問1不完全な意思表示－虚偽表示　　Ｃ
【問1】民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない｡」と定めている。次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

1　Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C

2　Aが所有する甲土地につき、AとBの間には債権債務関係がないにもかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C

3　Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC

4　AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたC

解答解説
ここが出た！　3-3の２https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=4763
虚偽表示無効を対抗できない第三者でない者（１～４）。
ここが出題されたのは初めて。
虚偽表示無効を対抗できない第三者とは、虚偽表示により生じた虚偽の権利関係に具体的な利害関係をもった者である（3-3の２）。したがって、虚偽表示によって生じた虚偽の権利関係に具体的な利害関係をもった者とは言えないものを探せばよい。

１　該当する。Ｃは、ＢがＡから仮装で譲受けＢ名義とした甲土地に、差し押さえたのであるから、虚偽表示により生じた虚偽の権利関係に具体的な利害関係をもった者である。善意であれば、虚偽表示無効を対抗できない第三者に該当する。3-3の２

２　該当する。Ｃは、ＡＢでＢのために設定を仮装した虚偽の抵当権に、Ｂから転抵当権の設定を受けたのであるから、虚偽の権利関係に具体的な利害関係をもった者である。3-3の２

３　該当しない。Ｃは、Ａから甲土地を仮装で譲受け自己名義としたＢに、金銭を貸し付けただけであり、虚偽の権利関係に具体的な利害関係をもった者ではない。3-3の２

４　該当する。Ｃは、ＡＢ間で仮装したＡのＢに対する虚偽の債権を譲り受けた者であり、虚偽の権利関係に具体的な利害関係をもった者である。3-3の２
正解３

問２代理－各種問題　　　　　
【問2】代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1　未成年者が代理人となって締結した契約の効果は、当該行為を行うにつき当該未成年者の法定代理人による同意がなければ、有効に本人に帰属しない。

2　法人について即時取得の成否が問題となる場合、当該法人の代表機関が代理人によって取引を行ったのであれば、即時取得の要件である善意・無過失の有無は、当該代理人を基準にして判断される。

3　不動産の売買契約に関して、同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった場合であっても、売主及び買主の双方があらかじめ承諾をしているときには、当該売買契約の効果は両当事者に有効に帰属する。

4　法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任することができる。

ここが出た！　
１は、代理人の行為能力。
２は、代理行為の善意・悪意の判断基準。
３は、双方代理。
４は、法定代理人の復任権。

１×　制限行為能力者が代理人としてした行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができない。つまり、当該代理行為の効果は、有効に本人に帰属する。4-7https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=767
よって、「未成年者の法定代理人による同意がなければ、有効に本人に帰属しない。」というのは誤り。

２〇　代理行為の善意・悪意、過失あり・無過失は、実際に行為をした代理ににつき決するのが原則であるから（101条1項＊）、記述のとおりである。

＊（代理行為の瑕疵）
101条１項　代理人が相手方に対してした意思表示の効力が意思の不存在、錯誤、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決するものとする。
２項　相手方が代理人に対してした意思表示の効力が意思表示を受けた者がある事情を知っていたこと又は知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決するものとする。
３項　特定の法律行為をすることを委託された代理人がその行為をしたときは、本人は、自ら知っていた事情について代理人が知らなかったことを主張することができない。本人が過失によって知らなかった事情についても、同様とする。。

３〇　双方代理は、原則的には禁止されるが、本人の利益を考慮して禁止するのだから、代理を依頼した双方の本人が承諾していれば許される=有効な代理行為となる=「当該売買契約の効果は両当事者に有効に帰属する。」4-5
https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=535
４〇　好きで代理人になったのではなく、また、職務範囲が広範な法定代理人は、いつでも復代理人を選任できる。4-16https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=2459

問３法律的常識問題　条文に規定されているもの
【問3】次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。
1　意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨

2　契約締結に当たって当事者が基礎とした事情に変更が生じた場合に、当事者は契約の再交渉を求めることができる旨

3　保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨

4　物の瑕疵とは、目的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨

ここが出た！　
条文に規定されているものはどれかという、法律的な常識問題である。プレゼント問題といってよい。
１　記述の事項は、民法が当然に前提としている事項で、民法に特に規定はない。⇒2020改正で、規定された。3条の2　1-3https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=258

２×　記述の事項は、民法が予定していなかった事態へ対応する際の一解釈論であり、当然民法に規定はない。

３〇　近年の法改正で、民法の条文に「保証契約は、書面でしなければその効力を生じない。」とされた。8-24　https://youtu.be/w3OBoQtG-B8?t=164

４×　記述の事項は、条文に規定される「瑕疵」という語の解釈で、当然民法条文に規定はない。6-21参照
正解３

問４代理―無権代理と相続　
【問4】A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。
1　Bの無権代理行為をAが追認した場合には、AC間の売買契約は有効となる。

2　Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、Bは、Aの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。

3　Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。

4　Aの死亡により、BがDとともにAを相続した場合、DがBの無権代理行為を追認しない限り、Bの相続分に相当する部分においても、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。

ここが出た！　https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=1834
１は、条文に規定のある無権代理の追認。
２～４は、無権代理と相続に関する判例。ただし、全部既出である。
１〇　記述のとおり、無権代理行為を本人が追認すれば、無権代理にかかる契約は有効となる。4-9

２×　本人Ａが死亡し、無権代理人Ｂが単独相続した場合、Bは、Ａの追認権も追認拒絶権も相続するが、自ら無権代理行為をしながらそれを追認拒絶するというのは許されないから、その無権代理行為は当然に追認されたものと扱う。4-14の1

３〇　無権代理人Ｂの死亡により、本人Ａが単独相続した場合、無権代理行為をしたのではないＡが無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、ＡＣ間の売買契約が当然に有効になるものではない。4-14の3

４〇　本人Ａが死亡し、無権代理人ＢがＤとともにＡを相続した場合、追認権はＢＤに共同相続される。そして、追認の効果はＢＤが一致して追認しなければ生じないので、ＤがＢの無権代理行為を追認しない限り、Ｂの相続分に相当する部分においても、ＡＣ間の売買契約が当然に有効になるわけではない。4-14の２

問５債権のその他の事項―判例読み取り　　　
【問5】次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。

（判決文）
請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に､当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また、そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは、契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって過酷であるともいえないのであるから、建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても、民法第635条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない。

1　請負の目的物である建物の瑕疵が重要でない場合であって、その修補に過分の費用を要するときは、注文者は瑕疵の修補を請求することはできない。

2　請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることができる。

3　請負の目的物が建物であって、民法第635条ただし書によって注文者が請負契約の解除をすることができない場合には、その規定の趣旨に照らし、注文者は建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることは認められない。

4　請負の目的物である建物に重大な紬があるためにこれを建て替えざるを得ない場合であっても、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、請負人が当該建物を引き渡した時から1年以内にしなければならない。

【注意】本問は、2020年改正で、請負契約のルールが改正されたので、復習価値はなくなった。新請負契約に関するルールは、11-12～18
https://youtu.be/czOMJt-Ggfo?t=887
ここが問われた！　
判例読み取り。判決文に出てくる635条ただし書「請負目的物が建物であるときは、完成した建物に瑕疵があっても注文者は契約を解除できない。＊」（11-11の③）を知らなくても、国語の問題として解ける。
＊第六百三十五条 　仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。

１誤っているとはいえない。判決は損害賠償請求について述べ、１は瑕疵修補請求について述べており、両者は無関係である。

２誤っていない。判決文も２も、建物に重大な瑕疵があるときは、注文者は請負人に建て替え費用相当額の損害賠償を請求できるといっている。

３誤っている。判決は注文者が請負人に建て替え費用相当額の損害賠償を請求できても635条ただし書の趣旨に反しないといっているのに対し、３は請求できるとするのは635条ただし書の趣旨に反すると言っている。

４誤っているとはいえない。判決は損害賠償請求について述べ、４は責任追及期間について述べており、両者は無関係。
正解３
【注意】本問は、2020年改正で、請負契約のルールが改正されたので、復習価値はなくなった。新請負契約に関するルールは、11-12～18
https://youtu.be/czOMJt-Ggfo?t=887

問６物権変動と登記―背信的悪意者からの譲受人の地位　　　
【問6】A所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1　甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。

2　甲土地の賃借人であるDが、甲士地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。

3　Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。

4　Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。

ここが出た！　
１は、時効取得と登記。
２は、底地取得者が賃貸人であることを主張できる要件。
３は、二重譲渡。
４は、背信的悪意者からの譲受人の地位。
１×　Ｂは、Ｂの時効完成前に原権利者Ａから甲土地を購入したことによって時効完成当時の所有者になったＣに対しては、登記なくして時効による所有権の取得を主張することができる。7-5の１https://youtu.be/Gl7GGQvqGUE?t=589

２×　甲土地をＡから購入したＥは、同土地を賃借し、同土地につき正当な利害関係を有するＤに対しては、登記なくして甲土地の所有者であること及び所有者に伴う賃貸人の地位の主張はできない。6-2https://youtu.be/p68cMHDDVSc?t=1890

３×　Ａから甲土地を譲り受けたＦは甲土地につき正当な利害関係を有するので、ＧがＡＧ間の売買契約がＡＦ間の売買契約より先に行われたことを立証しても、Ｆに対して、登記なくして自己が所有者である旨の主張はできない。6-2https://youtu.be/p68cMHDDVSc?t=1890

