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２１年度

☆は、難易度表示。☆は、やさしい。☆☆は、やや難しい。☆☆☆は、難しい。


問１　　錯誤
民法第95条本文は、「意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.意思表示をなすに当たり、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

2.表意者自身において、その意思表示に瑕疵を認めず、民法第95条に基づく意思表示の無効を主張する意思がない場合は、第三者がその意思表示の無効を主張することはできない。

3.意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容とし、かつ、その旨を相手方に明示的に表示した場合は、法律行為の要素となる。

4.意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容としたが、その旨を相手方に黙示的に表示したにとどまる場合は、法律行為の要素とならない。

問１　　錯誤　　正解４　　　　　　
１○表意者に重大な過失があったときは、いわば自業自得なので、自らその無効を主張できなくなる。1-3-3

２○要素の錯誤による意思表示の無効は、表意者自身主張する意思のない場合は、原則として第三者がこの意思表示の無効を主張することができない（判例）。第三者が表意者に対する債権を保全する必要がある場合において、表意者が錯誤を認めているときは、表意者みずからは無効を主張する意思がなくても、右第三者は、右意思表示の無効を主張できるという判例もある（52p上段）。いずれにせよ、第三者が錯誤主張するには、表意者が錯誤を認めていなければ問題にならない。

３○意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容としてこれを相手方に表示した場合でなければ、法律行為の要素とはならない（判例）。53p中段

４×上記判例は、動機の錯誤は、表示しなければ法律行為の要素にならないとするが、表示は明示に限り、黙示は含まないとは言っていない。53p中段

☆☆　錯誤無効を第三者が主張できる要件と動機の錯誤が要素の錯誤となる要件を問うもので、初見なら超難問だが、過去複数回出題されている。

ＡがＡ所有の土地の売却に関する代理権をＢに与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

問2　　代理
　ＡがＡ所有の土地の売却に関する代理権をＢに与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Ｂが自らを「売主Ａの代理人Ｂ」ではなく、「売主Ｂ」と表示して、買主Ｃとの間で売買契約を締結した場合には、Ｂは売主Ａの代理人として契約しているとＣが知っていても、売買契約はＢＣ間に成立する。

2.Ｂが自らを「売主Ａの代理人Ｂ」と表示して買主Ｄとの間で締結した売買契約について、Ｂが未成年であったとしても、ＡはＢが未成年であることを理由に取り消すことはできない。

3.Ｂは、自らが選任及び監督するのであれば、Ａの意向にかかわらず、いつでもＥを復代理人として選任して売買契約を締結させることができる。

4.Ｂは、Ａに損失が発生しないのであれば、Ａの意向にかかわらず、買主Ｆの代理人にもなって、売買契約を締結することができる。


問2　　代理　　正解２
１×代理人が本人のためにすることを示さないでした意思表示も、相手方が、代理人が本人のためにすることを知っていたり、知ることができたりしたときは、本人に帰属し（1-4-4）、したがって、売買契約は、相手方Ｃと本人Ａの間に成立する。

２○代理人は、行為能力者でなくともよい（1-4-6）のであるから、代理人Ｂが未成年であったとしても、本人ＡはＢが未成年であることを理由に取り消すことはできない。

３×任意代理人（委任による代理人）は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、複代理人を選任することができない（1-5-6）。

４×Ａの代理人Ｂが、買主Ｆの代理人にもなるということは、双方代理になってしまうが、双方代理は、本人双方の許諾がなければできない（1-4-7）。

☆　過去何度も問題とされた条文問題で、プレゼント問題といってよい。


問３　　消滅時効
　Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、月額10万円の賃料債権を有している。この賃料債権の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1.Ａが、Ｂに対する賃料債権につき支払督促の申立てをし、さらに期間内に適法に仮執行の宣言の申立てをしたときは、消滅時効は中断する。

2.Ｂが、Ａとの建物賃貸借契約締結時に、賃料債権につき消滅時効の利益はあらかじめ放棄する旨約定したとしても、その約定に法的効力は認められない。

3.Ａが、Ｂに対する賃料債権につき内容証明郵便により支払を請求したときは、その請求により消滅時効は中断する。

4.Ｂが、賃料債権の消滅時効が完成した後にその賃料債権を承認したときは、消滅時効の完成を知らなかったときでも、その完成した消滅時効の援用をすることは許されない。

問３　　消滅時効　　正解３
１○支払督促の申立てをし、さらに期間内に適法に仮執行の宣言の申立てをしたときは、消滅時効は中断する（1-12-15）。
２○時効の利益は、あらかじめ放棄することができない（1-12-13）。
３×催告は、6か月以内に、裁判上の請求等の手続にでなければ、時効中断の効力を生じない（1-12-15）。
４○消滅時効が完成した後にその賃料債権を承認したときは、消滅時効の完成を知らなかったときでも、その完成した消滅時効の援用をすることは、信義則上、許されない（判例）。
☆　１～３は基本的な条文問題。4は、判例だが、過去出ている。
相隣関係に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。


問４　　相隣関係
1.土地の所有者は、境界において障壁を修繕するために必要であれば、必要な範囲内で隣地の使用を請求することができる。
2.複数の筆の他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を自由に選んで通行することができる。
3.Ａの隣地の竹木の枝が境界線を越えてもＡは竹木所有者の承諾なくその枝を切ることはできないが、隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、Ａはその根を切り取ることができる。
4.異なる慣習がある場合を除き、境界線から１ｍ未満の距離において他人の宅地を見通すことができる窓を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
問４　　相隣関係　　正解２
１○土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる（1-21-15）。
２×他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる（1-21-16の１）。 この場合、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない（1-21-16の2）。したがって、囲んでいる他の土地を自由に選んで通行できるわけではない。
３○隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。越境された者が、承諾なく隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる（1-21-18）。
４○異なる慣習がある場合を除き、境界線から１ｍ未満の距離において他人の宅地を見通すことができる窓をもうける者は、目隠しを付けなければならない（民法235･6条）。
☆　　すべて過去既出。
担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。


問５　　担保物件の性質等
1.抵当権者も先取特権者も、その目的物が火災により焼失して債務者が火災保険金請求権を取得した場合には、その火災保険金請求権に物上代位することができる。
2.先取特権も質権も、債権者と債務者との間の契約により成立する。
3.留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。
4.留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。
問５　　担保物件の性質等　　正解１
１○抵当権も先取特権も、その目的物が火災により焼失して債務者が火災保険金請求権を取得した場合は、その火災保険金請求権に物上代位することができる（111p上段）。
２×約定担保物権である質権は、契約によって成立するが、法定担保物権である先取特権は、法定要件を満たす事情があれば、当然に成立する（111p上段）。
３×留置権、先取特権ともに動産についても不動産についても成立する（111p上段）。
４×留置権者も、質権者も、目的物を善良な管理者の注意をもって、占有する必要がある（1-22-4、350条）。
☆　いきなり、間違いようがない正解肢がきている。
民法第379条は、「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。


問６　　抵当権
民法第379条は、「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。

2.抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。

3.抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。

4.抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法第383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後２か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。


問６　　抵当権　　正解３
１×抵当権の被担保債権につき保証人になっている者は、抵当権消滅請求はできない（1-14-4）。
２×抵当不動産の第三取得者は、抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生する前に、抵当権消滅請求をしなければならない（1-14-15）。
３○抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に対し、所定の書面を送付すれば足り（1-14-4）、その送付書面につき事前に裁判所の許可は受ける必要はない。
４×所定の書面の送付を受けた抵当権者が、その送付を受けた後二箇月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないとき等には、書面記載の代価又は金額を承諾したものとみなされる（1-14-4）。したがって、抵当権消滅請求の効果を生じさせないためには、書面の送付を受けた後二箇月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしなければならない（1-14-4）。
☆☆　抵当権消滅請求の手続を問うものだが、正解肢は、なんとなくわかるのではなかろうか（所定の手続をとることにいちいち裁判所の許可が必要だろうか）。


