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解答解説1-14～https://youtu.be/lrmAdfQV6Fg?t=277 26問1権利関係 「民法の条文」・損害賠償額の予定 次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。 １　賃借人の債務不履行を理由に、賃貸人が不動産の賃貸者契約を解除するには、信頼関係が破壊されていなければならない旨 ２　当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる旨 ３　債務の履行のために債務者が使用する者の故意又は過失は、債務者の責めに帰すべき事由に含まれる旨 ４　債務不履行によって生じた特別の損害のうち、債務者が、債務不履行時に予見し、又は予見することができた損害のみが賠償範囲に含まれる旨 解答解説 ◎条文に規定されているものはどれかという問題形式がここ数年定着したが、宅建学習ではいちいち条文を提示しないので、解きにくかったと思う。これはやむを得ない。捨てても良い問題だ。 １☓（規定されていない）。記述は判例上確立された理論であって、条文ではない。 ２〇（規定されている）。損害賠償額の予定である。下記に条文を示しておく。 （賠償額の予定） 第四百二十条 　当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。 https://youtu.be/w4wHPlH1ejM?t=1352 ３☓（規定されていない）。履行補助者の過失と言われるもので、1同様、判例上確立された理論であって、条文ではない。 ４☓（規定されていない）。類似の規定はある。https://youtu.be/w4wHPlH1ejM?t=1352 26問2権利関係 「代理」 代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはいくつあるか。 ア　代理権を有しない者がした契約を本人が追認する場合、その契約の効力は、別段の意思表示がない限り、追認をした時から将来に向かって生ずる。 イ　不動産を担保に金員を借り入れる代理権を与えられた代理人が、本人の名において当該不動産を売却した場合、相手方において本人自身の行為であると信じたことについて正当な理由があるときは、表見代理の規定を類推適用することができる。 ウ　代理人は、行為能力者であることを要しないが、代理人が後見開始の審判を受けたときは、代理権が消滅する。 エ　代理人の意思表示の効力が意思の不存在、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、本人の選択に従い、本人又は代理人のいずかれについて決する。 1.一つ　2.二つ　3.三つ　4.四つ 解答解説 ◎アとウはわかるであろうが、イは判例、エは条文の細かいところを問うており、難解肢が２つあるので、消去法もきかず、失点もやむを得ない。 ア☓　無権代理行為を追認した場合、追認は、別段の意思表示がないときは、契約のときにさかのぼってその効力を生ずる。4-8　116条 https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=1194 イ〇　代理人が直接本人の名において権限外の行為をした場合、相手方がその行為を本人自身の行為と信じ、信じたことに正当な理由があれば、民法１１０条を類推して、本人はその責に任ずるものと解される（最判昭44.12.19）。従って、正しい。 　説明すると、代理人が直接本人の名において権限内の行為をした場合、顕名があったとみなして、本人に効果が帰属するとされている。では、代理人が直接本人の名において権限外の行為をした場合、相手方がその行為を本人自身の行為と信じ、信じたことに正当な理由があれば、表見代理の規定110条を類推できるかが問題となって、それを肯定したのが、この判例である。4-11https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=1556 ウ〇　記述のとおり。これはわからなければならない。https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=870　代理人の行為能力 https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=613　代理権消滅事由 エ☓　代理人の意思表示の効力が意思の不存在、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、原則として、代理人について決する。ただし、代理人が本人の指図に従ってその行為をしたときは、本人は、自ら知りまたは知り得た事情について代理人が知らなかったことを主張することができない。101条　https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=993　代理人が騙されて、そのことを本人が知っていた場合は、本人は取消せないとされるが、それは、101条の赤字部分の解釈としてそうなる。 ２が正解 26問3権利関係 「時効」消滅時効起算点 権利の取得や消滅に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １　売買契約に基づいて土地の引渡しを受け、平穏に、かつ、公然と当該土地の占有を始めた買主は、当該土地が売主の所有物でなくても、売主が無権利者であることにつき善意で無過失であれば、即時に当該不動産の所有権を取得する。 ２　所有権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは消滅し、その目的物は国庫に帰属する。 ３　買主の売主に対する瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規定の適用があり、この消滅時効は、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。 ４　20年間、平穏に、かつ、公然と他人が所有する土地を占有した者は、占有取得の原因たる事実のいかんにかかわらず、当該土地の所有権を取得する。 解答解説 ◎これは、簡単だったと思う。ただし、肢１・４がわかりにくい問い方をしているので、手こずった方もおられよう。 １☓　売買目的物が不動産ではなく、動産の場合には、引渡しを受けた目的物が、売主の所有物でなくても、売主が無権利者であることにつき善意で無過失であれば、即時に当該動産の所有権を取得する、という制度（即時取得　民法192条）があるが、不動産にはそのような制度はない。 ２☓ 所有権は消滅時効にかからない。消滅時効にかかるとしたら、不動産については記述のようにならざるを得ないが、これは私有財産性を否定することになってしまうので、財産権を保証する憲法違反にもなる。 https://youtu.be/Gl7GGQvqGUE?t=899 ３〇 消滅時効は、権利を行使することができる時から進行するので、買主が売買の目的物の引渡しを受けた時から進行する。 https://youtu.be/Gl7GGQvqGUE?t=756 ４☓ 所有権を時効により取得するためには、占有の開始時に所有の意思がなければならない。所有の意思とは所有者になるつもりの意思ということだが、これは心の中の意思を問題にするのではなく、占有取得の原因たる事実（占有するに至った事情）から、客観的に判定する。たとえば、占有取得の原因たる事実が売買であれば、所有の意思は認められるが、占有取得の原因たる事実が貸借であれば、所有に意思は認められない。https://youtu.be/Gl7GGQvqGUE?t=211 したがって、この場合は、20年間、平穏に、かつ、公然と他人が所有する土地を占有しても、所有権は取得できない。 26問4　権利関係 「担保物権：抵当権/根抵当権」   ＡがＢとの間で、ＣのＢに対する債務を担保するためにＡ所有の甲土地に抵当権を設定する場合と根抵当権を設定する場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 １　抵当権を設定する場合には、被担保債権を特定しなければならないが、根抵当権を設定する場合には、ＢＣ間のあらゆる範囲の不特定の債権を極度額の限度で被担保債権とすることができる。 ２　抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には登記が必要であるが、根抵当権を設定した旨を第三者に対抗する場合には、登記に加えて、債務者Ｃの異議を留めない承諾が必要である。 ３　Ｂが抵当権を実行する場合には、ＡはまずＣに催告するように請求することができるが、Ｂが根抵当権を実行する場合には、ＡはまずＣに催告するように請求することはできない。 ４　抵当権の場合には、ＢはＣに対する他の債権者の利益のために抵当権の順位を譲渡することができるが、元本の確定前の根抵当権の場合には、Ｂは根抵当権の順位を譲渡することができない。 解答解説https://youtu.be/2ezuwJAaMhA?t=1302 ◎根抵当権は最終出題が23年だから、いつもより周期が早い（今までは4年に１回程度）定番正解論点は根抵当権の付従性・随伴性の否定だが、今回の正解は、準定番の根抵当権は順位の放棄・譲渡ができないという点。 なお、２と３はいわゆるデタラメの嘘問題。こういう記述はもっともらしくかかれると切りにくい。 １☓　根抵当権は不特定の債権を担保するものであるが、担保される債権の範囲は特定して定めなければならない。したがって、ＢＣ間のあらゆる範囲の不特定の債権を極度額の限度で被担保債権とすることはできない。 ２☓ 根抵当権の設定も登記があれば第三者に対抗できる。さらに、債務者の異議のない承諾まで必要ない。 ３☓ 「Ｂが抵当権を実行する場合には、ＡはまずＣに催告するように請求することができる」というのが既に誤りである。もちろん、Ｂが根抵当権を実行する場合にも、ＡはまずＣに催告するように請求することはできない。 ４〇 これは、そのとおり。 26問5権利関係 「債権譲渡」 債権譲渡に関する次の1から4までの記述のうち、下記判決文によれば、正しいものはどれか。 《判決文》 民法は、原則として債権の譲渡性を認め（民法第466条第1項）、当事者が反対の意思を表示した場合にはこれを認めない旨定めている（同条第2項本文）ところ、債権の譲渡性を否定する意思を表示した譲渡禁止の特約は、債務者の利益を保護するために付されるものと解される。そうすると、譲渡禁止の特約に反して債権を譲渡した債権者は、同特約の存在を理由に譲渡の無効を主張する独自の利益を有しないのであって、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されないと解するのが相当である。 １　債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるときに限り、債務者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。 ２　債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。 ３　債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。 ４　債権譲渡禁止特約が付されている債権が債権者から第三者に対して譲渡された場合、債権譲渡禁止の特約は債務者の利益を保護するために付されるものであるので、債権者はいかなるときも当該譲渡が無効であることを主張することは許されない。 解答解説 ◎《譲渡禁止の特約に反して債権を譲渡した債権者は、・・・、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されない》という判決文によれば、正しいものはどれかというのだから、純然たる国語の問題として解けばよい。 １☓ 《債権者は、・・・、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されない》とするのだから、《債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるときに限り、債務者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。》というのは、誤り。 ２☓ 《債権者は、・・・、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されない》とするのだから、《債権者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。》とするのは、誤り。 ３〇 《債権者は、・・・、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されない》とするのだから、《債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであれば、譲渡した債権者が当該譲渡は無効である旨の主張をすることは許される。》というのは、正しい。 ４☓ 《債権者は、・・・、債務者に譲渡の無効を主張する意思があることが明らかであるなどの特段の事情がない限り、その無効を主張することは許されない》とするのだから、《債権者はいかなるときも当該譲渡が無効であることを主張することは許されない。》とするのは誤り。 　