４〇　二重譲渡の場合に、余りにも悪質な者（背信的悪意者）に対しては、他の譲受人は、登記なくして権利主張できる。しかし、背信的悪意者から同物件を譲り受けたに対しては、その者自身が背信的悪意者と認められない限り、登記なくして権利主張できない。よって、二重譲受人Ｈは、背信的悪意者からの善意の譲受人Ⅰに対しては、登記なくして自己が所有者であることを主張できない。判例　6-5https://youtu.be/p68cMHDDVSc?t=2257
正解４

問7抵当権―物上代位Ｃ
【問7】物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に差し押さえるものとする。
1　Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Bの一般債権者が差押えをした場合には、Aは当該賃料債権に物上代位することができない。

2　Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Aが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Aは当該賃料債権に物上代位することができる。

3　Aの抵当権設定登記があるB所有の建物が火災によって焼失してしまった場合、Aは、当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。

4　Aの抵当権設定登記があるB所有の建物について、CがBと賃貸借契約を締結した上でDに転貸していた場合、Aは、CのDに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。

ここが出た！
１は、一般債権者の差押えと抵当権の物上代位の競合。
２は、抵当権の実行と物上代位。
３は、火災保険金請求権と物上代位。
４は、抵当目的物の転貸賃料への物上代位。
物上代位とは、抵当目的物の価値が何かの拍子で抵当権設定者に払い渡すべき金銭債権に入れ替わったときに、払い渡し前に、差押えをして抵当権の効力を及ぼすことをいう。8-4の4https://youtu.be/ppuZFtiysuU?t=432
本問は、難問。捨てても良い。

１×　抵当目的物の賃料債権は、抵当目的物の価値が入れ替わった抵当権設定者に払い渡すべき金銭債権なので、抵当権設定者Ｂの一般債権者が差押えをした後であっても、その払い渡しがあるまでは、抵当権者Ａは物上代位することができる。8-4の4

２〇　抵当目的物の本体に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、抵当権に基づく物上代位はできるので、記述のとおりである。8-4の4

３〇　抵当目的物にかけられた火災保険金請求権は、物上代位の目的物の典型であり当然物上代位できる。8-4の4

４〇　本問については、「抵当権者は、抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合を除き、右賃借人が取得する転貸賃料債権について物上代位を行使することができない。（最判平成12年4月14日http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52280）」という判例がある。よって、正しい。
正解１

問８債務不履行　Ｃ
【問8】債務不履行に基づく損害賠償請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1　AがBと契約を締結する前に、信義則上の説明義務に違反して契約締結の判断に重要な影響を与える‘情報をBに提供しなかった場合、Bが契約を締結したことにより被った損害につき、Aは、不法行為による賠償責任を負うことはあっても、債務不履行による賠償責任を負うことはない。

2　AB間の利息付金銭消費貸借契約において、利率に関する定めがない場合、借主Bが債務不履行に陥ったことによりAがBに対して請求することができる遅延損害金は、年5分の利率により算出する。

3　AB間でB所有の甲不動産の売買契約を締結した後、Bが甲不動産をCに二重譲渡してCが登記を具備した場合、AはBに対して債務不履行に基づく損害賠償請求をすることができる。・
4　AB間の金銭消費貸借契約において、借主Bは当該契約に基づく金銭の返済をCからBに支払われる売掛代金で予定していたが、その入金がなかった（Bの責めに帰すべき事由はない｡）ため、返済期限が経過してしまった場合、Bは債務不履行には陥らず、Aに対して遅延損害金の支払義務を負わない。

ここが出た！　
１は、契約締結上の過失。最近判例が出た。
２は、金銭債務の遅延損害金の利率。
３は、二重譲渡で登記を具備できなかった譲受人の譲渡人に対する責任追及。４は、金銭債務の債務不履行。２～４は、基本。
１〇　記述の場合（契約締結上の説明義務違反）、債務不履行か不法行為か争いがあったたが、最高裁判所は「不法行為」と判断した（最判H23.04.22）。これはわからないのが普通で、できなくともよい。

２○　利息付金銭消費尾貸借契約における遅延損害金は利息相当額だが、その利率につき定めがない場合は、年5分の法定利息(419条、405条　5-6）によるので、記述のとおりである。2020法改正で、法定利息は年5分ではなく年3パーセントとなった。
下記は、改正法
（法定利率）第四百四条　利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、その利息が生じた最初の時点における法定利率による。２　法定利率は、年三パーセントとする。３　前項の規定にかかわらず、法定利率は、法務省令で定めるところにより、三年を一期とし、一期ごとに、次項の規定により変動するものとする。
３〇　ＢがＡＣに甲不動産を二重に譲渡し、Ｃへ登記を移転した場合、Ａへの甲不動産の所有権移転は履行不能になった(5-1の2）で、ＡはＢに対して債務不履行に基づく損害賠償を請求できる。5-4の(1）https://youtu.be/w4wHPlH1ejM?t=791、6-2のチェックの、なおhttps://youtu.be/p68cMHDDVSc?t=603

４×　金銭消費貸借に基づく返済債務は金銭債務であるが、金銭債務の不履行では不可抗力の抗弁をすることができない、ということは、金銭債務の履行が遅れたら、不可抗力で責めに期すべき事由がない場合でも、債務不履行を理由とする損害賠償をしなければならないということを意味する。よって、「Ｂは、債務不履行に陥らず、Ａに対して遅延損害金の支払い義務を負わない。」は、誤り。5-9の(２）https://youtu.be/w4wHPlH1ejM?t=1650
正解４

問９不法行為　使用者責任
【問9】Aに雇用されているBが、勤務中にA所有の乗用車を運転し、営業活動のため得意先に向かっている途中で交通事故を起こし、歩いていたcに危害を加えた場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1　BのCに対する損害賠償義務が消滅時効にかかったとしても、AのCに対する損害賠償義務が当然に消滅するものではない。

2　Cが即死であった場合には、Cには事故による精神的な損害が発生する余地がないので、AはCの相続人に対して慰謝料についての損害賠償責任を負わない。

3　Aの使用者責任が認められてCに対して損害を賠償した場合には、AはBに対して求償することができるので、Bに資力があれば、最終的にはAはCに対して賠償した損害額の全額を常にBから回収することができる。

4　Cが幼児である場合には、被害者側に過失があるときでも過失相殺が考慮されないので、AはCに発生した損害の全額を賠償しなければならない。

ココが出た！　
１は、使用者責任と被用者の不法行為責任の関係。
２は、被害者即死の場合に被害者の精神的損害が生じるか。
３は、使用者の被用者に対する求償。
４は、被害者側の過失。
Ａに雇用されるＢが、Ａの事業の執行中にＣに対し交通事故で危害を加えたのだから、ＢはＣに対して、不法行為責任を負い、Ａは使用者責任を負う。11-29https://youtu.be/3yaFKd7oFJM?t=165
１○　Ｂの不法行為責任とＣの使用者責任は連帯債務であるが、通常の連帯債務のように債務者間に協力関係はないので、本来的な連帯債務ではない。いずれにせよ、連帯債務者一人に生じた事由は、履行以外は、他に一切影響を及ぼさない。したがって、記述のとおりである。11-29https://youtu.be/3yaFKd7oFJM?t=226

２×　被害者Ｃが即死の場合でも、加害行為から死亡まで時間的間隔が観念できるので、Ｃには事故による精神的損害が発生する。よって、記述は誤り。判例　11-32https://youtu.be/3yaFKd7oFJM?t=741

３×　使用者が賠償をした場合には、本来不法行為を行った被用者Ｂに求償できるが、使用者の過失・資力等を考慮して求償は信義則上制限されることがある。よって、記述は誤り。11-29
https://youtu.be/3yaFKd7oFJM?t=149

４×　被害者と経済的一体関係にある被害者側の者、たとえばＣの親、にもＣに対する加害につき過失が認められる場合には、過失相殺が考慮され、損害額全額の賠償責任が減額されることがある。判例
正解１

問10相続―相続人と相続分等Ｃ
【問10】Ａは未婚で子供がなく、父親Ｂが所有する甲建物にＢと同居している。Ａの母親Ｃは平成23年3月末日に死亡している。ＡにはＢとＣの実子である兄Ｄがいて、ＤはＥと婚姻して実子Ｆがいたが、Ｄは平成24年3月末日に死亡している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び例によれば、正しいものはどれか。
1　Ｂが死亡した場合の法定相続分は、Ａが2分の1，Ｅが4分の1，Ｆが4分の1である。

2　Ｂが死亡した場合、甲建物につき法定相続分を有するＦは、甲建物を1人で占有しているＡに対して、当然に甲建物の明渡しを請求することができる。

3　Ａが死亡した場合の法定相続分は、Ｂが4分の3，Ｆが4分の1である。

4　Ｂが死亡した後、Ａがすべての財産を第三者Ｇに遺贈する旨の遺言を残して死亡した場合、ＦはＧに対して遺留分を主張することができない。

ココが出た！　https://youtu.be/titD86zbhzI?t=5621
1・3は、相続人と相続分。
２は、相続人に対する他の相続人からの明け渡し請求。
４は、遺留分権利者。なお、４の冒頭は、ひっかけ的なので注意（4の解説参照）

１×　Ｂ死亡であるから、Ｂの配偶者をまず探す。Ｃがそうであるかもしれないが、（問題文ではＢと婚姻していたかどうかは不明）すでに死亡しており、相続人にはならないので、〇を付けない。次に第一順位の血族相続人を探す。ＡとＤがそれにあたるが、Ｄはすでに死亡なので、Ａには〇を付けるが、Ｄには〇を付けず、代わりにその代襲相続人Fに〇を付ける。〇が付いたＡとＦだけが相続人で、Ｅも相続人だとする記述は誤り。12-1

