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| 23年度 | |
| 問1不完全な意思表示－取り消しの第三者関係 【問１】 Ａ所有の甲土地につき、ＡとＢとの間で売買契約が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ Ｂは、甲土地は将来地価が高騰すると勝手に思い込んで売買契約を締結したところ、実際には高騰しなかった場合、動機の錯誤を理由に本件売買契約を取り消すことができる。 ２ Ｂは、第三者であるＣから甲土地がリゾート開発される地域内になるとだまされて売買契約を締結した場合、ＡがＣによる詐欺の事実を知っていたとしても、Ｂは本件売買契約を詐欺を理由に取り消すことはできない。 ３ ＡがＢにだまされたとして詐欺を理由にＡＢ間の売買契約を取り消した後、Ｂが甲土地をＡに返還せずにＤに転売してＤが所有権移転登記を備えても、ＡはＤから甲土地を取り戻すことができる。 ４ ＢがＥに甲土地を転売した後に、ＡがＢの強迫を理由にＡＢ間の売買契約を取り消した場合には、ＥがＢによる強迫につき知らなかったときであっても、ＡはＥから甲土地を取り戻すことができる。 ここが出た！ 取り消しの場合に利害関係をもった第三者との関係（３・４）。 第三者が取り消し後現れたか、取り消し前に現れたかで、処理の仕方が異なる。 １と２は、付け足し。 １× Ｂが甲土地を買った動機は、甲土地が値上がりすると思ったことだが、実際には値上がりしなかった。このように、動機に錯誤ある場合、そのことが相手方に表示されていたときに限り、無効の主張ができる。相手方に「表示されていない」のに「取り消せる」とするのは、誤りである。 錯誤は、2020法改正がある。改正法を学習してください。https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=5720https://youtu.be/jTMpy0n3JdM?t=1209 ２× 第三者Ｃにだまされて、ＢがＡから買った場合、Ａがそのことを知らなかったときは、詐欺とは無関係のAを保護すべきだからＢは取り消せないが、Ａが知っていたときは、人が悪いAは保護に値しないので、Ｂは取り消せる。取り消せないとするのは、誤りである。 2020法改正により、Aがそのこと（Cにだまされた）を知らず、そのことに過失もない場合に限り、Bは取消せないとされた。 https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=3743 ３× Ａが取り消した後、Ｂから甲土地を買ったDと、取り消しによって甲土地の権利を復帰させたＡは、Ｂを起点とする二重譲渡の関係になるので、登記の早い者勝ちとなる。よって、Ａは、所有権移転登記を備えてしまったDから甲土地を取り戻すことはできない。 https://youtu.be/p68cMHDDVSc?t=1102 ４○ Ａが取り消す前に、Ｂから甲土地を買ったＥに対しては、取り消しによる権利の復帰を対抗できるかどうかが問題となるが、強迫取り消しは、強迫された人を保護する要請が大きいので、第三者Ｅが善意であっても、権利の復帰を対抗できる。よって、ＡはＥから甲土地を取り戻せる。https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=4319 正解４ 問２条件－条件成就の妨害 【問２】 Ａは、自己所有の甲不動産を３か月以内に、1,500万円以上で第三者に売却でき、その代金全額を受領することを停止条件として、Ｂとの間でＢ所有の乙不動産を2,000万円で購入する売買契約を締結した。条件成就に関する特段の定めはしなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 乙不動産が値上がりしたために、Ａに乙不動産を契約どおり売却したくなくなったＢが、甲不動産の売却を故意に妨げたときは、Ａは停止条件が成就したものとみなしてＢにＡＢ間の売買契約の履行を求めることができる。 ２ 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時から効力が生ずるだけで、停止条件の成否が未定である間は、相続することはできない。 ３ 停止条件の成否が未定である間に、Ｂが乙不動産を第三者に売却し移転登記を行い、Ａに対する売主としての債務を履行不能とした場合でも、停止条件が成就する前の時点の行為であれば、ＢはＡに対し損害賠償責任を負わない。 ４ 停止条件が成就しなかった場合で、かつ、そのことにつきＡの責に帰すべき事由がないときでも、ＡはＢに対し売買契約に基づき買主としての債務不履行責任を負う。 ここが出た！ 条件をめぐってトラブルが生じた場合の処理。常識判断できる。 https://youtu.be/w4wHPlH1ejM?t=2766 １○ 条件付き契約の当事者が故意に条件成就を妨げたときは、相手方は、条件は成就したものとみなすことができる（5-14）。よって、甲不動産が売れることを条件として、乙不動産をＡに売ったＢが、甲不動産の売却を故意に妨げたときは、Ａは、甲不動産は売れた、とみなすことができる。信義誠実の原則（相手方の正当な期待に沿った行動をしなければならない）にかなった結論だ。 ２× 条件付権利（設問では、条件付き法律行為となっている？）、は条件成否未定の前でも相続できる(5-14)。抽選前の宝くじを相続できるのは、当然だろう。 ３×条件の成否未定の間における相手方の利益の侵害の禁止（5-14）。 よって、条件の成否が未定である間に、Ｂが乙不動産を第三者に売ってしまい、Ａの乙不動産を購入できるという期待利益を侵害することは、違法であり、条件が成就した場合には損害賠償の請求ができる。 ３☓ＡB間の停止条件付乙不動産売買契約について、停止条件の成否が未定である間に、Ｂが乙不動産を第三者に売却し移転登記を行い、Ａに対する売主としての債務を履行不能とした場合には、停止条件が成就したときには、AはBに、Ａの乙不動産を購入できるという期待利益の侵害を理由に、損害賠償の請求ができる。5-14 ４×債務不履行責任は、債務者の責に帰すべき事由がないと成立しないのが原則である（1-6-4）。Ａは責任がないのに、債務不履行責任を負うというのは誤り。 【23年問３】 共有に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １ 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができるが、５年を超えない期間内であれば、分割をしない旨の契約をすることができる。 ２ 共有物である現物の分割請求が裁判所になされた場合において、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は共有物の競売を命じることができる。 ３ 各共有者は、共有物の不法占拠者に対し、妨害排除の請求を単独で行うことができる。 ４ 他の共有者との協議に基づかないで、自己の持分に基づいて１人で現に共有物全部を占有する共有者に対し、他の共有者は単独で自己に対する共有物の明渡しを請求することができる。 問３共有―共有者間の利益調整 ここが出た！https://youtu.be/QKI1KGBjpP0?t=989 共有者間の利害調整。正解４は、判例からの出題だが、１・２・３が条文からの出題だから、消去法で判断できる。 １○私有財産制は単独所有を原則とするので、各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できるが、分割すると困る場合もあるので、５年を超えない期間内であれば、不分割の特約をすることもできる。1-21-14 ２○記述のとおりの条文がある。現物分割で価値が著しく下がってしまう場合は、仕方がないだろう。1-21-14 ３○共有物の不法占拠者に対し妨害排除の請求をすることは、共有物の保存行為にあたるが、保存行為は、共有者全員にとって有益なことだから、各共有者が単独でも行うことができる。1-21-11 ４×他の共有者との協議に基づかないで共有物全部を占有する共有者も、その占有は自己の持分に基づく正当なものだから、他の共有者は単独では、自己に対する共有物の明け渡しを請求することはできない（判例）。明け渡しの請求は共有者全員の協議に基づかなければならない。 【23年問４】 根抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 根抵当権者は、総額が極度額の範囲内であっても、被担保債権の範囲に属する利息の請求権については、その満期となった最後の２年分についてのみ、その根抵当権を行使することができる。 ２ 元本の確定前に根抵当権者から被担保債権の範囲に属する債権を取得した者は、その債権について根抵当権を行使することはできない。 ３ 根抵当権設定者は、担保すべき元本の確定すべき期日の定めがないときは、一定期間が経過した後であっても、担保すべき元本の確定を請求することはできない。 ４ 根抵当権設定者は、元本の確定後であっても、その根抵当権の極度額を、減額することを請求することはできない。 問４抵当権―根抵当 ここが出た！ 根抵当権と普通抵当権の違い（１・２）。根抵当権が出題されるときは、常にこの点が問われてきた。 https://youtu.be/2ezuwJAaMhA?t=1159 １×根抵当権は、優先弁済の限度額を極度額で押さえるから、利息についても極度額の範囲なら限定なく根抵当権を行使でき、逆に元本が極度額を超える場合は、全然行使できない。1-14-13 ２○根抵当権は、元本確定までは、被担保債権と抵当権の結びつきはないから、元本確定までは、抵当権の付従性・随伴性は否定されている。すなわち、被担保債権の範囲に属する債権を取得した者は根抵当権を取得したことにはならないから、根抵当権を行使することはできない。1-14-12 ３×元本確定期日の定めがないとき、根抵当権設定者は、根抵当権設定時から３年経過後には元本確定請求ができる。また、根抵当権者は、いつでも元本確定請求ができる。01テキスト251p下段 ４×元本確定後は、根抵当権で担保すべき債権を流動的なものとしておく必要はないから、設定者は、現に存する債務の額と以後２年間に生ずべき利息等の額に減額することを請求できる（398条の21）。 【問５】 ＡがＢに対して1,000万円の代金債権を有しており、Ａがこの代金債権をＣに譲渡した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １ ＡＢ間の代金債権には譲渡禁止特約があり、Ｃがその特約の存在を知らないことにつき重大な過失がある場合には、Ｃはこの代金債権を取得することはできない。 ２ ＡがＢに対して債権譲渡の通知をすれば、その譲渡通知が確定日付によるものでなくても、ＣはＢに対して自らに弁済するように主張することができる。 ３ ＢがＡに対して期限が到来した1,000万円の貸金債権を有していても、ＡがＢに対して確定日付のある譲渡通知をした場合には、ＢはＣに譲渡された代金債権の請求に対して貸金債権による相殺を主張することができない。 ４ ＡがＢに対する代金債権をＤに対しても譲渡し、Ｃに対する債権譲渡もＤに対する債権譲渡も確定日付のある証書でＢに通知した場合には、ＣとＤの優劣は、確定日付の先後ではなく、確定日付のある通知がＢに到着した日時の先後で決まる。 問５債権のその他の事項―債権譲渡 ここが出た！ 債権譲渡については法改正があった。本問では、肢２と肢4は、改正なしhttps://youtu.be/4nWncVaRpAk?t=1219だが肢3については、条文が新設されたhttps://youtu.be/4nWncVaRpAk?t=1862 考え方は変更なし。肢１については別の論理になってしまったhttps://youtu.be/4nWncVaRpAk?t=129。https://youtu.be/jTMpy0n3JdM?t=2441 譲渡禁止特約の効力について考え方を変更したところが重要なので、最後の動画を中心に学習してください。 譲渡禁止特約（１）、債務者に対する対抗要件（２）、債権譲渡と債務者の抗弁（３）、債権譲渡の第三者対抗要件（４）を順番に問うている。 １○債権の譲渡禁止特約は、善意の第三者に対抗できない（旧466条）。そして、判例は、この場合の善意とは、特約の存在を知らないことに重過失がないことだとする。したがって、重過失のあるＣは、悪意の第三者として、譲渡禁止特約を対抗されてしまうので、代金債権を取得できない。 2020で改正された。https://youtu.be/jTMpy0n3JdM?t=2441 ２○債権譲渡があったことを債務者に対抗する要件は、譲渡人から債務者に譲渡通知をすることか債務者が債権譲渡を承諾することだが、譲渡通知等は、確定日付証書によらなくてもよい（11-4）。よって、Ａが確定日付証書でない譲渡通知をＢに対してした場合、Ｃは、Ｂに対して自らに弁済するよう主張することができる。 11-4https://youtu.be/4nWncVaRpAk?t=1142 ３×債権譲渡は債権がそのまま譲り受け人に移転するというものだから、債務者がそれまで債権者に主張できた事情もそっくりそのまま移転し、譲り受け人にも主張できるのが原則だ。したがって、ＢがＡに対して1000万円の債権を有すれば、ＢはCに譲渡された債権の請求に対し、相殺を主張することができる。11-5https://youtu.be/4nWncVaRpAk?t=1700、11-6https://youtu.be/4nWncVaRpAk?t=1817 ４○債権譲渡が二重になされた場合の対抗要件は確定日付証書による譲渡通知等だが（11-4）、その確定日付証書による譲渡通知も競合した場合は、その優劣決定は、確定日付の前後によるのか、通知の到達日の前後によるのか。