本問は、譲渡禁止特約につき悪意の譲受人には、譲渡禁止特約を対抗できる、つまり無効であるという規律のもとに起こった問題であるが、2020改正法では、譲渡人から悪意の譲受人に無効を主張するという不信義な事態を招かないよう、譲渡禁止特約につき悪意の譲受人に対しても債権譲渡は有効である（したがって譲渡人が無効を主張することは出来ない）が、債務者は履行を拒絶できるという扱いに改められた。https://youtu.be/4nWncVaRpAk?t=456　 債権譲渡の問題は、今後は、この規律に沿って解答しなければならない。 26問6権利関係 　請負・売買＜不法行為＞ Ａは、Ｂに建物の建築を注文し、完成して引渡しを受けた建物をＣに対して売却した。本件建物に瑕疵があった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １　Ｃは、売買契約の締結の当時、本件建物に瑕疵があることを知っていた場合であっても、瑕疵の存在を知ってから１年以内であれば、Ａに対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及することができる。 ２　Ｂが建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき義務を怠ったために本件建物に基本的な安全性を損なう瑕疵がある場合には、当該瑕疵によって損害を被ったＣは、特段の事情がない限り、Ｂに対して不法行為責任に基づく損害賠償を請求できる。 ３　ＣがＢに対して本件建物の瑕疵に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、当該請求ができる期間は、Ｃが瑕疵の存在に気づいてから１年以内である。 ４　本件建物に存在している瑕疵のために請負契約を締結した目的を達成することができない場合、ＡはＢとの契約を一方的に解除することができる。 解答解説 ◎　Ｂ←　A　→C 　　　請負　売買 ＡＣ間には売買契約がある→売主の担保責任（イ） ＢＣ間には契約関係ない→不法行為責任が問題になる（ロ） ＢＡ間には請負契約がある→請負人の担保責任が問題になる（ハ） 本問では登場人物が三者で、　イロハの三つの局面が問題になっている。一つ一つは難しくないが、三者の間に2つの契約があり、それを一挙に問うてくるので、事案を飲み込むのが難しい。 　なお、2020年改正で、売主の担保責任と請負人の担保責任が抜本的に改正されたので、本問題は過去問題としての価値は失われた。 １☓　イの局面　Ｃにとって隠れた瑕疵＝知り得なかった瑕疵＝瑕疵について善意無過失の場合でなければ、Ａに対して売買契約に基づく瑕疵担保責任を追及することができない。瑕疵を知っていたＣは、瑕疵担保責任を追及できない。 ２〇　ロの局面　安全配慮義務を怠り、本件建物に基本的な安全性を損なう瑕疵を生じさせ、その瑕疵によって、Ｃに損害を被らせたＢは、過失によってＣの法律上保護された利益を侵害したものとして、不法行為責任に基づく損害賠償の責任を負う。 ３☓　ロの局面　不法行為による損害賠償の請求権は、被害者又は法定代理人が損害及び加害者を知った時から３年間行使しないときは、時効によって消滅する。不法行為のときから２０年を経過したときも同様とする（724条）。 ４☓　ハの局面　建物その他土地の工作物については、瑕疵を理由に契約を解除できない。 26問7権利関係 「賃貸借」 賃貸人Ａから賃借人Ｂが借りたＡ所有の甲土地の上に、Ｂが乙建物を所有する場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 なお、Ｂは、自己名義で乙建物の保存登記をしているものとする。 １　ＢがＡに無断で乙建物をＣに月額10万円の賃料で貸した場合、Ａは、借地の無断転貸を理由に、甲土地の賃貸借契約を解除することができる。 ２　Ｃが甲土地を不法占拠してＢの土地利用を妨害している場合、Ｂは、Ａの有する甲土地の所有権に基づく妨害排除請求権を代位行使してＣの妨害の排除を求めることができるほか、自己の有する甲土地の賃借権に基づいてＣの妨害の排除を求めることができる。 ３　ＢがＡの承諾を得て甲土地を月額15万円の賃料でＣに転貸した場合、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行で解除されても、ＡはＣに解除を対抗することができない。 ４　ＡＢ間で賃料の支払時期について特約がない場合、Ｂは、当月末日までに、翌月分の賃料を支払わなければならない。 解答解説 ◎借地借家法がからまない、民法賃貸借の問題だが、そうやさしくはない。 １☓　借地上の建物を賃貸することは、借地を転貸したことにはならない。 ２〇　賃借人は、不法占拠者に対して所有者に代位して妨害排除請求できるほか、第三者対抗力を有する不動産賃借権は、不法占拠者に対して、直接妨害排除請求をできる（判例）。賃借人Ｂは、自己名義で乙建物の保存登記をしており、第三者対抗力を有するので、記述は正しい。 なお、2020改正で、「第三者対抗力を有する不動産賃借権は、不法占拠者に対して、直接妨害排除請求をできる。」ことは、民法条文に明記された。https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=2608 ３☓　転貸借（子ガメ）は賃貸借（親ガメ）を前提とするから、賃貸借が解除されれば、賃貸人は解除を対抗できるのが原則である。親ガメコケれば子ガメもこける。https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=1154 ４☓　Ｂは、当月末日までに、当月分の賃料を支払わなければならない。614条https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=47 26問8権利関係 「不法行為」 不法行為に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １　不法行為による損害賠償請求権の期間の制限を定める民法第724条における、被害者が損害を知った時とは、被害者が損害の発生を現実に認識したときをいう。 ２　不法行為による損害賠償債務の不履行に基づく遅延損害金債権は、当該債権が発生した時から10年間行使しないことにより、時効によって消滅する。 ３　不法占拠により日々発生する損害については、加害行為が終わった時から一括して消滅時効が進行し、日々発生する損害を知った時から別個に消滅時効が進行することはない。 ４　不法行為の加害者が海外に在住している間は、民法第724条後段の20年の時効期間は進行しない。 解答解説 ◎不法行為による損害賠償請求権だけについて問うかなりマニアックな出題。あまり難しく考えないで常識的に判断しよう。 １〇　判例 ２☓　不法行為による損害賠償の請求権は、被害者又は法定代理人が損害及び加害者を知った時から３年間行使しないときは、時効によって消滅する。不法行為のときから２０年を経過したときも同様とする（724条）。問6肢３でも同じことを問題にしている。 なお、本問とは直接関係しないが、不法行為による損害賠償請求権の消滅時効期間は、若干改正されている。https://youtu.be/3yaFKd7oFJM?t=667 ３☓　日々発生する損害を知った時から別個に消滅時効が進行する ４☓　不法行為の加害者が海外に在住している間も、民法第724条後段の20年の時効期間は進行する。 26問9権利関係 「後見人制度」 後見人制度に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 １　成年被後見人が第三者との間で建物の贈与を受ける契約をした場合には、成年後見人は、当該法律行為を取り消すことができない。 ２　成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却する場合には、家庭裁判所の許可を要しない。 ３　未成年後見人は、自ら後見する未成年者について、後見開始の審判を請求することはできない。 ４　成年後見人は家庭裁判所が選任する者であるが、未成年後見人は必ずしも家庭裁判所が選任する者とは限らない。 解答解説 ◎制限行為能力者は、定番は、4タイプの制限行為能力者のそれぞれの行為能力についてとう問題だが、今回はやや斜めの視点からの出題だ。 １☓　成年被後見人が勝手にやった得する行為も、成年後見人は取り消すことができる。恩を売られて不利益になる場合もあるからだ。 2‐3https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=1309 ２☓　成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却する場合には、家庭裁判所の許可を要する。2‐3 2‐3https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=1394 ３☓　未成年後見人は、自ら後見する未成年者について、後見開始の審判を請求することはできる。 ４〇　（未成年後見人の指定）未成年者に対して最後に親権を行う者は、遺言で、未成年後見人を指定することができる（８３９条）。 2‐1https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=834 26問10権利関係 「相続」 Ａには、父のみを同じくする兄Ｂと、両親を同じくする弟Ｃ及び弟Ｄがいたが、Ｃ及びＤは、Ａより先に死亡した。Ａの両親は既に死亡しており、Ａには内縁の妻Ｅがいるが、子はいない。Ｃには子Ｆ及び子Ｇが、Ｄには子Ｈがいる。Ａが、平成26年８月１日に遺言を残さずに死亡した場合の相続財産の法定相続分として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 １　Ｅが２分の１、Ｂが６分の１、Ｆが９分の１、Ｇが９分の１、Ｈが９分の１である ２　Ｂが３分の１、Ｆが９分の２、Ｇが９分の２、Ｈが９分の２である。 ３　Ｂが５分の１、Ｆが５分の１、Ｇが５分の１、Ｈが５分の２である。 ４　Ｂが５分の１、Ｆが15分の４、Ｇが15分の４、Ｈが15分の４である。 ◎解答解説　12‐1　https://youtu.be/titD86zbhzI?t=38 両親を同じくする全血兄弟と片親だけ同じくする半血兄弟の相続分の問題は初めて。12‐1https://youtu.be/titD86zbhzI?t=336 《相続人の確定》 配偶者相続人はいない。血族は、子及び親がいないのだから、兄Ｂと弟ＣＤが第三順位者として相続人になるが、ＣＤは既に死亡しているので、その子ＦＧ（Ｃの子）Ｈ（Ｄの子）が代襲相続人となる。 したがって、相続人は、ＢとＦＧＨである。 次に《相続分》。兄弟姉妹の相続人は、両親を同じくする兄弟姉妹と片親だけを同じくする兄弟姉妹では、前者を２・後者を１として配分する。また、代襲相続人が複数いる場合は、本来の相続人の相続分を株分けする。ＢとＣＤは、B１：Ｃ２：Ｄ２と配分。そして、ＢとＦＧＨは、Ｂ1：Ｆ１Ｇ1：Ｄ２、となる。 結局Ｂ（５分の１）ＦＧ（５分の１）Ｈ（５分の２）となる。 １☓ ２☓ ３〇 ４☓ 正解３ 26問11権利関係 「借地借家法」民法上賃貸借と借地権の比較問題 甲土地の所有者が甲土地につき、建物の所有を目的として賃貸する場合（以下「ケース１」という）と、建物の所有を目的とせずに資材置き場として賃貸する場合（以下「ケース２」という）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 １賃貸者の存続期間を40年と定めた場合には、「ケース１」では書面で契約を締結しなければ期間が30年となってしまうのに対し、「ケース２」では口頭による合意であっても期間は40年となる。 ２「ケース１」では、賃借人は、甲土地の上に登記されている建物を所有している場合には、甲土地が第三者に売却されても賃借人であることを当該第三者に対抗できるが、「ケース２」では、甲土地が第三者に売却された場合に賃借人であることを当該第三者に対抗する方法はない。 ３期間を定めない契約を締結した後に賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合において、「ケース１」では賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しないのに対し、「ケース２」では賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。 ４賃貸借の期間を定めた場合であって当事者が期間内に解約する権利を留保していないとき、「ケース１」では賃借人側は期間内であっても１年前に予告することによって中途解約することができるのに対し、「ケース２」では賃貸人も賃借人もいつでも一方的に中途解約することができる。 解答解説 ◎民法上賃貸借と借地権の比較問題。 １☓　ケース１（借地借家法）では、最短が３０年という制限しかないので、40年と定めれば、書面でなくても４０年だ。9‐26https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=5778 ケース２（民法）では、２０年を超えられないという制限があるので、書面でも口頭でも４０年と定めても２０年となる。 注意　2020改正で民法上賃貸借の最長期は、20年から50年に改められた。 2‐11　https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=1379 ２☓　ケース１では、借地権は借地権者が登記された建物を所有していれば、第三者に借地権を対抗できるので記述のとおり。