２×　Ｂ死亡の場合、ＡとＦが共同相続人だが、「被相続人と相続財産に同居していた共同相続人がいるばあい、被相続人死亡時から遺産分割終了までの間は被相続人の地位を承継した他の相続人を貸主、同居相続人を借主とする建物の使用貸借関係〔11-19〕が存続する」という判例がある。よって、Ｆは、Ａに対して、当然に甲建物の明渡しを請求することはできない。

３×　Ａ死亡の場合だが、Ａは未婚で子供がないというのだから、Ａの相続人は、第二順位者の直径尊属Ｂだけで、Ｆも相続人とする記述は誤り。12-1

４〇　Ｂ死亡の場合の相続関係を問うようだが、よく読むと、Ａ死亡の場合を問うている。遺留分権利者は、兄弟姉妹以外の相続人だから、Ａ死亡の場合の遺留分権利者は、Ｂだけである。よって、Ａ死亡の際、Ｆは遺留分の主張をすることができない、というのは正しい。12-17
正解４

問11借地借家法―借地Ｂ
【問11】賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
1　建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。

2　建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。

3　建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。

4　仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。

ココが出た！　
１～３は、借地権の対抗要件。
４は、一時使用借地権と建物買取請求権。

１○　借地権は、借地権の登記がなくても借地上に自己を所有者と記載した登記をしておけば、借地権を第三者に対抗できる。そして、借地人名義の登記であれば、表示の登記でもよいので記述は正しい。9-36https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=6975

２○　登記した建物が全焼した場合は、必要事項を記載した掲示で借地権を対抗できるので、記述は正しい。9-37https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=7136

３〇　記述のとおり、適法な転借人は、賃借人が対抗力を備えている場合は、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。

４×　一時使用目的の借地権には、存続期間満了時の建物買取請求権は認められていない（∵一時使用目的の場合、そこまでの保護は必要ない）。記述は誤り。9-52https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=9192
正解４

問12借地借家法―借家―定期借家と普通借家の比較
【問12】A所有の居住用建物（床面積50㎡）につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という｡）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この間において「本件定期建物賃貸借契約」という｡）を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1　本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。

2　本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。

3　本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。

4　本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。

ココが出た！　
普通借家と定期借家の比較。
１は、造作買取請求権。
２は、賃料増減額請求権。
３は、契約行使しない旨の特約。
４は、中途解約。
１○　普通建物賃貸借でも定期建物賃貸借でも、造作買取請求を行使できない旨の特約は、有効である。9-25https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=3875

２〇　普通建物賃貸借契約でも、定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。9-53https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=9373
9-27の(5）https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=4400

３×　普通建物賃貸借では、更新のない旨の特約は、借りている者に不利となるので無効であり、記述前段は正しい（9-51）。が、定期建物賃貸借における更新がない旨の特約は、契約に先立ち特約を記載した書面を賃借人に交付し、かつ説明しなければ有効とならないので、「賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。」とする記述後段は誤りである。9-27の(1)https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=4171

４○　普通建物賃貸借では、中途解約できる旨の留保がない限り賃借人は定めた期間は建物を借りる義務があるので、記述前段は正しい。また、定期建物賃貸借では、賃借人が借家に生活本拠として居住することが困難な事情が生じた場合は、中途解約できる場合があるので、記述後段も正しい。9-27の(3)https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=4314
正解３

問13区分所有法―共用部分の管理
【問13】建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1　共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。

2　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く｡）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。

3　管理者は、その職務に関して区分所有者を代理するため、その行為の効果は、規約に別段の定めがない限り、本人である各区分所有者に共用部分の持分の割合に応じて帰属する。

4　共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。

ココが出た！https://youtu.be/yICaWeGTP08?t=3034
１・２は共用部分の管理（１は保存、２は重大変更）。
３は、管理者の職務代理権行使の効果。
４は、共用部分の管理費用の負担。

１○　共用部分の保存行為は、区分所有者全員にとって有益な行為だから、規約に別段の定めがない限り、集会決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。13-5

２×　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数は過半数まで減ずることができる。議決権の定数は減ずることができないので、記述は誤りである。13-5

３〇　記述のとおり、管理者の職務代理権の行使の効果は、規約に別段の定めがない限り、各区分所有者に共用部分の持分割合に応じて帰属する。区分所有法29条

４〇　記述のとおり、共用部分の管理費用の負担割合は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。区分所有法19条
正解２
コメント　3・4についてはレジュメに記載がないが、常識的に正しそうであろう。正解肢の２は、よくつつかれるところだ。

問14不動産登記法―地役権の登記等
【問14】不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1　登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。

2　承役地についてする地役権の設定の登記は、要役地に所有権の登記がない場合においても、することができる。

3　区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。

4　不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。

ここが出た！　https://youtu.be/YiDDbGUyvps?t=3849
１は、登記申請代理権。
２は、地役権の登記。
３は、区分建物の表題登記の申請。
４は、不動産の収用による所有権の移転の登記。本問は、正解がわかればよい。

１○　記述のとおり、登記申請の代理権は、本人の死亡によっては、消滅しない。14-18
２×　地役権の登記は、承役地と要役地の双方の乙区事項欄にするが、乙区事項欄は、所有権の登記がない登記記録には開設されない（14-4）ので、要役地に所有権の登記がない場合には、承役地に地役権の設定登記もすることができない。よって、記述は誤り。14-4のチェック２
３〇　記述のとおり、区分建物の新築の際に、区分建物の所有者が死亡等した場合には、その相続人等も、被相続人等を表題部所有者とする表題登記を申請することができる。

４〇　記述のとおり、不動産の収用による所有権の移転の登記は、企業者が単独で申請できる。
正解２

問15国土利用計画法―事後届出制　　　　　　　Ａ
【問15】国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　土地売買等の契約による権利取得者が事後届出を行う場合において、当該土地に関する権利の移転の対価が金銭以外のものであるときは、当該権利取得者は、当該対価を時価を基準として金銭に見積った額に換算して、届出書に記載しなければならない。

2　市街化調整区域においてAが所有する面積4,000㎡の土地について、Bが一定の計画に従って、2,000㎡ずつに分割して順次購入した場合、Bは事後届出を行わなければならない。

3　C及びDが、E市が所有する都市計画区域外の24,000㎡の土地について共有持分50％ずつと定めて共同で購入した場合、C及びDは、それぞれ事後届出を行わなければならない。

4　Fが市街化区域内に所有する2,500㎡の土地について、Gが銀行から購入資金を借り入れることができることを停止条件とした売買契約を、FとGとの間で締結した場合、Gが銀行から購入資金を借り入れることができることに確定した日から起算して2週間以内に、Gは事後届出を行わなければならない。

ここが出た！　https://youtu.be/2rnqeZcMX30?t=2443
１は、届出書記載事項。
２は、規模基準に該当するか。
３は、市からの取得。
４は、停止条件付契約の届出期間の起算点。

１〇　記述のとおり。常識的に、こうするほかなかろう。6-1

２×　順次購入した場合は、規模の基準へは、その合計の面積で判断するが、市街化調整区域の届出を要する規模の基準は、5,000㎡以上である。4,000㎡では届出不要。6-1

３×　共有持分の取得の場合は、土地面積×共有持分で、規模の基準に当てはめるが、そうすると、Ｃ・Ｄが取得するのはそれぞれ12,000㎡で都市計画区域外10,000㎡以上という規模基準には該当する。が、市からの取得であるから、届出は不要である。6-2

４×　事後届け出は、契約締結日から起算して2週間以内にしなければならない。このことは停止条件付契約でも変わりはない。6-1
正解１

問16都市計画法―総合問題　　Ａ
【問16】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　市街地開発事業等予定区域に関する都市計画において定められた区域内において、非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の建築であれば、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受ける必要はない。

2　都市計画の決定又は変更の提案は、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地について所有権又は借地権を有している者以外は行うことができない。

3　市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめ、都道府県知事に協議し、その同意を得なければならない。

4　地区計画の区域のうち地区整備計画が定められている区域内において、建築物の建築等の行為を行った者は、一定の行為を除き、当該行為の完了した日から30日以内に、行為の種類、場所等を市町村長に届け出なければならない。

ここが出た！
１は、予定区域内の規制。これが正解肢。基本である。　
２は、都市計画の決定変更の提案制度。
３は、市町村の都市計画決定手続。法改正があったところ。細かいところで、改正の記念出題。もう出ないだろう。
４は、地区計画の区域内の事前届出制。

１〇　市街地開発事業等予定区域内においては、建築行為は原則として都道府県知事（市の区域内においては、当該市の長）の許可が必要であるが、例外として、非常災害のため必要な応急措置として行う建築は許可不要である。1-40https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=3034

２×　都市計画の決定変更についての提案は、土地所有者等のほか、まちづくりNPO（特定非営利活動法人）等もできる。1-47https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=4136

３×　市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめ、都道府県知事に協議しなければならない。この場合において、町村にあっては都道府県知事の同意を得なければならない。つまり、市の場合は、都道府県知事の同意は不要である。1-50https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=4320

４×　地区計画区域内の規制は、行為着手30日前までの事前届出制である。1-44https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=3608
正解１

