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【問 1】 Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 https://youtu.be/p68cMHDDVSc?t=49m10s
１ 甲土地を何らの権原なく不法占有しているＣがいる場合、ＢがＣに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
２ Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Ａから建物所有目的で甲土地を賃借して甲士地上にＤ名義の登記ある建物を有するＤに対して、Ｂは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
３ Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をＥに売却した場合、Ｅは、甲土地の所有権移転登記なくして、Ａに対して甲土地の所有権を主張することができる。 ４ Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したＦは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。
１× 不動産につき登記なくして権利主張できないのは、その者が当該物件に正当な利害関係を有する場合であるが、記述のＣは不法占拠者であり、正当な利害関係を有しないので、Ｂは、Ｃに対して、登記なくして、甲土地の所有権を主張して明渡請求をすることができる。6‐5 法177条。
２〇 不動産につき登記なくして権利主張できないのは、その者が当該物件に正当な利害関係を有する場合であるが、Ａから建物所有目的で甲土地を賃借して甲士地上にＤ名義の登記ある建物を有するＤは、甲土地につき正当な利害関係を有するので、Ｂは、登記なくして、自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。6‐5 法177条 ３〇 不動産の権利者が、登記がなければ対抗できないのは、当該不動産に正当な利害関係を有する者だが、売買契約の当事者である売主又は売主の前主は、売ったことによって、正当な利害関係を失っているから、これらの者に対しては、登記なくして、権利主張できる。6‐5 法177条 ４〇 Ｂは、Fが甲土地の取得時効を完成させた当時の甲土地の所有者であるが、この者は、売主と同様、物権変動の当事者関係に立つので、Bは、Ｆに対しては、登記なく自己の所有権を主張することができる。6-5 法177条 正解１ 【ワンポイント】不動産につき権利主張するのに登記が必要なのは、その物件に正当な利害関係を有する者に対してであり、正当な利害関係を有しない者に対して、登記なくして権利主張できる。6-5 【問 2】 ＡがＢに甲土地を売却し、Ｂが所有権移転登記を備えた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １ ＡがＢとの売買契約をＢの詐欺を理由に取り消した後、ＣがＢから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えた場合、ＡＣ間の関係は対抗問題となり、Ａは、いわゆる背信的悪意者ではないＣに対して、登記なくして甲土地の返還を請求することができない。 ２ ＡがＢとの売買契約をＢの詐欺を理由に取り消す前に、Ｂの詐欺について悪意のＣが、Ｂから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えていた場合、ＡはＣに対して、甲土地の返還を請求することができる。 ３ Ａの売却の意思表示に要素の錯誤がある場合、Ａに重大な過失がなければ、Ａは、Ｂから甲土地を買い受けたＣに対して、錯誤による当該意思表示の無効を主張して、甲土地の返還を請求することができる。 ４ Ａの売却の意思表示に要素の錯誤がある場合、Ａに重大な過失があったとしても、ＡはＢに対して、錯誤による当該意思表示の無効を主張して、甲土地の返還を請求することができる。 １〇 詐欺取消し者Aと取り消し後の権利取得者Cは、買主Bを起点とする二重譲渡類似の関係となり、対抗問題となる。したがって、Ｃが背信的悪意者でなければ、ＡはＣに対して登記なく土地の返還を請求することはできない。 6-4 法177条 ２〇 詐欺による意思表示の取消しは、「善意」の第三者に対抗することができない。したがって、Ｃは悪意であるから、いくら登記を備えていても、ＡはＣに対して土地の返還を請求することができる。 以上https://youtu.be/p68cMHDDVSc?t=24m54s3-1、法96条３項 ３〇 意思表示は、法律行為の要素に錯誤があり、表意者に重大な過失がなければ、無効とされた。また、第三者保護規定はなく、善意の第三者に対しても、錯誤による意思表示の無効を対抗することができた。 改正前法95条 法改正により、錯誤は無効ではなく取り消しが問題とされるようになり、また第三者保護規定もできたので、（3-5）、本問は、復習価値なし。 ４× 旧95条では、意思表示は、法律行為の要素に錯誤があり、表意者に重大な過失がなければ、無効となるが、表意者に重大な過失があれば無効主張できないとされていた。 ＊民法95条 以上改正前錯誤の規律https://youtu.be/r1kDZN6Nyi0?t=1h24m12s 改正後の錯誤の規律https://youtu.be/ughArTAdHA0?t=1h34m59s 正解４ 【ワンポイント】３・４は、2020改正で、過去問価値がなくなってしまった。