９‐３６https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=6975 ケース２の場合も、賃借人は賃借権を登記しておけば（土地賃借権も登記できることについてhttps://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=5692）第三者に賃借権を対抗できるので誤りである。 ３〇　期間を定めない契約を締結した場合、ケース１の場合は、期間３０年となるので、賃貸人が解約の申入れをしても合意がなければ契約は終了しない。9‐26https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=5778 ケース２の場合は、期間の定めのないものになるので、賃貸人が解約の申入れをすれば契約は申入れの日から１年を経過することによって終了する。これが正しく、正解である。9‐10https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=1256 ４☓　賃貸借の期間を定めた場合、ケース１でもケース２でも、期間内は一方的な中途解約はできない。 26問12権利関係 「定期建物賃貸借」 借地借家法第38条の定期建物賃貸借（以下この問において「定期建物賃貸借」という）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １　定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。 ２　定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を１年未満としても、期間の定めのない建物の賃貸借契約とはみなされない。 ３　定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。 ４　定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。 解答解説 ◎借家関係は、定期建物賃貸借の出題が多い。それだけ、普及してきたということだろう。9‐25https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=4192 １〇　記述の通りである。なお、書面によれば良いのであって、公正証書である必要はないことに注意。 ２〇　これも記述のとおりである。更新制度のない定期建物賃貸借では、１年未満の期間も合理性がある場合もあるので、1年未満の期間の定めも認められる。 ３☓　定期建物賃貸借契約は、契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と別個の書面に記載して説明しなければならない。 ４〇　記述のとおりである。 26問13権利関係「管理組合法人等」 建物の区分所有等に関する法律（以下この問いにおいて「法」という）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １　区分所有者の団体は、区分所有建物が存在すれば、区分所有者を構成員として当然に成立する団体であるが、管理組合法人になることができるものは、区分所有者の数が30人以上のものに限られる。 ２　占有部分が数人の共有に属するときの集会の招集の通知は、法第40条の規定に基づく議決権を行使すべき者にすればよく、共有者間で議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者のいずれか一人にすればよい。 ３　建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失した場合、規約で別段の定めがない限り、区分所有者は、滅失した共用部分について、復旧の工事に着手するまでに復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があったときは、復旧することができない。 ４　管理者が、規約の保管を怠った場合や、利害関係人からの請求に対して正当な理由がないのに規約の閲覧を拒んだ場合は、20万円以下の過料に処せられる。 解答解説https://youtu.be/yICaWeGTP08?t=2734 ◎２・４は細かいことを聞いているが、１が誤りの正解肢なので、○であることが判断がつく。区分所有法は、全記述正誤判断できなければならないのではなく、正解肢がわかれば良い。 １☓　管理組合法人になるのに、区分所有者数の制限はない。 ２〇　こうするほかなかろう。 ３〇　復旧決議、建替え決議又は一括建替え決議があった以上、集団の規律に従うべきだから、勝手に復旧することはできない。 ４〇　記述のとおりである。 26問14権利関係 「表示に関する登記等」 不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １　表示に関する登記を申請する場合には、申請人は、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。 ２　新たに生じた土地又は表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。 ３　信託の登記の申請は、当該信託に係る権利の保存、設定、移転、又は変更の登記の申請と同時にしなければならない。 ４　仮登記は、仮登記の登記義務者の承諾があるときは、当該仮登記の登記権利者が単独で申請することができる。 解答解説https://youtu.be/YiDDbGUyvps?t=3435 ◎登記原因を称する情報とは、権利変動の原因となった事実を証する情報ということで、売買契約書、抵当権設定契約書等がこれに当たり、権利登記の申請に必要な情報である。 １☓　登記原因を証する情報を提供しなければならないのは、権利に関する登記の申請である。 ２〇　記述のとおりである。表題登記は、所有者に1か月以内の登記申請義務がある。 ３〇　記述のとおりある。98条１項信託とは、委託者が信託行為（例えば、信託契約、遺言）によってその信頼できる人（受託者）に対して、金銭や土地などの財産を移転し、受託者は委託者が設定した信託目的に従って受益者のためにその財産（信託財産）の管理・処分などをする制度だ。最初から登記をしておく必要がある。 ４〇　記述のとおりである。仮の登記だから簡易な制度を認めている。 26問15法令上の制限 「都市計画法」各種の計画 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １　都市計画区域については、用途地域が定められていない土地の区域であっても、一定の場合には、都市計画に、地区計画を定めることができる。 ２　高度利用地区は、市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため定められる地区であり、用途地域内において定めることができる。 ３　準都市計画区域においても、用途地域が定められている土地の区域については、市街地開発事業を定めることができる。 ４　高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められる地区であり、近隣商業地域及び準工業地域においても定めることができる。 解答解説 ◎すべて、過去出題された記述である。 １〇地区計画 ２〇高度利用地区1‐7https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=1394 ３☓　市街地開発事業は、都市計画区域内の市街化区域か非線引き都市計画区域でしか定められない。1‐39https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=2944 ４〇　高層住居誘導地区は、第一･二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域で定めることができる。1-7　https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=1460 26問16法令上の制限 「都市計画法：開発許可」 次のアからウまでの記述のうち、都市計画法による開発許可を受ける必要のある、又は同法第34条の２の規定に基づき協議する必要のある開発行為の組合せとして、正しいものはどれか。 ただし、開発許可を受ける必要のある、又は協議する必要のある開発行為の面積については、条例による定めはないものとする。 ア　市街化調整区域において、国が設置する医療法に規定する病院の用に供する施設である建築物の建築の用に供する目的で行われる1,500平方メートルの開発行為 イ　市街化区域において、農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行われる1,200平方メートルの開発行為 ウ　区域区分が定められていない都市計画区域において、社会教育法に規定する公民館の用に供する施設である建築物の建築の用に供する目的で行われる4,000平方メートルの開発行為 １ア、イ　 ２ア、ウ　 ３イ、ウ　 ４ア、イ、ウ 解答解説 ア〇　病院は許可不要でない。また、国が行う場合は、協議が必要である。1-16・18 イ〇　市街化区域内で、農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行われるものは、許可不要でない。また、市街化区域内1000㎡以上は、許可必要である。1-14・15 ウ☓　公民館の用に供する施設である建築物の建築の用に供する目的で行う場合は、許可不要である。1-16 正解1 26問17法令上の制限 「建築基準法」単体規定、建築確認要否等 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １　住宅の地上階における居住のための居室には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して７分の１以上としなければならない。 ２　建築確認の対象となり得る工事は、建築物の建築、大規模修繕及び大規模の模様替であり、建築物の移転は対象外である。 ３　高さ15ｍの建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効に避雷設備を設けなければならない。 ４　準防火区域内において建築物の屋上に看板を設ける場合は、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならない。 解答解説 ◎単体規定や建築確認の対象などの混合問題。２を除き、過去出題されている。 １〇2-26テキスト383ページ動画では解説していません。 ２☓　2-18移転も対象となる。https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=6290 ３☓　高さ20ｍ超建築物には、原則・有効に避雷設備。2-26https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=7639 ４☓　準防火地域内では、看板は特に規制はない。2-10https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=5125 26問18法令上の制限 「建築基準法：用途規制」 建築基準法（以下この問いにおいて「法」という）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 《 用途規制 》店舗の用途に供する建築物で当該用途に供する部分の床面積の合計が10,000平方メートルを超えるものは、原則として工業地域内では建築することができない。 ２ 《 用途規制 》学校を新築しようとする場合には、法第48条の規定による用途制限に適合するとともに、都市計画により敷地の位置が決定されていなければ新築することができない。 ３ 《 用途規制 》 特別用途区域内においては、地方公共団体は、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による建築物の用途制限を緩和することができる。 ４ 《 建ぺい率 》都市計画において定められた建ぺい率の限度が10分の８とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物の建ぺい率については、都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の１を加えた数値が限度となる。 解答解説 ◎１～３が用途制限で、４が建ぺい率。正解肢は、消去法で導く。 １〇　10,000㎡超店舗は近商・商業・準工業でしか建たない。2-5https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=1763 ２☓　学校について、そのような規制はない。2-5https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=1471 ３〇　記述のとおり、特別用途区域内においては、用途制限を緩和する場合には、国土交通大臣の承認が必要である。1-7 ４〇　脂（指定角地）肪体（防火地域内耐火建築物）なら1割アップだ。2‐6 https://youtu.be/B95PK1gZcEU?t=2947 26問19法令上の制限 「宅地造成等規制法」 宅地造成等規正法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。 １　宅地造成等規制区域内において、宅地を宅地以外の土地にするために行われる切土であって、当該切土をする土地の面積が600平方メートルで、かつ、高さ３ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可は必要ない。 ２　都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可に付した条件に違反した者に対して、その許可を取り消すことができる。 ３　土地の占有者又は所有者は、都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者が、宅地造成工事規制区域の指定のために当該土地に立ち入って測量又は調査を行う場合、正当な理由がない限り、立入りを拒み、又は妨げてはならない。 ４　宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、当該工事の計画を変更しようとするときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。 解答解説https://youtu.be/TGJJ8m8wdbs?t=1827 ◎細かいことを問うているが、常識的に判断しよう。 １〇　宅地を宅地以外の土地にするために行われる切土は、宅地造成でないので、記述のとおりである。 ２〇　これは、常識的にみて正しいだろう。 ３〇　これも、常識的にみて正しいだろう。 ４☓　許可内容を変更して工事をしようとする者は、原則として許可が必要である。軽微な変更の場合には、届出で良い。許可内容を変更しても届出ですむなら、許可制の意味がなくなる。 26問20法令上の制限 「土地区画整理法」 土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １　施行者は、宅地の所有者の申出又は同意があった場合においては、その宅地を使用し、又は収益することができる権利を有する者に補償をすれば、換地計画において、その宅地の全部又は一部について換地を定めないことができる。 ２　施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について市町村長の認可を受けなければならない。 ３　関係権利者は、換地処分があった旨の公告があった日以降いつでも、施行地区内の土地及び建築に関する登記を行うことができる。 ４　土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属することになる。 解答解説https://youtu.be/J8mb-RtmPeo?t=2392 ◎全て、過去既出の論点である。解答解説 ◎正解肢４は、簡単だ。 １☓　換地を定めない場合に支払うのは、補償金ではなく清算金である。 ２☓　市町村長の認可ではなく、都道府県知事の認可である。 ３☓　施行者は、施行地区内の土地及び建物について、土地区画整理事業の施行による変動にかかる登記を申請しなければならない。 換地処分の公告があつた日後、この登記がされるまでは、施行地区内の土地・建物に関し、他の登記をすることができない。 つまり、関係権利者は、換地処分があった旨の公告があった日以降いつでも、施行地区内の土地及び建築に関する登記を行うことができるわけではない。 ４〇　設置した公共施設は、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属することになる。開発行為の場合と同じである。 26問21法令上の制限 「農地法」 農地法（以下この問において「法」という）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １農地について法第３条第１項の許可があったときは所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を締結し、それを登記原因とする所有権移転の仮登記を申請する場合には、その買受人は農業委員会に届出をしなければならない。 ２市街化区域内の農地について、耕作の目的に供するために競売により所有権を取得しようとする場合には、その買受人は法第３条第１項の許可を受ける必要はない。 ３農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるために、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第３条第１項の許可を受ける必要はない。 ４山林を開墾し現に農地として耕作している土地であっても、土地登記簿上の地目が山林であれば、法の適用を受ける農地とはならない。 解答解説https://youtu.be/l38Yvp7RqIg?t=2060 ◎正解肢は基本中の基本。これを間違えてはならない。典型的なプレゼント問題。 １☓　所有権移転の仮登記を申請するのに、届出が必要という規制はない。 ２☓　市街化区域内農地であっても転用絡みでない場合は、その買受人は法第３条第１項の許可を受ける必要がある。また、競売による取得は許可不要の例外になってはいない。 ３〇　記述のとおり。抵当権は、使用収益権ではないからその設定に農地法の許可は不要。 ４☓　現に農地として耕作している土地は、農地である。土地登記簿上の地目は、関係ない。 26問22法令上の制限 「その他の法令」 次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １国土利用計画法によれば、同法第23条の届出に当たっては、土地売買等の対価の額についても都道府県知事（地方自治法に基づく指定都市にあたっては、当該指定都市の長）に届け出なければならない。 ２森林法によれば、保安林において立木を伐採しようとする者は、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。 ３海岸法による海岸保全区域内の一定行為は、海岸管理者の許可を受けなければならない。 ４ 都市緑地法によれば、特別緑地保全区域内において建築物の新築、改築又は増築を行おうとする者は、一定の場合を除き、公園管理者の許可を受けなければならない。 解答解説https://youtu.be/2rnqeZcMX30?t=2215 ◎国土法は、各種法令の中で扱うことが、定着したようだ。正解肢は、各種法令で定番の許可権者の問題。原則は、都道府県知事の許可制。例外は、海岸、河川のように管理者が定まっている場合は管理者の許可制。 １〇　主な届出事項は、対価額と土地の利用目的だ。 ２〇　森林法 は、原則パターンの知事の許可制でよい。 ３〇　海岸法は、海岸管理者の許可制でよい。 ４☓　都市緑地法による特別緑地保全区域内は、原則パターンの知事の許可制でよい。特別緑地保全区域とは、公園ではないのだから、公園管理者はおかしい。 26問23税 「登録免許税」 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １　この税率の軽減措置は、一定の要件を満たせばその住宅用家屋の敷地の用に供されている土地に係る所有権の移転の登記にも適用される。 ２　この税率の軽減措置は、個人が自己の経営する会社の従業員の社宅として取得した住宅用家屋に係る所有権の移転の登記にも適用される。 ３　この税率の軽減措置は、以前にこの措置の適用を受けたことがある者が新たに取得した住宅用家屋に係る所有権の移転の登記には適用されない。 ４　この税率の軽減措置は、所有権の移転の登記に係る住宅用家屋が、築年数が25年以内の耐火建築物に該当していても、床面積が50平方メートル未満の場合には適用されない。 解答解説https://youtu.be/NFPb7G4OA3w?t=5m55s ◎登録免許税の住宅関連の特例は、定番。各記述肢も初見のものはない。 １☓　税率の軽減措置は、あくまで住宅用家屋に関するもので、敷地には適用されない。 ２☓　個人が住宅用家屋を取得し、当該個人の居住の用に供した場合にのみ適用される。 ３☓　この特例は、なんどでも受けられる。 ４〇　床面積50㎡以上、耐火建築物は築年数25年以内という適用要件があるので、正しい。 26問24税 「不動産取得税」 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １不動産取得税は、不動産の取得に対して、当該不動産の所在する市町村において課する税であり、その徴収は普通徴収の方法によらなければならない。 ２共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えなければ不動産取得税が課されない。 ３不動産取得税は、独立行政法人及び地方独立行政法人に対しては、課することができない。 ４相続による不動産の取得については、不動産取得税が課される。 解答解説https://youtu.be/D8IPed3M6Kg?t=13m26s ◎１と４は基本。２と３は常識的にみて、正しそうな方を選ぼう。 １☓　不動産取得税は、道府県税である。市町村税は、固定資産税だ。 ２〇　これは消去法で導こう。また、常識的にもおかしくない。 ３☓　不動産取得税は、都道府県や市町村には課すことができないが、独立行政法人及び地方独立行政法人に対しては、課すことができる。 ４☓　相続や合併には、不動産取得税は課されない。 26問25価格評定 「地価公示法」 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １　土地鑑定委員会は、標準地の価格の総額を官報で公示する必要はない。 ２　土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。 ３　不動産鑑定士が土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、標準地の鑑定評価額前年の鑑定評価額と変わらない場合は、その旨を土地鑑定委員会に申告することにより、鑑定評価書の提出に代えることができる。 ４　不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格を基本とし、必要に応じて、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の改造に要する推定の費用の額を勘案しなければならない。 解答解説https://youtu.be/hurwYRxXVOw?t=14m42s ◎２と４は、法律に定めがあることに関するが、１と３は、デタラメの記述。 １〇　標準地の価格の総額を公示しても、意味がないだろう。 ２☓　標準地はさら地である必要はない。 ３☓　いくらなんでも、そんなずさんなことはできないだろう。 ４☓　標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して鑑定評価しなければならない 26問26　免許の要否 宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア　Ａの所有する商業ビルを賃借しているＢが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは免許を受ける必要はない。 イ　宅地建物取引業者Ｃが、Ｄを代理して、Ｄの所有するマンション（30戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。 ウ　Ｅが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｅは免許を受ける必要はない。 エ　Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。 1.一つ　　2.二つ　　3.三つ　　4.なし 解答解説https://youtu.be/8IOayaHcQo4?t=2052 ◎これは簡単でしょう。自ら賃貸借をすることは、宅建業に当たらないということを押さえていれば容易に解ける。 ア〇　Aは賃貸、Ｂは転貸＝又貸しで賃貸の一種。いずれも免許不要。 イ☓　売買の代理を反復継続して行うＤは免許必要。 ウ☓　売買を反復継続して行う場合は免許必要。売主が国等であることとは関係がない。 エ☓　売買を反復継続して行う場合は免許必要。　 1が正解 26問27宅建業法 「混合問題」解散の届出等https://youtu.be/8IOayaHcQo4?t=2515 宅地建物取引業法（以下この問において「法」という）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １　契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であっても、商業登記簿に登載されていない事務所は、法第３条第１項に規定する事務所には該当しない。 ２　国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付することができるが、免許の更新に当たっても条件を付することができる。 ３法人である宅地建物取引業者が株主総会の決議により解散することとなった場合、その法人を代表する役員であった者は、その旨を当該解散の日から30日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 ４免許申請中である者が、宅地建物取引業を営む目的をもって宅地の売買に関する新聞広告を行った場合であっても、当該宅地の売買契約の締結を免許を受けた後に行うのであれば、法第12条に違反しない。 解答解説 ◎これも簡単ですが、３が迷うところでしょう。 １☓　契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であれば、法第３条第１項に規定する事務所には該当する。登記簿上の事務所に該当するかどうかは関係がない。 ２〇　免許をする際には、免許に条件を付することができる。免許の更新に当たっても同様である。 ３☓　法人の解散の場合には、清算人が届け出る。業務活動消滅の届け出は、基本的に本人（法人の場合は、法人の代表役員）だが、法律上の財産管理人がつく、解散と破産の場合は、その財産管理人＝解散の場合清算人、破産の場合破産管財人になる。 ４☓　宅地建物取引業の広告も宅地建物取引業の一環であるから、免許を受けないで行うと、12条違反の無免許営業になる。 26問28宅建業法 「案内所」 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内に建設したマンション（100戸）の販売について、宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）及び宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）に媒介を依頼し、Ｂが当該マンションの所在する場所の隣接地（乙県内）に、Ｃが甲県内にそれぞれ案内所を設置し、売買契約の申込みを受ける業務を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という）の規定によれば、誤っているものはどれか。 １Ｂは国土交通大臣及び乙県知事に、Ｃは甲県知事に、業務を開始する日の10日前までに法第50条第２項に定める届出をしなければならない。 ２Ａは、法第50条第２項に定める届出を甲県知事及び乙県知事へ届け出る必要はないが、当該マンションの所在する場所に法第50条第１項で定める標識を掲示しなければならない。 ３Ｂは、その設置した案内所の業務に従事する者の数５人に対して１人以上の割合となる数の専任の取引主任者を当該案内所に置かなければならない。 ４Ａは、Ｃが設置した案内所においてＣと共同して契約を締結する業務を行うこととなった。この場合、Ａが当該案内所に専任の取引主任者を設置すれば、Ｃは専任の取引主任者を設置する必要はない。 解答解説 ◎４の記述はよくわからなくとも、正解肢の３は明らかでしょう。 １〇　契約行為をする案内所を設置するには、業務開始10日前までに免許権者＋業務場所管轄知事に 届け出の義務。これをＢはきちんとこなしている。3-3 https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=6733 ２〇　分譲所在現場には、分譲業者が標識を掲示する義務。これを分譲業者Ａは行っている。なお、法50条２項の届出とは、契約行為をする案内所設置の届出であるが、Aは案内所を設置していないのでこの届出義務はない。 3‐4https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=6826 ３☓　案内所には、1人以上の専任の取引主任者を当該案内所におけばよい。2-15https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=5388 ４〇　国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」について、という通達に「複数の宅地建物取引業者が設置する案内所について同一の物件について、売主である宅地建物取引業者及び媒介又は代理を行う宅地建物取引業者が同一の場所において業務を行う場合には、いずれかの宅地建物取引業者が専任の取引主任者を１人以上置けば法第31条の3第１項の要件を満たすものとする。」とある。よって、記述は正しい。 26問29宅建業法 「営業保証金」 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、営業保証金を金銭又は国土交通省令で定める有価証券により、主たる事務所の最寄りの供託所に供託した後に、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。 ２宅地建物取引業者は、既に供託した額面金額1,000万円の国債証券と変換するため1,000万円の金銭を新たに供託した場合、遅滞なく、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 ３宅地建物取引業者は、事業の開始後新たに従たる事務所を設置したときは、その従たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額を供託し、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 ４宅地建物取引業者が、営業保証金を金銭及び有価証券をもって供託している場合で、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更したときは、金銭の部分に限り、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。 解答解説https://youtu.be/t8hm90SjV5A?t=24m6s ◎営業保証金供託は、例年プレゼント問題である。正解肢の２は、初めて見る記述だろうが、常識的におかしくなく、消去法的にもこれしか正しいものがないのだから、この程度で迷ってはならない。 １☓　免許を受けてから供託をする。免許と供託の順番が逆である。 ２〇　見たこともないルールであっても、言っていることがおかしくなければ正しいと判断して良い。 ３☓　供託は、全て主たる事務の最寄りの供託所におこなう。 ４☓　有価証券絡みで供託しているときは、保管替えの請求はできない。 26問30宅建業法 「広告・取引態様の明示」 宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。 １Ａは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第６条第１項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告はすることはできる。 ２Ａは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。 ３Ａは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。 ４Ａは、一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外は、取引態様の別を明示する必要はない。 解答解説 ◎広告規制の本問も全て定番問題マスターで押さえた論点で、プレゼント問題である。 １☓　工事着手に必要な許可等の前に業務に関する広告と売買及び売買の代理・媒介は禁止（なお、貸借の代理・媒介はしてもよい）。https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=260 ２〇  広告はすること自体の禁止だから、当該誇大広告にかかる物件に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。7-2https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=137 ３☓  取引態様の別を明示した広告を見た者から売買に関する注文を受けたときも、改めて取引態様の別を明示する必要はある。広告の取引態様の表示を見落としていることもあるからだ。7-4https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=1192 ４☓　広告は全て、取引態様の別を明示する必要がある。 26問31宅建業法 「自ら売主制限：総合」 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。 ア　Ａが瑕疵担保責任を負う期間を売買契約に係る宅地の引渡しの日から３年間とする特約は、無効である。 イ　Ａは、Ｂに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Ａは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をＢに説明すれば、売買契約を締結することができる。 ウ　「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」旨の特約を定めた場合、契約締結後30日を経過したときは、Ａが契約の履行に着手していなかったとしても、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができない。 1.一つ　2.二つ　3.三つ　4.なし 解答解説 ◎業者自ら売主規制を問うもの。業者みずから売主規制は、売主業者がしてはならない規準（ルール）を端的な言葉で覚えておき（解説中《　　　》でくくった文言がそれにあたる。各文言は、全てテキストにも、定番問題マスターにも一発合格エンジンドリルにも載せてある。 ア☓　有効である。「業者みずから売主で、買主が非業者の場合、《瑕疵担保責任につき、売主が瑕疵担保責任を負う期間を、引渡し日から2年以上とする場合を除き、民法より買主に不利となる特約をしてはならない（無効となる）》。」記述は、売主が瑕疵担保責任を負う期間を、引渡し日から３年とするので、有効である。 なお、2020改正により上記赤字部分は、「業者自ら売主で、買主が非業者の場合、契約不適合担保責任につき、民法566条に規定する期間（契約不適合通知期間）についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。」となった。7-21https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=6525 イ☓業者みずから売主で、買主が非業者の場合、《売主業者は他人物について、取得する契約をしている場合を除き、非業者の買主に売ってはならない》。Ａは売却予定の宅地の一部である甲市所有の旧道路敷について、払い下げの申請をしているに過ぎず、取得契約をしていないので、その旨をＢに説明しても、売買契約を締結することはできない。7ｰ11https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=3437 ウ☓業者みずから売主で買主が非業者の場合に手付の授受があった場合、《売主が履行に着手するまでは、買主は手付放棄で契約を解除できるという解約手付の定めより、買主に不利な特約をしても無効》。「手付放棄による契約の解除は、契約締結後30日以内に限る」との特約は、契約締結後30日を経過して、Ａが契約の履行に着手していなかったときは、買主に不利となるので無効である。よって、Ｂは、Ａが契約の履行に着手するまでは、契約締結後30日を経過しても、手付放棄により契約を解除できる。https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=5201 ３が正解 26問32宅建業法 「媒介契約」 宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という）の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。 ア　ＡがＢとの間で専任媒介契約を締結し、Ｂから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Ａは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。 イ　ＡがＢとの間で媒介契約を締結した場合、Ａは、Ｂに対して遅滞なく法第34条２第１項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Ｂが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。 ウ　ＡがＢとの間で有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にＢから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。 エ　ＡがＢとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結し、当該媒介契約において、重ねて依頼する他の宅地建物取引業者を明示する義務がある場合、Ａは、Ｂが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を法第34条２第１項の規定に基づく書面に記載しなければならない。 1.一つ　2.二つ　3.三つ　4.四つ 解答解説 ◎定番の媒介契約規制　やはりプレゼント問題である。 ア☓違反。専任媒介契約の場合、客を探索するため登録義務があるので、Ｂから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合でも、登録をしないと法に違反する。5-6https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=952 イ☓。媒介契約における書面交付義務は、依頼者が業者であっても省略してはならない。5-2https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=247 ウ☓　専任媒介契約においては、依頼者の申し出がなければ更新されない。よって、申し出がなければ自動更新されるというのは誤り。5-6https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=848 エ〇　明示義務のある一般媒介契約では、明示義務に違反して契約を成立させたときの措置を書面に記載しておかなければならない。