問17都市計画法―開発許可の要否　　Ａ　
【問17】次の記述のうち、都市計画法による許可を受ける必要のある開発行為の組合せとして、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとする。
ア　市街化調整区域において、図書館法に規定する図書館の建築の用に供する目的で行われる3,000㎡の開発行為

イ　準都市計画区域において、医療法に規定する病院の建築の用に供する目的で行われる4,000㎡の開発行為

ウ　市街化区域内において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行われる1,500㎡の開発行為

1 ア、イ
2 ア、ウ
3 イ、ウ
4 ア、イ、ウ

ココが出た！全記述が開発許可の要否1-13～https://youtu.be/lrmAdfQV6Fg?t=150
ア　許可不要。図書館の建築の用に供する目的で行う開発行為は、公益的建築物の建築の用に供する場合として、どこで行うにしても許可不要である。

イ　許可必要。病院は公益的建築物であるが、病院の建築の用に供する目的で行う開発行為は、どこで行うにしても許可が必要である。近年の改正点である。1-16

ウ　許可必要。市街化区域内で行う1,000㎡以上の開発行為は、農業者の居住用建築物の建築の用に供する場合でも、許可が必要である。1-15参照　　
正解３

問18建築基準法―建築確認等　　Ｂ
【問18】建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の建築基準法の規定に適合しなくなった場合、当該建築物は違反建築物となり、速やかに改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。

2　事務所の用途に供する建築物を、飲食店（その床面積の合計250㎡）に用途変更する場合、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受けなければならない。

3　住宅の居室には、原貝lとして、換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、25分の1以上としなければならない。

4　建築主事は、建築主から建築物の確認の申請を受けた場合において、申請に係る建築物の計画が建築基準法令の規定に適合しているかを審査すれば足り、都市計画法等の建築基準法以外の法律の規定に適合しているかは審査の対象外である。

ここが出た！　
１は、既存不適格建築物。
２は、建築確認。
３は、単体規定。
４は、建築確認の審査対象法令。

１×　既存建築物が法改正で建築基準法に適合しなくなった場合（既存不適格建築物）には、原則として改正基準は適用しない。したがって、「当該建築物は違反建築物となり、速やかに改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。」というのは、誤り。2-27https://youtu.be/B95PK1gZcEU?t=8040

２〇　特殊の用途に供する床面積が200㎡超の特殊建築物に用途変更することは、建築主事等の確認を受けなければならない。飲食店は特殊建築物なので、記述の場合は、建築主事の確認を受けなければならない。2-21https://youtu.be/B95PK1gZcEU?t=6816

３×　住宅の居室は、換気に有効な部分の面積を、その居室の床面積に対して、20分の1以上としなければならない。2-26

４×　建築確認の審査の対象となる法令は、建築基準法令に限られず、都市計画法等の建築基準関係規定も含む。2-18https://youtu.be/B95PK1gZcEU?t=6192

問19建築基準法―集団規制等
【問19】建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地内にある建築物の建ぺい率については、特定行政庁の指定がなくとも都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。

2　第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、建築物の高さは、12m又は15mのうち、当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。

3　用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は200㎡を超えてはならない。

4　建築協定区域内の土地の所有者等は、特定行政庁から認可を受けた建築協定を変更又は廃止しようとする場合においては、土地所有者等の過半数の合意をもってその旨を定め、特定行政庁の認可を受けなければならない。

ここが出た！
１は、建ぺい率。
２は、1・2低専の絶対高さ制限。
３は、敷地面積の最低限度。
４は、建築協定。

１×　角地に、建ぺい率が1割緩和されるためには、特定行政庁の指定が必要である。2-6https://youtu.be/B95PK1gZcEU?t=2570

２×　１・２低専における絶対高さ制限は10m又は12mのうち、当該地域の都市計画において定める。2-8https://youtu.be/B95PK1gZcEU?t=4078

３○記述のとおり、建築物の敷地面積の最低限度は、200㎡を超えてはならない。2-16https://youtu.be/B95PK1gZcEU?t=6021

４×建築協定を廃止する場合は、土地所有者等の過半数の合意で足りるが、変更する場合は、土地所有者等全員の合意が必要である。2-32https://youtu.be/B95PK1gZcEU?t=8481
正解３

問20宅地造成等規制法―規制区域外の規制等Ａ
【問20】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。
1　宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事が完了した場合、造成主は、都道府県知事の検査を受けなければならない。

2　宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。

3　都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求めることができる。

4　都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。

ここが出た！　https://youtu.be/TGJJ8m8wdbs?t=2108
１～３は、宅地造成工事規制区域内の規制。
４は、造成宅地防災区域。

１○　記述のとおり、宅地造成工事完了後、造成主は、工事完了検査を受けなければならない。13条

２〇　記述のとおり、都道府県知事は、許可をする際、工事施工に伴う災害を防止するため必要な条件を付することができる。5-3

３〇　記述のとおり、都道府県知事は、宅地の所有者、管理者又は占有者に対して報告を求めることができる。19条

４×　造成宅地防災区域は、宅地造成工事規制区域の中には指定できない。5-8
正解４
コメント　１・４はレジュメ未記載だが、常識的に判断できるだろう。正解肢４は、判断できなければならない。

問21土地区画整理法―土地区画整理組合Ｂ
【問21】土地区画整理法における土地区画整理組合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1　土地区画整理組合は、総会の議決により解散しようとする場合において、その解散について、認可権者の認可を受けなければならない。

2　土地区画整理組合は、土地区画整理事業について都市計画に定められた施行区域外において、土地区画整理事業を施行することはできない。

3　土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定めることができる。

4　土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。

ここが出た！　https://youtu.be/J8mb-RtmPeo?t=2580
１は、総会議決による解散。
２は、施行できる場所。
３は、保留地。
4は、組合員。

１〇　記述のとおり、土地区画整理組合は、総会議決により解散しようとする場合は、その解散について、認可権者の認可を受けなければならない。45条2項

２×　土地区画整理組合は、土地区画整理事業について都市計画に定められた施行区域外においても土地区画整理事業を施行できる。施行区域外では施行できないのは、都道府県等公共施行の場合である。3-5の２

３〇　記述のとおり、土地区画整理組合は、換地計画において、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定めることができる。3-1

４〇　記述のとおり、組合設立により、施行地区内の宅地所有者・借地権者は、すべて組合員となる。3-3
正解２
コメント　１は、レジュメ未記載だが、常識的に判断しよう。正解肢2は、土地区画整理事業を土地区画整理組合等民間が施行する場合と地方公共団体等の公共が施行する場合の違いを問うもので、よく問題にされる。又出るので、しっかり押さえておく必要がある。要するに、都道府県等公共は、都市計画に定められた施行区域でのみ土地区画整理事業を施行できる。土地区画整理組合等民間には、その縛りはない。

問22農地法―5条許可等　　Ａ
【問22】農地法（以下この問において「法」という｡）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1　登記簿上の地目が山林となっている土地であっても、現に耕作の目的に供されている場合には、法に規定する農地に該当する。

2　法第3条第1項又は第5条第1項の許可が必要な農地の売買について、これらの許可を受けずに売買契約を締結しても、その所有権は移転しない。

3　市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届け出てその所有者が自ら駐車場に転用する場合には、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。

4　砂利採取法による認可を受けた砂利採取計画に従って砂利を採取するために農地を一時的に貸し付ける場合には、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。

ここが出た！　https://youtu.be/l38Yvp7RqIg?t=2290
1は、農地の定義。
2は、無許可行為の効果。
３は、市街化区域内農地の転用。
４は、5条許可の要否。

１〇　現に耕作の目的に供されていれば、登記簿上の地目がどうであれ、農地法上の農地である。4-1

２〇　農地法上の許可が必要な場合に、許可を得ずに行った売買は無効であり、したがって、その場合には、売買目的の農地の所有権は移転しない。4-3

３〇　市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届け出てその所有者が自ら駐車場に転用する場合には、法第４条第１項の許可を受ける必要はない。4-8

４×砂利を採取するため、農地を一時的に貸し付ける場合も、法第5条第１項の許可を受ける必要がある。4-9
正解4
コメント　プレゼント問題である。

問23土地建物に関する税‐居住用財産の譲渡所得税　Ｂ
【問23】平成24年中に、個人が居住用財産を譲渡した場合における譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　平成24年1月1日において所有期間が10年以下の居住用財産については、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第1項）を適用することができない。

2　平成24年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産について、収用交換等の場合の譲渡所得等の5,000万円特別控除（租税特別措置法第33条の4第1項）の適用を受ける場合であっても、特別控除後の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（同法第31条の3第1項）を適用することができる。

3　平成24年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産について、その譲渡した時にその居住用財産を自己の居住の用に供していなければ、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用することができない。

4　平成24年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産について、その者と生計を一にしていない孫に譲渡した場合には、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用することができる。

ここが出た！　
１は、3,000万円特別控除。
２・３は、所有10年超の居住用財産譲渡の軽減税率の特例。
４は、特例非適用となる特別関係者。
１×居住用財産譲渡の場合の3000万円特別控除は、所有期間の要件はないので、記述の場合も適用できる。8-19https://youtu.be/sF7z2wQjaBc?t=24m4s

２〇　収用交換等の場合の譲渡所得等の５000万円特別控除の適用を受ける場合であっても、所有期間10年超の居住用財産については、特別控除後の譲渡益について、居住用財産譲渡の場合の軽減税率の特例を受けることができる。8-20の、3000万円特別控除を本記述の5000万円特別控除と読み替える。https://youtu.be/sF7z2wQjaBc?t=26m13s

