の売却に係る媒介の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、法第34条の２第１項に規定する書面に記名押印し、Ｂに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。 イ Ａは、Ｃが所有する乙アパートの売却に係る媒介の依頼を受け、Ｃと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、乙アパートの所在、規模、形質、売買すべき価額、依頼者の氏名、都市計画法その他の法令に基づく制限で主要なものを指定流通機構に登録しなければならない。 ウ Ａは、Ｄが所有する丙宅地の貸借に係る媒介の依頼を受け、Ｄと専任媒介契約を締結した。このとき、Ａは、Ｄに法第34条の２第１項に規定する書面を交付しなければならない。 1.一つ 2.二つ 3.三つ 4.なし 解答解説 ◎媒介契約規制の定番のひっかけ問題。https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=246 ア × 宅地建物取引業者が、宅地・建物の売買（交換）の媒介契約を締結したときは、遅滞なく契約内容記載書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならない。 5-2 しかし、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない義務はない。 イ × 専属専任媒介契約を締結した業者は、契約締結の日から休業日を除く5日以内に、 国土交通大臣の指定した流通機構＊にその物件に関する情報を登録し、同機構が発行した登録証書を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。 登録事項は、①物件の所在、規模、形質、②売買すべき価額 ③法令上の制限で主要なもの ④専属専任か否か等で、媒介依頼者の氏名等は登録事項ではない。 5-6 https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=959 ウ × 媒介契約規制は、貸借の媒介にはかからない。5-2 27問29宅建業法 「重要事項の説明」 【問 29】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び書面の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。 2.重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所以外の場所において行うことができる。 3.宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。 4.重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。 解答解説 ◎重要事項説明の枠組みについての基本的な問題。これを落としては合格できない。 https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=248 １× 重要事項説明は、売主には不要。5-12 ２〇 重要事項説明は、どこでしてもよい。5-12 ３× 重要事項説明は、物件を取得しようとするものにしなければならないが、建物購入の代理を依頼した者は買主だから、重説をする必要がある。5-12 ４× 重説をする宅建士も記名押印をする宅建士も専任でなくてもよい。5-12 正解２ 27問30宅建業法 「専任媒介契約規制」 【問 30】宅地建物取引業者Ａは、Ｂが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。 • ア Ａは、Ｂが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の２第１項に規定する書面を作成しなかった。 イ Ａは、Ｂの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。 ウ Ａは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の９日後に当該売買契約を成立させた。 エ Ａは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。 1.一つ 2.二つ 3.三つ 4.四つ 。 解答解説 ◎専任媒介契約規制。３か月 浮気はできない な（7日）ご（5日）やの 兄（２・１週間）ちゃん ア 違反 宅地建物取引業者が、宅地・建物の売買（交換）の媒介契約を締結したときは、遅滞なく契約内容記載書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならない。 5-2 https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=246 イ 違反 専任媒介契約を締結した業者は、契約締結の日から休業日を除く７日以内に、 国土交通大臣の指定した流通機構＊にその物件に関する情報を登録し、同機構が発行した登録証書を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。これに反する特約で、依頼者に不利な者は無効となるから、登録しない旨の特約は無効である。5-6https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=959 ウ 違反。登録しなかったことは違反。5-6 エ 違反しない。専任媒介の報告義務は、１週間に1回以上だから、毎週金曜日に報告するというのは、違反しない。5-6 違反はアイウで、正解は３。 27問31宅建業法 「重要事項の説明」 【問 3１】宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。 • ア 宅地の貸借の媒介の場合、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第１項第１号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。 • イ 建物の貸借の媒介の場合、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第１項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があるときに、その概要を説明しなかった。 • ウ 建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第１項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。 1.一つ 2.二つ 3.三つ 4.