問７　　法定地上権
法定地上権に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び判決文によれば、誤っているものはどれか。

（判決文）
土地について１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより１番抵当権が消滅するときには、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。

1.土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に１番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
2.更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。
3.土地に１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、２番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
4.土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
問７　　法定地上権　　正解３
設問の判決文は、①土地について１番抵当権設定当時、土地と建物の所有者が異なる②土地と地上建物を同一人が所有するに至った③土地につき後順位抵当権が設定された④抵当権が実行され、土地が競落されたことにより1番抵当権が消滅するときに、地上建物のために法定地上権は成立しない、といっている。
１○土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に一番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する（1-14-7）。
２○土地の抵当権設定当時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。
３×記述は、「①土地に1番抵当権設定当時、土地と地上建物の所有者が異なる②2番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となる　③土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。」といっており、①②は、設問判決文①～③と実質的に同じことをいっているが、③の結論だけ設問判決文の④と異なっている。よって、誤りである。
４○法定地上権は、土地と地上建物の所有者が同一の状態で抵当権が設定され、当該抵当権の実行により土地と所有者が異なるに至ったときに成立する（1-14-7）。登記名義を備えている必要はない。
☆☆☆　　設問の判決の主旨（前提条件と結論）を、じっくりと読み取れれば容易だが、わけのわからない判決文を読まされて、頭が真っ白になってしまった人が多いのではなかろうか。宅建試験で、法定地上権のイレギュラーな場合まで事前に学習することは全体の得点効率の上から得策ではないので、この問題は、現場でわからなければ捨ててよい問題である。


問８　　契約の解除
売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の３分の２の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Ｂが残代金を支払わないので、Ａは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.Ａの解除前に、ＢがＣに甲土地を売却し、ＢからＣに対する所有権移転登記がなされているときは、ＢのＡに対する代金債務につき不履行があることをＣが知っていた場合においても、Ａは解除に基づく甲土地の所有権をＣに対して主張できない。
2.Ｂは、甲土地を現状有姿の状態でＡに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受けていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Ａに対してその利益を償還すべき義務はない。
3.Ｂは、自らの債務不履行で解除されたので、Ｂの原状回復義務を先に履行しなければならず、Ａの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。
4.Ａは、Ｂが契約解除後遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合でも、Ｂに対して損害賠償を請求することはできない。
問８　　契約の解除　　正解１
１○解除による原状回復（権利の復帰）は、登記までした第三者の権利を害することはできない（1-7-4）ので、解除をしたＡは、解除に基づく甲土地の所有権をＣに対して主張できない。このことは、Ｃが解除事由を知っていたか知らなかったかを問わない（116p上段）。
２×原状回復義務の内容として、Ｂが給付を受けた甲土地から収益を得ていた場合は、その利益を返還しなければならない。
３×解除により、双方が原状回復義務を負うときは、同時に履行しなければならない（1-7-4）。
４×解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない（1-7-4）ので、Ａが損害を被ったのなら、Ｂに損害賠償の請求はできる。
☆　　正解肢は、解除を問題とする場合の定番記述である。



問９　　贈与
Ａは、生活の面倒をみてくれている甥のＢに、自分が居住している甲建物を贈与しようと考えている。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.ＡからＢに対する無償かつ負担なしの甲建物の贈与契約が、書面によってなされた場合、Ａはその履行前であれば贈与を撤回することができる。
2.ＡからＢに対する無償かつ負担なしの甲建物の贈与契約が、書面によらないでなされた場合、Ａが履行するのは自由であるが、その贈与契約は法的な効力を生じない。
3.Ａが、Ｂに対し、Ａの生活の面倒をみることという負担を課して、甲建物を書面によって贈与した場合、甲建物の瑕疵については、Ａはその負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。
4.Ａが、Ｂに対し、Ａの生活の面倒をみることという負担を課して、甲建物を書面によって贈与した場合、Ｂがその負担をその本旨に従って履行しないときでも、Ａはその贈与契約を解除することはできない。
問９　　贈与　　正解３
１×書面による贈与は、履行前であっても撤回できない（1-24-8参照）。
２×書面によらない贈与も、撤回しない限り法的な効力はある（1-24-8参照）。
３○負担付き贈与については、贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保の責任を負う（1-24-10）。
４×負担付き贈与につては、性質に反しない限り、双務契約に関する規定が準用されるので、Ｂがその負担をその本旨に従って履行しないときは、Ａは債務不履行を理由として契約を解除できる（同法541条）。
☆☆　　売買･賃貸借以外の契約類型は、その契約特有の特色が問われる。

問10　　売買契約
Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.Ａ所有の甲土地にＡが気付かなかった瑕疵があり、その瑕疵については、Ｂも瑕疵であることに気付いておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Ａは瑕疵担保責任を負う必要はない。
2.ＢがＡに解約手付を交付している場合、Ａが契約の履行に着手していない場合であっても、Ｂが自ら履行に着手していれば、Ｂは手付を放棄して売買契約を解除することができない。
3.甲土地がＡの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、ＡＢ間の売買契約は無効である。
4.Ａ所有の甲土地に抵当権の登記があり、Ｂが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Ｂは当該請求の手続が終わるまで、Ａに対して売買代金の支払を拒むことができる。

問10　　売買契約　　正解４
１×売主の瑕疵担保責任は、給付物に隠れた瑕疵があるときに発生するが（1-11-6）、ここに隠れたとは、通常の注意を払っても発見できないこと、換言すれば買主Ｂも気づかず、そのことに過失もない場合を意味するので、記述の場合は、Ａは責任を負う。なお、Ａが瑕疵に気づいていなかったことは関係がない。
２×解約手付による契約の解除は、自ら履行に着手した場合でも、相手方が履行に着手するまではできる（1-7-5）。したがって、Ｂが履行に着手しても、Ａが履行に着手しない限り、Ｂは手付を放棄して契約を解除できる。
３×他人の権利の売買は有効である（1-1-2）。
４○買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払いを拒むことができる（1-11-12）。
☆　過去問題の表現を、読み取りにくく変えただけの、やさしい問題である。

問11　　借地借家法－借地関係
現行の借地借家法の施行後に設定された借地権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
2.借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物がある場合は、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。
3.借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
4.借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。
問11　　借地借家法－借地関係　　正解４
１×借地権の当初の存続期間中に借地上の建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、存続期間の期間延長がないだけで、借地権設定者は地上権の消滅請求等ができるわけではない（1-19-9）。
２×借地権の存続期間満了時に、借地権者の更新請求に対し、遅滞のない異議を述べ、その異議に正当事由がある場合には、借地契約の更新を阻止できる（1-19-4）。
３×契約の更新の後に建物の滅失があった場合には、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる（1-19-11）が、借地権の当初の存続期間中に借地上の建物が滅失した場合には、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない。
４○借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合に、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めても、借地権者人に不利な特約として無効となり（1-20-10）、更新後の存続期間は、更新の日から20年となる（1-19-7）。
☆　　ここ2・3年、借地借家法は、読解自体がややこしい難問が続いたが今年は、打って変わって、類似状況設定で混乱させるだけの素直な定番問題。