３×　居住用財産譲渡の場合の特例は、すべて居住用財産に居住の用に供しなくなってから３年を経過する年の末日までに譲渡すればよい。8-20https://youtu.be/sF7z2wQjaBc?t=24m50s

４×居住用財産譲渡の場合の特例は、すべて特別関係者に譲渡した場合は、適用されない。そして、直系血族は、生計を一にしていなくとも特別関係者である。よって、記述の場合も、3000万円特別控除は、適用されない。8-20https://youtu.be/sF7z2wQjaBc?t=24m50s
正解２
コメント
税3問時代には、不動産譲渡の場合の所得税から定番的に1問出されていたが、21年から税が2問になって、このパートから出題されたのは、本問だけである。本問は、基本的なところを問うており、今後も出題されるとすれば、こんなところ（8-20、8-22）を出すだろう。
なお、令和元年問23にも出題された。

問24土地建物に関する税‐不動産取得税　Ｂ
【問24】不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあっては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては1戸につき23万円、その他のものにあっては1戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されない。

2　平成24年4月に取得した床面積250㎡である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。

3　宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成27年3月31日までに行われた場合、当該宅地の価格の4分の1の額とされる。

4　家屋が新築された日から2年を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から2年を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。

ここが出た！https://youtu.be/D8IPed3M6Kg?t=864
１は、免税点。
２は、新築住宅取得の場合の課税標準から1,200万円控除。
３は、宅地取得にかかる課税標準。
４は、新築後使用または譲渡が行われないときの納税義務者。
１〇　記述のとおり、免税点は、土地取得10万円・家屋建築23万円・その他１2万円である。8-1

２×　新築住宅にかかる不動産取得税の課税標準の特例の適用床面積要件は、50㎡〔戸建てでない貸し家は40㎡〕以上240㎡以下なので、記述の250㎡のものについては適用されない。8-2

３×　宅地取得にかかる不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成2７年3月31日までに行われた場合、当該宅地価格の２分の１とされる。8-1

４×　新築の日後6月（1年　住宅分譲業者の場合）を経過して、使用又は譲渡が行なわれないときは、その経過した日に、家屋の取得があったものとみなし、その際におけるその家屋の所有者が納税義務者となる。8-1

問25土地建物の価格の評定―不動産の鑑定評価　Ｃ
【問25】不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば､誤っているものはどれか。
1　不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。

2　不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。

3　取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。

4　原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。

ここが出た！https://youtu.be/o-oLW3HNWBw?t=1034
１は、価格形成要因。
２は、事例の収集。
３は、取引事例比較法。
４は、原価法。

１〇　記述のとおり。不動産鑑定基準
２〇　記述のとおり。不動産鑑定基準
３〇　記述のとおり。7-3のＱ
４×　減価額を求めるには、耐用年数に基づく方法と観察減価法の2つの方法があり、原則としてこれらを併用するものとされている。7-4
正解４

問26免許―免許の基準　Ａ
【問26】宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　免許を受けようとするA社に、刑法第204条（傷害）の罪により懲役1年（執行猶予2年）の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了した者が役員として在籍している場合、その満了の日から5年を経過していなくとも、A社は免許を受けることができる。

2　免許を受けようとするB社に、刑法第206条（現場助勢）の罪により罰金の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなくとも、B社は免許を受けることができる。

3　免許を受けようとするC社に、刑法第208条（暴行）の罪により拘留の刑に処せられた者が役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、C社は免許を受けることができない。

4　免許を受けようとするD社に、刑法第209条（過失傷害）の罪により科料の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、D社は免許を受けることができない。

ここが出た！　https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=937
１～４まで、定番の免許の基準。本問は、取らなければならない。

１〇　Ａ社に在籍する役員は懲役1年の刑に処せられたが、その執行猶予期間を満了しているので、免許欠格ではない。よって、Ａ社も免許欠格ではなく、執行猶予期間満了の日から５年を経過していなくとも、免許を受けることができる。1-11

２×　暴力的犯罪で罰金刑以上に処せられると、本人及びその者を役員とする法人は、執行終了後5年を経過するまでは、免許欠格である。よって、Ｂ社は、刑の執行が終わってから5年経過しなければ免許を受けられず、記述は誤りである。1-11

３×　暴行罪で罰金刑より軽い拘留の刑に処せられても免許欠格にはならないので、その者を役員とする法人も免許欠格ではない。よって、C社は刑の執行が終わってから5年を経過しなければ免許を受けられないというのは誤り。1-11

４×　暴力犯でない過失傷害罪で、罰金刑より軽い科料の刑に処せられても、免許欠格にはならないので、その者を役員とする法人も免許欠格ではない。よって、D社は刑の執行が終わってから5年を経過しなければ免許を受けられないというのは誤り。1-11
正解１

問27免許－業務活動消滅の届出等　Ａ
【問27】宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　免許を受けていた個人Aが死亡した場合、その相続人Bは、死亡を知った日から30日以内にその旨をAが免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

2　Cが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているD社に依頼するとしても、Cは免許を受けなければならない。

3　Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。

4　G社（甲県知事免許）は、H社（国士交通大臣免許）に吸収合併され、消滅した。この場合、H社を代表する役員Iは、当該合併の日から30日以内にG社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。

ここが出た！
１・４は、業務活動消滅の届出。２・３は、免許の要否。

１○　免許を受けていた個人Ａが死亡した場合、その相続人Ｂは、死亡を知った日から30日以内にその旨を免許権者に届け出でなければならない。1-17https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=2000
２×　賃貸を業とすることには、免許は不要である。1-2https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=139
３×　転貸も貸借であるから、反復継続して転貸することに免許は不要である。1-2https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=139
４×　合併消滅の届出は消滅した法人の代表役員だった者がするべきである。1-17https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=2000
正解１

問28広告契約時期の制限等　Ｂ
【問28】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア　建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。

イ　居住用賃貸マンションとする予定の建築確認申請中の建物については、当該建物の貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、広告をすることができない。

ウ　宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、最初の広告掲載時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなければ、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反することはない。

エ　新築分譲住宅としての販売を予定している建築確認申請中の物件については、建築確認申請中である旨を表示すれば、広告をすることができる。
　　　　　　　　　　　　　
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

ここが出た！　
アは、取引態様の明示。
イ・エは、未完成物件の広告時期制限。
ウは、広告規制。
一つ一つは難しくないが、個数問題なので正解率が落ちる。
ア×　自ら転貸をすることは宅地建物取引ではないので、取引態様明示義務の規制はかからない。よって、違反ではない。1-2、https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=139

イ〇　未完成物件は、工事に必要な許可等が下りるまでは業務に関する広告は一切禁止。よって、建築確認が下りるまでは、賃借建物の媒介に関する広告をすることはできない。7-3https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=284
ウ×誇大広告禁止は、広告をすること自体の禁止だから、契約が成立していなければ誇大広告の禁止違反にならないというのは誤り。7-2https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=134

エ×未完成物件は、工事に必要な許可等が下りるまでは業務に関する広告は一切禁止。よって、建築確認が下りるまでは、新築分譲住宅の販売広告はすることはできない。7-3https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=284
正解１

問29媒介契約規制　成約報告等Ａ
【問29】宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でないBから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、誤っているものはどれか。
1　A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。

2　A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。

3　A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。

4　A社がBと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合､A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

ここが出た！
１は、成約報告。
２は、専任媒介における業務処理状況の報告。
３は、媒介契約書面の交付。
4は、価額についての根拠明示義務。

１〇　専任媒介契約を締結した業者は、媒介物件につき売買契約が成立したときは、遅滞なく、その旨と登録番号・取引価格・契約成立年月日を指定流通機構に通知しなければならない（成約報告）。5-6https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=1001

２×　専任媒介契約における業務処理状況の報告義務については、報告手段の制限はないので、電子メールで行うこともできる。5-6

３〇　宅地建物取引業者が、宅地・建物の売買の媒介契約を締結したときは、遅滞なく法34条の２の規定に基づく書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならない。依頼者が業者であっても、交付しなければならない。5-2https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=271

４○　媒介契約をした業者が、媒介物件の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。5-4https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=706
正解２

問30業務上の一般規制―重要事項説明Ｂ
【問30】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅‘性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について説明しなければならないが、当該評価の内容までを説明する必要はない。

2　建物の売買の媒介を行う場合、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。

3　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その旨について説明しなければならないが、当該記録の内容までを説明する必要はない。

4　昭和55年に竣工した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について耐震診断を実施した上で、その内容を説明しなければならない。

ここが出た！
１は、品確法の住宅性能評価。
２は、供給排水設備。
３は、石綿の使用の有無の調査の結果。
４は、耐震診断。
１×　建物の貸借の媒介を行う場合は、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときも、その旨の説明義務はない。貸借だから、それほど関心事ではない。6-5・6
https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=1847
２○　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。6-12https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=4930

３×　石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容も説明しなければならない。6-6https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=2104

４×　昭和56年５月３１日までに新築着工したものが、建築物の耐震改修促進法に基づき耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならないが、耐震診断の実施は、義務付けられていない。
6-6https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=2104
正解２

問31業務上の一般規制―37条書面Ａ
【問31】宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業法（以下この間において「法」という｡）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という｡）に関する次の記述のうち、法の規定に違反するものはどれか。
1　A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主との間で宅地の売買契約を締結した。この際、当該買主の代理として宅地建物取引業者B社が関与していたことから、37条書面を買主に加えてB社へも交付した。