なし 解答解説https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=791 ◎法令上の制限の説明事項を問う問題。建物貸借では、説明事項はほとんどないが、イは、まれな説明事項である。この際、覚えておこう。 ア 違反。宅地の貸借で、当該宅地が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第１項第１号に基づく道路斜線制限があることは重大関心事なので、説明しなければ違反である。6-3 イ 違反。建物の貸借で、当該建物が新住宅市街地開発事業により造成された宅地上にあり、新住宅市街地開発法第32条第１項に基づく建物の使用及び収益を目的とする権利の設定又は移転について都道府県知事の承認を要する旨の制限があることは、説明事項である。6-3 https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=876 ウ 違反しない。 建物の貸借で、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第１項に基づく建物の構造に係る制限があることは、説明事項ではない。建物貸借では、法令上の制限では、説明事項はほとんどない。6-3 27問32宅建業法 「重要事項の説明」 【問 32】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。 ２ 宅地の貸借の媒介を行う場合、当該宅地について借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。 ３ 建物の貸借の媒介を行う場合、消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項を説明しなければならない。 ４ 建物の貸借の媒介を行う場合、契約の期間については説明する必要があるが、契約の更新については、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面への記載事項であり、説明する必要はない。 解答解説 ◎穴になりやすい、建物貸借の重要事項説明の説明事項。正解肢2がわかればよい。https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=2139 1 × 建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の50万円以上であるときは、その措置の概要を説明⇒50万円未満では説明不要。 100分の10以下で説明不要になるのではない。 6-4の説明事項２ 契約条件に関する共通の説明事項⑤参照https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=1495 ２〇 記述のとおり。 ⑥～⑫の覚え方。台・更・用／精・管・定期に終身取壊し と覚える。 だいこうよう で、いったん切って、お経のように読み込む。 暗記お経 だいこうよう せいかん ていきに しゅうしんとりこわし♪ 6-6貸借の場合のその他の説明事項の⑪参照 https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=2086 ３×説明事項ではない。消費生活用製品安全法に規定する特定保守製品の保守点検に関する事項は、いかなる契約についても、重要事項の説明事項とされていない。 ４×契約期間はもとより、契約の更新についても、説明する必要がある。 6-6貸借の場合のその他の説明事項の⑦参照 27問33 宅建業法 「報酬」 【問 33】宅地建物取引業者Ａ及びＢ（ともに消費税課税事業者）が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものの組合せはどれか。なお、この問において「消費税等相当額」とは、消費税額及び地方消費税額に相当する金額をいうものとする。 • ア 土地付新築住宅（代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａは売主から代理を、Ｂは買主から媒介を依頼され、Ａは売主から207万3,600円を、Ｂは買主から103万6,800円を報酬として受領した。 • イ Ａは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃１か月分20万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金500万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。 ウ 居住用建物（借賃１か月分10万円）について、Ａは貸主から媒介を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から８万円、Ｂは借主から５万4,000円を報酬として受領した。なお、Ａは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.54か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。 １ア、イ ２イ、ウ ３ア、ウ ４ア、イ、ウ 解答解説 https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=5177 ◎ここが問われた 報酬計算の基本 ア×違反 媒介Ｂの受領限度額は、(3000×3％+６）×1.08=103.68。これだけでは違反ではない。しかし、 5-12 一取引を複数業者が代理･媒介したときの報酬 報酬額制限は、一取引の総額を制限するものだから、一取引に複数業者が関与したときも、関与した業者の受ける報酬の総額が、国土交通大臣の定める額を限度とするものでなければならない。 ⇒ 代理業者と媒介業者が関与した場合、その業者全員が受け取れる報酬総額は、《売買の媒介依頼者一方から受けられる報酬限度額》の２倍以内でなければならない。⇒Ａは、103.68×２－Ｂの受領額103.68を限度として受け取れる。しかし、Ａだけで207．36万円受領しているから違反。 イ〇違反しない。借賃計算をすると明らかに違反なので、権利金計算をする。 媒介依頼者一方から受け取れる限度額は、（500×３％+6）×1.08=21×1.08=22.68 ⇒一方から、22.5万円受領では、違反せず。5-29 ウ×双方から、13．4万円も受けては明らかに違反。 アウが違反で、正解は３ 27問34宅建業法 「業者自ら売主規制」 【問 34】宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ Ｃが建物の所有権を有している場合、ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、ＡがＣとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。）