【問 3】 事業者ではないＡが所有し居住している建物につきＡＢ間で売買契約を締結するに当たり、Ａは建物引渡しから３か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Ａはそのことを知っていたがＢに告げず、Ｂはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Ｂが当該瑕疵の存在を建物引渡しから１年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から１年以内であれば、ＢはＡに対して瑕疵担保責任を追及することができる。 ２ 建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、Ｂは瑕疵を理由に売買契約を解除することができる。 ３ Ｂが瑕疵を理由にＡに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。 ４ ＡＢ間の売買をＢと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Ｃが媒介していた場合には、ＢはＣに対して瑕疵担保責任を追及することができる。 １○ 売主は、担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができない。そして、建物引渡しから３か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約は、売主が知っていた瑕疵については適用されないので、売主の瑕疵担保責任を負う期間は、条文どおり、買主が瑕疵を知った時から１年以内となる。よって、当該瑕疵の存在を知った時から１年以内であれば、ＢはＡに対して瑕疵担保責任を追及することができる。旧法572条 ２× 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、「そのために契約をした目的を達することができないとき」は、買主は、契約の解除をすることができる。旧法570条 ３× 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、買主は、契約の解除をすることができるだけでなく、損害賠償の請求もすることができる。旧法570条 ４× 瑕疵担保責任は、買主が「売主」に対して追及するものであり、媒介業者であるＣに対して追及することはできない。 旧法570条 以上旧法の解説https://youtu.be/_ZJkhb6lve8?t=58m5s 新法は、https://youtu.be/uCxgdqHVfLs?t=3849 正解１ 【ワンポイント】定番の瑕疵担保責任は、改正法で全面的に改められた。したがって、本問は旧法の最終出題である。本問題も、2020法改正で、過去問題としての価値がなくなった。 【問 4】 不法行為に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ 放火によって家屋が滅失し、火災保険契約の被保険者である家屋所有者が当該保険契約に基づく保険金請求権を取得した場合、当該家屋所有者は、加害者に対する損害賠償請求金額からこの保険金額を、いわゆる損益相殺として控除しなければならない。 ２ 被害者は、不法行為によって損害を受けると同時に、同一の原因によって損害と同質性のある利益を既に受けた場合でも、その額を加害者の賠償すべき損害額から控除されることはない。 ３ 第三者が債務者を教唆して、その債務の全部又は一部の履行を不能にさせたとしても、当該第三者が当該債務の債権者に対して、不法行為責任を負うことはない。 ４ 名誉を違法に侵害された者は、損害賠償又は名誉回復のための処分を求めることができるほか、人格権としての名誉権に基づき、加害者に対し侵害行為の差止めを求めることができる。 動画 https://youtu.be/3yaFKd7oFJM?t=20m10s １× 家屋焼失による損害につき火災保険契約に基づいて被保険者たる家屋所有者に給付される保険金は、すでに払い込んだ保険料の対価たる性質を有し、その損害について第三者が所有者に対し不法行為又は債務不履行に基づく損害賠償義務を負う場合においても、損害賠償額の算定に際し、いわゆる損益相殺として控除されるべき利益にはあたらない。（ 最判昭50年１月31日）。なお、損益相殺については、5‐17 ２× 被害者が、不法行為によって損害を受けると同時に、同一の原因によって損害と同質性のある利益を既に受けた場合、その額を加害者の賠償すべき損害額から控除される（損益相殺）。上記5‐17は危険負担に伴う損益相殺を定めている。 536-2債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができない。この場合において、債務者は、自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを債権者に償還しなければならない。 ３× 第三者が債務者をそそのかして、当該債務を履行不能にさせた場合、第三者の債権侵害として不法行為責任を負う。判例 ４○ 他人の名誉を毀損した者に対しては、裁判所は、被害者の請求により、損害賠償に代えて、又は損害賠償とともに、名誉を回復するのに適当な処分を命ずることができる。法723条 また、人格権としての名誉権に基づき、妨害予防又は排除請求としての侵害行為の差止請求をなしうる。 正解4 【ワンポイント】常識的には、４が正しそうだとわかるが、全肢条文から直接解けず、難しかった。落してもよい。 【問 5】 次の１から４までの記述のうち、民法の規定及び判例並びに下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