2　A社は、宅地建物取引業者C社が所有する建物について、宅地建物取引業者でない買主から購入の媒介の依頼を受け、当該建物の売買契約を成立させた。この際、C社と当該買主との間では、C社が法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じており、A社もそのことを知っていたが、37条書面には当該措置の内容を記載しなかった。

3　A社は、建築工事完了前の建物の売買を媒介し、当該売買契約を成立させた。この際、37条書面に記載する当該建物を特定するために必要な表示については、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書があったため、当該図書の交付により行った。

4　A社は、居住用建物の貸借を媒介し、当該賃貸借契約を成立させた。この際、当該建物の引渡しの時期に関する定めがあったが、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において、既に借主へ伝達していたことから、37条書面にはその内容を記載しなかった。

ここが出た！
1は、だれに交付か。
２・４は、記載事項。
３は、記載方法。
１〇　違反しない。業者自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、37条書面は、契約の相手方である買主には交付しなければならい。さらに、サービスとして、買主の代理業者に交付してもそれは差支えない。6-12

２〇　違反しない。37条書面には、手付金等保全措置に関しては記載する必要はない。媒介業者のＡ社が、売主業者が講じた同措置の内容を記載しないことは、違反ではない。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6-12・13参照　https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=5609　参照
３○　37条書面は、その様式は定められていないので、37条書面に記載する当該建物を特定するために必要な表示として、重要事項の説明で使用した図書の交付によって行っても差し支えない。6-13

４×　賃貸借契約の37条書面においては、物件の引き渡し時期は必ず記載しなければならない。よって、違反である。6-13https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=5224

問32業務上の一般規制―各種規制
【問32】宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において、「重要事項説明」とは、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を、「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
1　Bは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。A社は、既にBに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。
2　Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付した。

3　Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。

4　Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の1つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。

ここが出た！
1は、禁じ手。
２・３は、重要事項説明。
４は、客への情報提供。
1×　違反。相手方が申し込みの撤回を行うに際し、受領済みの申し込み証拠金の返還を拒むことは違反である。7-7https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2317

２×　違反。重要事説明に先立って契約を締結したことは違反である。6-1

３×　違反。業者が買主にあっせんした融資の融資額や返済方法等のあっせん内容を重要事項説明書面に記載しなかったことは違反である。6-4
https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=1431
４〇　違反しない。売主業者が、確定情報ではない旨留保したうえで、バス運行予定の新聞報道を、説明したことは違反ではない。7-7参照（禁止されているのは、「物件の将来の環境又は交通その他の利便について誤解される断定的判断の提供https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2272」である。確定情報でない旨留保しているので、禁止事項に当たらない）
正解４

問33営業保証金Ａ
【問33】宅地建物取引業者A社の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1　A社が地方債証券を営業保証金に充てる場合、その価額は額面金額の100分の90である。

2　A社は、営業保証金を本店及び支店ごとにそれぞれ最寄りの供託所に供託しなければならない。

3　A社が本店のほかに5つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託すべき営業保証金の合計額は210万円である。

4　A社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの問に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。

ここが出た！。https://youtu.be/t8hm90SjV5A?t=1693
１は、地方債証券。
２は、供託所。
３は、供託額。
４は、供託所の説明。
いきなり、簡単な正解肢がきているプレゼント問題である。

１〇　地方債証券を営業保証金に充てる場合の価額は、額面金額の100分の90である。4-3
２×　営業保証金は、本店最寄りの供託所に一括して供託しなければならない。4-2
３×　本店のほか5つの支店を設置する場合には、1000+500×5=3500万円、供託しなければならない。4-2
４×　業者は、業者の相手方等に対して、契約が成立するまでの間に、供託している供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。供託額についてまでは説明不要である。6-11
正解１

問34　業者自ら売主規制―手付金等保全措置Ｂ
【問34】宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古マンション（代金2,000万円）の売買契約（以下「本件売買契約」という｡）を締結し、その際、代金に充当される解約手付金200万円（以下「本件手付金」という｡）を受領した。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定に違反するものはいくつあるか。
ア　引渡前に、A社は、代金に充当される中間金として100万円をBから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の2に定める保全措置を講じた。

イ　本件売買契約締結前に、A社は、Bから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、A社は、法第41条の2に定める保全措置を講じた後、Bから本件手付金を受領した。

ウ　A社は、本件手付金の一部について、Bに貸付けを行い、本件売買契約の締結を誘引した。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

ここが出た！
アイは、手付金等保全措置。
ウは、手付貸与による契約誘引。

ア×　違反。完成物件は、業者自ら売主で買主が非業者の場合、引き渡し前に代金額10％又は1000万円を超える代金充当金を受け取ろうとするならその前に保全措置を講じなければならない。Ａ社は、中間金受領前に代金額10％の代金充当金を受け取っているので、中間金を受け取る時点では、受け取る前に法４１条の２に定める保全措置を講じなければならなかった。7-18
https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=5673
イ〇　違反しない。業者自ら売主で買主が非業者の場合、引き渡し前に代金額10％又は1000万円を超える代金充当金を受け取ろうとするならその前に保全措置を講じなければならない。Ａ社が代金額10％超える代金充当金を受け取るのは200万円の手付金を受け取る時点だが、Ａ社はその前に保全措置を講じている。7-18

ウ×　違反。手付貸与による契約の誘引行為は禁止されている。7-5https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=1986
正解２

問35　報酬Ｂ
【問35】宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば､正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は310万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。　
　　＊消費税の改訂（5％から８％）の対応はしていない。
　　　よって、消費税は５％として、解答してください。

ア　A社がBから受領する報酬の額によっては、C社はDから報酬を受領することができない場合がある。

イ　A社はBから、少なくとも147,000円を上限とする報酬を受領することができる。

ウ　A社がBから100,000円の報酬を受領した場合、C社がDから受領できる報酬の上限額は194,000円である。

エ　A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。

1 ア、イ
2 イ、ウ
3 ウ、エ
4 ア、イ、ウ

ここが出た！ https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=5824
売主に代理業者、買主に媒介業者がついている場合。
売主Ｂ・代理Ａ社―　〔土地付別荘本体価格300万円〕―　買主Ｄ・媒介C社
　　　　　　　　　　（土地100万円、建物税込210万円）　　　　　　　　　　　　　　　　＊消費税の改訂（5％から８％）の対応はしていない。
　　　よって、消費税は５％として、解答してください。

ア〇　ＢＤ間の売買契約から発生する総報酬の限度額（税抜）は、媒介業者が売主・買主の双方から依頼された場合の報酬限度額だから、
（300×4％+2）×2である。そして、代理業者Ａが受け取れる報酬限度額も、媒介業者が依頼者一方から受けられる額の2倍だから
（300×4％+2）×2である。よって、代理業者が限度額目いっぱい報酬を受けると、媒介業者は報酬を受けられない。5-23～25

イ〇　上記のとおり、総報酬の限度額（税抜）は、（300×4％+2）×2である。そして、媒介業者Ｃ社がＤから受けられる限度額は、（300×4％+2）である。よって、媒介業者Ｃ社がＤから目いっぱい受け取っても、代理業者Ａは、消費税込みで、
（300×4％+2）×1.05=14.7万（円）を受け取れる。

ウ×　媒介業者Ｃ社がＤから受けられる報酬の限度額は、消費税込みで
（300×4％+2）×1.05=14.7万（円）である。19・4万円は受け取れない。

エ×代理報酬のほかに、通常の広告料金相当額を受けることはできない。5-28
正解１

問36取引主任者Ａ　宅地建物取引主任者⇒宅地建物取引士　の改訂対応はしていません。
【問36】取引主任者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1　宅地建物取引業者A社は、その主たる事務所に従事する唯一の専任の取引主任者が退職したときは、30日以内に、新たな専任の取引主任者を設置しなければならない。

2　宅地建物取引業者B社は、10戸の一団の建物の分譲の代理を案内所を設置して行う場合、当該案内所に従事する者が6名であるときは、当該案内所に少なくとも2名の専任の取引主任者を設置しなければならない。

3　宅地建物取引業者C社（甲県知事免許）の主たる事務所の専任の取引主任者Dが死亡した場合、当該事務所に従事する者17名に対し、専任の取引主任者4名が設置されていれば、C社が甲県知事に届出をする事項はない。

4　宅地建物取引業者E社（甲県知事免許）の専任の取引主任者であるF（乙県知事登録）は、E社が媒介した丙県に所在する建物の売買に関する取引において取引主任者として行う事務に関し著しく不当な行為をした場合、丙県知事による事務禁止処分の対象となる。

ここが出た！
１・２は、専任の取引主任者の設置。
３は、業者名簿の変更の届出。
４は、監督処分の処分権者。
１×　専任の取引主任者の数が規定の数を下回ったときは、業者は2週間以内に適合措置を取らなければならない。2-15https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=5402

２×　契約行為をする案内所には、業務従事者の数にかかわらず、1人以上の専任の取引主任者を設置すればよい。2-15

３×　事務所に設置した専任の取引主任者の氏名に変更があれば、30日以内に、免許権者に変更の届出をしなければならない。1-15https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=1645

４〇　取引主任者に対する事務禁止処分は、登録を受けた知事と所在場所管轄知事がなしうる。取引主任者Ｆが、丙県に所在する建物の売買に関して、著しく不当な行為をした場合、丙県知事による事務禁止処分の対象となる。8-4https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=849