5-3https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=488 3が正解 問33　宅建業法 「自ら売主制限：手付金等保全措置」 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合において、宅地建物取引業法第41条１項に規定する手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という）に関する次の記述のうち、同法に違反するものはどれか。 １　Ａは、宅地建物取引業者であるＢと契約を締結し、保全措置を講じずに、Ｂから手付金として1,000万円を受領した。 ２　Ａは、宅地建物取引業者でないＣと契約を締結し、保全措置を講じた上でＣから1,000万円の手付金を受領した。 ３　Ａは、宅地建物取引業者でないＤと契約を締結し、保全措置を講じることなくＤから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。 ４　Ａは、宅地建物取引業者でないＥと契約を締結し、Ｅから手付金100万円と中間金500万円を受領したが、既に当該建物についてＡからＥへの所有権移転の登記を完了していたため、保全措置を講じなかった。 解答解説 ◎業者みずから売主で、買主が非業者の場合、《代金額５％又は1000万円を超える代金充当金を受け取ろうとする前に保全措置の義務》の基準にきっちり当てはめるだけ。7-18https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=5687 １〇（正しい）。手付金等保全措置は、業者みずから売主規制だから、業者間取引には適用されない。Ｂが業者でなければ、《代金額５％又は1000万円を超える代金充当金を受け取ろうとする前に保全措置の義務》であり、代金額の20％にあたる1000万円を受け取ろうとする前に保全措置を講じ無ければならなかったが、Ｂは業者であるから、保全措置を講じず、いくらでも受け取れる。 ２〇（正しい）。Ｃは業者でないが、保全措置を講じているので、代金額の20％にあたる1000万円を受け取ることができる。 ３☓（誤り）保全措置を講じなければならない代金充当金を受け取ろうとする場合、保全措置は既に受け取った代金充当金を含めて講じなければならない。基準額を超える500万円についてだけ保全措置を講じればよいのではない ４〇（正しい）　保全措置は、登記をするまでの間に必要である。まだ、未登記であると、物件取得につき第三者対抗力がなく不安定だから、その不安定の代償として保全措置が必要なのであって、物件を登記すれば不安定はないのだから保全措置も必要ない。 26問34宅建業法 「重要事項の説明」赤字は、2020改正対応の改訂をした。 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。 ２　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第23条第１項の規定に基づく津波防護施設区域に位置しているときはその旨を説明する必要があるが、同法第53条第１項の規定に基づく津波災害警戒区域に位置しているときであってもその旨は説明する必要はない。 ３　建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の契約不適合担保責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。 ４　区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、１棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。 解答解説 ◎重要事項説明の定番問題だ。 １☓　耐震改修促進法に基づき、耐震診断を受けたものであるときは、その内容は説明事項であり、耐震診断を受けていなければ説明不要。当該有無が判別しないときは、みずから耐震診断をする義務はないので、耐震診断を受けていない場合に準じて、説明不要である。6-5https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=1795 ２☓　津波災害警戒区域のように人命に関することは、当然説明が必要である。6-6https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=2105 ３☓　特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託も、当該建物の契約不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うことも、《契約不適合を担保すべき責任の履行の措置》として説明が必要である。6-4https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=1612 ４〇　区分建物の特有の説明事項では、 貸借では③専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容 ⑧管理が委託されているときは、その委託先の氏名・住所（法人の場合は、その商号・名称、主たる事務所の所在地）だけ説明が必要であり、④建物又は敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨（専用使用権　一階の前庭を一階居住者の専用庭と認める等））の規約があるときは、その内容は、説明不要である。これは、一般には区分所有者しか関心がないからだ。6-7 https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=2506 26問35宅建業法 「重要事項の説明」 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び同条の規定により交付すべき書面（以下この問において「35条書面」という）に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはどれか。 １　宅地建物取引業者は、買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。 ２　宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。 ３　取引主任者は、宅地建物取引主任者証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名押印することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。 ４　宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。 解答解説 ◎正答率9割超えのプレゼント問題。 １〇（正しい）　重要事項説明に場所的な制限はない。どこでやっても良い。6-1https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=130 ２〇　登記簿上の権利関係は説明しなければならない。抹消予定であることは関係ない。6-3https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=992 ３☓　取引主任者用の有効期間が満了している以上、その者は取引主任者とは言えないので、３５条書面への記名押印もできない。6-1https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=130 ４〇（正しい）　割賦販売の場合、割賦販売価格、現金販売価格と一回あたりの賦払い金の額を説明する。6-10https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=3228 正解３ 26問36宅建業法 「重要事項の説明」 建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方に対して行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。 なお、この問において「重要事項説明」とは同法第35条の規定に基づく重要事項の説明をいい、「重要事項説明書」とは同条の規定により交付すべき書面をいうものとする。 １重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅地建物取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。 ２この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。 ３この物件の担当である取引主任者が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、取引主任者である私が記名押印をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引士証をお見せします。 ４この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。 解答解説6-1https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=130 ◎引き続き、プレゼント問題。 １☓（違反する）　重要事項説明は、宅建士しかできない、 ２☓（違反する）　契約前の重要事項説明は、いかなる事情があろうと省略できない。 ３〇（違反しない）　重要事項の説明は、宅建士であれば誰でも良い。 ４☓（違反する）　重要事項説明をしないで、契約を成立させては違反となる。 26問37宅建業法 「報酬額の制限」 宅地建物取引業者Ａ及び宅地建物取引業者Ｂ（共に消費税課税事業者）が受け取る報酬に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。 ＊なお、出題当時の消費税率8％を前提に解答してください。 アＡが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。 イＡは売主から代理の依頼を受け、Ｂは買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Ａは売主から272万1,600円、Ｂは買主から136万800円の報酬をそれぞれ受けることができる。 ウＡは貸主から、Ｂは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Ａは貸主から、Ｂは借主からそれぞれ借賃の1.08か月分の報酬を受けることができる。 1.一つ　2、二つ　3.三つ　4.なし 解答解説 ◎報酬規制の問題だが、あまり計算しなくても解けるようになっている。 ア☓（誤り）　広告費は、媒介依頼者からの依頼に基づくときでないと請求できない。全く計算不要。5-16https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=3575 イ☓（誤り）　この取引から受けられる報酬額総額は、 （4000×0.03＋6）×２×1.08＝126×２×１.08＝252×1.08＝272.16 媒介依頼者一方から受けられる限度額 この総額をA一人で受けてしまっているので、違反である。5-25 一取引を複数業者が代理･媒介したときの報酬総額の計算（媒介依頼者一方から受けられる限度額の２倍　5-12）だけすればよい。https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=3013 ウ☓（誤り）　貸借の媒介の場合、いかなる事情があろうと、双方から合わせて借賃の1.08か月分の報酬を受けることしかできない。それぞれから借賃の1.08か月分の報酬を受けては違反となる。5-13https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=3254 やはり、計算は不要。 26問38宅建業法 「自ら売主制限：クーリング・オフ」 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。 １Ａは、喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、その際にクーリング・オフについて書面で告げた上で契約を締結した。その７日後にＢから契約の解除を受けた場合、Ａは、代金全部の支払を受け、当該宅地をＢに引き渡していても契約の解除を拒むことができない。 ２Ａは、Ｂが指定した喫茶店でＢから買受けの申込みを受け、Ｂにクーリング・オフについて何も告げずに契約を締結し、７日が経過した。この場合、Ｂが指定した場所で契約を締結しているので、Ａは、契約の解除を拒むことができる。 ３Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その３日後にＡの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この場合、Ａの事務所で契約を締結しているので、Ｂは、契約の解除をすることができない。 ４Ｂは、Ａの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、Ａの事務所でクーリング・オフについて書面で告げられた上で契約を締結した。