２ 本人が追認拒絶をした後に無権代理人が本人を相続した場合と、本人が追認拒絶をする前に無権代理人が本人を相続した場合とで、法律効果は同じである。 ３ 無権代理行為の追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。 ４ 本人が無権代理人を相続した場合、当該無権代理行為は、その相続により当然には有効とならない。 動画 https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=30m37s １○ 本人が追認を拒絶すれば無権代理行為の効力が本人に及ばないことが確定するので、記述のとおりである。4-9参照 ２× 本人が追認拒絶をした後に無権代理人が本人を相続した場合は、無権代理行為の効力が本人に及ばないが、本人が追認拒絶をする前に無権代理人が本人を相続した場合は、無権代理行為は当然に有効となり、無権代理行為の効力が本人に及ぶ。4-14 ３○ 民法116条によると、無権代理行為の追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない、とされており、民法の規定によれば正しい記述である。 4-9 法116条 ４○ 本人が無権代理人を相続した場合について、判決文は触れておらず、判決文に矛盾するものではない。また、判例によれば、本人が無権代理人を相続した場合、本人は、本人としての立場で追認を拒絶することができるので、当該無権代理行為は、その相続により当然には有効とならない。4-14 正解2 【ワンポイント】無権代理と相続については、無権代理人が本人を相続した場合も、本人が無権代理人を相続した場合も出題されている。いずれも、無権代行為を本人が追認も追認拒絶もしないで相続が生じた場合を問題とするが、本問は相続前に本人が追認を拒絶しており、その時点で法律関係が確定するので、特に難しい問題は生じない。https://youtu.be/NsjC4m4Cpxs?t=30m37s なお、決文読み取り問題は、判決文をしっかり読めば、解答できる。 【問 6】 遺産分割に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ 被相続人は、遺言によって遺産分割を禁止することはできず、共同相続人は、遺産分割協議によって遺産の全部又は一部の分割をすることができる。 ２ 共同相続人は、既に成立している遺産分割協議につき、その全部又は一部を全員の合意により解除した上、改めて遺産分割協議を成立させることができる。 ３ 遺産に属する預貯金債権は、相続開始と同時に当然に相続分に応じて分割され、共同相続人は、その持分に応じて、単独で預貯金債権に関する権利を行使することができる。 ４ 遺産の分割は、共同相続人の遺産分割協議が成立した時から効力を生ずるが、第三者の権利を害することはできない。 動画 https://youtu.be/titD86zbhzI?t=58m42s １× 被相続人は、遺言で、相続開始の時から５年を超えない期間を定めて、遺産の分割を禁ずることができる。12-10 法908条 ２○ 共同相続人の全員が、既に成立している遺産分割協議の全部又は一部を合意により解除した上、改めて遺産分割協議をすることは、法律上、当然には妨げられるものではない（最判平２年９月27日）。 ３× 共同相続の場合、遺産は、共同相続人に共有状態で承継される(898条）が、ただし、分割可能な債権債務は、遺産分割を経るまでもなく、相続を承認した共同相続人に相続分に応じて分割帰属する。最判平16年４月20日 ただし、預貯金は例外で、「預貯金は法定相続の割合で機械的に分配されず 、遺産分割の対象となる。」とされた。最決平28年12月19日 そうすると、預貯金債権は遺産分割があるまで共同相続人全員の合意がなければ払い戻しができない。12-10 なお、この扱いでは葬儀費用の支払、相続債務の弁済などの資金需要に対応できないので、遺産分割前にも、一定額なら、遺産分割前でも払戻しが受けられるようにされた。12-11 法909条の2 ４× 遺産の分割は、「相続開始の時にさかのぼって」その効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。遺産分割協議が成立した時から効力を生ずるのではない。12-10 法909条 正解2 【ワンポイント】正解肢２は判例ですが、常識的には納得できると思います。遺産分割協議は、全員の合意がないと成立しませんが、やり直しても誰の迷惑にもならないのですから、いったん成立しても全員の合意があれば、やり直してよいはずです。 肢3は、判例変更と法改正にかかる部分で出題が予想されていました。 【問 7】 Ａを売主、Ｂを買主として甲建物の売買契約が締結された場合におけるＢのＡに対する代金債務（以下「本件代金債務」という。）に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １ Ｂが、本件代金債務につき受領権限のないＣに対して弁済した場合、Ｃに受領権限がないことを知らないことにつきＢに過失があれば、Ｃが受領した代金をＡに引き渡したとしても、Ｂの弁済は有効にならない。 ２ Ｂが、Ａの代理人と称するＤに対して本件代金債務を弁済した場合、Ｄに受領権限がないことにつきＢが善意かつ無過失であれば、Ｂの弁済は有効となる。 ３ Ｂが、Ａの相続人と称するＥに対して本件代金債務を弁済した場合、Ｅに受領権限がないことにつきＢが善意かつ無過失であれば、Ｂの弁済は有効となる。 ４ Ｂは、本件代金債務の履行期が過ぎた場合であっても、特段の事情がない限り、甲建物の引渡しに係る履行の提供を受けていないことを理由として、Ａに対して代金の支払を拒むことができる。 １× 受領権者としての外観を有する者に対する弁済の場合を除き、弁済を受領する権限を有しない者に対してした弁済は、債権者がこれによって利益を受けた限度においてのみ、その効力を有する。479条 本肢では、Ｃが受領した代金をＡに引き渡しており、債権者Ａは利益を受けているので、当該弁済は有効となる。 ２○ 受領権者としての外観を有する者に対してした弁済は、その弁済をした者が善意かつ無過失であれば、その効力を有する。6-15 478条 ３○ 受領権者としての外観を有する者に対してした弁済は、その弁済をした者が善意かつ無過失であれば、その効力を有する。6-15478条 ４○ 売買代金と建物の引渡しは同時履行の関係にあるので、代金債務の履行期が過ぎた場合であっても、特段の事情がない限り、Ｂは同時履行の抗弁を主張して、Ａに対して代金の支払いを拒むことができる。5-3 533条 正解1 【ワンポイント】本問肢１～３は、「債権の準占有者」という言い方を、「受領権者としての外観を有する者」と改める法改正（6-15478条https://youtu.be/uCxgdqHVfLs?t=19m6s）に関連するところからの出題で、初出題の肢１は難しかったと思う。肢４は、付け足しの記述。 なお、解説は、改正法に準拠して行っている。 【問 8】 Ａを注文者、Ｂを請負人とする請負契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １ 本件契約の目的物たる建物に重大な瑕疵があるためこれを建て替えざるを得ない場合には、ＡはＢに対して当該建物の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる。 ２ 本件契約が、事務所の用に供するコンクリート造の建物の建築を目的とする場合、Ｂの瑕疵担保責任の存続期間を20年と定めることができる。 ３ 本件契約の目的が建物の増築である場合、Ａの失火により当該建物が焼失し増築できなくなったときは、Ｂは本件契約に基づく未履行部分の仕事完成債務を免れる。 ４ Ｂが仕事を完成しない間は、ＡはいつでもＢに対して損害を賠償して本件契約を解除することができる。 １○ 建物その他の土地の工作物については、仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときであっても、注文者は、契約の解除をすることができない。635条 しかし、建物に重大な瑕疵があるためこれを建て替えざるを得ない場合には、建物の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求することができる。判例 ２× コンクリート造等の工作物の請負人は、その工作物又は地盤の瑕疵について、引渡しの後10年間その担保の責任を負う（638条１項）。この期間は、消滅時効の期間内に限り、契約で伸長することができるとされているが、請負人の担保責任である損害賠償、解除の消滅時効期間は10年とされているので、Ｂの瑕疵担保責任の存続期間を20年と定めることはできない。639条 ３○ 債権者（注文者）の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債務者（請負人）は、残債務である未履行部分の仕事完成債務を免れる。536条2項 ４○ 請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。11-19 641条 正解２ 【ワンポイント】2020年の改正が大改正なので、関連するところからの出題が多いが、本問もその一つ。復習価値は、ほとんどない。旧法請負https://youtu.be/4SP5kkYtf2Q?t=16m58s 【問 9】 ＡがＢに対して金銭の支払を求めて訴えを提起した場合の時効の中断に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １ 訴えの提起後に当該訴えが取り下げられた場合には、特段の事情がない限り、時効中断の効力*は生じない。 ２ 訴えの提起後に当該訴えの却下の判決が確定した場合には、時効中断の効力*は生じない。 ３ 訴えの提起後に請求棄却の判決が確定した場合には、時効中断の効力*は生じない。 ４ 訴えの提起後に裁判上の和解が成立した場合には、時効中断の効力*は生じない。 *2020年法改正後は、「時効中断の効力」は「時効更新の効力」と読み替えるものとする。 動画 https://youtu.be/Gl7GGQvqGUE?t=28m1s 新法対応改題をして解説している。 １○ 裁判上の請求は、訴えの却下又は取下げの場合には、時効の中断の効力を生じない。旧法149条 ２○ 裁判上の請求は、訴えの却下又は取下げの場合には、時効の中断の効力を生じない。旧法149条 ３○ 裁判上の請求は、訴えの却下又は取下げの場合には、時効の中断の効力を生じない。旧法149条 そして、この「訴えの却下」には、請求の棄却も含まれる（大判明42.4.30）。 ４× 裁判上の請求は、訴えの却下又は取下げの場合には、時効の中断の効力を生じないが、裁判上の和解の場合には、時効中断の効力が生じる。 旧法149条 以上新法7-11・12参照 正解4 【ワンポイント】本問も改正にからみ、しかも「時効中断」という用語も「時効の更新」と変わってしまった。復習するときは、原問題の「時効中断」という用語は、「時効の更新」と読み替えてほしい。 【問 10】 債務者Ａが所有する甲土地には、債権者Ｂが一番抵当権（債権額2,000万円）、債権者Ｃが二番抵当権（債権額2,400万円）、債権者Ｄが三番抵当権（債権額3,000万円）をそれぞれ有しているが、ＢはＤの利益のために抵当権の順位を譲渡した。