を締結している場合は、この限りではない。 ２ Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、「ＡがＢに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、ＢがＡに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。 ３ Ａは、Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。 ４ ＡＢ間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。 解答解説 ◎業者自ら売主規制。正解肢は、クーリング・オフ。 １× 業者自ら売主として他人所有物件を非業者に売ってはならない。ただし、取得契約をしている場合は、売ってもよいが取得契約が条件付の場合は、なお売ってはならない。記述は条件付き取得契約をして売ってよいとするのだから、誤りである。7-11https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=3466 ２× 業者自ら売主で非業者が買主のときに、瑕疵担保責任につき、責任期間を引き渡し日から2年以上とする場合を除き、民法の定めより買主に不利となる特約をしてはならない。した場合は無効となる。記述では、責任期間を、引渡しの日から１年間とし、引き渡し日から2年以上でないので、無効となる。無効となった場合の責任期間は、民法の定め通り、瑕疵発見から1年となる。よって、引き渡し日から2年となるとする記述は誤り。6-12 本記述は、2020改正で復習価値なくなった・。同パートの、改正ルールは 7-21 https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=6639 となった。 ３〇 業者Ａが非業者Ｂの建物買受け申し込みを喫茶店で受けた場合、その申込みに基づく契約は、クオフできる旨とその方法につき書面告知を受け8日経過するか、引渡しを受け代金全額を支払うかするまでは、書面より解除できる（クオフ）。よって、引渡しはしたものの代金の2割しか受けていないＡは、Ｂの書面による契約解除の通知を拒むことはできない。7-13https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=3923 ４× 法のクオフに関する規定より買主に不利な特約は無効である。クーリング・オフによる契約の解除の際に、ＡからＢに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は、法の規定より買主に不利な特約であり、無効である。7-15 https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=4568 27問35宅建業法 「宅建士」 【問 35】宅地建物取引業法の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 「宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない」との規定があるが、宅地建物取引士については、規定はないものの、公正かつ誠実に宅地建物取引業法に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならないものと解されている。 ２ 「宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない」との規定がある。 ３ 「宅地建物取引士は、宅地建物取引業を営む事務所において、専ら宅地建物取引業に従事し、これに専念しなければならない」との規定がある。 ４ 「宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない」との規定があり、「宅地建物取引士は、宅地又は建物の取引に係る事務に必要な知識及び能力の維持向上に努めなければならない」との規定がある。 解答解説 https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=3824 ◎宅地建物取引主任者から宅地建物取引士に名称変更されたことにともない新設された業務処理の原則と責務の規定からの出題。 １× 宅地建物取引士の業務処理の原則「宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。」 と言う規定がある。法15条 ２× 信用失墜行為の禁止「宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用又は品位を害するような行為をしてはならない。」 と言う規定で、「宅地建物取引業の業務に従事するときは」、と言う文言はない。法15条の2https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=3876 ３× そのような規定は、全然ない。 ４〇 記述のとおりである。 2-3 27問36宅建業法 自ら売主規制 【問 36】宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で建物（代金2,400万円）の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。 イ Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめＢの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。 ウ ＡがＢとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、ＡからＢに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Ａは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。 1.一つ 2.二つ 3.三つ 4.なし 解答解説 ◎ここが問われた ア × 業者自ら売主で、買主が非業者のとき、債務不履行解除に伴う損害賠償気の予定と違約金は、合算して代金額2割を超えられない。超えた場合には、超えた部分は無効となる。したがって、当該特約は、代金額2割の480万円を超えた部分が無効になるのであって、特約全体が無効になるというのは誤り。7-16https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=4745 イ×業者自ら売主で、買主が非業者のとき、売主業者は、手付は2割を超えて受け取れない。これと異なる特約で買主に不利なものは無効。