問12　　賃貸借と使用貸借の比較
Ａ所有の甲建物につき、Ｂが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Ｃが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1.ＢがＡに無断で甲建物を転貸しても、Ａに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除できないのに対し、ＣがＡに無断で甲建物を転貸した場合には、Ａは使用貸借契約を解除できる。
2.期間の定めがない場合、ＡはＢに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、ＡはＣに対していつでも返還を請求できる。
3.Ａが甲建物をＤに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているＢはＤに対して賃借権を主張することができるのに対し、Ｃは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもＤに対して使用借権を主張することができない。
4.Ｂが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はＢの相続人に相続されるのに対し、Ｃが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はＣの相続人に相続されない。
問12　　賃貸借と使用貸借の比較　　正解２
１○無断転貸に背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、賃貸人は賃貸借契約を解除できないとする判例理論が形成されている（1-17-7）が、無償契約の使用貸借では、そのような判例はなく、貸主は、無断転貸があれば、無制限に使用貸借契約を解除できる（594条2・3項）。
２×一時使用でない建物賃貸借契約には借地借家法が適用され、解約申し入れは、正当事由がある場合にのみできる（1-18-1）ので、前段は正しい。が、返還時期の定めがない使用貸借契約でも、使用目的（設問では、Ｃが適当な家屋に移るまでの一時的な居住する目的）を定めた場合には、その使用をするのに足りる期間を経過した後でなければ返還請求をできない（1-24-7）ので、後段は誤りである。
３○一時使用でない建物賃貸借契約には借地借家法が適用され、引き渡しを受けておけば第三者対抗力がある（1-18-7）ので、建物賃借人Ｂは、甲建物の譲受人Ｄに賃借権を対抗できるが、無償契約である使用貸借には第三者対抗力は一切認められていない（1-24-6）ので、ＣはＤに使用借権を主張することはできない。
４○借受人の死亡は、賃貸借では契約終了事由ではないので、Ｂの死亡により賃借権は相続されるが、使用貸借では契約終了事由なので（1-24-6）、Ｃの死亡により使用借権が相続されることはない。
☆　　売買･賃貸借以外の契約類型は、その契約特有の特色が出題される。特に使用貸借は、賃貸借の対比を問われる。


問13　　区分所有法
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1.管理者は、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。
2.法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が１人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。
3.建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも２月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。
4.他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。
問13　　区分所有法　　正解４
１○管理者は、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない（254p上段）。また、集会の招集の通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる（254p下段）。
２○書面決議をすることは、区分所有者全員の承諾が必要である（256p上段）。
３○建替え決議を目的とする集会を招集するときは、当該集会の会日より少なくとも２月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる（1-30-11）。
４×公正証書による規約を設定できるのは、最初に建物の専有部分の全部を所有する者であり（1-30-1の2）、他の区分所有者から区分所有権を譲り受けた、全部の専有部分を所有することとなった者は、設定することはできない。
☆☆☆　　1-30-1の2を見たことがなければ、４の誤りはなかなか気がつかない。

問14　　不動産登記法
不動産の表示に関する登記についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から１月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。
2.表題部所有者について住所の変更があったときは、当該表題部所有者は、その変更があった日から１月以内に、当該住所についての変更の登記を申請しなければならない。
3.表題登記がない建物（区分建物を除く。）の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
4.建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から１月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
問14　　不動産登記法　　正解２
１○地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から１月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない（1-27-7）。
２×表題部所有者の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、表題部所有者以外の者は、申請することができない（同法31条）と定められているが、申請義務や申請期限は定められていない。表題部所有者の住所変更は、不動産の物理的現況を公示するという表題登記の目的からみて、重要ではないからである。　
３○新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない（1-27-7）。 　
４○建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から１月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない（1-27-7）。
☆☆　　用語が難解な登記法は苦手な人が多いが、平成16年の新法施行以来、基本的な所しか出題していない。今年も例に漏れず、表示登記に関する基本事項の出題。表示登記の目的（物件の物理的現況を公示する）がわかっていれば、暗記していなくても正解できた。

問15国土利用計画法
国土利用計画法第23条の都道府県知事への届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅地建物取引業者Ａが都市計画区域外の10,000ｍ2の土地を時効取得した場合、Ａは、その日から起算して２週間以内に事後届出を行わなければならない。
2.宅地建物取引業者Ｂが行った事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事が適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合、Ｂがその助言に従わないときは、当該知事は、その旨及び助言の内容を公表しなければならない。
3.宅地建物取引業者Ｃが所有する市街化調整区域内の6,000ｍ2の土地について、宅地建物取引業者Ｄが購入する旨の予約をした場合、Ｄは当該予約をした日から起算して２週間以内に事後届出を行わなければならない。
4.宅地建物取引業者Ｅが所有する都市計画区域外の13,000ｍ2の土地について、4,000ｍ2を宅地建物取引業者Ｆに、9,000ｍ2を宅地建物取引業者Ｇに売却する契約を締結した場合、Ｆ及びＧはそれぞれ、その契約を締結した日から起算して２週間以内に事後届出を行わなければならない。

問15　　国土利用計画法　　正解３
１×時効取得は、土地取引ではないから、法23条の事後届出は、不要である（2-10-3）。
２×事後届出の後、都道府県知事は助言をすることもできるが、これには従わないときの公表は定められていない（195p上段）。
３○市街化調整区域で5,000㎡以上の土地を購入する予約をした場合は、予約日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない（2-10-4）。
４×都市計画区域外では、10，000㎡以上の土地を取得した場合に、事後届け出が必要になる（2-10-4）ので、Ｆ及びＧは、いずれも事後届出は不要である。
☆　　実際に運用されている23条の事後届出制についてのみ問うもので、やさしい。

問１６都市計画法
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。

1.市街地開発事業の施行区域内においては、非常災害のために必要な応急措置として行う建築物の建築であっても、都道府県知事の許可を受けなければならない。
2.風致地区内における建築物の建築については、政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる。
3.工作物の建設を行おうとする場合は、地区整備計画が定められている地区計画の区域であっても、行為の種類、場所等の届出が必要となることはない。
4.都市計画事業においては、土地収用法における事業の認定の告示をもって、都市計画事業の認可又は承認の告示とみなしている。
問16　　都市計画法　　正解２
１×市街地開発事業の施行区域内では、非常災害のために必要な応急措置として行う建築物の建築は、都道府県知事の許可は不要である（2-3-4）。
２○風致地区内における建築物の建築については、制令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で、都市の風致を維持するため必要な規制をすることができる（2-1-10）。
３×地区整備計画が定められている地区計画の区域内では、工作物の建設を行う場合、行為の種類、場所等の届出が必要である（2-3-14）。
４×都市計画事業においては、都市計画事業の認可又は承認の告示をもって、土地収用法の事業認定の告示と事業認定の認可又は承認の告示と見なしている（2-3-10）。
☆　　問題数が減らされた都市計画法は、横断的にいろいろなところから問う出題が多くなる。


問17　都市計画法
都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。

1.区域区分の定められていない都市計画区域内の土地において、10,000ｍ2のゴルフコースの建設を目的とする土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。
2.市街化区域内の土地において、700ｍ2の開発行為を行おうとする場合に、都道府県知事の許可が必要となる場合がある。
3.開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により、公共施設が設置されたときは、その公共施設は、協議により他の法律に基づく管理者が管理することとした場合を除き、開発許可を受けた者が管理することとされている。
4.用途地域等の定めがない土地のうち開発許可を受けた開発区域内においては、開発行為に関する工事完了の公告があった後は、都道府県知事の許可を受ければ、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を新築することができる。
問17 都市計画法－開発許可制度　　正解３
１○区域区分の定められていない都市計画区域内では、3，000㎡以上の開発行為は、許可が必要（2-2-3）なので、記述のとおりである。
２○市街化区域内では、原則として1，000㎡以上の開発行為に許可が必要である（2-2-3）が、首都圏・近畿圏･中部圏の一定要件を満たす区域内では、500㎡以上で開発許可が必要になる（施行令19条）。
３×開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、他の法律に基づく管理者が別にあるとき、又は協議により管理者について別段の定めをしたときを除き、その公共施設の存する市町村の管理に属するものとする（2-2-16）。
４○都道府県知事の許可を受ければ、当該予定建築物以外の建築物を新築できる（2-2-19）。当然であろう。
☆　　２は初見だが、正解肢は、何度も出題されている。