この書面の中で、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間を14日間としていた場合、Ｂは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。 解答解説7-13～https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=3974 １☓（誤り）　Ａが代金全部の支払を受け、当該宅地を買主に引き渡していれば、Bはクーリング・オフできなくなるから、Aは、Ｂのクーリング・オフによる契約の解除を拒むことができる。 ２☓（誤り）　Bが指定した勤務先や自宅はクーリング・オフできない場所になるが、Bが指定した喫茶店はクーリング・オフできる場所なので、Ａは、クーリング・オフによる契約の解除を拒むことができない。 ３☓（誤り）クオフできるかどうかは、申込場所を基準とする、申し込みが決定的に重大だからだ。Ｂは仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをしているので、Ｂは、クーリング・オフによる契約の解除をできる。 ４〇（正しい）　クーリング・オフできる旨とその方法につき書面告げられ8日経過するとクーリング・オフできなくなるが、これと異なる特約で、買主に有利なものは、有効である。書面で告げられ14日間は、クオフできるという特約はそれにあたり、有効である。よって、Ｂは、契約の締結の日から10日後であっても契約の解除をすることができる。 26問39宅建業法 「保証協会」 宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。 ２保証協会は、その社員である宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた日から２週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。 ３保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対して、当該還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。 ４宅地建物取引業者が保証協会の社員となる前に、当該宅地建物取引業者に建物の貸借の媒介を依頼した者は、その取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有しない。 解答解説https://youtu.be/9tvJl8kcSvk?t=1895 ◎保証協会は、営業保証金同様、例年プレゼント問題であるが今年もそうである。 １☓　還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者が、失った地位を回復することはできない。 ２☓（誤り） 納付を受けた日から1週間以内に供託しなければならない。1週間と短いのは、納付を受けた金銭をそのまま供託すればよいのだから、そう長い期間を認める必要はないからだ。 ３〇（正しい）　還付充当金を納付すべき通知である。 ４☓　宅地建物取引業者が保証協会の社員となる前に、当該宅地建物取引業者と宅地建物取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する。建物の貸借の媒介を依頼することは宅地建物取引であるから、記述は誤りだ。 26問40宅建業法 「37条書面」赤字は、法改正対応改訂 宅地建物取引業者が行う業務に関する次に記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。 ア　宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主との間で新築分譲住宅の売買契約を締結した場合において、契約不適合担保責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めがあるときは、当該措置についても37条書面に記載しなければならない。 イ　宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、取引主任者をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。 ウ　宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合は、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。 エ　宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介において、当該建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。 1.一つ　2.二つ　3.三つ　4.四つ 解答解説6-12～https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=4899 ◎定番の37条書面　37条書面に必ず記載すべき事項は、契約の要素の部分で、定めがあれば記載すべき事項は、特約で定める事項、具体的には 《手・解・損・ローンに不・契（契約不適合担保責任特約・契約不適合担保責任履行の措置）・租》 だ。 ア〇定め（特約）があれば記載する事項は、《手・解・損・ローンに不・契（契約不適合担保責任特約・契約不適合担保責任履行の措置）・租》だ。契約不適合責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置について定めとは、手・解・損・ローンに不・契（契約不適合担保責任特約・契約不適合担保責任履行の措置）・租の《契》だ。 イ☓　37条書面の説明は不要。 ウ〇37条書面には、契約の重要部分である《物件の引渡し時期》は、必ず記載しなければならない。買主が業者であるかどうかは関係がない。 エ〇定め（特約）があれば記載する事項は、《手・解・損・ローンに不・契（契約不適合担保責任特約・契約不適合担保責任履行の措置）・租》だ。当該建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めは、《租》に当たるので、記載が必要だ。 3が正解 26問41宅建業法 「標識等」 次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 　宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の取引主任者を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。 ２ 　宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。 ３　宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅地建物取引業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延（法第44条）に該当する。 ４　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象ではない。 解答解説 ◎肢２は、法改正部分にかかる初出題。肢３は、やや細かい。しかし、正解肢の１は、定番。個数問題ではなく４択問題なので、かんたんだ。 １〇《 案内所 》その案内所が専任の取引主任者を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。なお、専任の取引主任者を置くべき場所には、標識に、その案内所等に置いた専任の取引主任者の氏名を表示する。3-4https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=6885 ２☓《 売買の勧誘 》　禁止事項である《相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること》に当たり、法に違反する。 常識的にも、同じ勧誘を、人を替えて行われたら、同一人の場合より、威圧的な勧誘になり、やってはならないことだろう。7-6https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2300 ３☓《 履行遅延 》　不当な履行遅延の禁止とは、《44条　宅建業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはならない。》というもので、本義務違反には、罰則もある。罰則まであるので、44条の義務付けは業者の最重要の義務（物件の登記、引渡し、対価の支払い）にとどめる趣旨だ。 記述の、《媒介を依頼した他の宅地建物取引業者へ報酬を支払う義務《物件の登記、引渡し、対価の支払い》は44条の義務ではないので、不当な履行遅延（法第44条）に該当しない。7-9https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=3149 ４☓ 《 従業者名簿 》　従業者名簿には、「従業者氏名、住所、従業者証明書の番号、主たる職務内容、取引主任者であるか否かの別、当該事務所の従業者となった年月日、当該事務所の従業者でなくなったときは、その年月日等」を記載し、最終記載から10（じゅう）年間保存しなければならない。したがって、退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象である。 4-2https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=6445 正解１ 26問42宅建業法 「37条書面」 宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という）に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。 ア　Ａが売主として宅地建物取引業者Ｂの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Ｂが37条書面を作成し、その取引主任者をして当該書面に記名押印させれば、Ａは、取引主任者による37条書面への記名押印を省略することができる。 イ　Ａがその媒介により、事業用宅地の定期賃貸借契約を公正証書によって成立させた場合、当該公正証書とは別に37条書面を作成して交付するに当たって、取引主任者をして記名押印させる必要はない。 ウ　Ａが売主としてＣとの間で売買契約を成立させた場合（Ｃは自宅を売却して購入代金に充てる予定である）、ＡＣ間の売買契約に「Ｃは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めがあるときは、Ａは、37条書面にその内容を記載しなければならない。 1.ア,イ　2.ア,ウ　3.イ，ウ　4.ア,イ,ウ 解答解説6-12～https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=4899 ◎定番の37条書面。アイは簡単だろう。ウは、定めがあれば記載すべき事項の《手・解・損・ローンに不・契（契約不適合担保責任特約・契約不適合担保責任履行の措置）・租》を知らないと迷うところだが、知っていれば簡単に解答できる。アイが、簡単なので、組合わせ問題だが、ウ1肢の正誤問題に近い。 ア☓　土地付建物の売買契約に関与した業者AとBは、それぞれ買主に取引主任者の記名押印のある書面を交付しなければならない。ただし、同じ書面を２通交付されても混乱するので、書面は一通で代表してよいが、それぞれの取引主任者の記名押印は、省略できない。 イ☓　37条書面には取引主任者の記名押印が必要である。 ウ〇（正しい）定め（特約）があれば記載する事項は、《手・解・損・ローンに不・契（契約不適合担保責任特約・契約不適合担保責任履行の措置）・租》だが、「Ｃは、自宅を一定の金額以上で売却できなかった場合、本件売買契約を無条件で解除できる」旨の定めは、解除に関する事項《解》に当たるから、37条書面にその内容を記載しなければならない。 1が正解 26問43宅建業法 「 業務上の規制」業務に関する禁じ手 宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。 １　Ａは、買主Ｂとの間で建物の売買契約を締結する当日、Ｂが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてＢから受領することとし、契約の締結を誘引した。 ２　Ａの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。 ３　Ａの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意志は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。 ４　Ａの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明 した。 解答解説 ◎業務に関する禁じ手の問。1は従来からの禁じ手で、２～４は最近の法改正によるもの。 １☓　残りの手付金を複数回に分けてＢから受領することとすることとし、契約の締結を誘引したことは、手付についての信用供与による契約誘引に当たる。これは、今しか契約できないように心理的に追い込み、契約を急がせるやり方は業界の体質を悪くするので禁止されている。