7-17https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=5074 ウ〇業者自ら売主で、買主が非業者のとき、未完成物件につき、代金額5％又は1000万円を超える代金充当金を受け取ろうとするならその前に保全措置。2400万円の5％は120万円だから、120万円の手付は保全措置を講ぜずに受け取れる。7-18https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=5612 27問37宅建業法 「未完成物件の広告・契約時期の制限」 【問 37】次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第６条第１項の確認をいうものとする。 1.宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。 2.宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。 3.宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。 4.宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。 解答解説 ◎ここが問われた 未完成物件の広告・契約時期の制限https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=271 1× 未完成物件は、工事に必要な許可等の前には、業務に関する広告と売買の契約、売買の代理媒介をすることは禁止だが、貸借の代理媒介をすることは禁止されていない。7-3工事に必要な許可等の前は広告と売買の契約・売買の代理・媒介は禁止 ２× 未完成物件は工事に必要な許可等の前には、業務に関する広告は禁止。建築確認申請中である旨表示しても、禁止される。 ３〇 未完成物件は工事に必要な許可等の前には、業務に関する広告は禁止だから、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。 ４× 未完成物件は、工事に必要な許可等の前には、売買の契約をすることは禁止。停止条件付売買契約であっても禁止される。 27問38宅建業法 「37条書面」 赤字は、2020法改正対応の修正をした 【問 38】宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 • ア Ａが売主を代理して中古マンションの売買契約を締結した場合において、契約不適合担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、当該書面を、売主及び買主に交付しなければならない。 • イ Ａが媒介により中古戸建住宅の売買契約を締結させた場合、Ａは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、売主及び買主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。 • ウ Ａが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。 • エ Ａが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。 １一つ ２二つ ３三つ ４四つ 解答解説 ◎ここが問われた 37条書面の交付先と記載事項。落ち着いて考えれば、簡単な問題。 https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=4891 ア〇 ＜瑕疵担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置＞については、売買の場合に定めがあれば37条書面に記載の事項であり（6-14）、業者が売買の代理をした場合には、業者は37条書面を契約の両当事者に交付すべき（6-12）だから、アの記述は正しい。https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=5447 定め（特約）があれば記載する事項 Point覚え方 ＊定め（特約）があれば記載する事項 手・解・損・ローンに不・契（契約不適合担保責任特約・契約不適合担保担保責任履行の措置）・租だ。https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=5600 イ× ＜引渡しの時期及び移転登記の申請の時期＞は、売買の媒介の場合に37条書面に必ず記載の事項だから（6-13）、Ａは、引渡しの時期又は移転登記の申請の時期のいずれかを37条書面に記載しなければならず、というのは誤りである。 なお、書面の交付先は、正しい。 ウ× 業者が自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合は、宅地建物取引に含まれない（1-2）ので、37条書面の交付義務は課されない。6-12 よって、ウの記述は全部誤りである。 エ〇 ＜当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定め＞は、売買の場合に定めがあれば37条書面に記載の事項であり（6-14）、業者が自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合には、業者は37条書面を契約の相手方に交付すべき（6-12）だから、エの記述は正しい。相手方の売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。 27問39宅建業法 「自ら売主規制」 赤字は、法改正対応改訂をした 【問 39】宅地建物取引業者Ａが自ら売主となる売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 1.宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。 2.宅地建物取引業者でない買主Ｃとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Ｃが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。 3.宅地建物取引業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることができる。 4.宅地建物取引業者でない買主Ｅとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、買主が契約内容不適合を当該の売買契約を締結した日から2年以内に通知しなければ、当該当該宅地の契約不適合担保責任を追及できない旨の特約を定めることができる。 解答解説 ◎ここが問われた 業者自ら売り主規制。これは、買主も業者の業者間取引にはかからない。 1.