問18
建築基準法に関する次のアからエまでの記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　準都市計画区域（都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域を除く。）内に建築する木造の建築物で、２の階数を有するものは、建築確認を必要としない。
イ　防火地域内において建築物を増築する場合で、その増築に係る部分の床面積の合計が100ｍ2以内であるときは、建築確認は不要である。
ウ　都道府県知事は、建築主事から構造計算適合性判定を求められた場合においては、原則として、当該構造計算適合性判定を求められた日から１月以内にその結果を記載した通知書を建築主事に交付しなければならない。
エ　指定確認検査機関は、確認済証の交付をしたときは、一定の期間内に、確認審査報告書を作成し、当該確認済証の交付に係る建築物の計画に関する一定の書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければならない。
1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ
問18　　建築基準法－建築確認　　正解１
ア×準都市計画区域内での新築は、規模にかかわらず、建築確認を要する（2-6-1）。
イ×防火地域内での増築は、規模にかかわらず、建築確認を要する（2-6-1）。
ウ×都道府県知事は、構造計算適合性判定を求められた場合においては、当該構造計算適合性判定を求められた日から14日以内にその結果を記載した通知書を建築主事に交付しなければならない（建築基準法6条8項）。
エ○指定確認検査機関は、確認済証の交付をしたときは、一定の期間内に、確認審査報告書を作成し、当該確認済証の交付に係る建築物の計画に関する一定の書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければならない（同法6条の2第10項）。
☆☆☆　ウエが初見で個数問題になっており、消去法が効かないので、正解率は低いと思われる。


問１９
建築基準法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する地方公共団体の条例において定められた内容に適合するものでなければならない。
2.認可の公告のあった建築協定は、その公告のあった日以後に協定の目的となっている土地の所有権を取得した者に対しても、効力がある。
3.商業地域内にある建築物については、法第56条の２第１項の規定による日影規制は、適用されない。ただし、冬至日において日影規制の対象区域内の土地に日影を生じさせる、高さ10ｍを超える建築物については、この限りでない。
4.特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法第48条の規定による建築物の用途制限を緩和することができる。
問19　　建築基準法－各種規制　　正解１
１×高度地区内においては、建築物の高さは、高度地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならない（同法58条、2－1－7）。
２○認可の公告のあつた建築協定は、その公告のあつた日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても、効力がある（2-6-10）。
３○商業地域は、日影規制の対象区域外であるが、対象区域外にある高さが10mを超える建築物で、冬至日において、対象区域内の土地に日影を生じさせるものは、当該対象区域内にある建築物とみなして、日影規制を適用する（2-5-2の5）。
４○特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、法48条の規定による制限を緩和することができる（13p中段）。
☆　　建築基準法も、都市計画法同様、横断的にいろいろなところを問う出題が定番になっているが、基本的なところばかりでやさしい。


問20
宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市、特例市にあってはその長をいうものとする。

1.都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁が設置されておらず、これを放置するときは宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められるものがある場合、一定の限度のもとに、当該宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、擁壁の設置を行うことを命ずることができる。
2.宅地造成工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400ｍ2で、かつ、高さ１ｍのがけ崖を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、都市計画法第29条第１項又は第２項の許可を受けて行われる当該許可の内容に適合した工事を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。
3.都道府県は、宅地造成工事規制区域の指定のために行う測量又は調査のため他人の占有する土地に立ち入ったことにより他人に損失を与えた場合においては、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければならない。
4.宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。
問20　　宅地造成等規制法　　正解２
１○　都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防止のため必要な擁壁等が設置されておらず、これを放置するときは、宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きいと認められるものがある場合においては、一定の限度において、当該宅地又は擁壁等の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、擁壁等の設置を行うことを命ずることができる（2-9-9）。
２×切土面積400㎡で、かつ高さ１ｍの崖を生ずる工事は、都道府県知事の許可は不要である（2-9-4）。
３○都道府県は、宅地造成工事規制区域の指定のため行う測量や調査のため他人の占有する土地に立ち入ったことにより他人に損失を与えた場合においては、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければならない（7条）。４○都道府県知事は、宅地造成に関する工事についての許可に、工事の施行に伴う災害を防止するため必要な条件を付することができる（2-9-2）。
☆　　正解肢は、宅地造成行為の定義の問題で、本法では基本中の基本である。

問21　土地区画整理法
土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.土地区画整理事業の施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。

2.仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。

3.土地区画整理事業の施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について都道府県知事及び市町村長の認可を受けなければならない。

4.換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。

問21　　土地区画整理法　　正解３
１○施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。
２○仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる（2-7-14）。
３×施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、施行者が個人施行者、組合、区画整理会社、市町村又は機構等であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない（2-7-8）。市町村長の認可は必要ない。
４○換地処分の公告があつた場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があつた日の翌日から従前の宅地とみなされるものとし、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅するものとする（2-7-19）。
☆　　換地と仮換地の基本的事項を問うもので、やさしい。 3の正解肢であるが、一般に行政官庁の許認可が必要な場合、都道府県と市町村の両方の許認可が必要ということはない。

問２２農地法
農地法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.土地区画整理法に基づく土地区画整理事業により道路を建設するために、農地を転用しようとする者は、法第４条第１項の許可を受けなければならない。
2.農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるため、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第３条第１項の許可を受けなければならない。
3.市街化区域内において２ha（ヘクタール）の農地を住宅建設のために取得する者は、法第５条第１項の都道府県知事の許可を受けなければならない。
4.都道府県知事は、法第５条第１項の許可を要する農地取得について、その許可を受けずに農地の転用を行った者に対して、必要な限度において原状回復を命ずることができる。問22　　農地法　　正解４
１×土地区画整理法に基づく土地区画整理事業により道路を建設するために、農地を転用しようとする者は、法４条の許可を受ける必要はない（規則５条7号）。
２×農地に抵当権を設定することについては、法３条の許可は不要である。
３×市街化区域内において、転用目的で農地を取得する者は、農業委員会に事前に届出をすれば、法５条の許可は不要である（2-8-10）。
４○都道府県知事は、法５条の許可を要する農地取得について、無許可で農地の転用を行った者に対し、原状回復を命ずることができる（2-8-9）。
☆　　農地法は、今年もプレゼント問題。これを落とすと痛い。


問２３登録免許税
住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置（以下この問において「軽減措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、床面積が100ｍ2以上で、その住宅用家屋を取得した個人の居住の用に供されるものに限られる。
2.軽減措置は、贈与により取得した住宅用家屋に係る所有権の移転登記には適用されない。
3.軽減措置に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、売買契約書に記載された住宅用家屋の実際の取引価格である。
4.軽減措置の適用を受けるためには、その住宅用家屋の取得後6か月以内に所有権の移転登記をしなければならない。
問23　　登録免許税法　　正解２
１×軽減措置の適用対象となる住宅用家屋は、床面積が50㎡以上である（2-14-2）。
２○軽減措置が適用されるのは、売買又は競落を原因とする取得の場合に限られる（2-14-2）。
３×課税標準となる不動産価額は、固定資産課税台帳に登録された登録価額である（65p下段）。
４×軽減措置は、住宅用家屋を取得後1年以内に登記を受ける場合に適用される（2-14-2）。
☆　　1問減らされた税は、3問時代にもみられなかった、マイナー税目の登録免許税と印紙税の同時出題という暴挙？に出たが、出題項目は、完全な過去出題事項で、やさしい。

問２４
印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.「平成21年10月１日付建設工事請負契約書の契約金額3,000万円を5,000万円に増額する」旨を記載した変更契約書は、記載金額2,000万円の建設工事の請負に関する契約書として印紙税が課される。
2.「時価3,000万円の土地を無償で譲渡する」旨を記載した贈与契約書は、記載金額3,000万円の不動産の譲渡に関する契約書として印紙税が課される。
3.土地の売却の代理を行ったＡ社が「Ａ社は、売主Ｂの代理人として、土地代金5,000万円を受領した」旨を記載した領収書を作成した場合、当該領収書は、売主Ｂを納税義務者として印紙税が課される。
4.印紙をはり付けることにより印紙税を納付すべき契約書について、印紙税を納付せず、その事実が税務調査により判明した場合には、納付しなかった印紙税額と同額に相当する過怠税が徴収される。
問24　　印紙税法　　正解1
１○建設工事請負契約書の契約金額を増額変更する変更契約書の記載金額は、その差額に相当する額である（2-14-5）。
２×贈与契約書は記載金額のない契約書とされる（2-14-6）。
３×納税義務者は、課税文書の作成社であるＡ社である（2-14-3）。
４×納付しなかった印紙税額の3倍に相当する過怠税が徴収される（72p下段）。
☆　　出題項目は、完全な過去出題事項で、やさしい。