判例は、到達日の前後だとする。通知は到達しないと意味がないからだ。中段 https://youtu.be/4nWncVaRpAk?t=1471 【問６】 Ａは自己所有の甲建物をＢに賃貸し賃料債権を有している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ Ａの債権者Ｃが、ＡのＢに対する賃料債権を差し押さえた場合、Ｂは、その差し押さえ前に取得していたＡに対する債権と、差し押さえにかかる賃料債務とを、その弁済期の先後にかかわらず、相殺適状になった段階で相殺し、Ｃに対抗することができる。 ２ 甲建物の抵当権者Ｄが、物上代位権を行使してＡのＢに対する賃料債権を差し押さえた場合、Ｂは、Ｄの抵当権設定登記の後に取得したＡに対する債権と、差し押さえにかかる賃料債務とを、相殺適状になった段階で相殺し、Ｄに対抗することができる。 ３ 甲建物の抵当権者Ｅが、物上代位権を行使してＡのＢに対する賃料債権を差し押さえた場合、その後に賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたとしても、Ｂは、差し押さえにかかる賃料債務につき、敷金の充当による当然消滅を、Ｅに対抗することはできない。 ４ ＡがＢに対する賃料債権をＦに適法に譲渡し、その旨をＢに通知したときは、通知時点以前にＢがＡに対する債権を有しており相殺適状になっていたとしても、Ｂは、通知後はその債権と譲渡にかかる賃料債務を相殺することはできない。 問６賃貸借―賃料債権に差押え ここが出た！ 賃料債権に一般債権者が差押え（１）、 賃料債権に賃貸物件の抵当権者が差押え（２）、 敷金と賃料債権の差押え（３）、 債権譲渡と債務者の抗弁（４） １○債権に対する差押えがあった場合、差押え債権の債務者Ｂが、差押え前から、債権者Ａに対して反対債権を有するときは、その弁済期の先後にかかわらず、相殺できるという期待を持っていたのだから、その反対債権と差押えにかかる債務を、相殺適状になった段階で相殺し、差押え債権者Ｃに対抗できる（判例 ）。6-19https://youtu.be/uCxgdqHVfLs?t=2031 ２×賃貸物件の抵当権者Dが、物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえた場合、賃借人Ｂは、Ｄの抵当権設定登記後に取得した債権では、賃料債務との相殺をもってDに対抗できない（判例）。抵当権設定登記後は賃料債権にも抵当権の効力が及ぶので、その後取得した反対債権で賃料債権を相殺することは許されないからだ。 8-4チェック４ ３×敷金が授受された賃貸借契約にかかる賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、当該賃貸借が終了し、目的物が明け渡されたときは、賃料債権は、敷金の充当によりその限度で消滅する（判例）。抵当権の物上代位によりも敷金の債務充当機能を優先させたのである。9-23チェック 2https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=3327 ４×債権譲渡は債権がそのまま譲り受け人に移転するというものだから、債務者がそれまで債権者に主張できた事情もそっくりそのまま移転し、譲り受け人にも主張できるのが原則だ。したがって、ＢがＡに対して反対債権を有すれば、ＢはＦに譲渡された債権の請求に対し、相殺を主張することができる。 11-5https://youtu.be/4nWncVaRpAk?t=1700、11-6https://youtu.be/4nWncVaRpAk?t=1817 【問７】 Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、Ｂは、その建物をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判 例によれば、誤っているものはどれか。 １ ＢがＡに対して賃料を支払わない場合、Ａは、Ｂに対する賃料の限度で、Ｃに対し、Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。 ２ Ａは、Ｂに対する賃料債権に関し、Ｂが建物に備え付けた動産、及びＢのＣに対する賃料債権について先取特権を有する。 ３ Ａが、Ｂとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Ｃに対して、合意解除の効果を対抗することができない。 ４ Ａは、Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは、事前にＣに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。 問7賃貸借―建物転貸借 ここが出た！転借人の直接義務（１）、 賃貸人の先取特権（２）、 親ガメ（賃貸借）が合意でコケても子ガメ（転貸借）はコケない（３）、 親ガメがコケそうでも、子ガメに通知は必要ない（４）。全部過去既出である。 １○賃貸人の承諾を得た転貸借があるとき、賃貸人と転借人とは契約したわけではないが、賃貸人が家賃の取りはぐれをしないよう、転借人は賃貸人に直接に義務を負うとされる。したがって、賃貸人Aは、賃借人Ｂに対する賃料の限度で、転借人Cに対して賃料を自分に直接支払うよう請求できる。9-7https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=761 ２○建物賃貸人Aは、賃借人Ｂに対する賃料債権に関し、賃借人Ｂが建物に備え付けた動産及び賃借人（転貸人）の転貸借に対する賃料債権について先取特権を有する。10-21https://youtu.be/FlUt5m9SFPU?t=1455 ３○転貸借は、原賃貸借を前提とするから、原賃貸借契約が終了すれば転貸借も終了するのが原則である（親ガメコケれば、子ガメもコケる）。しかし、コケ方が合意解除（話し合いによる解除）という八百長では、転借人Cに合意解除の効果（親ガメコケれば、子ガメもコケる）を対抗できない。9-9https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=1103 ４×期間満了又は解約申し入れによる原賃貸借の終了は、その旨の通知をしなければ転借人に対抗できない9-24https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=3696が、債務不履行解除による原賃貸借の終了は、その旨の通知等をする必要はない（判例）。 【問８】 ＡがＢに対して金銭の支払いを求める場合における次の記述のうち、ＡのＢに対する債権が契約に基づいて発生するものはどれか。 １ 青信号で横断歩道を歩いていたＡが、赤信号を無視した自動車にはねられてケガをした。運転者はＢに雇用されていて、勤務時間中、仕事のために自動車を運転していた。Ａが治療費として病院に支払った50万円の支払いをＢに対して求める場合。 ２ Ａは、Ｂ所有の甲不動産の売却について、売買契約が締結されるに至った場合には売買代金の２％の報酬の支払いを受けるとして、Ｂから買主のあっせんの依頼を受けた。Ａがあっせんした買主Ｃとの間で1,000万円の売買契約が成立したのでＡがＢに対して報酬として20万円の支払いを求める場合。 ３ Ｂは、Ｂ所有の乙不動産をＡに売却し、代金1,000万円の受領と同時に登記を移転して引渡しも終えていた。しかし、Ｂは、錯誤を理由に売買契約は無効であるとして、乙不動産を返還し、登記を戻すようにＡに求めた。これに対し、ＡがＢに対して、1,000万円（代金相当額）の返還を求める場合。 ４ ＢはＤに200万円の借金があり、その返済に困っているのを見かねたＡが、Ｂから頼まれたわけではないが、Ｂに代わってＤに対して借金の返済を行った。Ｂの意思に反する弁済ではないとして、ＡがＤに支払った200万円につき、ＡがＢに対して支払いを求める場合。 問８契約の意味 ここが出た！ 契約の意味。契約についての基本的な理解が問われた。契約とは、約束のことだから、約束に基づいて発生した債権をさがせばよい。 １×契約に基づく請求ではない。Aが治療費として支払った50万円をBに請求するのは、Bが赤信号を無視して自分（A)をはねてけがをさせた者の雇用主で、自分（A）に対して使用者責任（11-29 ）を負うからであり、Bと契約をしたからではない。https://youtu.be/3yaFKd7oFJM?t=135 ２○契約に基づく請求である。ＡがＢに対して20万円の報酬の支払いを請求するのは、AB間で締結した、AがB所有不動産の買主をあっせんし、売買契約が成立すれば、BがAに代金額2％の報酬を支払うという契約に基づくものである。 ３×契約に基づく請求ではない。ＡがＢに対して、1,000万円の返還の請求をするのは、ＡがＢに支払った根拠となるＡＢ間の売買契約が無効になったためBが1,000万円を保有している根拠がなくなったためである。 ４×契約に基づく請求ではない。ＡがＤに支払った200万円につき、ＡがＢに対して支払いを求めるのは、ＡがBに代わりＤに対して立て替え払いをしたので、その立て替え分の返還請求をしているのであって、契約に基づく請求ではない。 【問９】 次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。
２ 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。 ３ 売買に目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。 ４ 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額を請求しても、買主に居住利益が損害額から控除されることはない。 問９判例読み取り ココが出た！ 判決文を正確に読み取れるかが問われた。判決分の要旨〔前提状況（建物自体が社会経済的な価値を有しない）と主語（無価値建物に居住する利益）と述語（損害額から控除することはできない）〕の部分にアンダーラインを引いて、明らかに矛盾する記述肢をさがす。 １○矛盾しない。記述は、判決も-前提としている瑕疵担保責任の追及について述べているので、矛盾しない。 ２○矛盾しない。記述は、判決がなんら触れていない契約の解除について述べるもので矛盾しない。 ３×矛盾する。記述は、判決が、「無価値建物に居住する利益は、損害額から控除することはできない」とするのに、「控除される」としている。 ４○矛盾しない。記述は、判決分と同内容のことを述べている。 【問10】 ＡがＢから事業のために、1,000万円を借り入れている場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ ＡとＢが婚姻した場合、ＡのＢに対する借入金債務は混同により消滅する。 ２ ＡがＣと養子縁組をした場合、ＣはＡのＢに対する借入金債務についてＡと連帯してその責任を負う。 ３ Ａが死亡し、相続人であるＤとＥにおいて、Ａの唯一の資産である不動産をＤが相続する旨の遺産分割協議が成立した場合、相続債務につき特に定めがなくても、Ｂに対する借入金返済債務のすべてをＤが相続することになる。 ４ Ａが死亡し、唯一の相続人であるＦが相続の単純承認をすると、ＦがＢに対する借入金債務の存在をしらなかったとしても、Ｆは当該借入金債務を相続する。 問10法律用語入り文の読み取り ココが出た！ 法律用語が入った分の読み取り問題。法律用語を的確に読み取れるかが問われた。 １×混同とは、債権・債務が同一人に帰属した場合に、債権・債務を存続させておく意味がなくなるので消滅させること）だが、債権者Bと債務者Ａが婚姻しても同一人になったわけではないので、混同は生じない。 ２×養子縁組により、養子Ｃは養親の債務につき連帯責任を負うという根拠はない。 ３×遺産分割協議で被相続人の唯一の資産である不動産を相続することになったとはいえ、遺産分割協議で定めていないのに、共同相続人の一人が被相続人の債務すべてを相続することはない。 ４○単純承認をすると、その存在を知っていても知らなくても、債務も含む被相続人の全財産を相続する。12-5https://youtu.be/titD86zbhzI?t=554 【問11】 借地借家法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 建物の用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更その他の事情の変更により、現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。 ２ 賃貸借契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて残存すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 ３ 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 ４ 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 問11借地借家法―借地 ココが出た！ 借地関係に裁判所が介入するときの申立人はだれか。１は借地条件変更、２は契約更新後の建物再建築、３・４は借地上の建物とともに土地賃借権を第三者が取得することが問題になっている。同じことを問題にする３・４に正解があるだろう。 １○借地条件が不相当になったときの借地条件変更の申し立ては、当事者双方いずれも申し立てられる。