よって、違反である。7-5https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2015 ２〇（違反しない）投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問することは禁止されていない。また、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げなければならないが、それを行っているので、違反ではない。7-6https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2300 ３☓　相手方等が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続することは、違反する。7-6 ４☓　物件の将来の環境又は交通その他の利便について誤解される断定的判断の提供は、当該従業者の思い込みであったとしても違反する。7-6 26問44宅建業法 「監督処分」 宅地建物取引業法（以下この問において「法」という）の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。 ア　宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内において法第32条違反となる広告を行った。この場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。 イ　宅地建物取引業者Ｂ（甲県知事免許）は、法第50条第２項の届出をし、乙県内にマンション分譲の案内所を設置して業務を行っていたが、当該案内所について法第15条第３項に違反している事実が判明した。この場合、乙県知事から指示処分を受けることがある。 ウ　宅地建物取引業者Ｃ（甲県知事免許）の事務所の所在地を確知できないため、甲県知事は確知できない旨を公告した。この場合、その公告の日から30日以内にＣから申出がなければ、甲県知事は法第67条第１項により免許を取り消すことができる。 エ　宅地建物取引業者Ｄ（国土交通大臣免許）は、甲県知事から業務停止の処分を受けた。この場合、Ｄが当該処分に違反したとしても、国土交通大臣から免許を取り消されることはない。 1.一つ　2.二つ　3.三つ　4.なし 解答解説 ◎監督処分の定番は処分権者。免許取消処分は免許権者しかできない。 ア〇指示処分と業務停止処分は、免許権者の他当該業者の所在場所を管轄する都道府県知事もすることができるので、業者Ａ（甲県知事免許）が乙県内において違反となる広告を行った場合、乙県知事から業務停止の処分を受けることがある。8-2https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=218 イ〇指示処分と業務停止処分は、免許権者の他当該業者の所在場所を管轄する都道府県知事もすることができるので、宅地建物取引業者Ｂ（甲県知事免許）が乙県内の業務において、法第15条第３項に違反している事実が判明したときには、乙県知事から指示処分を受けることがある。 ウ〇業者又はその事務所を確知できないため官報・公報で公告し、30日を経過しても業者から申し出がないときは、免許権者は免許取り消すことができるので、記述は正しい。8-3https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=460 エ☓　業務停止処分に違反したことは、必ず免許を取り消すべき事由で、免許権者は免許取り消し処分ができる。8-3https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=426 26問45 「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 ２宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。 ３住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。 ４自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、当該新築住宅の買主に対し、当該供託をしている供託所の所在地、供託所の表示等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 解答解説https://youtu.be/T_qTBw8DUFI?t=1940 １☓　これはきついひっかけ。正しくは、当該基準日から起算して50日を経過した日以後、ではなく、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後である。 ２☓　新築住宅の売買の媒介をする場合においては、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。 ３☓　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の売主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約である。 ４〇（正しい）記述のとおり。 26問46　５問免除 「住宅金融支援機構」 独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1.機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。 2.機構は、証券化支援事業（買取型）において、住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る貸付債権について譲受けの対象としている。 3.機構は、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを主たる目的とする住宅の改良（高齢者が自ら居住する住宅について行うものに限る。）に必要な資金の貸付けを業務として行っている。 4.機構は、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金の貸付けを業務として行っている。 解答解説https://youtu.be/6oSvs2Ckd_8?t=1945 ◎証券化支援事業と機構の直接融資業務を問うもの。証券化支援事業では、住宅改良資金の融資は行っていないということがポイント。 １〇　機構は民間の金融機関が融資しにくい分野では直接融資を行うが、耐震性強化の住宅改良資金の貸付けもその一つである。 ２☓証券化支援事業（買取型）に基づく融資制度は、フラット35のことだが、フラット35では、住宅改良資金の融資は扱っていない。したがって、住宅改良資金の貸付債権は、証券化支援事業（買取型）の買取対象とはなっていない。 ３〇　機構は民間の金融機関が融資しにくい分野では直接融資を行うが、高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する住宅とすることを主たる目的とする住宅の改良（高齢者が自ら居住する住宅について行うものに限る。）に必要な資金の貸付けもその一つである。 ４〇　機構は民間の金融機関が融資しにくい分野では直接融資を行うが、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物の建設に必要な資金の貸付けもその一つである。 正解：２　 26問47５問免除 「不当景品類及び不当表示防止法」 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む）の規定によれば、正しいものはどれか。 １建築基準法第28条（居室の採光及び換気）の規定に適合した採光及び換気のための窓等がなくても、居室として利用できる程度の広さがあれば、広告において居室として表示できる。 ２新築分譲マンションの販売広告において、住戸により修繕積立金の額が異なる場合であって、全ての住戸の修繕積立金を示すことが困難であるときは、全住戸の平均額のみ表示すればよい。 ３私道負担部分が含まれている新築住宅を販売する際、私道負担の面積が全体の５％以下であれば、私道負担部分がある旨を表示すれば足り、その面積までは表示する必要はない。 ４建築工事に着手した後に、その工事を相当の期間にわたり中断していた新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明瞭に表示しなければならない。 解答解説https://youtu.be/85GfodaHSjA?t=1743 ◎常識的に判断すればよい。 １☓　建築基準法第28条（居室の採光及び換気）の規定に適合した採光及び換気のための窓等がなければ、居室として表示できない。 ２☓　修繕積立金については、１戸当たりの月額（予定額であるときは、その旨）を表示すること。ただし、住戸により修繕積立金の額が異なる場合において、そのすべての住宅の修繕積立金を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみで表示することができる。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則 ３☓　面積を表示しないと、物件の面積につき実際のものよりも広いと誤認されるおそれのある表示として、不当表示となる ４〇　当然。 26問48５問免除 「統計」 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １平成24年度法人企業統計年報（平成25年９月公表）によれば、平成24年度における不動産業の売上高は約32兆7,000億円と対前年度比で8.5％減少し、３年連続で減少した。 ２建築着工統計（平成26年１月公表）によれば、平成25年の新設住宅着工戸数は持家、分譲住宅ともに前年に比べ増加したが、貸家は３年ぶりに減少した。 ３平成26年版土地白書（平成26年６月公表）によれば、土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向を見ると、平成25年の全国の土地取引件数は128.1万件となり、前年に比べ減少した。 ４平成26年地価公示（平成26年３月公表）によれば、平成25年の１年間の地価変動率は、全国平均で見ると全ての用途で前年に引き続き下落したが、地方平均で見ると商業地については上昇に転じた。 統計問題情報Hpアップ情報１　 １ 平成２４年度法人企業統計年報（財務省、平成2５年10月公表）によれば、平成２４年度における不動産業の売上高は約32．7兆円で前年度比8.5％減（3年連続減）であり、経常利益は約3.1兆円　であり、対前年度比6.2％減（2年連続減）となっている。 《売上・利益は、さんざん（32．7≒33兆）さ（3．1兆）》 （⇒さんざんさ　には、減　という意味が含まれている） ２　建築着工統計（平成26年１月公表）によれば、 平成25年の新設住宅着工戸数は、総戸数で、98万戸。前年比では11.0％増となり，4年連続の増加となった。利用関係別では、持家及び分譲住宅は4年連続増加。貸家は、２年連続増加。 《食はず嫌い（98）、の、いい人（11）が、4年連続増加した。貸家だけは2年連続。》 ３　平成26年版土地白書（平成26年６月公表）によれば、 平成25 年の全国の土地取引件数は128.1 万件（前年比6.4％増）となり、２年連続で増加した。 《胃にやさしい（128さし1）、蒸し物（64）を２食連続追加した。》 ４　平成26年地価公示（平成25年３月公表）によれば、 平成25年の１年間の地価は、全国平均では依然として下落しているものの、下落率の縮小傾向が継続し、三大都市圏平均では、住宅地、商業地ともに上昇に転換したが、一方、地方圏は８割弱で下落している。 全国平均下落だが、下落率縮小　 三大都市圏では、住商で上昇に転換だが、 一方、地方圏は、８割弱下落 １〇２☓３☓４☓ 26問49　５問免除 「土地」 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 １旧河道は、地震や洪水などによる災害を受ける危険度が高い所である。 ２地盤の液状化は、地盤の条件と地震の揺れ方により、発生することがある。 ３沿岸地域は、津波や高潮などの被害を受けやすく、宅地の標高や避難経路を把握しておくことが必要である。 ４大地や丘陵の縁辺部は、豪雨などによる崖崩れに対しては、安全である。 解答解説https://youtu.be/FLb8EkesdAU?t=1415 ◎簡単なプレゼント問題。 １〇（適当） ２〇（適当）砂質地盤の地下水位が高いところで起こる。粘土層では発生しない。 ３〇（適当） ４☓　大地や丘陵の縁辺部とは、崖上や崖下で、非常に危険である。 26問50　５問免除 「建物」 建築物の構造と材料に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 １鉄筋コンクリート構造におけるコンクリートのひび割れは、鉄筋の腐食に関係する。 ２モルタルは、一般に水、セメント及び砂利を練り混ぜたものである。 ３骨材とは、砂と砂利をいい、砂を細骨材、砂利を粗骨材と呼んでいる。 ４コンクリートは、水、セメント、砂及び砂利を混練したものである。 解答解説https://youtu.be/FLb8EkesdAU?t=1426 ◎難問だと思ったが、モルタルとコンクリートの材料がほぼ同じとしてあるので、２と４の2択の問題である。そこに気がつけば正解にたどり着けた。 １〇（適当） ２☓　モルタルに、砂利は混ぜない。そこが、コンクリートとの違い。 ３〇（適当） ４〇（適当）