問25
地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.公示区域内の土地を対象とする鑑定評価においては、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該対象土地に最も近接する標準地との比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
2.標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
3.地価公示において判定を行う標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に、当該土地の使用収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
4.地価公示の標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が最も優れていると認められる一団の土地について選定するものとする。
問25　　地価公示法　　正解２
１×公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう（2-11-16）。下線に対応する部分が誤り。
２○標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案してこれを行わなければならない（2-11-12）。
３×正常な価格とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格（当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格）をいう（2-11-12）。下線に対応する部分が誤り。
４×標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定するものとする（2-11-11）。下線に対応する部分が誤り。
☆　　すべて言葉の引っかけで、テキストの記述になじんでおけば（暗記までは不要）、感覚的にわかる。


問２６
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.本店及び支店１か所を有する法人Ａが、甲県内の本店では建設業のみを営み、乙県内の支店では宅地建物取引業のみを営む場合、Ａは乙県知事の免許を受けなければならない。
2.免許の更新を受けようとする宅地建物取引業者Ｂは、免許の有効期間満了の日の２週間前までに、免許申請書を提出しなければならない。
3.宅地建物取引業者Ｃが、免許の更新の申請をしたにもかかわらず、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。
4.宅地建物取引業者Ｄ（丙県知事免許）は、丁県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買契約を締結する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。
問26　　宅地建物取引業法-免許　　正解３
１×支店で宅建業を営む限り、本店も宅建業法上の事務所となる（3-1-4）、法人Ａは、国土交通大臣の免許を受けなければならない（3-1-3）。
２×免許の更新を受けようとする者は、有効期間が満了する日の90日から30日前までに、免許権者に申請しなければならない（3-2-4）。
３○免許の更新の申請があつた場合において、有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する（3-2-4）。
４×免許換えは、事務所の増設･廃止･移転で問題となり（3-2-6）、案内所の設置で免許換えが問題となることはない。
☆　　宅建業法は、引っかけ問題が多いが、１は定番の引っかけ。

問２７
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　破産者であった個人Ａは、復権を得てから５年を経過しなければ、免許を受けることができない。
イ　宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられた取締役がいる法人Ｂは、その刑の執行が終わった日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。
ウ　宅地建物取引業者Ｃは、業務停止処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に、相当の理由なく廃業の届出を行った。この場合、Ｃは、当該届出の日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。
エ　宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Ｄは、その法定代理人が禁鋼以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。
1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ
問27　　免許の基準　　正解１
ア×破産者は、復権を受ければ直ちに免許を受けられる（3-1-8）。
イ○法人役員が免許欠格では、法人自体免許欠格になるが､宅建業法に違反し、罰金刑に処せられた者は、刑の執行が終わった日から5年間は免許欠格なので、その者を役員とする法人Ｂもその間免許を受けられない（3-1-18）。
ウ×業務停止処分を免れるため廃業をしても、5年間続く免許欠格とはならない（3-1-11参照）ので、Ｃは、5年間続く免許欠格ではない。
エ×宅建業にかかる営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者は、本人が免許欠格でなければ、免許を受けられる。法定代理人は関係がない（3-1-16）。
☆　　免許基準だが、すべて定番の引っかけ。個数問題だからといって、落とすわけにはいかない。

問２８
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.法人である宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、役員の住所について変更があった場合、その日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
2.法人である宅地建物取引業者Ｂ（乙県知事免許）が合併により消滅した場合、Ｂを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。
3.宅地建物取引業者Ｃ（国土交通大臣免許）は、法第50条第２項の規定により法第15条第１項の国土交通省令で定める場所について届出をする場合、国土交通大臣及び当該場所の所在地を管轄する都道府県知事に、それぞれ直接届出書を提出しなければならない。
4.宅地建物取引業者Ｄ（丙県知事免許）は、建設業の許可を受けて新たに建設業を営むこととなった場合、Ｄは当該許可を受けた日から30日以内に、その旨を丙県知事に届け出なければならない。
問28　　各種届出　　正解２
１×役員の住所は、業者名簿の登載事項ではないので、それに変更があっても、変更の届出は必要ない（3-2-1・2）。
２○法人業者が合併消滅した場合、消滅した法人の代表役員は、30日以内に免許権者に届出なければならない（3-2-7）。
３×法50条2項による法15条1項の国土交通省令で定める場所の届出（契約行為をする案内所等の届出）は、国土交通大臣には、所在地管轄知事を経由して届け出る（3-7-6）。
４×兼業の業種（建設業）は、当初の名簿の登載事項だが、その変更等は届出不要である（3-2-1・2）。
☆　　やはり、全部定番の引っかけ。落とすと痛い。

問２９
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.都道府県知事は、不正の手段によって宅地建物取引主任者資格試験を受けようとした者に対しては、その試験を受けることを禁止することができ、また、その禁止処分を受けた者に対し２年を上限とする期間を定めて受験を禁止することができる。
2.宅地建物取引主任者の登録を受けている者が本籍を変更した場合、遅滞なく、登録をしている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。
3.宅地建物取引主任者の登録を受けている者が死亡した場合、その相続人は、死亡した日から30日以内に登録をしている都道府県知事に届出をしなければならない。
4.甲県知事の宅地建物取引主任者の登録を受けている者が、その住所を乙県に変更した場合、甲県知事を経由して乙県知事に対し登録の移転を申請することができる。
問29　　登録関係の各種届出等
１×不正手段によって試験を受けようとした者に対しては、3年以内の期間を定めて受験を禁止できる（17条3項）。
２○本籍は、取引主任者資格登録簿の登録事項なので、変更があれば変更の登録を申請しなければならない（3-4-2）。
３×相続人は、死亡を知った日から30日以内に届出の義務である（3-2-7）。
４×住所移転は、登録の移転の事由ではない（3-4-8）。
☆　　3・4は、定番の引っかけ。また、宅建業法から、20問も出題すると、1のような些末なことも出題する。

問30
宅地建物取引業者Ａ（国土交通大臣免許）が、宅地建物取引業法の規定に基づき供託する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.Ａは、営業保証金を主たる事務所又はその他の事務所のいずれかの最寄りの供託所に供託することができる。
2.Ａが営業保証金を供託した旨は、供託所から国土交通大臣あてに通知されることから、Ａがその旨を直接国土交通大臣に届け出る必要はない。
3.Ａとの取引により生じた電気工事業者の工事代金債権について、当該電気工事業者は、営業継続中のＡが供託している営業保証金から、その弁済を受ける権利を有する。
4.営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった場合、Ａは、国土交通大臣から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければならない。
問30　　営業保証金　　正解４
１×営業保証金は、主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない.（3-5-2）。
２×営業保証金を供託した旨は、自ら届け出なければならない（3-5-1）。
３×営業保証金から弁済を受けられるのは、宅地建物取引業に関する債権であり、
電気工事業者の工事代金債権は含まれない（3-5-6）。
４○還付により不足額の生じた場合の不足額の供託は、免許権者から不足額の供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内でよい（3-5-7）。
☆　　営業保証金は、例年プレゼント問題である。