宅地建物取引業者でない買主Ｂが、法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフについてＡより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、９日目にＡに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。 1×クーリング・オフは、できる旨とその方法につき書面告知があってから8日経過まではすることができ（7-14）、クーリング・オフは、その旨の書面発信で効力が発生する（7-15）。記述では、クオフできる旨と方法につき書面告知後7日目にクオフ書面を発信しているので、既にクオフによる契約の解除はなされている。https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=4256 2× 宅地建物取引業者は、自ら売主となり、宅地建物取引業者以外の者が買主となる宅地又は建物の売買契約において、契約不適合担保責任に関し、民法566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。 7‐21 https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=6535 よって、建物について契約不適合担保責任を負わない旨の特約を定めることはできない。 ３〇 債務不履行解除にともなう損害賠償額の予定と違約金は合計して代金額2割を超えられないという規制は、買主が非業者の場合の規制で業者間取引には適用されない（7-16）ので、業者Ｄとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、債務不履行解除に伴う損害賠償の予定額を代金の額の30％と定めることは、できる。 ４× 宅地建物取引業者は、自ら売主となり、宅地建物取引業者以外の者が買主となる宅地又は建物の売買契約において、契約不適合担保責任に関し、民法566条に規定する期間（その期間内に契約不適合を通知しておかないと責任追及できなくなる期間）についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。 7‐21 https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=6535 よって、非業者の買主Ｅとの間でした、契約不適合通知期間について、当該売買契約を締結した日から２年間とする特約は、引き渡し日から2年以上でなく、かつ、契約不適合を知った時から1年という民法の定めより買主に不利なので、定めることはできない。 注 ここは法改正により、大変ややこしくなった。 27問40宅建業法 「自ら売主規制」 【問 40】宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 • ア Ａは、Ｂとの間で建築工事完了後の建物に係る売買契約（代金3,000万円）において、「Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは、売買代金の１割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Ｂから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。 • イ Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金3,000万円）を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をＢに交付した。 ウ Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約（代金3,000万円）を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の１以下であるので保全措置を講じなかった。 １一つ ２二つ ３三つ ４なし 解答解説 ◎ここが出た ア 解約手付 イ 手付金等保全措置 ウ 手付金等保全措置 ア× 業者みずから売主で非業者が買主のとき、 手付はすべて解約手付とされ、 解約手付の効力は「Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは、手付10万円を放棄して契約の解除ができる」と言うものだ。そしてこれと異なる特約で買主に不利なものは無効となる。 そうすると、 「Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは、売買代金の１割=300万円を支払うことで契約の解除ができる」とする特約は、「Ｂは、手付10万円を放棄して契約の解除ができる」と言う解約手付の効力より買主Ｂに不利なので、無効となる。7-17https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=5065 イ× 業者みずから売主で非業者が買主のとき、 売主業者は、未完成物件につき代金額5％又は1000万円を超える手付等代金充当金を受け取ろうとする前に、保全措置を講じなければならない。 記述では、代金額の10％にあたる手付金を受け取る前に保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結しているが、保険証券は手付300万円を受領後Ｂに交付しているので、保全措置を講じてから手付金を受け取ったと言えず、違反である。7-18https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=5713 ウ× 業者みずから売主で非業者が買主のとき、売主業者は、未完成物件につき代金額5％又は1000万円を超える手付等代金充当金を受け取ろうとする前に、保全措置を講じなければならない。したがって、代金額5％にあたる150万円の手付金を超えることになる、中間金の受領前に保全措置を講じなければならなかった。7-18 27問41宅建業法 「業務に関する禁止事項」 【問 41】宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Ａに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Ｂが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。 • ア Ａ：眺望の良さが気に入った。隣接地は空地だが、将来の眺望は大丈夫なのか。 Ｂ：隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。 • イ Ａ：先日来たとき、５年後の転売で利益が生じるのが確実だと言われたが本当か。 Ｂ：弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、５年後値上がりするのは間違いありません。 • ウ Ａ：購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。 Ｂ：弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。 • エ Ａ：昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。 Ｂ：お預かりした10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ なし 解答解説 ◎ここが問われた 業務に関する禁止事項 当該宅地建物取引業者の従業者Ｂが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないもの。 • ア 違反 当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供することの禁止に違反。7-7（宅地建物取引業法47条の２第３項、同法施行規則16条の12第１項イ）https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2269 イ 利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断の提供の禁止違反7-7（宅地建物取引業法47条の２第１項） ウ 手付貸付けのあっせんは、手付貸与又は信用供与に当たらず違反ではない 7‐5参照https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2027 エ 契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むことの禁止違反（宅地建物取引業法47条の２第３項、同法施行規則16条の12第２号）。7-7 ウだけ違反ではないので、正解は、１ 27問42宅建業法 「営業保証金と保証協会」 【問 42】営業保証金を供託している宅地建物取引業者Ａと宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員である宅地建物取引業者Ｂに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.新たに事務所を設置する場合、Ａは、主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべき営業保証金に、Ｂは、保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金に、それぞれ金銭又は有価証券をもって充てることができる。 2.一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金又は弁済業務保証金を取り戻すときは、Ａ、Ｂはそれぞれ還付を請求する権利を有する者に対して６か月以内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。 3.ＡとＢが、それぞれ主たる事務所の他に３か所の従たる事務所を有している場合、Ａは営業保証金として2,500万円の供託を、Ｂは弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしなければならない。 4.宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、Ａに関する債権にあってはＡが供託した営業保証金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有し、Ｂに関する債権にあってはＢが納付した弁済業務保証金分担金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有する。 正解：３ 解答解説 ◎ここが出たhttps://youtu.be/t8hm90SjV5A?t=1243 営業保証金と保証協会の比較 １× 営業保証金の供託には有価証券をもって充てることができるが、弁済業務保証金の納付には、有価証券をもって充てられない。 3-3 営業保証金、3-14 弁済業務保証金 ２× 一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金を取り戻すときは、Ａは、還付を請求する権利を有する者に対して６か月以内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。3-10 が、一部の事務所を廃止した場合において、弁済業務保証金を取り戻すときは、Ｂは還付を請求する権利を有する者に対して申し出るべき旨を官報に公告する必要はない。3-22 ３〇 主たる事務所の他に３か所の従たる事務所を有している場合の営業保証金は、1000+500×３=2500 3-2 営業保証金 弁済業務保証金分担金は、60+30×3=150万円 3-14 弁済業務保証金 ４× 宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、Ａに関する債権にあってはＡが供託した営業保証金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有し、Ｂに関する債権にあってはＢが社員でなければ供託しなければならなかった営業保証金相当額である。3-18 27問43宅建業法 「 監督処分」 【問 43】宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の瑕疵を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。 ２ 甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30％の手付金を受領した。この場合、Ｂは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。 ３ 宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）は、乙県内に所在する土地の売買の媒介業務に関し、契約の相手方の自宅において相手を威迫し、契約締結を強要していたことが判明した。この場合、甲県知事は、情状が特に重いと判断したときは、Ｃの宅地建物取引業の免許を取り消さなければならない。 ４ 宅地建物取引業者Ｄ（国土交通大臣免許）は、甲県内に所在する事務所について、業務に関する帳簿を備えていないことが判明した。この場合、Ｄは、甲県知事から必要な報告を求められ、かつ、指導を受けることがある。 解答解説 ◎ここが出た １・２ 処分権者 ３免許取り消し処分の事由 ４報告と指導 1.〇 宅建業法違反がある以上、少なくとも指示処分の事由になる。業者が売主で買主が非業者の場合、瑕疵担保責任を負わない特約をすることは、宅建業法違反となる。そして、指示処分と業務停止処分は、免許権者のほか所在場所管轄知事もできるので、Ａは、乙県知事から指示処分を受けることがある。