問37クーリング・オフＢ
【問37】宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクー'ノング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。

2　Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。

3　Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクー'ノング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことができる。

4　Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。

ここが出た！https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=3998
１は、モデルルームで申込み。
２は、クオフできる期間。
３は、クオフしない旨の特約。
４は、事務所で申込み。

１×　モデルルームで買受け申込みをしているので、はじめからクーリング・オフできない。仮にできたとしても、物件の引き渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったＢは、クオフできなくなっている。7-13

２〇　喫茶店で買受け申込みをした場合はクオフできるが、クオフできる旨とその方法を書面告知され、8日経過するとクオフできなくなる。記述では契約締結日から10日目を問題とするが、同日は、契約締結から３日後の書面告知からは7日目になるので、クオフできる。7-15

３×　業者自ら売主で買主が非業者の場合、クオフの規定より買主に不利な特約は無効なので、クオフしない旨の特約は無効となる。よって、Ｂがクオフによる契約の解除の申し入れをすれば、Ａ社は、それを拒めない。7-15

４×　事務所で買い受け申し込みをした場合は、クオフによる契約の解除はできない。7-13
正解２

問38業者自ら売主規制―手付金等保全措置等Ｂ
【問38】宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア　A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。

イ　A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。

ウ　A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし

ここが出た！　
ア・イは、損害賠償額の予定等の制限。https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=4705
ウは、手付金等保全措置https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=5596

ア×　業者間取引においては、損害賠償額の予定につき制限はないので、記述の特約も定めることができる。7-16

イ×　業者自ら売主で買主が非業者の場合、債務不履行解除に伴う損害賠償額の予定と違約金は合算して代金額2割を超えられない。損害賠償額の予定300万円と違約金600万円の合算額900万円は、代金額3000万円の2割=600万円を超えているが、超えた場合は超えた部分、300万円が無効となる。7-16

ウ×　完成物件は、業者自ら売主で買主が非業者の場合、引き渡し前に代金額10％又は1000万円を超える代金充当金を受け取ろうとするならその前に、保全措置を講じなければならない。手付金300万円は代金額10％なので、この手付金までは保全措置を講じないで受け取ることができる。7-18　　　
正解３

問39業者自ら売主規制―瑕疵担保責任特約制限　Ａ
【問39】宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
1　当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して､A社が当該住宅の瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。

2　当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、暇瑕疵保責任を負わない」旨の特約を定めること。

3　当該建物が中古建物である場合､宅地建物取引業者でない買主Eとの間で､「A社が瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。

4　当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。

ここが出た！
全記述が、瑕疵担保責任特約制限。個数問題でないので、簡単だろう。
業者自ら売主で買主が非業者の場合、瑕疵担保責任につき責任追及期間を引き渡しから2年以上とする場合を除き、民法より買主に不利な特約を定めてはならない。7-21　2020改正により契約不適合担保責任となった。
本問は、過去問題価値はなくなった。下記動画で、改正法を学習してほしい。https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=6625　テキスト
 https://youtu.be/jTMpy0n3JdM?t=610　出題予測

１○　違反しない。瑕疵担保責任を負う期間について特約を定めなければ、民法の規定が適用されるので、民法より買主に不利となることはない。

２〇　違反しない。業者間取引では、瑕疵担保責任の特約は制限されていないので、記述の特約を定めても違反ではない。

３〇　違反しない。記述の特約は、担保責任を負う期間を引き渡しの日から2年間としたのであるから、違反ではない。

４×　違反。Ａ社が損害微笑の請求をすることができるが、契約の解除をすることができない旨の特約は、民法より買主に不利な特約で違反である。
正解４

問40業務上の一般規制―各種規制Ｃ
【問40】次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア　不当な履行遅延の禁止（法第44条）は、宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである。

イ　宅地建物取引業者は、個人‘情報の保護に関する法律第2条第3項に規定する個人‘情報取扱事業者に該当しない場合、業務上取り扱った個人情報について、正当な理由なく他に漏らしても、秘密を守る義務（法第45条）に違反しない。

ウ　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、従業者名簿を備えなければならず、当該名簿については最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。

エ　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならず、帳簿の閉鎖後5年間（当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間）当該帳簿を保存しなければならない。

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

ここが出た！
アは、不当な履行遅延の禁止。
イは、守秘義務。
ウは、従業者名簿。
エは、業務に関する帳簿。
コメント　アは、条文表現を正確に覚えていなければ迷う。

ア○　法44条に「宅地建物取引業者は、その業務に関してなすべき宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはならない。」とあるので、記述のとおりである。7-9
https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=3134
イ×　宅地建物取引業者が、業務上取り扱った個人情報について、正当な理由なく他に漏らせば、秘密を守る義務（法第45条）に違反する。個人情報保護法は、関係がない。7-8https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2982

ウ〇　記述のとおり、業者は、事務所ごとに、従業者名簿を備えなければならず、最終記載日から10年間保存しなければならない。3-2https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=6458

エ〇記述のとおり、業者は、事務所ごとに、業務に関する帳簿を備えなければならず、帳簿閉鎖後5年間（業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間）保存しなければならない。3-2
正解３

問41業務上の一般規制―業務に関する禁じ手Ａ
【問41】宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア　A社の従業員は、勧誘に先立ってA社の商号及び自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった。

イ　A社の従業員は、「将来、南側に5階建て以上の建物が建つ予定は全くない｡」と告げ、将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供したが、当該従業員には故意に誤解させるつもりはなかった。

ウ　A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。

エ　A社の従業員は、勧誘の相手方から、「午後3時に訪問されるのは迷惑である｡」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ

ここが出た！　
業務に関する禁じ手。
アは、勧誘目的の不告知。
イは、誤解させるべき断定的判断の提供。
ウは、値下げ。エは、迷惑な時間の勧誘。
最近の改正点だが、知らなくても常識的に判断できよう。

ア☓　違反。勧誘目的を告げない勧誘は違反である。7-7https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2333

イ☓　違反。誤解させるつもりはなくても、誤解させるべき断定的判断を提供すること自体が禁止されており、誤解させるべき断定的判断を提供した以上は、違反である。7-7

ウ〇　違反でない。売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引することは、単に値下げによる契約誘引で、違反ではない。

エ×　違反。迷惑を覚えさせるような時間の訪問勧誘は禁止されている。7-7
正解３

問42業務運営体制上の規制―案内所規制Ａ
【問42】宅地建物取引業者A社（国土交通大臣免許）が行う宅地建物取引業者B社（甲県知事免許）を売主とする分譲マンション（100戸）に係る販売代理について、A社が単独で当該マンションの所在する場所の隣地に案内所を設けて売買契約の締結をしようとする場合における次の記述のち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該マンション及び案内所は甲県内に所在するものとする。
ア　A社は、マンションの所在する場所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、B社は、その必要がない。

イ　A社が設置した案内所について、売主であるB社が法第50条第2項の規定に基づく届出を行う場合、A社は当該届出をする必要がないが、B社による届出書については、A社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。

ウ　A社は、成年者である専任の取引主任者を当該案内所に置かなければならないが、B社は、当該案内所に成年者である専任の取引主任者を置く必要がない。

エ　A社は、当該案内所に法第50条第1項の規定に基づく標識を掲げなければならないが、当該標識へは、B社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。

1 ア、イ
2 イ、ウ
3 ウ、エ
4 ア、エ

ここが出た！
案内所規制。ア・エは、標識。イは、案内所設置の届出。ウは、専任の取引主任者設置。全部定番でやさしい。
ア×　マンション所在場所に標識を掲げなければならないのは、分譲主であるB社である。Ａ社は、その必要はない。3-4https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=6822

イ×A社が設置した案内所について、届出を行わなければならないのは案内所を設置したA社である。3-3https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=6726

ウ〇記述のとおり、案内所を設置したA社は、成年者である専任の取引主任者を当該案内所に置かなければならないが、B社は、その必要はない。2-15
https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=5416
エ〇　記述のとおり、案内所を設置したA社は、当該案内所に標識を掲げなければならないが、当該標識へは、分譲主であるB社の商号又は名称及び免許証番号も記載しなければならない。3-4
正解３

問43宅地建物取引業保証協会Ａ
【問43】宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という｡）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1　保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。

2　保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。

3　保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、当該社員が納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の範囲内で、弁済を受ける権利を有する。

4　保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、弁済を受ける権利を実行しようとする場合、弁済を受けることができる額について保証協会の認証を受けなければならない。

ここが出た！　https://youtu.be/9tvJl8kcSvk?t=2052
１は、弁済業務保証金の供託。
２は、還付があったときの穴埋め供託。　
3は、社員業者の債権者の弁済限度額。
４は、保証協会の認証。
１〇　記述のとおり、保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。4-15

２〇　記述のとおり、保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。4-19

３×　社員業者に対して取引上の債権を有する者は、業者が社員でないとしたならば、その者が供託しなければならない営業保証金の相当額の範囲内で、弁済を受ける権利を有する。4-18

４〇　記述のとおり、社員業者に対して取引上の債権を有する者は、弁済を受ける権利を実行しようとする場合、弁済を受けることができる額について保証協会の認証を受けなければならない。4-18
正解３

問44監督・罰則―監督Ｂ
【問44】宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　国士交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して必要な指示をしようとするときは、行政手続法に規定する弁明の機会を付与しなければならない。