問３１
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、Ｂ所有の宅地（以下この問において「甲宅地」という。）を、宅地建物取引業者でない買主Ｃに売却する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア　Ａは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Ｂから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Ｃとの間で売買契約を締結することができる。
イ　Ａは、Ｂから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Ｃとの間で売買契約を締結することができない。
ウ　Ａは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第１項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Ｃから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Ｃとの間で売買契約を締結することができる。
1.ア、イ
2.ア、ウ
3.イ、ウ
4.ア、イ、ウ
問31　　自己所有に属しない物件の売却制限　　正解１
ア×業者Ａは、完成他人所有物件につき、取得契約をしないで非業者Ｃとの間で売買契約をすることはできない（3-12-3）。
イ×業者Ａは、他人所有物件につき、取得契約をしていれば、代金の一部支払い前でも、非業者Ｃとの間で売買契約をすることができる（3-12-3）。
ウ○業者Ａは、未完成の他人所有物件につき、①取得契約か、②手付金等保全措置を講じないと、非業者Cとの間で売買契約をすることができないが、②を講じているので、Ｃと売買契約ができる（3-12-3）。
☆☆☆　　ウの引っかけは、初見。正解肢が解答速報でわれたが、自己所有に属しない物件の意義につき、立法の経緯（本規制の33条の2は、41条より後に制定されている）も踏まえた文理解釈をするか、立法の経緯と文理を無視する過度の目的論的解釈をするかが、見解が分かれた要因のようである。

問３２
宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Ｂと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Ａは、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。
2.ＡがＢに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Ａはそのことを理由として指示処分を受けることがある。
3.ＡがＢに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日（ただし、Ａの休業日は含まない。）に１回報告するという特約は有効である。
4.Ａは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。
問32　　専任媒介契約規制　　正解２
１×登記された権利の種類及び内容は、登録事項ではない（120p上段）。
２○業法違反がある以上、常に指示処分を受ける可能性がある（3-14-1）。
３×法は、報告期間である14日に休業日も含む趣旨なので、これを含まないとする特約は、法の規制より買主に不利な特約となるので、無効である（3-8-7）。
４×指定流通機構には、契約が成立したら、遅滞なく通知しなければならない（120p中段）。
☆　　1・3・4は、細かな表現上の引っかけだが、この程度の引っかけは、今回予想できた。

問３３
宅地建物取引業者Ａが行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第１項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、Ａは、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
2.建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、Ａは、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を説明しなければならない。
3.建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第１項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Ａは、その旨を説明しなければならない。
4.建物の貸借の媒介を行う場合、Ａは、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければならない。
問33　　重要事項説明　　正解２
１○施行令3条1項12の5。なお歴史的風致の維持及び向上に関する法律は、新法である。
２×石綿の使用の有無の調査結果が記録されていないときは、調査も説明も不要である（3-9-4）。
３○記述のとおり、定期建物賃貸である旨は、貸借の重要事項説明事項である（3-9-5）。
４○記述のとおり、敷金の精算に関する事項は、貸借の重要事項説明事項である（3-9-5）。
☆　　正解肢は、常識でもわかる。１は、新法だが、正しいのはわかるだろう。ちなみに１の事項は、貸借の場合は説明不要である。来年出るかもしれないので、来年受ける人は、記憶にとどめておこう。


問３４
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
1.宅地建物取引業者が自ら売主となる場合において、宅地建物取引業者でない買主が、法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる契約の解除をするときは、その旨を記載した書面が当該宅地建物取引業者に到達した時点で、解除の効力が発生する。
2.宅地建物取引業者が宅地の売却の媒介依頼を受け、依頼者との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合において、当該媒介契約の内容を記載した書面を作成するときは、契約の有効期間に関する事項の記載を省略することができる。
3.宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第２項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。
4.法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、取引主任者が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所で行うことができる。
問34　　クーリング・オフ等　　正解４
１×クーリング･オフは、その旨の書面を発したときに効力が生じる（3-12-9）。
２×媒介契約の内容を記載した書面には、契約の有効期間に関する事項の記載は省略できない（3-8-5）。
３×宅地建物取引業保証協会の社員である旨等の説明は、当該売買又は貸借の契約が成立するまでの間に説明するようにしなければならない（3-9-9）。
４○35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、どこで行っても差し支えない（3-9-1）。
☆　　いろいろなことを問う横断的問題だが、前問同様、正解肢は、誰でもわかる基本中の基本。

問３５
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.法人である宅地建物取引業者が37条書面を作成したときは、必ずその代表者をして、当該書面に記名押印させなければならない。
2.建物の売買契約において、宅地建物取引業者が売主を代理して買主と契約を締結した場合、当該宅地建物取引業者は、買主にのみ37条書面を交付すれば足りる。
3.宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者でない法人との間で建物の売買契約を締結した場合、当該法人において当該契約の任に当たっている者の氏名を、37条書面に記載しなければならない。
4.宅地建物取引業者が、その媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。問35　　37条書面　　正解４
１×37条書面には、取引主任者をして、記名押印させなければならない（3-10-1）。
２×売主にも交付しなければならない（3-10-1）。
３×契約当事者名は、記載しなければならないが、契約の任に当たっている者の指名を記載する必要はない（3-10-2）。
４○契約解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであっても37条書面に記載しなければならない（3-10-4・5）。
☆　　本問も基本中の基本。

問３６
宅地建物取引業者Ａが、甲建物の売買の媒介を行う場合において、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1.Ａは、宅地建物取引主任者をして、37条書面を作成させ、かつ当該書面に記名押印させたが、買主への37条書面の交付は、宅地建物取引主任者ではないＡの従業者に行わせた。
2.甲建物の買主が宅地建物取引業者であったため、Ａは売買契約の成立後における買主への37条書面の交付を省略した。
3.Ａは、37条書面に甲建物の所在、代金の額及び引渡しの時期は記載したが、移転登記の申請の時期は記載しなかった。
4.Ａは、あらかじめ売主からの承諾を得ていたため、売買契約の成立後における売主への37条書面の交付を省略した。
問36　　37条書面　　正解１
１○違反しない。37条書面の交付は、取引主任者が行わなくてもよい（3-10-1）。
２×違反。業者が宅地建物取引に関与して、37条書面の交付を省略できる場合はない。
３×違反。取引が売買の場合には、移転登記の申請の時期は、必ず記載しなければならない（3-10-2）。
４×違反。業者が宅地建物取引に関与して、37条書面の交付を省略できる場合はない。
☆　　本問も基本中の基本。問33～36の正解率は相当高い。

問３７
自らが売主である宅地建物取引業者Ａと、宅地建物取引業者でないＢとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
2.ＡとＢが締結した建物の売買契約において、Ｂが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からＢの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Ａは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Ｂの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
3.Ａは、喫茶店でＢから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その４日後に、Ｂから法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Ａは、当該宅地をＢに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
4.Ａは、Ｂとの間で宅地の割賦販売の契約（代金3,000万円）を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Ａは、Ｂから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。
問37　　各種規制　　正解３
１×業者自ら売主で買主が非業者のときは、損害賠償額の予定と違約金は、合計して代金額2割を超えてはならない（3-13-1）。代金額は、2，000万円だから、400万円を超えてはならない。
２×業者自ら売主で買主が非業者のときは、手付はすべて解約手付の効力が与えられ、解約手付の効力は、相手方が履行に着手するまでは契約を解除できるというものであり、これに反する特約で買主に不利なものは無効となる（3-13-2）。したがって、Ａは、自らが履行に着手するまでは、Ｂの手付放棄による解除ができる期限として特約した住宅ローンの承認を得られたときの後も、Ｂの手付放棄による契約の解除を拒むことはできない。
３○非業者Ｂから喫茶店で買受け申し込みを受けた売買契約は、クーリング･オフできる契約だが、クーリング・オフできる契約も、買主が代金全額を支払い、かつ、物件の引き渡しを受けたときは、クーリング・オフできなくなる。したがって、Ａが、当該宅地をＢに引き渡していないときは、当該解除を拒むことはできない（3-12-7）。
４×Ａは、Ｂから代金額3割の900万円を超える賦払い金の支払いを受けるまでに、所有権移転登記をしなければならない（3-13-8）。
☆☆　　２・３は、聞き方をわかりにくくしているが、じっくり読解すれば正解できる。４の割賦販売規制は、出題が珍しいが、20問時代には、定番的に出題するのだろう。