9-42（46）https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=8311 ２○契約更新後建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて残存すべき建物を再建築しようとするときの、借地権設定者の承諾に代わる許可の申し立ては、借地権者がすること-ができる。9-33（35）https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=6737 ３×借地上の建物とともに土地賃借権を第三者に譲渡しようとする際の借地権設定者の承諾に代わる許可は、第三者ではなく借地権者が申し立てられる。第三者は、この時点では土地賃借権を取得していないのだから、申し立てを認めるための利害関係が不十分である。9-37（41） ４○借地上の建物とともに土地賃借権を第三者が競売で取得した際の借地権設定者の承諾に代わる許可は、第三者が申し立てられる。この場合は、第三者は、すでに土地賃借権を取得しているのだから、申し立てを認めるための十分な利害関係を有する。9-39（43）https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=7672 【問12】 Ａが所有する甲建物をＢに対して賃貸する場合の賃貸借契約条項に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。 １ ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ｂの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。 ２ ＡＢ間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を２年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめＢに説明すれば、期間満了前にＡがＢに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。 ３ 法令によって甲建物を２年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる２年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。 ４ ＡＢ間の賃貸借契約が一時使用目的の賃貸借契約であって、賃貸借契約の期間を定めた場合には、Ｂが賃貸借を期間内に解約することができる旨の特約を定めていなければ、Ｂは賃貸借契約を中途解約することはできない。 問12借地借家法―借家 ココが出た！ 建物賃貸借における特約の有効性等。建物賃貸借では、借地借家法で定めている事項につき借家人に不利な特約をすると、無効となることがある。 １○賃貸人の同意を得て建物に設置した造作を、賃貸借終了時に、賃貸人に時価で買い取るよう請求できる造作買取請求（36条本文）を認めない旨の特約は、有効とされる（36条但書 9-23（25）https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=3850）。一見この特約は賃借人の不利になるようにも思えるが、この特約を無効にすると、大家が造作買取請求されることを嫌って造作の付加に同意しなくなってしまう。そこで、造作買取請求は認めないが、付加には同意できるよう、この特約も有効とされた。 ２×期間1年以上の定期建物賃貸借においては、期間満了前に賃貸人が賃借人に賃貸借が終了する旨を通知しないと賃貸借が終了せず、これと異なる特約で賃借に不利なもの-無効となる。したがって、記述の特約は無効となる。9-25（27）https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=4293 ３○法令又は契約により、一定期間経過後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合においては、書面によってするのであれば、建物を取り壊すことになるときに更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を定めることができる。9-26（28）https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=4686 ４○一時使用目的の賃貸借であろうと、期間を定めた以上、特約がない限り、期間中に中途解約することはできない。 【問13】 建物の区分所有者等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次のうち、誤っているものはどれか。 １ 管理者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の観覧を拒んではならない。 ２ 規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積の割合による。 ３ 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めることができない。 ４ 法又は規約により集会において決議すべきとされた事項であっても、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなされる。 問13区分所有法―https://youtu.be/yICaWeGTP08?t=3282 一部共用部分等 ココが出た！規約の閲覧（１）、共用部分の持分割合（２）、一部共用部分の規約の扱い（３）、全員の合意による書面決議（４）と全般的な問い方である。正解肢は、消去法で導けよう。 １○記述のとおり、管理者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。13-12 ２○記述のとおり、規約に別段の定めがある場合を除いて、各共有者の持分は、その有する専有部分の壁の内側線で囲まれた床面積割合による。13-3 ３×一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しない事項であっても、区分所有者全員の規約に定めることができる（31条2項）。 ４○区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなされる。たとえば、回覧板を回して、全員賛成の署名をすれば、集会を開かなくても、決議があったものとみなされる。13-15 【問14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆の登記は、することができない。 ２ 権利の変更の登記又は更生の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。 ３ 受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる。 ４ 仮登記の抹消は、登記権利者及び登記義務者が共同しなければならない。 問14不動産登記法―https://youtu.be/YiDDbGUyvps?t=4109 ここが出た！ 仮登記の抹消（４）が正解肢。これは過去既出である。また、合筆登記の制限（１）も旧法時代からの定番記述。権利変更の登記（２）と信託の登記（３）は、目くらましのつけ足し記述。 １○所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地は、合筆できない。土地の一部にだけ所有権が及んでいるへんな登記になってしまうからだ。14-8 ２○記述のとおり、権利変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる（66条）。 14-18 ３○記述のとおり、受益者又は委託者は、受託者に代わって信託の登記を申請することができる（99条）。 ４×仮登記の抹消は、仮登記の登記名義人が単独で申請することができる。仮の登記だから、簡略な手続を認めた。14-17 【問15】 国土利用計画法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この間において「事後届出」とは、法第23条に規定する都道府県知事への届出をいう。 １ 都道府県知事は、法第24条第1項の規定による勧告に基づき当該土地の利用目的が変更された場合において、必要があると認めるときは、当該土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を講じなければならない。 ２ 都道府県知事が、監視区域の指定について土地利用審査会の確認を受けられなかったときは、その旨を公告しなければならない。なお、監視区域の指定は、当該公告があったときは、その指定の時にさかのばって、その効力を失う。 ３ Ａが、市街化区域において、2,500㎡の工場建設用地を確保するため、そのうち、1,500㎡をＢ社から購入し、残りの1,000㎡はＣ社から贈与で取得した。この場合、Ａは、事後届出を行う必要はない。 ４ Ｄが所有する市街化区域内の土地5,000㎡とＥが所有する都市計画区域外の土地12,000㎡を交換した場合、Ｄ及びＥは事後届出を行う必要はない。 問15国土利用計画法―https://youtu.be/2rnqeZcMX30?t=2616 ここが出た！ 事後届出制における届出の要否（３・４）。同じことを問題とするいずれかに正解肢がある。事後届出制において、勧告に基づき土地の利用目的が変更されたときの措置（１）、監視区域の指定手続（２）は付け足しの記述。 １×都道府県知事は、勧告に基づき土地の利用目的が変更された場合は、必要があると認めるときは、当該土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を「講じるよう努めなければならない」が正しい。勧告は行政指導で強制力があるものではない。よって、勧告を受けた者がそれに応じて対応しても、知事は一定の措置を「講じなければならない」というほど強い救済措置は取られない。 ２×監視区域の指定では、土地利用審査会の確認という手続はとられない。その手続がとられるのは、規制区域の指定である（12条）。 ３○市街化区域内で届出が必要な土地-の売買等の契約は、規模2,000㎡以上の土地に関する所有権を対価を得て移転等するものであるが、記述ではＡが対価を払い取得したのは1,500㎡であるから、事後届出は必要ない。 ４×事後届出が必要な土地の売買等の契約の規模の基準は、市街化調整区域内では5,000㎡以上であり、都市計画区域外では10,000㎡以上である。よって、ＤもＥも事後届出をしなければならない。 【問16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 都市計画区域は、市又は人口、就業者数その他の要件に該当する町村の中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他の現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を当該市町村の区域の区域内に限り指定するものとされている。 ２ 準都市計画区域については、都市計画に、高度地区を定めることはできるが、高度利用地区を定めることができないものとされている。 ３ 都市計画区域については、区域内のすべての区域において、都市計画に、用途地域を定めるとともに、その他の地域地区で必要なものを定めるものとされている。 ４ 都市計画区域については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画に必ず市街化区域と市街化調整区域との区分を定めなければならない。 問16都市計画法― ここが出た！準都市計画区域に指定できる地域地区（２）。本記述は、初出題。他の記述はすべて過去既出だから、消去法で解けよう。 １×都市計画区域は、必要があれば市町村の区域外にわたり、指定できる。既存の市町村区域にとらわれては新しい街づくりはできない。1-1 ２○記述のとおり、まだあまり市街化が進んでいない準都市計画区域には、高度地区は定めることができるが、市街化を促進する高度利用地区は定めることはできない。1-11 ３×都市計画区域のうち市街化区域には用途地域を必ず定める。市街化調整区域には、原則として用途地域を定めない。また、区域区分を定めない都市計画区域には、用途地域は定めても定めなくてもよい。1-3 ４×都市計画区域については、一定の大都市等では、市街化区域と市街化調整区域との区分（区域区分）を定めなければならないが、その他の都市計画区域では、区域区分は定めても定めなくてもよい。1-2 【問17】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。 １ 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議しなければならないが、常にその同意を得ることを求められるものではない。 ２ 市街化調整区域内において生産される農産物の貯蔵に必要な建築物の建築を目的とする当該市街化調整区域内における土地の区画形質の変更は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。 ３ 都市計画法第33条に関する開発許可の基準のうち、排水施設の構造及び能力についての基準は、主として自己の居住の用に供する住宅に建築の用に供する目的で行う開発行為に対しては適用されない。 ４ 非常災害のため必要な応急措置として開発行為は、当該開発行為は、当該開発行為が市街化調整区域内において行われるものであっても都道府県知事の許可を受けなくてよい。 問17都市計画法―開発許可制度 ココが出た！開発許可の要否（２・４）。同じことを問題とするいずれかに正解肢がある。その他、開発許可の申請（１）、開発許可の基準（３）。 １×開発許可の申請をしようとする者は、あらかじめ、開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意を得なければならない。開発行為により、開発区域内の既存公共施設は壊すのだから、管理者の同意は必ず得なければならない。1-19 ２×市街化調整区域内において生産される農産物の貯蔵に必要な建築物の建築を目的とする当該市街化調整区域内における土地の区画形質の変更は、法34条で許可基準の一つとされており、許可申請すれば許可される可能性があるというだけで、許可は必要である。1-22 ３×法33条に関する開発許可の基準のうち、排水施設の構造及び能力についての基準は、それが不備では伝染病が蔓延するなど周囲にも迷惑だから、自己の用に供する目的で行う開発行為に対しても適用される。適用されないのは、給水施設の構造及び能力についての基準、道路が開発区域外の道路に接続している等の基準である。これらの基準は、不備でも困るのは自分だけだ。1-21 ４○非常災害のため必要な応急措置として開発行為は、どこで行うものでも、都道府県知事の許可を受けなくてよい。1-17 【問18】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合、原則として、当該建築物の全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用される。 ２ 防火地域内においては、３階建て、延べ面積が200㎡の住宅は耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。 ３ 防火地域内において建築物の屋上に看板を設ける場合には、その主要な部分を難燃材料で造り、又はおおわなければならない。 ４ 防火地域にある建築物は、外壁が耐火構造であっても、その外壁を隣地境界線に接して設けることはできない。 問18建築基準法―防火規制 ここが出た！ 防火規制。すべて、過去既出の記述でやさしい。３は、微妙な用語のひっかけがある。 ただし、肢３につき、２０２０に法改正があり、肢３は、このままの形では出ないことになった。肢１・２・４は改正なしなので、今後はここが出るだろう。 １○記述のとおり、建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合、防火壁で区切らない限り、当該建築物の全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用される。2-14 ２×防火地域内においては、３階建て、延べ面積が200㎡の住宅は耐火建築物としなければならない。 耐火建築物が要求されるのは、みい坊・じゅん坊良い子で耐えた である。 （３階以上・100㎡超・防火地域内／準防火地域内・４階以上・1,500㎡超⇒耐火建築物） ⇒ 法改正があり、そう簡単には言えなくなった。 2-10 https://youtu.be/B95PK1gZcEU?t=5108 ３×防火地域内において建築物の屋上に看板を設ける場合には、その主要な部 分を「不燃材料」で造り、又はおおわなければならない。「 難燃材料」ではない。2-13 ４×防火地域又は準防火地域にある建築物は、外壁が耐火構造であれば、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。2-12 【問19】 建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、他の地域地区等の指定及び特定行政庁の許可については考慮しないものとする。 １ 第二種住居地域内において、工場に併設した倉庫であれば倉庫業を営む倉庫の用途に供してもよい。 ２ 法が施工された時点で現に建築物が並んでいる幅員４ｍ未満の道路は、特定行政庁の指定がなくとも法上の道路となる。 ３ 容積率の制限は、都市計画において定められた数値によるが、建築物の前面道路（前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの。）の幅員が12ｍ未満である場合には、当該前面道路の幅員のメートルの数値に法第52条第２項各号に定められた数値を乗じたもの以下でなければならない。 ４ 建ぺい率の限度が10分の８とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の限度が10分の９に緩和される。 問19建築基準法―集団規制 ここが出た！正解肢は容積率（３）。その他、用途制限（１）、道路規制（２）、建ぺい率（４）。集団規制を、横断的に問うている。 １×２住居では、工場に併設した倉庫でも、倉庫業を営む倉庫の用途に供することはできない。 2-5 ２×法が施工された時点で現に建築物が並んでいる幅員４ｍ未満の道は、特定行政庁の指定がなければ法上の道路とならない。2-1 ３○容積率の制限は、建築物の前面道路の幅員が12ｍ未満である場合には、当該前面道路の幅員のメートルの数値に法第52条第２項各号に定められた数値を乗じたものと都市計画において定められた数値を比較して、低い方の数値による。2-7 ４×建ぺい率の限度が10分の８とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限は適用なしになる。2-6 野暮ったいから敵はない。 10分の8指定地域 防火地域内 耐火建築物⇒適用なし 【問20】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。 １ 都道府県知事は、造成宅地防災区域について、擁壁等の設置又は改造その他宅地造成に伴う災害の防止のため、必要な措置を講ずることにより当該区域の指定の事由がなくなったと認めるときは、その指定を解除するものとする。 ２ 都道府県知事は、偽りによって宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者に対して、その許可を取り消すことができる。 ３ 宅地造成工事規制区域内で過去に宅地造成に関する工事が行われ、現在は造成主とは異なる者がその工事が行われた宅地を所有している場合において、当該宅地の所有者は宅地造成に伴う災害が生じないようその宅地を常時安全な状態に維持するよう努めなければならない。 ４ 宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、工事に着手する前に都道府県知事に届け出ればよい。 問20宅地造成等規制法―規制区域外の規制等https://youtu.be/TGJJ8m8wdbs?t=2210 ここが出た！ 宅地造成工事規制区域外で、規制があるか（４）が正解肢。造成宅地防災区域の指定の解除に関する１、許可取消しに関する２、宅地の安全維持義務に関する３は、常識的に判断できる。 １○記述のとおり、都道府県知事は、造成宅地防災区域について、擁壁等の設置又は改造その他宅地造成に伴う災害の防止のため、必要な措置を講ずることにより当該区域の指定の事由がなくなったと認めるときは、その指定を解除する（宅地造成等規制法20条2項）。 ２○偽りによって許可を受けた者に対し、取り消せるのは当然だろう。 ３○宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、管理者又は占有者は、宅地造成（宅地造成工事規制区域の指定前に行われたものを含む。）に伴う災害が生じないよう、胃の安全維持義務に関するその宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない（16条1項）。したがって、宅地造成工事規制区域内で過去に宅地造成に関する工事が行われ、現在は造成主とは異なる者がその工事が行われた宅地を所有している場合においても、当該宅地の所有者は宅地造成に伴う災害が生じないようその宅地を常時安全な状態に維持するよう努めなければならない。5-7 ４×宅地造成工事規制区域外では、原則として、宅地造成に関連して、届出義務は課していない。 【問21】土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更を行おうとする者は、当該土地区画整理組合の許可を受けなければならない。 ２ 公共施設の用に供している宅地に対しては、換地計画において、その位置、地積等に特別の考慮を払い、換地を定めることができる。 ３ 区画整理会社が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定めることができる。 ４ 個人施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。 解答解説 https://youtu.be/J8mb-RtmPeo?t=2700 １×許可は、組合の許可を受けるのではなく、都道府県知事の許可を受けなければならない。 ２○常識的に見ておかしくない。 ３○ ４○仮換地の出来る場合を述べただけで誤りではない。 解答のヒント １の引掛けを見抜けるかどうかが勝負。ここがわかれば、２３４は、常識的に見て、正しいことがわかる。 【問22】 農地法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 相続により農地を取得する場合は、法第3条第1項の許可を要しないが、遺産の分割により農地を取得する場合は、同項の許可を受ける必要がある。 ２ 競売により市街化調整区域内にある農地を取得する場合は、法第3条第1項又は法第5条第１項の許可を受ける必要はない。 ３ 農業者が、自らの養畜の事業のための畜舎を建設する目的で、市街化調整区域内にある150㎡の農地を購入する場合は、第５条第１項の許可を受ける必要がある。 ４ 市街化区域内にある農地を取得して住宅を建設する場合は、工事完了後遅滞なく農業委員会に届け出れば、法第5条第１項の許可を受ける必要はない。 問22農地法―https://youtu.be/l38Yvp7RqIg?t=2356 ここが出た！ 許可の要否。３・４が5条許可の要否、１は３条許可を、２は3条又は５条許可を問題とする。５条許可を問題とする３・４に正解があるだろう。 １×遺産の分割により農地を取得する場合も、法３条１項の許可を要しない。２×競売により市街化調整区域内にある農地を取得する場合も、法第3条第1項又は法第5条第１項の許可を受ける必要がある。 ３○記述のとおり、農業者が、自らの養畜の事業のための畜舎を建設する目的で、市街化調整区域内にある150㎡の農地を購入する場合は、第５条第１項の許可を受ける必要がある。 ４×市街化区域内にある農地を取得して住宅を建設する場合は、「事前に」農業委員会に届け出れば、法第5条第１項の許可を受ける必要はない、が正しい。「工事完了後遅滞なく」農業委員会に届け出る、のでは遅い。 【問23】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 当初作成した土地の賃貸借契約書において記載がされていなかった「契約期間」を補充するために｢契約期間は10年とする｣旨が記載された覚書を作成したが、当該覚書にも印紙税が課される。 ２ 本契約書を後日作成することを文書上で明らかにした、土地を8,000万円で譲渡することを証した仮契約書には、印紙税は課されない。 ３ 「甲土地を6,000万円、乙建物を3,500万円、丙建物を1,500万円で譲渡する」旨を記載した契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、6,000万円である。 ４ 「Aの所有する土地（価額7,000万円）とBの所有する土地（価額１億円）とを交換し、AはBに差額3,000万円支払う」旨を記載した土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、3,000万円である。 問23土地建物に関する税‐印紙税 https://youtu.be/lCfAbFfD7ww?t=878 ここが出た！ 納税文書か？（１・２）。記載金額は？（３・４）。いずれも、類似の問題が既出である。 １○覚書として作成しても、証明目的で作成する以上、課税される。 ２×仮契約書にも課税される。 ３×記載金額は、6,000＋3,500＋1,500＝１億1,000万円 である。 ４×交換契約書は、評価額が記載してある場合は、高い方の1億円が記載金額になる。 【問24】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 固定資産税の納税者は、減免申請に対する不許可処分の不服申立てに対して固定資産評価審査委員会が行った却下決定に不服があるときは、その取消しの訴えを提起することができる。 ２ 市町村長は、不動産鑑定士又は不動産鑑定士補に当該市町村所在の固定資産の状況を毎年少なくとも一回実施に調査させなければならない。 ３ 家屋について賃借権を有する者は、固定資産課税台帳のうち当該権利の目的である家屋の敷地である土地について記載された部分を閲覧することができる。 ４ 市町村は、独立行政法人に対しては、固定資産税を課することができない。 問24土地建物に関する税‐固定資産税 https://youtu.be/pC5LOHxVQFM?t=1226ここが出た！固定資産課税台帳の閲覧（３）。類似問題が過去出題されている。１は、細かなひっかけ。２・３は、ウソ問題。 １×減免申請に対する不許可処分の不服申し立ては、市町村長に対して行うので、その却下決定も市町村長が行う。固定資産評価審査委員会が行うのではない。 ２×そのような規定はない。 ３○記述のとおり、家屋について賃借権を有する者は、固定資産課税台帳のうち当該権利の目的である家屋の敷地である土地について記載された部分を閲覧することができる。 地方税法382条の2、施行令52条の14 ４×そのような規定はない。 【問25】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 公示区域とは、土地鑑定委員会が都市計画法第４条第2項に規定する都市計画区域内において定める区域である。 ２ 土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。 ３ 土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行わなければならない。 ４ 土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、当該価格については官報で公示する必要があるが、標準地及びその周辺の土地の利用の現況については官報で公示しなくてもよい。 問25土地建物の価格の評定―地価公示法 https://youtu.be/hurwYRxXVOw?t=1118 ここが出た！公示価格の効力（２・３）。このいずれかに正解がある。１は、公示区域の意味、３は、官報でする公示事項について問うている。 １×公示区域は、国土交通省令で定める。また、都市計画区域内とは限らない。 土地鑑定員会が指定するのは、標準地である。7-7 ２○一般土地取引だけ、「指標とするよう努めなければならない」で、他は「規準としなければならない」。7-12 ３×土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を「行うよう努めなければならない」。「行わなければならない」ではない。しかし、あまりにも細かすぎ。7-11 ４×標準地及びその周辺の土地の利用の現況については官報で公示しなければならない。7-9 【問26】 宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業を営もうとする者は、同一県内に２以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。 ２ Aが、B社が甲県に所有する1棟のマンション（20戸）を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは甲県知事の免許を受けなければならない。 ３ C社が乙県にのみ事務所を設置し、Dが丙県に所有する１棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。 ４ 宅地建物取引業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは５年、都道府県知事から免許を受けたときは３年である。 問26免許―免許権者等 ここが出た！ 免許権者（１・３）。このいずれかに正解がある。２は、免許の要否。４の免許の有効期間は、付け足し。 １×同一県内に２以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、「県知事」の免許を受けなければならない。「国土交通大臣」の免許ではない。1-9 ２×貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する、ことは、当事者として賃貸することだから、宅地建物取引業にあたらず、免許は不要である。1-2 ３○ 「不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う」ことは、宅地建物取引業にあたるので免許を受けなければならないが、C社は「乙県にのみ事務所を設置」するのだから、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。 1-9 ４×免許の有効期間は、免許権者いかんに関わらず、5年である。1-13 【問27】 宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ A社の役員Bは、宅地建物取引業者C社の役員として在籍していたが、その当時、C社の役員Dがかつて禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していないとしてC社は免許を取り消されている。この場合、Ａ社は、Ｃ社が免許を取り消されてから５年を経過していなくても、免許を受けることができる。 ２ E社の役員のうちに、刑法第246条の詐欺罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しない者がいる場合、E社は免許を受けることができない。 ３ Ｆ社の役員のうちに、指定暴力団の構成員がいた場合、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反していなくても、Ｆ社は免許を受けることができない。 ４ 宅地建物取引業者Ｇ社は、引き続いて1年以上事業を休止したときは、免許の取消しの対象となる。 問27免許－免許の基準等 ここが出た！免許の基準（１・２・３）と免許取消処分。１は、ややこしいが 落ち着いて考えよう。 １○「C社の役員Dがかつて禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していないとしてC社は免許を取り消されている。」場合のその処分は、免許欠格につながるものではないので、当時Ｃ社の役員であったB及びBを役員とするＡ社は、免許欠格ではない。よって、免許を受けることができる。3-1-20参照 ２×詐欺罪で罰金刑を受けても免許欠格にはならないから、その者を役員とするＥ社も免許欠格ではない。3-1-20参照 ３○指定暴力団の構成員は、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反していなくても免許欠格であり、その者を役員とするＦ社も免許欠格ではないので、免許を受けることができる。3-1-15 ４○引き続いて1年以上事業を休止したことは、免許取消処分の事由である。3-14-3 【問28】 宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に規定する取引主任者及び宅地建物取引主任者証（以下この問において「取引主任者証」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、20戸以上の一団の分譲建物の売買契約の申込みのみを受ける案内所を設置し、売買契約の締結は事務所で行う場合、当該案内所には専任の取引主任者を置く必要はない。 ２ 未成年者は、成年者と同一の行為能力を有していたとしても、成年に達するまでは取引主任者の登録を受けることができない。 ３ 取引主任者は、法第35条の規定による重要事項説明を行うにあたり、相手方から請求があった場合にのみ、取引主任者証を提示すればよい。 ４ 宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から1年以内に取引主任者証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事の指定する講習を受講する必要はない。 問28取引主任者―登録と知事指定講習等 ここが出た！ 登録と知事指定講習（４）が正解肢。１は、案内所への専任の取引主任者の設置。２は、未成年者と登録。３は、重要事項説明と取引主任者証。 １×申し込みを受けることは契約行為であるが、契約行為を行う案内所には、1人以上の専任の取引主任者を置かなければならない。3-4-10 ２×未成年者は、成年者と同一の行為能力を有していれば、取引主任者の登録を受けることができる。3-4-11 ３×取引主任者は、法第35条の規定による重要事項説明を行うにあたり、相手方から請求がなくとも、取引主任者証を提示しなければならない。3-4-9 ４○記述のとおり、宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から1年以内に取引主任者証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事の指定する講習を受講する必要はない。 3-4-5 【問29】 取引主任者の登録に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 不正の手段により免許を受けたとしてその免許の取消しを受けた法人において役員ではない従業者であった者は、当該免許取消しの日から５年を経過しなければ、登録を受けることができない。 ２ 取引主任者が、刑法第204条の傷害罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合は、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。 ３ 宅地建物取引業者（甲県知事免許）に勤務する取引主任者(甲県知事登録)が、乙県に住所を変更するとともに宅地建物取引業者（乙県知事免許）に勤務先を変更した場合は、乙県知事に登録の移転の申請をしなければならない。 ４ 宅地建物取引業者（甲県知事免許）に勤務する取引主任者（甲県知事登録）が、乙県知事に登録の移転の申請をするとともに宅地建物取引主任者証の交付の申請をした場合は、乙県知事は、登録後、移転申請前の宅地建物取引主任者証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする宅地建物取引主任者証を交付しなければならない。 問29取引主任者－登録の基準・登録の移転 ここが出た！登録の基準（１・２）と登録の移転（３・４）。２は、細かなひっかけだが、過去出題されたこともある。 １×不正の手段により免許を受けたとしてその免許の取消しを受けた法人において役員ではない従業者であった者は、免許欠格・登録欠格にはならないので、登録を受けることができる。3-1-20、3-3-3参照 ２×傷害罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合は、「当該罰金刑の執行が終わり又は執行を受けることがなくなった日から」5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。「登録が消除された日から」ではない。3-3-3 ３×登録の移転は、義務ではない。3-4-8 ４○登録の移転にともない取引主任者証を交付するときは、移転先の都道府県知事は、移転前の取引主任者証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする取引主任者証を交付しなければならない。3-4-8 【問30】 宅地建物取引業者A社（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ A社は、甲県の区域内に新たに支店を設置し宅地建物取引業を営もうとする場合、甲県知事にその旨の届出を行うことにより事業を開始することができるが、当該支店を設置してから３月以内に、営業保証金を供託した旨を甲県知事に届け出なければならない。 ２ 甲県知事は、A社が宅地建物取引業の免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず、その催告が到達した日から1月以内にA社が届出をしないときは、A社の免許を取り消すことができる。 ３ A社は、宅地建物取引業の廃業により営業保証金を取り戻すときは、営業保証金の還付を請求する権利を有する者（以下この問において「還付請求権者」という。）に対して公告しなければならないが、支店の廃止により営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対して公告する必要はない。 ４ A社は、宅地建物取引業の廃業によりその免許が効力を失い、その後に自らを売主とする取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証金を取り戻すことができる。 問30営業保証金－供託済みの届出をしない時の措置等 ここが出た！供託済みの届出をしない時の措置（１）が正解肢。４は細かなひっかけ。１・３は定番問題。 １×開業前に営業保証金を供託し、供託済みの届出をしなければならない。3-5-1 ２○免許権者は、その免許を受けた者が免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず、その催告が到達した日から1月以内に届出をしないときは、その免許を取り消すことができる。 さ（3月）い（1月）こくして取り消せる、のである。3-5-4 ３×宅地建物取引業は、支店の廃止により営業保証金を取り戻すときも、還付請求権者に対して公告しなければならない。3-5-10 ４×免許の効力がなくなるのは、廃業の届出によってであるから、「廃業の日から」ではなく、「廃業の届出の日から」10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証金を取り戻すことができる。3-5-10 【問31】 宅地取引業者A社が、Bから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ A社は、Bとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。 ２ A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、Bからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる ３ A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。 ４ A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立したとしても、その旨を指定流通機構に通知する必要はない。 問31業務上の一般規制―媒介契約規制 ここが出た！指定流通機構への登録。正解肢は、登録を証する書面（３）。その他、登録義務の有無（１）、登録しない旨の特約（２）、成約報告（４） １×専任媒介契約でない場合、すなわち一般媒介契約の場合は、登録する義務はない。3-8-7参照 ２×専任媒介契約では、依頼を受けた業者は、依頼者の申し出がなくても、指定流通機構に登録しなければならず、これと異なる特約で依頼者に不利なものは無効となる。よって、「依頼者Bからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない」旨の特約は定めることができない。3-8-7 ３○宅地建物取引業者は、依頼者との間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。05テキスト150p中段 ４×宅地建物取引業者は、依頼者との間で専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立したときは、その旨を指定流通機構に通知しなければならない。05テキスト150p中段 23 【問32】 宅地建物引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額については説明しなければならないが、当該金銭の授受の目的については説明する必要はない。 ２ 昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。 ３ 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならないが、当該建物の貸借の媒介を行う場合においては、説明する必要はない。 ４ 自ら売主となって建物の売買契約を締結する場合、買主が宅地建物取引業者でないときは、当該建物の引渡時期を説明する必要がある。 問32業務上の一般規制―重要事項の説明 ここが出た！新耐震基準（２）が正解肢。その他、借賃以外に授受される金銭の額・目的（１）、造成宅地防災区域（３）、引渡時期（４）。 1×建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の額も当該金銭の授受の目的についても説明しなければならない。3-9-3 ２○昭和56年6月1日以降に新築着工したものは、阪神大震災で耐震性が証明されている新耐震基準に適合しているはずなので、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。3-9-4 ３×当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨の説明は、当該建物の売買の媒介を行う場合も貸借の媒介を行う場合も、説明しなければならない。 3-9-4・5 ４×自ら売主となる建物の売買契約での重要事項の説明では、当該建物の引渡時期は、誰が買主でもする必要はない。引渡時期は、契約が成立しないと決まらないものだ。3-9-2、05テキスト14 【問33】 宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の取引主任者である甲が交通事故に遭い、５日間入院することとなった。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。 １ A社の代表者である乙は、取引主任者ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、 甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引主任者証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった。 ２ A社の従業者である丁は、有効期間は満了しているが、宅地建物取引主任者証を持っていたため、丁がその宅地建物取引主任者証を提示した上、B社の代表者丙に重要事項説明を行った。 ３ 事情を知ったB社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。 ４ 事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。 問33業務上の一般規制―重要事項の説明 ここが出た！定番中の定番。間違っても落としてはならない。 １違反。乙は、取引主任者ではないのに、甲の宅地建物取引主任者証を提示した上、重要事項説明を行ったことは、違反である。3-9-1 ２違反。A社の従業者である丁が、有効期間が満了している宅地建物取引主任者証を提示して、丙に重要事項説明を行ったことは違反である。3-9-1 ３違反。甲が、契約締結後に重要事項説明を行ったことは違反である。3-9-1 ４違反しない。甲が、契約締結前に重要事項説明を行ったことは違反しない。3-9-1 【問34】 宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において、「35条書面」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、「37条書面」とは、同法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。 １ 宅地建物取引業者は、抵当権に基づく差押えの登記がされている建物の貸借の媒介をするにあたり、貸主から当該登記について告げられなかった場合でも、35条書面及び37条書面に当該登記について記載しなければならない。 ２ 宅地建物取引業者は、37条書面の作成を取引主任者でない従業者に行わせることができる。 ３ 宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。 ４ 37条書面に記名押印する取引主任者は、35条書面に記名押印した取引主任者と必ずしも同じ者である必要はない。 問34 業務上の一般規制―35条書面と37条書面 ここが出た！35条書面と37条書面の違い（１）。その他、37条書面の作成（２）、37条書面記載事項（３）、37条書面への記名押印（４）。 １×35条書面に「抵当権に基づく差押えの登記」は記載しなければならないが、37条書面には、「抵当権に基づく差押えの登記」は、記載する必要はない。37条書面は、契約内容となったことを記載する。3-9-2、3-10-2 ２○記述のとおり、宅地建物取引業者は、37条書面の作成を取引主任者でない従業者に行わせることができる。3-10-1参照 ３○記述のとおり、宅地建物取引業者は、その媒介により建物の貸借の契約が成立した場合、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときには、その内容を37条書面に記載しなければならない。3-104 ４○記述のとおり、37条書面に記名押印する取引主任者は、35条書面に記名押印した取引主任者と必ずしも同じ者である必要はない。 【問35】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した投資用マンションの売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。 ア A社は、契約解除に伴う違約金の定めがある場合、クーリング・オフによる契約の解除が行われたときであっても、違約金の支払を請求することができる。 イ A社は、クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額をBに償還しなければならない。 ウ Bは、投資用マンションに関する説明を受ける旨を申し出た上で、喫茶店で買受けの申込みをした場合、その５日後、A社の事務所で売買契約を締結したときであっても、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。 １ ア、イ ２ ア、ウ ３ イ、ウ ４ ア、イ、ウ 問35 業者自ら売主規制―クーリングオフ ここが出た！クーリング・オフ。 ア・イは、クオフの効果。ウは、申し込み場所と契約締結場所が異なるときの扱い。全部定番。 ア×クーリング・オフは、契約を白紙撤回することだから、A社は、契約解除に伴う違約金の定めがある場合でも、クーリング・オフによる契約の解除が行われたときには、違約金の支払を請求することができない。3-12-9 イ×クーリング・オフは、解約手付による解除ではないから、A社は、クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額をBに償還する必要はない。 ウ○申し込み場所と契約締結場所が異なるとき、決定的に重要なのは申し込みであるから、申し込み場所を基準にクオフできるかどうか決める。よって、Bが、喫茶店で買受けの申込みをし、その後、A社の事務所で売買契約を締結したときには、クーリング・オフによる契約の解除をすることができる。05テキスト179p下段 【問36】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事が完了するまでの間は、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく韓地区確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることはできない。 ２ 宅地建物取引業者が、複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外には取引態様の別を明示する必要はない。 ３ 宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。 ４ 宅地建物取引業の免許を取り消された者は、免許の取消し前に建物の売買をしていれば、当該建物の売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。 問36業務上の一般規制―広告規制等 ここが出た！広告時期の制限（１）が正解肢。他に取引態様の明示（２）、報酬規制（３）、うそ記述（４）。簡単だったと思う。 １○宅地建物取引業者は、工事着手に許可等が必要な場合、その許可等があるまでは業務に関する広告は一切禁止される。3-8-2 ２×広告をするとき、注文を受けたときは遅滞なく、取引態様の別（契約の当事者なのか、代理又は媒介なのか）を明示しなければならない。したがって、最初に行う広告以外でも取引態様を明示しなければならない。3-8-3 ３×依頼者の依頼がないときの広告は、業者の通常の営業活動であり、その費用を報酬として請求することはできない。広告の費用を依頼者に請求できるのは、依頼者の特別の依頼があったときに限られる。3-11-8 ４×すでに契約を締結した案件については、免許が失効した場合でも、取引を結了させる目的の範囲内では、なお宅地建物取引業者とみなされる（3-1-2）が、単に、広告をしただけの段階で免許が失効した場合には、営業を継続してよいという特例はない。 【問37】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結する建築工事完了後の建物の売買契約に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 １ 当該契約の締結に際し、BがA社に手付金を支払い、さらに中間金を支払った場合、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであっても、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができない。 ２ 当該契約の締結に際し、A社がBから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。 ３ 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。 ４ 当該契約において、Bが瑕疵担保責任に基づく請求をすることができる期間として、Bが瑕疵を発見した時から2年間とする旨の特約を定めることができる。 問37業者自ら売主規制―解約手付等 ここが出た！解約手付（１）、手付金等保全措置（２）、損害賠償額の予定等の制限（３）、瑕疵担保責任特約制限（４）。全部定番。 １×業者自ら売主で非業者が買主のときに業者が受けとった手付はすべて解約手付の効力が与えられ、解約手付の効力は、相手方が履行に着手するまでは、手付放棄又は手付倍返しで契約を解除できるというものだから、BがA社に手付金を支払った場合には、Bは、A社が契約の履行に着手しないときであれば、支払った手付金を放棄して契約の解除をすることができる。できないとするのは、誤り。3-13-2，05テキスト190p中段 ２○業者自ら完成物件の売主で非業者が買主のときには、売主業者は引渡も登記もしないで、代金額10％又は1,000万円を超える代金充当金を受け取ろうとするならその前に保全措置を講じなければならない。