甲土地の競売に基づく売却代金が6,000万円であった場合、Ｂの受ける配当額として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 600万円 ２ 1,000万円 ３ 1,440万円 ４ 1,600万円 抵当権の順位の譲渡は、譲渡人と譲受人との間で、抵当権の順位を逆転させるものである。8-11 競売に基づく売却代金が6,000万円であるから、順位の譲渡により一番抵当権者になったDに2000万円配当、次いで2番抵当権者のCに2400万円配当、残余の1600万円は、BDでB優位で配当するから、1000万円をDに残余の600万円をBに配当する。したがって、1が正解。376条1項 正解１ https://youtu.be/ppuZFtiysuU?t=49m59s 【ワンポイント】ややこしい、抵当権の譲渡放棄、抵当権の順位の譲渡放棄は、穴になっていた人も多いだろう。7年に１回程度の出題頻度だから、失点してもやむをえない。 【問 11】 甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース①」という｡）と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース②」という｡）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース①は期間の定めのない契約になり、ケース②では期間は15年となる。 ２ 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース①の期間は30年となり、ケース②の期間は15年となる。 ３ 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。 ４ 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。 １× 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、借地借家法の適用はなく、民法が適用され、その最長期間は20年となる。ケース①では、それより長い５０年と定めているので、20年に短縮される。ケース②では、15年の期間がそのまま認められる。旧604条1項 9‐11 ２× 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、借地借家法が適用されるが、その存続期間は最低30年とされ、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とされている。9－30借地借家法３条 したがって、ケース①において存続期間の50年は、そのまま認められ、その場合に公正証書等の書面で契約することは必要ない。逆に、ケース②の15年という期間は無効とされ、期間は30年とされる。 ３○ 存続期間を50年以上として借地権を設定する場合に、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等「書面」によってしなければならない。なお、この定期借地権は建物の用途、目的は問われない。したがって、ケース①の特約は有効である。9－47 次に、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上50年未満として借地権を設定する場合、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書によってしなければならない。本肢では、居住の用に供する建物の所有を目的とするので、この事業用定期借地権を定めることはできず、ケース②では、契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、通常の借地権の設定と同様の扱いとなり、期間を15年と定めても、期間は30年となる。9－49 借地借家法22条、23条 ４× 存続期間を50年以上として借地権を設定する場合に、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等「書面」によってすればよい。したがって、ケース①の特約は公正証書で定めなくても、書面で定めれば有効である。なお、この定期借地権は建物の用途、目的は問わないので、専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合でもよい。9－47 次に、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を10年以上50年未満として借地権を設定する場合、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書によってしなければならない。したがって、ケース②の特約は有効である。9－49 借地借家法22条、23条 正解３ 【ワンポイント】https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=2h40m25s 民法改正の一環として、民法上の賃貸借の最長期も20年から50年に延長されたので、本問も改正がらみの出題となった。本問は、民法上の賃貸借と借地借家法上の借地権の双方を考えなければならないのでややこしいが、落ち着いて考えよう。 【問 12】 ＡがＢに対し、Ａ所有の甲建物を３年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか（借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。）。 １ ＡＢ間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。 ２ 甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。 ３ ＡがＢに対して、期間満了の３月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。 ４ Ｂが適法に甲建物をＣに転貸していた場合、Ａは、Ｂとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Ｃにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をＣに対抗することができない。 https://youtu.be/RPUOMCh_wGk?t=1h18m56s １× 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、「公正証書による等書面」によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。そして、この賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した「書面を交付して説明」しなければならない。すなわち、公正証書による等書面によって契約するだけでなく、契約前の説明も必要である。9-27 借地借家法38条１項・２項 ２×契約の更新がない建物賃貸借（定期建物賃貸借）を締結するには、特に建物の用途についての制限はなく、居住の用に供する建物であっても定期建物賃貸借を締結することができる。居住用がだめなのは、事業用借地権である。9-27、9-49借地借家法38条１項 ３× 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の「１年前から６月前」までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。期間満了の３月前までに通知すればよいのではない。9-14 借地借家法26条１項 ４〇 建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。9-24借地借家法34条１項 正解4 【ワンポイント】１・２が定期建物賃貸借、３・４が在来型の借家関係に関する基本的な問題。 【問 13】 建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、集会においてそれぞれ議決権を行使することができる。 ２ 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。 ３ 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の１人が議長となる。 ４ 集会の議事は、法又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数で決する。 https://youtu.be/yICaWeGTP08 １× 専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者１人を定めなければならない。共有者がそれぞれ議決権を行使できては、不公平となる。13-15 法40条 ２× 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して「意見」を述べることができる。占有者が議決権を行使できては、不公平となる。13-15 法44条１項 ３〇 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の１人が議長となる。 13-14 法41条 ４× 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各「過半数」で決する。13-15 法39条１項 正解３ 【ワンポイント】基本的な問題。 【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。 １ 登記の申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときは、登記官は、理由を付した決定で、当該申請を却下しなければならない。 ２ 所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。 ３ 登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆の登記をすることはできない。 ４ 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。 https://youtu.be/YiDDbGUyvps?t=42m7s １〇 登記官は、申請に係る不動産の所在地が当該申請を受けた登記所の管轄に属しないときには、理由を付した決定で、登記の申請を却下しなければならない。法25条１号 ２〇 表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地の合筆の登記は、することができない。14-8 法41条３号 ３× 登記官は、申請がない場合であっても、一筆の土地の一部が別の地目となったときは、職権で、その土地の分筆の登記をしなければならない。14-8 法39条２項 ４〇 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。14-19 法17条１号 正解3 【ワンポイント】登記手続き、表示登記に関する基本的な問題。 