問３８
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。

ア　ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
イ　Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第35条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてＡは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
ウ　ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。
1.ア、イ
2.ア、ウ
3.イ、ウ
4.ア、イ、ウ
問38　　瑕疵担保責任特約規制　　正解２
ア×ＡがＢに当該住宅を現状有姿で引き渡すという特約は有効だが、業者Ａが瑕疵担保責任を負わないとする特約は、業者自ら売主で非業者が買主のときには、瑕疵担保責任につき責任追及期間を引き渡し日から2年以上とする場合を除き、民法の定めより買主に不利な特約をしてはならない、の規制に反し、無効となる（3-13-6）。
イ○Ａが説明したため、隠れた瑕疵にはならない当該瑕疵につき、Ａは担保責任を負わない特約は、隠れた瑕疵を対象とする民法上の担保責任とは関係がないから、有効である（3-13-6参照）。
ウ×業者Ａが瑕疵担保責任を一切負わないとする特約は無効だが、この場合の責任追及期間は民法の原則に戻り、瑕疵発見から1年となる（197p中段）。
☆　　イがやや迷う。ウは、定番の引っかけ。

問３９
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金5,000万円）を締結した。当該建物についてＢが所有権の登記をしていない場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。

1.Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Ｂから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Ａは理由なくこれを拒んだ。
2.Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Ｂから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめＢからの書面による承諾を得ていた。
3.Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから500万円を手付金として受領し、その後中間金として250万円を受領した。
4.Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから2,000万円を手付金として受領した。
問39　　手付規制　　正解３
１×業者自ら売主で買主が非業者の場合、手付はすべて解約手付の効力が与えられ、解約手付の効力は、相手方が履行に着手するまでは、手付による解除ができるというものだから（3-13-2）、両者が履行に着手していない段階では、Ｂから手付放棄による契約解除の申出を受けたＡは、これを拒めない。
２×業者自ら売主で買主が非業者の場合、未完成物件のときは、登記も引き渡しもなく、代金額５％又は1,000万円を超える代金充当金を受け取ろうとするなら、その前に保全措置を講じなければならない（3-13-3）。この規制は、強行的なものだから買主の承諾があっても遵守しなければならない。よって、保全措置を講ぜずに、代金額10％の代金充当金を受領したＡは違反である。
３○500万円は代金額の1割であり、手付として受け取れる上限2割を超えていないし、手付金等保全措置も講じているので、違反ではない。
４×2,000万円は、手付として受け取れる上限2割（1,000万円円）を超えているので、違反（3-13-2の2）。
☆　　今年は、同じような問題が多い。

問40
宅地建物取引業者Ａが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1.Ａは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。
2.建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Ａは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。
3.Ａは、自ら売主となる建物（代金5,000万円）の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30％に当たる1,500万円の手付金を受領した。
4.Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の瑕疵担保責任について、Ａがその責任を負う期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。
問40　　各種規制　　正解４
１×違反。業者が関与した取引で、手付貸与による契約の誘引は、契約が成立しなくても、やったこと自体が違反である（3-11-11）。
２×違反。宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒んではならない（166p下段）。
３×違反。業者自ら売主で買主が非業者の場合、手付は代金額2割を超えては受け取れない（3-13-2の2）。この規制は、強行的なものだから買主の承諾があっても遵守しなければならない。
４○違反しない。業者自ら売主で非業者が買主のときには、瑕疵担保責任につき責任追及期間を引き渡し日から2年以上とする場合を除き、民法の定めより買主に不利な特約をしてはならない。瑕疵担保責任につき責任追及期間を引き渡し日から2年とする特約は違反ではない（3-13-6）。
☆　　今年は、本当に同じような問題が多い。

問41
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が売主Ｂ（消費税課税事業者）からＢ所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Ｃとの間で売買契約を成立させた場合、ＡがＢから受領できる報酬の上限額は、次のうちどれか。なお、土地付建物の代金は6,300万円（うち、土地代金は4,200万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

1.1,890,000円
2.1,953,000円
3.2,016,000円
4.2,047,500円
問41　　報酬計算　　正解３
消費税抜きの取引金額は
{（6,300－4,200）÷1.05}＋4,200＝2,000＋4,200＝6，200（万円）
媒介依頼者一方から受けられる報酬額上限は
（6,200×3％＋６）×1.05＝（186＋6）×1.05＝192×1.05＝
192＋9.6＝201.6（万円）＝2,016,000（円）　　　　以上3-11-1
☆　　売買の媒介依頼者一方から受け取れる報酬上限だから、計算問題とはいえやはり基本である。


問42
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、契約行為等とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約（予約を含む。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けることをいう。

1.宅地建物取引業者が一団の宅地の分譲を行う案内所において契約行為等を行う場合、当該案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
2.他の宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲の媒介を行うために、案内所を設置する宅地建物取引業者は、当該案内所に、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
3.宅地建物取引業者は、事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所においては、契約行為等を行わない場合であっても、専任の取引主任者を１人以上置くとともに国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
4.宅地建物取引業者は、業務に関して展示会を実施し、当該展示会場において契約行為等を行おうとする場合、当該展示会場の従業者数５人に対して１人以上の割合となる数の専任の取引主任者を置かなければならない。
問42　　業務運営体制上の規制　　正解２
１×報酬額の掲示は、事務所だけでよい（3-7-4）。
２○分譲の媒介の案内所には、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定めた標識を掲示する（3-7-7）。
３×契約行為を行わない継続的業務施設には、標識は掲示しなければならないが、専任の取引主任者は置く必要はない（3-7-8）。
４×契約行為を行う展示会場には、1人以上の専任の取引主任者を置けばよい（3-7-8）。
☆　　20問出題となると、業務運営体制上の規制もこまかい所をつつくが、かんたんであろう。

問43
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は、取引の関係者から事務所で従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて従業者名簿又は宅地建物取引主任者証を提示することで足りる。
2.宅地建物取引業者がその事務所ごとに備える従業者名簿には、従業者の氏名、生年月日、当該事務所の従業者となった年月日及び当該事務所の従業者でなくなった年月日を記載することで足りる。
3.宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を案内所を設置して行う場合、業務を開始する日の10日前までに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及び案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。
4.宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月10日までに、一定の事項を記載しなければならない。
問43　　業務運営体制上の規制　　正解３
1×従業者証明証の提示に代えて、従業者名簿又は取引主任者証の提示をすることはできない（3-7-2）。
２×従業者名簿には、従業者の住所、従業者証明書番号、主たる職務内容、取引主任者であるかどうかなども記載しなければならない（3-7-3）。
３○契約行為を行う案内所を設置する場合は、業務開始10日前までに、免許権者＋案内所の所在地管轄知事に届け出なければならない（3-7-6）。
４×業務に関する帳簿には、取引のあった都度一定事項を記載する（3-7-1）。
☆　　20問出題となると、業務運営体制上の規制もこまかい所をつつくが、かんたんであろう。同じ趣向の問題なのでコメントも同じになってきた。


問４４
宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.保証協会は、宅地建物取引業者の相手方から社員である宅地建物取引業者の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、その申出及びその解決の結果について社員に周知することが義務付けられている。
2.保証協会は、その社員の地位を失った宅地建物取引業者が地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託した場合は、当該宅地建物取引業者に対し、直ちに弁済業務保証金分担金を返還することが義務付けられている。
3.保証協会は、新たに社員が加入したときは、当該社員の免許権者が国土交通大臣であるか都道府県知事であるかにかかわらず、直ちに当該保証協会の指定主体である国土交通大臣に報告することが義務付けられている。
4.保証協会は、そのすべての社員に対して、当該社員が受領した支払金や預り金の返還債務を負うことになったときに、その債務を連帯して保証する業務及び手付金等保管事業を実施することが義務付けられている。
問44　　宅地建物取引業保証協会　　正解１
１○宅地建物取引業保証協会は、取引に関する苦情について解決の申出及びその解決の結果について社員に周知させなければならない（64条の5第4項）
２×宅地建物取引業保証協会は、６月以上の期間を定めて、社員であった者の取引上の債権者に保証協会の認証を受けるよう公告し、申出があれば債権者に弁済の後、社員であった者に返還する（3-6-13）。
３×保証協会は、新たに社員が加入し、又は社員がその地位を失つたときは、直ちに、その旨を当該社員である宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない（64条の4第2項）
４×社員である宅地建物取引業者が受領した支払金又は預り金の返還債務その他宅地建物取引業に関する債務を負うこととなった場合においてその返還債務その他宅地建物取引業に関する債務を連帯して保証する業務は、保証協会が行うことができるのであって、そのすべての社員に対して行うことが義務づけられているわけではない（83p下段）。
☆　　１・３は、初見だが、常識的に判断できる。