よって、契約締結に際し、A社がBから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、その前に、保全措置を講じなければならない。 3-13-3 ３○業者自ら売主で非業者が買主のときには、債務不履行解除に伴う損害賠償額の予定と違約金は合計して代金額2割を超えられない。よって、当該契約において、債務不履行解除に伴う損害賠償の額の予定と違約金を定める場合、これらを合算して代金額の10分の１とする旨の特約は定めることができる。3-13-1 ４○業者自ら売主で非業者が買主のときには、瑕疵担保責任につき、責任追及期間を引渡日から2年以上とする場合を除き、民法の規定より買主に不利な特約は定められない。しかし設問の、責任追及期間を瑕疵発見から2年とする特約は、瑕疵発見から1年とする民法より買主に有利なので、定めることができる。3-13-6 【問38】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結し、Bから手付金200万円を受領した。この場合において、宅地建物取引業法第41条第1項の規定による手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ A社が銀行との間で保証委託契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくともA社が受領した手付金の返還債務の全部を保証するものでなければならない。 ２ A社が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。 ３ Bが売買契約締結前に申込証拠金5万円を支払っている場合で、当該契約締結後、当該申込証拠金が代金に充当されるときは、A社は、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。 ４ A社は、売買契約締結後の建築工事中に、さらに200万円を中間金としてBから受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。 問38業者自ら売主規制―手付金等保全措置 ここが出た！ 手付金等保全措置で４肢を構成するが、手付金等保全措置では最も問題にされる、保全措置が必要な時点を問うていない珍しい問題。 １○保全措置は、受領した代金充当金を全部保全するものでなければならないから、A社が講じる措置内容は、A社が受領した手付金の返還債務の全部を保証するものでなければならない。05テキスト193p下段 ２×保全措置は登記をするまで講じておかなければならないので、A社が講じる措置内容では、当該保証保険契約が成立したときから「所有権保存の登記をする」までの期間を保険期間とするものでなければならない。3-13-4 ３○保全措置は、代金充当金につき講じなければならないので、「当該申込証拠金が代金に充当されるときは、A社は、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある」。05テキスト193p中段 ４○保全措置は、受領した代金充当金が基準額を超えている場合は、これから受け取ろうとする代金充当金についても講じなければならないので、A社は、さらに200万円を中間金としてBから受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。 05テキス 【問39】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として行う宅地（代金3,000万円）の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。 １ A社は、宅地建物取引業者である買主B社との間で売買契約を締結したが、B社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。A社は、B社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、B社から1,000万円の違約金を受け取った。 ２ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの間で、割賦販売の契約をしたが、Cが賦払金の支払を遅延した。A社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Cがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。 ３ A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Dは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいた。 ４ A社は、宅地建物取引業者である買主E社との間で、売買契約を締結したが、瑕疵担保責任について、「隠れたる瑕疵による契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から1年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。 問39業者自ら売主規制 ここが出た！割賦販売規制（２・３）。ここから正解が出るだろう。１・４は、業者間取引で、業者自ら売主規制は適用がない。 １○違反しない。設問は業者間取引であるが、業者間取引では、損害賠償額の予定や違約金については特別の規制はないので、設問の場合も違反ではない。3-13-9 ２×違反。業者自ら割賦販売の売主で買主が非業者の場合、賦払い金の支払いが遅延した場合でも、30日以上の相当期間を定めて、書面で催告し、催告期間内に支払いがないときでないと、契約を解除できない。20日の期間を定めて、契約を解除することは違反である。3-13-7 ３○違反しない。業者自ら割賦販売の売主で買主が非業者の場合、代金支払額が3割を超えるまでは、所有権の登記を売主名義のものとしていてよい。設問では、代金額の1割を受け取っているだけだから、宅地の所有権の登記をA社名義のままにしておいてよい。3-13-8 ４○違反しない。設問は、業者間取引であるが、業者間取引では、瑕疵担保責任については特別の規制はないので、設問の特約も違反ではない。3-13-9 【40】 宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において｢法｣という。)の規定によれば誤っているものはどれか。なお１か月分の借賃は10万円である。 １ 建物を住居として賃借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、52,500円を超える報酬をDから受領することはできない。 ２ 建物を店舗として貸借する場合、A社がＢから105,000円の報酬を受領するときは、C社はＤから報酬を受領することはできない。 ３ 建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円の権利金（返還されない金銭）の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、294,000円以内である。 ４ C社は、Ｄから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。 問40業務上の一般規制―報酬規制 ここが出た！文書作成費の請求（４）が正解。１～３は、建物貸借の代理・媒介の場合の計算問題。もっとも簡単に解ける記述を最後にもってきている。 なお、消費税改訂の対応はしていません。 １○居住用建物の媒介依頼者一方から受け取れる報酬限度額は、媒介依頼を受けるときに依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の0.525月分である。よって、建物を住居として賃借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、52,500円を超える報酬をDから受領することはできない。3-11-4 ２○店舗用建物の代理依頼者から受け取れる報酬限度額は、借賃の1.05月分である。そして、報酬規制は一つの取引で受け取れる報酬総額を規制しているから、複数の業者が代理・媒介で関与した場合も、その報酬限度額は同じである。よって、建物を店舗として貸借する場合、A社がＢから105,000円の報酬を受領するときは、C社はＤから報酬を受領することはできない。 3-11-5 ３○店舗用建物の貸借の代理・媒介の場合に、権利金の授受があるときは、権利金を売買代金と見立てて売買の代理・媒介の場合の計算方法をとれる。その計算方法によると、300万円の権利金の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、294,000円{（300×４％＋２）×1.05×２＝29.4万円｝以内である。 3-11-6 ４×報酬とは別に、文書作成費を受けとることはできない。3-11-8 【問41】 宅地建物取引業者A社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。 ア A社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。 イ A社は、建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。 ウ A社は、建物の販売に際して、売買契約の締結後、買主から手付放棄による契約解除の申出を受けたが、正当な理由なく、これを拒んだ。 エ A社は、建物の売買の媒介に際して、売買契約の締結後、買主に対して不当に高額の報酬を要求したが、買主がこれを拒んだため、その要求を取り下げた。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ 四つ 問41業務上の一般規制―業務に関する禁じ手 ここが出た！ 業務に関する禁じ手。常識的に判断できよう。 ア違反。手付貸与による契約誘引の禁止に違反する。 イ違反。契約締結の行きすぎた勧誘の禁止に違反する。 ウ違反。契約解除の妨害の禁止に違反する。 エ違反。不当に高額の報酬の要求の禁止に違反する。以上3-11-11 【問42】 宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)がマンション(１００戸)を分譲する場合 における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に よれば、正しいものはいくつあるか。 ア A社が宅地建物取引業者B社にマンションの販売代理を一括して依頼する場合、B社が設置する案内所について、A社は法第５０条第２項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わなければならない。 イ A社は、売買契約の締結をせず、契約の申込みの受付も行わない案内所を設置する場合、 法第５０場第１項に規定する標識を掲示する必要はない。 ウ A社がマンションの分譲のために案内所を乙県に設置する場合には、業務を開始する日の１０日前までに、乙県知事に法第５０条第２項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わなければならない。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ なし 問42業務運営体制上の規制―案内所規制 ここが出た！案内所規制。全部定番でやさしい。 ア×法第５０条第２項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わなければならないのは、案内所を設置したＢ社である。3-7-6 イ×契約行為を行わない案内所にも、標識は掲げなければならない。3-7-7 ウ○契約行為を行う案内所を設置する場合には、業務開始10日前までに所在場所管轄知事と免許権者に届け出なければならないのだから、A社がマンションの分譲のために案内所を乙県に設置する場合には、業務を開始する日の１０日前までに、乙県知事に業務を行う場所の届出を行わなければならない。3-7-6 【問43】 宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において｢法｣という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者が保証協会に加入しようとするときは、当該保証協会に弁済業務保証金分担金を金銭又は有価証券で納付することができるが、保証協会が弁済業務保証金を供託所に供託するときは、金銭でしなければならない。 ２ 保証協会は、宅地建物取引業の業務に従事し、又は、従事しようとする者に対する研修を行わなければならないが、取引主任者については、法第22条の２の規定に基づき都道府県知事が指定する講習をもって代えることができる。 ３ 保証協会に加入している宅地建物取引業者（甲県知事免許）は、貢献の区域内に新たに支店を設置する場合、祖の日までに当該保証協会に追加の弁済業務保証分担金を納付しないときは、社員の地位を失う。 ４ 保証協会は、弁済業務保証金から生ずる利息又は配当金、及び、弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金の供託に充てた後に社員から納付された還付充当金は、いずれも弁済業務保証金準備金に繰り入れなければならない。 問43宅地建物取引業保証協会 ここが出た！ 弁済業務保証金準備金（４）が正解肢。消去法で解くべき問題。 １×保証協会に弁済業務保証金分担金を納付するときは、有価証券で納付することはできない。3-6-3 ２×保証協会が行う研修につき、「取引主任者については、法第22条の２の規定に基づき都道府県知事が指定する講習をもって代えることができる。」という定めは、ない。 ３×保証協会に加入している宅地建物取引業者が新たに支店を設置する場合、「その日から2週間以内に」当該保証協会に追加の弁済業務保証分担金を納付しないときは、社員の地位を失う、 が正しい。「その日までに」に納付ではない。3-6-11 ４○保証協会は、弁済業務保証金から生ずる利息又は配当金、及び、弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金の供託に充てた後に社員から納付された還付充当金は、いずれも弁済業務保証金準備金に繰り入れなければならない。法64条の12 【問44】 宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 国土交通大臣は、すべての宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。 ２ 国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対し、業務の停止を命じ、又は必要な指示をしようとするときは聴聞を行わなければならない。 ３ 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法に違反した場合に限り、監督処分の対象となる。 ４ 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第15条に規定する専任の取引主任者の設置要件を欠くこととなった場合、2週間以内に当該要件を満たす措置を執らなければ監督処分の対象となる。 問44監督・罰則―監督 ここが出た！他の法律に反した場合（３）が正解肢。全記述がやさしい。 １○国土交通大臣は、すべての宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。 ２○国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対し、業務の停止を命じ、又は必要な指示をしようとするときは聴聞を行わなければならない。 3-14-7 【問45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険の締結（以下この問いにおいて「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない。 ２ 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない。 ３ 自ら売主として新築住宅を販売する宅地取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約をするまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 ４ 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅に引渡しを受けた時から10年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。 問45住宅瑕疵担保履行 ここが出た！供託の方法をとる場合の契約締結前の書面による説明（３）が正解肢。昨年類似の記述が出題されており、やさしかったと思う。 １×宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主の間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要がある。必要がないのは、業者間取引の場合である。 ２×自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引渡した宅地建 物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、「当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後」、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができない、のである。「当該基準日以降」ではない。 ３○自ら売主として新築住宅を販売する宅地取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約をするまでに、当該住宅の買主に対し、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。 ４×住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の売主が保険料を支払うものである。買主が支払うものではない。 【問46】 独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において｢機構｣という。）に関する次の記述のうち、誤っているのはどれか。 １ 機構は、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性に優れた住宅において、優良住宅取得支援制度を設けている。 ２ 機構は、証券化支援事業（保証型）において、高齢者が自ら居住する住宅に対してバリアフリー工事又は耐震改修工事を行う場合に、債務者本人の死亡時に一括して借入金の元金を返済する制度を設けている。 ３ 機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関が貸付ける長期・固定金利の住宅ローン債権を買取りの対象としている。 ４ 機構は、経済情勢の著しい変動に伴い、住宅ローンの元利金の支払いが著しく困難となった場合に、償還期間の延長等の貸付条件の変更を行っている。 問46住宅金融支援機構 ここが出た。高齢者返済特例制度（２）。高齢者返済特例制度は、一昨年出題された正しい記述に、若干文字を加えて誤った記述としたもので、ひっかかった人も多いと思う。 １○機構は、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性に優れた住宅において、優良住宅取得支援制度を設けている。 ２×機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対してバリアフリー工事又は耐震改修工事を行う場合に、債務者本人の死亡時に一括して借入金の元金を返済する制度を設けているが、これはリフォーム融資において設けられているもので、証券化支援事業（保証型）において設けているものではない。04テキスト85p中下段 ３○機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関が貸付ける長期・固定金利の住宅ローン債権を買取りの対象としている。 04テキスト84p中段 ４○機構は、経済情勢の著しい変動に伴い、住宅ローンの元利金の支払いが著しく困難となった場合に、償還期間の延長等の貸付条件の変更を行っている。 04テキスト85p中下段 【問47】 宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 分譲宅地(50区画)の販売広告を新聞折込チラシに掲載する場合、広告スペースの関係ですべての区画の価格を表示することが困難なときは、1区画当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する販売区画数を表示すれば足りる。 ２ 新築分譲マンションの販売において、モデル・ルームは、不当景品類及び不当表示防止法の規制対象となる「表示」には当たらないため、実際の居室には付属しない豪華な設備や家具等を設置した場合であっても、当該家具等は実際の居室には付属しない旨を明示する必要はない。 ３ 建売住宅の販売広告において、実際に当該物件から最寄駅まで歩いたときの所要時間が15分であれば、物件から最寄駅までの道路距離にかかわらず、広告中に「最寄り駅まで徒歩15分」と表示することができる。 ４ 分譲住宅の販売広告において、当該物件周辺の地元住民が鉄道会社に駅の新設を要請している事実が報道されていれば、広告中に地元住民が要請している新設予定時期を明示して、新駅として表示することができる。 問47景品表示法―分譲宅地の広告等 ここが出た！分譲宅地の販売広告（１）。これは、過去複数回出題されている。 １〇分譲宅地(50区画)の販売広告を新聞折込チラシに掲載する場合、広告スペースの関係ですべての区画の価格を表示することが困難なときは、1区画当たりの最低価格、最高価格及び最多価格帯並びにその価格帯に属する販売区画数を表示すれば足りる。04テキスト100ｐ中段 ２×新築分譲マンションの販売において、モデル・ルームに、実際の居室には付属しない豪華な設備や家具等を設置した場合には、当該家具等は実際の居室には付属しない旨を明示する必要がある。 ３×建売住宅の販売広告において、実際に当該物件から最寄駅まで歩いたときの 所要時間が15分であっても、徒歩による所要時間は、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示するものとする。04テキスト97p下段 ４×分譲住宅の販売広告において、当該物件周辺の地元住民が鉄道会社に駅の新設を要請している事実が報道されていても、広告中に新設予定時期を明示して、予定新駅を表示できるのは、運行主体が公表している場合である。04テキスト96p下段 【問48】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいのはどれか。 １ 平成23年地価公示（平成23年3月公表）によれば、平成22年の1年間の地価変動率は、全国平均で住宅地がマイナス2.7％、商業地がマイナス3.8％となっており、住宅地は下落率が縮小したものの、商業地は引き続き下落率が拡大している。 ２ 平成23年版土地白書（平成23年6月公表）によれば、平成22年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で115.4万件となっており、対前年度比2.2％減とここ数年減少が続いている。 ３ 住宅着工統計（国土交通省、平成23年1月公表）によれば、平成22年の新設住宅着工戸数は、対前年比では3.1％増で、そのうち、持家、貸家、分譲住宅とも前年に比べ増加した。 ４ 平成21年度法人企業統計年報（財務省、平成22年9月公表）によれば、平成21年度における不動産業の経常利益は約3兆1,000億円となっており、対前年度比5.8％減となった。 問48土地建物の統計―土地取引件数等 ここが出た！地価公示、土地取引件数（土地白書）、住宅着工統計、法人企業統計年報と定番四統計のそろい踏み。正解肢も周期的にきそうであった土地取引件数。 １×商業地も下落率は、縮小している。 ２○平成23年版土地白書（平成23年6月公表）によれば、平成22年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で115.4万件となっており、対前年度比2.2％減とここ数年減少が続いている。 ３×貸家は、対前年比で減少している。 ４×経常利益は、対前年度比で増である。 以上マイページ統計問題情報 【問49】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 １ 住宅地としての立地条件として最も基本的な条件は、地形、地盤に関することである。 ２ 山麓部の利用に当たっては、背後の地形、地質、地盤について十分吟味する必要がある。 ３ 低地は一般に津波や地震などに対して弱く、防災的見地からは住宅地として好ましくない。 ４ 埋立地は一般に海面に対して数ｍの比高を持ち、干拓地より災害に対して危険である。 問49土地の知識―埋立地等 ここが出た！埋立地と干拓地の比較（４）が正解肢。常識判断できよう。他も常識的に判断できる。 １○住宅地としての立地条件として最も基本的な条件は、地形、地盤に関することである。2-17-1 ２○山麓部の利用に当たっては、背後の地形、地質、地盤について十分吟味する必要がある。2-17-4 ３○低地は一般に津波や地震などに対して弱く、防災的見地からは住宅地として好ましくない。2-17-2 ４×埋立地は一般に海面に対して数ｍの比高を持ち、干拓地より災害に対して安全である。2-17-5 【問50】 建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 １ ラーメン構造は、柱とはりを組み合わせた直方体で構成する骨組である。 ２ トラス式構造は、細長い部材を三角形に組み合わせた構成の構造である。 ３ アーチ式構造は、スポーツ施設のような大空間を構成するには適していない構造である。 ４ 壁式構造は、柱とはりではなく、壁板により構成する構造である。 問50建物の知識―アーチ式構造等 ここが出た！ アーチ式構造（３）が正解肢。簡単であった。 １○ラーメンとは、ドイツ語で『額縁』のことで、柱とはりを組み合わせた直方体の枠をさす。3-11-7 ２○トラス (Truss) は、三角形を基本単位としてその集合体で構成する構造形式。結構ともいう。 ３×アーチ型の天井の体育館は、よく見かける。 ４○壁式構造は、柱とはりではなく、壁板により構成する構造である。3-11-7 過去問遊園地 第１部 第２部 第３部 |
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