8‐2https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=203 2.×業者自ら売主の場合、代金の30％の手付金を受け取ることは、宅建業法違反で業務停止処分の事由であるが、業務停止処分は免許権者か所在場所管轄知事しかできない。しかるに、甲県知事はそのいずれでもないので、Ｂに対して業務停止処分をすることはできない。8‐2https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=203 3.〇契約の相手方の自宅において相手を威迫し、契約締結を強要したことは、業務停止処分の事由だが、業務停止処分の事由にあたり、情状が特に重いときは、必ず免許を取り消す事由になる。8‐3 https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=460 4.〇宅地建物取引業者は、国交大臣と所在場所管轄知事から、報告を求められ、かつ、指導を受けることがある。 したがって、Ｄは、甲県知事から必要な報告を求められ、かつ、指導を受けることがある。8-1https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=103 28問44宅建業法 業務運営体制上の規制 【問 44】宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に所在するマンション（100戸）を分譲する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ Ａが宅地建物取引業者Ｂに販売の代理を依頼し、Ｂが乙県内に案内所を設置する場合、Ａは、その案内所に、法第50条第１項の規定に基づく標識を掲げなければならない。 ２ Ａが案内所を設置して分譲を行う場合において、契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかかわらず、その案内所に法第50条第１項の規定に基づく標識を掲げなければならない。 ３ Ａが宅地建物取引業者Ｃに販売の代理を依頼し、Ｃが乙県内に案内所を設置して契約の締結業務を行う場合、Ａ又はＣが専任の宅地建物取引士を置けばよいが、法第50条第２項の規定に基づく届出はＣがしなければならない。 ４ Ａが甲県内に案内所を設置して分譲を行う場合において、Ａは甲県知事及び乙県知事に、業務を開始する日の10日前までに法第50条第２項の規定に基づく届出をしなければならない。 解答解説 ここが出た １・２標識 ３専任の宅建士の設置、案内所設置の届出 ４案内所設置の届出 １× Ｂが設置した案内所には、Ｂが標識を掲げる。3-4https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=6827 ２〇 案内所には、契約の締結又は契約の申込みの受付を行うか否かにかかわらず、法第50条第１項の規定に基づく標識を掲げなければならない。3-4 ３× Ｃが案内所を設置して契約の締結業務を行う場合、Ｃが専任の宅地建物取引士をおかなければならない。2-15https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=5388 ４× 案内所設置の届出は、免許権者と案内所所在場所管轄知事に対して行う。したがって、乙県知事に届け出る必要はない。 3-3https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=6688 正解 ２ 28問45 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」 【問 45】特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。 2 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主へのその住宅の引渡しまでに、買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 3 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。 4 住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。 解答解説https://youtu.be/T_qTBw8DUFI?t=1724 ◎ここが問われた １は、業者間取引に資力確保措置は必要か。 ２は、供託宅地建物取引業者の供託所の所在地等に関する説明 ３は、資力確保措置の状況についての届出を怠ると ４は、住宅販売瑕疵担保責任保険契約について 1× 宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負うが、宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合には、この義務を負わない。6-16 2× 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、宅地建物取引業者でない買主に対し、保証金を供託している供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならないが、説明時期は、契約を締結するまでであって、買主へのその住宅の引渡しまではない。6-17 3× 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。基準日からいきなり販売できなくなるのではない。6-20 4〇 住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。6-18 正解４ 27問46 ５問免除 「住宅金融支援機構」 【問 46】独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事又は耐震改修工事に係る貸付けについて、貸付金の償還を高齢者の死亡時に一括して行うという制度を設けている。 ２ 証券化支援事業（買取型）において、機構による譲受けの対象となる貸付債権は、償還方法が毎月払いの元利均等の方法であるものに加え、毎月払いの元金均等の方法であるものもある。 ３ 証券化支援事業（買取型）において、機構は、いずれの金融機関に対しても、譲り受けた貸付債権に係る元金及び利息の回収その他回収に関する業務を委託することができない。 ４ 機構は、災害により住宅が滅失した場合におけるその住宅に代わるべき住宅の建設又は購入に係る貸付金について、一定の元金返済の据置期間を設けることができる。 正解：３ 解答解説https://youtu.be/6oSvs2Ckd_8?t=1756 ◎正解肢以外は、よくわからなくとも、正解肢が誤りであることはわかる思う。機構が譲り受けた貸付債権の回収は、譲渡した金融機関に委託するのであるから、譲受債権の回収を委託できないでは、債権の回収ができなくなってしまう。 １〇 高齢者向け返済特例制度である。9-3 ２〇 証券化支援事業（買取型）において、機構は、民間の長期固定ローンを買い取るが、民間ローンには、償還方法が毎月払いの元利均等の方法であるものと、毎月払いの元金均等の方法であるものがある。どちらかを買い取らないという理由はないから、いずれも買い取る。9-4 ３× ローンが機構に買い取られた後も、返済手続はローンを申し込んだ金融機関が窓口となるということは、機構が譲り受けた貸付債権の回収は、譲渡した金融機関に委託することを意味する。9-4 ４〇 記述のとおりである。 正解３ 27問47 ５問免除 「不当景品類及び不当表示防止法」 【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 新築分譲マンションを数期に分けて販売する場合に、第１期の販売分に売れ残りがあるにもかかわらず、第２期販売の広告に「第１期完売御礼！いよいよ第２期販売開始！」と表示しても、結果として第２期販売期間中に第１期の売れ残り分を売り切っていれば、不当表示にはならない。 ２ 新築分譲マンションの広告に住宅ローンについても記載する場合、返済例を表示すれば、当該ローンを扱っている金融機関や融資限度額等について表示する必要はない。 ３ 販売しようとしている土地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合は、都市計画道路の工事が未着手であっても、広告においてその旨を明示しなければならない。 ４ 築15年の企業の社宅を買い取って大規模にリフォームし、分譲マンションとして販売する場合、一般消費者に販売することは初めてであるため、「新発売」と表示して広告を出すことができる。 解答解説https://youtu.be/85GfodaHSjA?t=1564 ◎常識的に判断すればよい。 １× 第１期の販売分に売れ残りがあるにもかかわらず、第２期販売の広告に「第１期完売御礼！」としては、不当表示となる。 ２× 住宅ローンの記載をする以上、返済例だけでなく、当該ローンを扱っている金融機関や融資限度額等について表示する必要がある。 http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_sekou.html#005 不動産の表示に関する公正競争規約 〔住宅ローン等〕 （44）住宅ローン（銀行その他の金融機関が行う物件の購入資金及びこれらの購入に付帯して必要とされる費用に係る金銭の貸借）については、次に掲げる事項を明示して表示すること。 ア 金融機関の名称若しくは商号又は都市銀行、地方銀行、信用金庫等の種類 イ 提携ローン又は紹介ローンの別 ウ 融資限度額 エ 借入金の利率及び利息を徴する方式（固定金利型、固定金利指定型、変動金利型、上限金利付変動金利型等の種別）又は返済例（借入金、返済期間、利率等の返済例に係る前提条件を併記すること。） ３〇 販売しようとしている土地が、都市計画法に基づく告示が行われた都市計画道路の区域に含まれている場合は、都市計画道路の工事が未着手であっても、広告においてその旨を明示しなければならない。 ４× リフォームしたマンションを「新発売」と表示してはならない。http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_kiyak.html#007 不動産の表示に関する公正競争規約 新発売 新たに造成された宅地又は新築の住宅（造成工事又は建築工事完了前のものを含む。）について、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行うこと（一団の宅地又は建物を数期に区分して販売する場合は、期ごとの勧誘）をいい、その申込みを受けるに際して一定の期間を設ける場合においては、その期間内における勧誘をいう。 正解 ３ 27問48５問免除 「統計」 【問 48】 次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 国土交通省が毎月公表する不動産価格指数（住宅）のうち、全国のマンション指数は、リーマンショックが発生した年である2008年以降2015年３月まで一貫して下落基調となっている。 ２ 建築着工統計（平成27年１月公表）によれば、平成26年の新設住宅着工戸数は、消費税率引上げ前の駆け込み需要の影響が大きかった平成25年と比較すると減少したが、平成24年の新設住宅着工戸数を上回っていた。 ３ 平成25年度法人企業統計年報（平成26年９月公表）によれば、平成25年度の不動産業の売上高経常利益率は、消費税率引上げの影響もあり、前年度と比べて低下し、全産業の売上高経常利益率よりも低くなった。 ４ 平成27年版土地白書（平成27年６月公表）によれば、土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向を見ると、平成26年の全国の土地取引件数は３年連続の減少となった。 解答解説 １地価公示 ２土地白書 宅地の動向 ３建築着工統計 ４国土交通白書 宅建業者数 解答解説 正解 ２  https://youtu.be/Npv0fCPuoXI?t=2m7s27問49 ５問免除 「土地」 【問 49】土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 １ 我が国の低地は、ここ数千年の間に形成され、湿地や旧河道であった若い軟弱な地盤の地域がほとんどである。 ２ 臨海部の低地は、洪水、高潮、地震による津波などの災害が多く、住宅地として利用するには、十分な防災対策と注意が必要である。 ３ 台地上の池沼を埋め立てた地盤は、液状化に対して安全である。 ４ 都市周辺の丘陵や山麓に広がった住宅地は、土砂災害が起こる場合があり、注意する必要がある。 解答解説https://youtu.be/FLb8EkesdAU?t=1287 ◎正解肢３は、常識でもわかるプレゼント問題。 １〇 記述のとおり。 ２〇 記述のとおり。 ３× もっとも不適当。液状化は、地下水位の浅いところで起こる。池沼の埋め立て地は、地下水位が浅く、液状化が起きやすい。11-3 ４〇 記述のとおり。 正解 ３ 28問50 ５問免除 「建物」 【問 50】 建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 1.木造は湿気に強い構造であり、地盤面からの基礎の立上がりをとる必要はない。 2.基礎の種類には、直接基礎、杭基礎等がある。 3.杭基礎には、木杭、既製コンクリート杭、鋼杭等がある。 4.建物は、上部構造と基礎構造からなり、基礎構造は上部構造を支持する役目を負うものである。 解答解説https://youtu.be/FLb8EkesdAU?t=1344 ◎正解 1 最も不適当なものというのだから、簡単だ。木造は、常識的にも、湿気に弱く、したがって地盤面からの基礎の立上がりをとる必要がある。 典型的なプレゼント問題である。 |