問４５
宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.国土交通大臣に宅地建物取引業を営む旨の届出をしている信託業法第３条の免許を受けた信託会社は、宅地建物取引業の業務に関し取引の関係者に損害を与えたときは、指示処分を受けることがある。
2.甲県知事は、宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、その期日における審理は、公開により行わなければならない。
3.国土交通大臣は、宅地建物取引業者Ｂ（乙県知事免許）に対し宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
4.丙県知事は、丙県の区域内における宅地建物取引業者Ｃ（丁県知事免許）の業務に関し、Ｃに対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を丙県の公報により公告しなければならない。
問45　　監督処分　　正解４
１○信託会社等には、免許に関する規定等以外の規定は適用されるので、信託会社が指示処分を受けることはある（12p下段Check）。
２○業者に対する指示処分をしようとするときは、公開聴聞を行わなければならない(3-14-7)。
３○国土交通大臣はすべての宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は宅地建物取引業の健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる(71条)。
４×指示処分は、公告はしない（3-14-8）。
☆　　３は初見。これから、このような細かなところもバランスよく？出題されるのだろう。


問４６
独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.機構は、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けることにより、民間金融機関による住宅資金の供給を支援している。
2.機構は、民間金融機関が貸し付けた長期・固定金利の住宅ローンについて、民間保証会社の保証を付すことを条件に、その住宅ローンを担保として発行された債券等の元利払いを保証する証券化支援事業（保証型）を行っている。
3.機構は、貸付けを受けた者が経済事情の著しい変動に伴い、元利金の支払が著しく困難となった場合には、一定の貸付条件の変更又は元利金の支払方法の変更をすることができる。
4.機構は、高齢者が自ら居住する住宅に対して行うバリアフリー工事又は耐震改修工事に係る貸付けについて、毎月の返済を利息のみの支払とし、借入金の元金は債務者本人の死亡時に一括して返済する制度を設けている。
問46　　住宅金融支援機構　　正解２
１○機構は、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けている(2-15-2)。
２×証券課支援業務・保証型は、民間金融機関の長期・固定ローンに対して住宅金融支援機構が保険を付した上で、それを担保として発行された債券等について、期日どおりの元利払いを保証するものである（83p中段）。
３○貸し付けを受けた者が元利金の支払いが著しく困難となったときには、貸し付け条件・支払い方法の変更ができる場合がある（同機構hp返済方法）。
４○機構は、高齢者向け返済特例制度を設けている（同機構hp返済方法）。
☆☆　　正解肢２は、しくみ上の細かなところ（本当は細かくないが）をつつくので気がつきにくい。３･４は、機構のhpやパンフレットには載っているが、準備しにくい。

問４７
宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約の規定を含む。）によれば、正しいものはどれか。

1.平成元年４月１日に建築され、平成８年４月１日に増築された既存住宅を平成21年４月１日から販売する場合、当該増築日を起算点として「築13年」と表示してもよい。
2.建築基準法で規定する道路に２ｍ以上接していない土地に建築物を建築しようとしても、原則として建築基準法第6条第１項の確認を受けることはできないため、「建築不可」又は「再建築不可」と明示しなくてもよい。
3.新築賃貸マンションの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合は、標準的な１住戸１か月当たりの賃料を表示すればよい。
4.宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前であっても、宅地建物取引業法第33条に規定する許可等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する表示をしてもよい。
問47　　景品表示法　　正解４
１×中古住宅の築経過年数は、新築日を起算点として表示すべきである（公正競争規約）。
２×建築基準法の接道要件を満たしていない土地は、「再建築不可」とか「建築不可」と表示しなければならない（2-16-６）。
３×記述の場合は、一住戸あたりの最低賃料及び最高賃料を表示しなければならない（2-16-7）。
４○未完成物件であっても、宅建業法33条に規定する許可等の処分があった後であれば、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件等を表示してもよい（3-8-2参照）。公正競争規約
☆　　３は、正しいと勘違いしやすいが、正解肢４が、宅建業法上の規制（3-8-2）を知っていれば（知らなくてはならない）、簡単である。


問４８
宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.平成21年地価公示（平成21年３月公表）によれば、平成20年１月以降の１年間の地価変動率は、全国平均ではすべての用途で下落となった。
2.平成19年度法人企業統計年報（財務省、平成20年９月公表）によれば、平成19年度における不動産業の経常利益は約３兆4,000億円であり、対前年度比1.1%減となった。
3.平成20年度国土交通白書（平成21年４月公表）によれば、平成20年３月末現在の宅地建物取引業者数は約14万となっており、前年度に比べわずかながら増加した。
4.平成21年版土地白書（平成21年５月公表）によれば、平成19年度の宅地供給量は全国で5,400ha（ヘクタール）となっており、対前年度比10.0%減と引き続き減少傾向にある、
問48　　土地建物に関する統計　正解３
１○平成21年地価公示によれば、平成20年1月以降の1年間の地価変動率は、全国平均ではすべての用途で下落となった。
２○平成19年度法人企業統計年報によれば、平成19年度の不動産業の経常利益は約3兆4,000億円で、対前年比1.1％減となっている。
３×平成20年度国土交通白書の添付資料によると、平成20年3月末現在の宅地建物取引業者数は、約13万社となっており、前年度に比べわずかながら減少した。
４○平成21年版土地白書によると、平成19年度の宅地供給量は全国で5，400ha
となっており、対前年度比10.0％減と引き続き減少駅傾向にある。
☆☆☆　　例年の「正しいものは、どれか」という問い方から「誤っているものはどれか」という問い方になった。
なお、正解肢が国土交通白書本文には記載のないデータなのに、「国土度交通白書によれば、・・・」という問い方にしていること(検索しないと出てこない細かな添付資料の中にある)、5月時点では出題データ（肢４）が一般に公表されていなかったにも関わらず「土地白書（5月公表）によれば・・」という問い方をするなど、準備しにくい問題にしようとする意図が感じられる。後味が悪いとまでは言わないが、出題者の意地の悪さを、少し感じる。

問４９
土地に関する次の記述のうち、不適当なものはどれか。

1.山地の地形は、かなり急峻で大部分が森林となっている。
2.台地・段丘は、農地として利用され、また都市的な土地利用も多い。
3.低地は、大部分が水田として利用され、地震災害に対して安全である。
4.臨海部の低地は、水利、海陸の交通に恵まれているが、住宅地として利用するためには十分な防災対策が必要である。
問49　　土地の知識　　正解３
１○適当である。
２○適当である（2-17-1）。
３×不適当である。低地は、湿地など軟弱地盤であり、地震災害に対して安全とはいえない（2-17-2）。
４○適当である（2-17-2）。
☆　　土地の知識は、例年やさしいが、今年もやさしかった。


問50建物の構造に関する次の記述のうち、不適当なものはどれか。

1.鉄骨構造の特徴は、自重が重く、耐火被覆しなくても耐火構造にすることができる。
2.鉄筋コンクリート構造は、耐火、耐久性が大きく骨組形態を自由にできる。
3.鉄骨鉄筋コンクリート構造は、鉄筋コンクリート構造よりさらに優れた強度、じん性があり高層建築物に用いられる。
4.集成木材構造は、集成木材で骨組を構成した構造で体育館等に用いられる。
問50　　建物知識　　正解１
１×不適当。鉄骨構造は、そのままでは火に弱いので、耐火被覆をしないと耐火構造とならない（2-17-11）。
２○適当（2-17-12）。
３○適当（2-17-13）。
４○適当。
☆　　建物の知識は、例年は難しいが、今年はやさしかった。

 
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