【問 15】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。 ２ 特定街区については、都市計画に、建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものとされている。 ３ 準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。 ４ 特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地区とされている。 動画 https://youtu.be/GMmE2pw375g?t=21m14s １○ 高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とされている。１-7 法８条18項 ２○ 特定街区は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区とされている。１-9 法８条20項 ３○ 準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。１-４ 法９条７項 ４☓ 特別用途地区は、「用途地域内」の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とする。問題文は、特定用途制限地域の記述である。１－７・８ 法９条14項 正解４ 【ワンポイント】定番の出題で、都市計画の定義と内容を問うもの。条文そのままの出題で、基本的なものです。 【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。 １ 準都市計画区域において、店舗の建築を目的とした4,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。 ２ 市街化区域において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とした1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。 ３ 市街化調整区域において、野球場の建設を目的とした8,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。 ４ 市街化調整区域において、医療法に規定する病院の建築を目的とした1,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。 動画 https://youtu.be/lrmAdfQV6Fg?t=2m34s １○ 準都市計画区域においては、3,000㎡未満の土地の区画形質の変更については、開発許可は不要であるが、本肢は4,000㎡であり、開発許可が必要となる。１-１４ 法29条１項１号 ２× 市街化区域においては、1,000㎡未満の土地の区画形質の変更については、開発許可は不要であるが、本肢は1,500㎡であり、開発許可が必要となる。なお、農林漁業を営む者の居住用建築物の建築目的の場合に開発許可が不要となる例外は、市街化調整区域、非線引区域又は準都市計画区域内で行う場合に限られ、市街化区域内では適用はない。１－１４・１５ 法29条１項２号 ３× 開発許可は、主として建築物の建築又は「特定工作物」の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更の場合に必要であるが、野球場は１ha以上の場合にのみ特定工作物に該当する。したがって、本肢の野球場は特定工作物に該当せず、そもそも開発行為に該当しないので、開発許可は不要である。１－１２ 法４条11項・12項 ４× 一般に、公益上必要な建築物の建築目的の開発行為については、開発許可は不要であるが、病院は許可必要である。また、市街化調整区域においては、いわゆる小規模開発の例外は認められておらず、小規模な開発行為であっても開発許可が必要である。以上より、本肢は開発許可が必要となる。 １－１６ 正解１ 【ワンポイント】定番中の定番。これを落としてはダメ。 【問 17】 建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者等に対して、仮に、当該建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。 ２ 地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができ、当該区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは当該条例で定めることとされている。 ３ 防火地域内にある看板で建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。 ４ 共同住宅の住戸には、非常用の照明装置を設けなければならない。 １○ 特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、意見書の提出等の手続によらないで、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者等に対して、仮に、使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。法９条７項 ２〇 地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができる。そして、災害危険区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、当該条例で定める。