2　甲県知事は、宅地建物取引業者A社（国土交通大臣免許）の甲県の区域内における業務に関し、A社に対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に通知するとともに、甲県の公報により公告しなければならない。

3　乙県知事は、宅地建物取引業者B社（丙県知事免許）の乙県の区域内における業務に関し、B社に対して業務停止処分をした場合は､乙県に備えるB社に関する宅地建物取引業者名簿へ、その処分に係る年月日と内容を記載しなければならない。

4　国土交通大臣は、宅地建物取引業者C社（国土交通大臣免許）が宅地建物取引業法第37条に規定する書面の交付をしていなかったことを理由に、C社に対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

ここが出た！
1は、事前聴聞。
2は、事後の公告。
3は、業者名簿。
４は、国交大臣の処分。
コメント　４は、近年の改正点だが、消去法的に導けよう。
１×　国士交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して必要な指示をしようとするときは、宅建業法上の聴聞を行わなければならない。8-6https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=1169

２×　甲県知事は、宅地建物取引業者A社（国土交通大臣免許）の甲県の区域内における業務に関し、A社に対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に通知しなければならないが、甲県の公報により公告することはしない。8-6

３×Ｂ社に関する宅地建物取引業者名簿は、免許権者である丙県知事が備えている。1-14https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=1543

４○国土交通大臣は、その免許を受けた宅地建物取引業者を処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。8-7https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=1260
正解４

問45　住宅瑕疵担保履行法Ｂ　
【問45】特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売暇娩担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（以下この問において「資力確保措置」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した日から3週間以内に、その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

2　自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

3　住宅販売暇庇担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日から5年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。

4　新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。

ここが出た！https://youtu.be/T_qTBw8DUFI?t=2185
１は、資力確保措置の状況についての届出。
２は、届出をしない場合の措置。
３は、住宅販売暇庇担保責任保険の保険金支払い期間。
４は、供託業者の供託所に関する説明。

１×　自ら売主として新築住宅を業者でない買主に引き渡した業者は、基準日から３週間以内に、当該基準日に係る資力確保措置の状況について、免許権者に届け出なければならない。6-19

２〇　資力確保措置の状況についての届出を怠ると、「当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。6-20

３×　住宅販売暇庇担保責任保険では、当該住宅の売買契約を締結した日から１０年間、保険金が支払われる。保険対象である特定住宅瑕疵担保責任の責任期間が10年であることから見当がつくだろう。6-18

４×　供託業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約をするまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。6-17
正解２

問46住宅金融支援機構Ａ
【問46】独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1　機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関から買い取りた住宅ローン債権を担保としてMBS（資産担保証券）を発行している。

2　証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローン金利は、金融機関によって異なる場合がある。

3　機構は、証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローンについて、借入金の元金の返済を債務者本人の死亡時に一括して行う高齢者向け返済特例制度を設けている。

4　機構は、証券化支援事業（買取型）において、住宅の建設や新築住宅の購入に係る貸付債権のほか、中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としている。

ここが出た。https://youtu.be/OtNWqmHSJ9U?t=1791
１は、証券化支援事業（買取型）。
２は、証券化支援事業における民間金融機関の住宅ローン金利。
３は、高齢者返済特例制度。昨年とほとんど同じ形で出され、しかもいずれも正解肢。超プレゼント問題である。
４は、証券化支援事業（買取型）の買い取り対象。

１〇　記述のとおり、機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としMBS（資産担保証券）を発行している。9-4

２〇　記述のとおり、証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローン金利は、金融機関によって異なる場合がある。9-5

３×　機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対してバリアフリー工事又は耐震改修工事を行う場合に、債務者本人の死亡時に一括して借入金の元金を返済する制度を設けているが、これはリフォーム融資において設けられているもので、証券化支援事業（買取型）において設けているものではない。9-3

４〇　記述のとおり、機構は、証券化支援事業（買取型）において、住宅の建設や新築住宅の購入に係る貸付債権のほか、中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としている。9-5

問47景品表示法―分譲宅地の広告等Ａ
【問47】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む｡）の規定によれば、正しいものはどれか。
1　宅地建物取引業者が自ら所有する不動産を販売する場合の広告には、取引態様の別として「直販」と表示すればよい。

2　改装済みの中古住宅について、改装済みである旨を表示して販売する場合、広告中には改装した時期及び改装の内容を明示しなければならない。

3　取引しようとする物件の周辺に存在するデパート、スーパーマーケット等の商業施設については、現に利用できるものでなければ広告に表示することはできない。

4　販売する土地が有効な利用が阻害される著しい不整形画地であっても、実際の土地を見れば不整形画地であることは認識できるため、当該土地の広告にはその旨を表示する必要はない。

ここが出た！ https://youtu.be/H16Yo7cI4Dg?t=1716
１は、取引態様の表示。
２は、改装済みの表示。
３は、商業施設。
４は、不整形画地。正解肢は、常識的に判断できる。
１×　取引態様は、「売主」､「貸主」､「代理」又は「媒介（仲介）」の別をこれらの用語を用いて表示しなければならない。不動産の表示に関する公正競争規約。5-4

２〇　記述のとおり、改装済みの中古住宅について、改装済みである旨を表示して販売する場合、広告中には改装した時期及び改装の内容を明示しなければならない。不動産の表示に関する公正競争規約

３×　商業施設は、現に利用できるもの以外に、工事中である等その施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、その整備予定時期を明示して表示することができる。不動産の表示に関する公正競争規約10-4
４×　販売する土地が有効な利用が阻害される著しい不整形画地については、その旨を明示するしなければならない。不動産の表示に関する公正競争規約
正解２

問48土地建物の統計―宅建業者数等Ａ
【問48】宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1　平成24年地価公示（平成24年3月公表）によれば、平成23年の1年間の地価を前年1年間と比較すると、三大都市圏平均で住宅地・商業地ともに下落率が縮小したものの、地方平均は住宅地・商業地ともに引き続き下落率が拡大している。
2　平成23年度国士交通白書（平成24年7月公表）によれば、平成23年3月末現在の宅地建物取引業者数は約12．6万業者となっており、近年、微減傾向が続いている。
3　平成24年版土地白書（平成24年6月公表）によれば、平成22年末の住宅地、工業用地等の宅地は前年より減少して全国で約190万ヘクタールとなっている。
4　建築着工統計（平成24年1月公表）によれば、平成23年の新設住宅着工戸数のうち貸家は約28．6万戸で、2年ぶりに増加した。

ここが出た！
1は、地価公示。
２は、宅建業者数。
３は、宅地。
４は、平成23年の新設住宅着工戸数のうち貸家。正解肢は、やさしいだろう。

１×地方でも下落率は縮小傾向にある。

２〇記述のとおり。

３×平成24年版土地白書（平成24年6月公表）によれば、平成22年末の住宅地、工業用地等の宅地は前年より増加して約190万haとなっている。

４×建築着工統計（平成24年1月公表）によれば、平成23年の新設住宅着工戸数のうち貸家は約28．6万戸で、３年連続の減少である。　

問49土地の知識　液状化等
【問49】土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
1　台地は、一般的に地盤が安定しており、低地に比べ自然災害に対して安全度は高い。

2　台地や段丘上の浅い谷に見られる小さな池沼を埋め立てた所では、地震の際に液状化が生じる可能性がある。

3　丘陵地帯で地下水位が深く、砂質土で形成された地盤では、地震の際に液状化する可能性が高い。

4　崖崩れは降雨や豪雨などで発生することが多いので、崖に近い住宅では梅雨や台風の時期には注意が必要である。

ここが出た　 https://youtu.be/FLb8EkesdAU?t=1626
１は、台地。
２は、台地や段丘上の浅い谷。
３は、丘陵地帯。
４は、崖崩れ。
コメント　液状化を知らなくても、消去法で容易に正解を導ける。

１・２〇　記述のとおり。11-1
３×　液状化は、地下水位が浅く、砂質土で形成された地盤で起きやすい。11-3
４〇　記述のとおり。常識であろう。
正解　3

問50建物の知識―コンクリートの中性化等
【問50】建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
1　鉄筋コンクリート構造の中性化は、構造体の耐久性や寿命に影響しない。

2　木造建物の寿命は、木材の乾燥状態や防虫対策などの影響を受ける。

3　鉄筋コンクリート構造のかぶり厚さとは、鉄筋の表面からこれを覆うコンク'ノート表面までの最短寸法をいう。

4　鉄骨構造は、不燃構造であるが、火熱に遭うと耐力が減少するので、耐火構造にするためには、耐火材料で被覆する必要がある。

ここが出た！https://youtu.be/FLb8EkesdAU?t=1691
１は、コンクリートの中性化。
2は、木造建物の寿命。
3は、鉄筋コンクリート構造のかぶり厚さ。
４は、鉄骨構造。

1×　コンクリートの中性化とは、本来アルカリ性のコンクリートが空気中の二酸化炭素と反応してアルカリ性を失うことである。これにより覆っている鉄筋が錆びやすくなり、耐久性などに影響が出る。11-8

２〇　記述のとおり、木造建物の寿命は、木材の乾燥状態や防虫対策などの影響を受ける。11-5
3〇　記述のとおり、鉄筋コンクリート構造のかぶり厚さとは、鉄筋の表面からこれを覆うコンクリート表面までの最短寸法をいう。
4〇　記述のとおり、鉄骨構造は、不燃構造であるが、火熱に遭うと耐力が減少するので、耐火構造にするためには、耐火材料で被覆する必要がある。11-6

過去問遊園地