法39条 ３〇 防火地域内にある看板、広告塔、装飾塔その他これらに類する工作物で、建築物の屋上に設けるもの又は高さ３メートルを超えるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、又は覆わなければならない。法64条 https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=1h26m56s ４☓ 一定の特殊建築物の居室等で照明装置の設置を通常要する部分には、非常用の照明装置を設けなければならない。ただし、一戸建の住宅又は長屋若しくは「共同住宅の住戸」については、この限りでない。 施行令126条の４第１号 正解４ 【ワンポイント】定番問題は３のみで、１・２・４は、細かい。しかも、４は、建築基準法施行令からの問題であり、初出題で難しかったと思う。落としても、仕方がない。 【問 18】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 第一種低層住居専用地域内においては、延べ面積の合計が60㎡であって、居住の用に供する延べ面積が40㎡、クリーニング取次店の用に供する延べ面積が20㎡である兼用住宅は、建築してはならない。 ２ 工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。 ３ 都市計画において定められた建蔽率の限度が10分の８とされている地域外で、かつ、防火地域内にある準耐火建築物の建蔽率については、都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の１を加えた数値が限度となる。 ４ 地方公共団体は、その敷地が袋路状道路にのみ接する一戸建ての住宅について、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員に関して必要な制限を付加することができる。 １☓ 第一種低層住居専用地域内においては、兼用住宅で、非住宅部分の床面積が、50㎡以下かつ建築物の延べ面積の２分の１未満のものは、建築することができる。なお、この非住宅部分についても用途制限があり、クリーニング取次店はこの非住宅部分として認められている。この兼用住宅の建築ができないのは、工業専用地域のみである。2-5法 別表第２(い)項２号、施行令130条の３第３号 ２〇 幼保連携型認定こども園は、すべての用途地域で建築することができ、工業地域内においても建築することができる。2-5 法 別表第２(を)項 https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=39m51s ３☓ 都市計画において定められた建蔽率の数値に10分の１を加えた数値が限度となる場合というのは、建蔽率の限度が10分の８とされている地域外で、かつ、防火地域内にある「耐火建築物」の場合である。準耐火建築物では、建蔽率は緩和されない。 ただし、改正法では、準防火地域の耐火建築物も10分の１緩和されることになった。2-6 法53条３項 https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=43m40s ４☓ 地方公共団体が、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員に関して必要な制限を付加することができるのは、その敷地が袋路状道路にのみ接する建築物で、延べ面積が150㎡を超えるものであるが、一戸建ての住宅については、この建築物から除かれている。動画https://youtu.be/tyYO64tT7T4?t=9m36s ＊建築基準法43条３項５号 正解2 【ワンポイント】3を除き、細かい問題。前問同様これも、失点はやむなし。 【問 19】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。 １ 宅地造成工事規制区域外において行われる宅地造成に関する工事については、造成主は、工事に着手する日の14日前までに都道府県知事に届け出なければならない。 ２ 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、当該許可に係る工事の計画の変更をしようとするときは、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出なければならない。 ３ 宅地造成工事規制区域の指定の際に、当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者は、当該工事について都道府県知事の許可を受ける必要はない。 ４ 都道府県知事は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地となろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要があるものを、造成宅地防災区域として指定することができる。 https://youtu.be/TGJJ8m8wdbs?t=693 １☓ 宅地造成工事規制区域「外」において行われる宅地造成に関する工事について、許可や届出が必要であるという規定はない。 ２☓ 誤り。宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、当該許可に係る宅地造成に関する工事の計画の変更をしようとするときは、都道府県知事の「許可」を受けなければならない。ただし、国土交通省令で定める軽微な変更をしようとするときは、この限りでない。5-5法12条１項 ３〇 宅地造成工事規制区域の指定の際、当該宅地造成工事規制区域内において行われている宅地造成に関する工事の造成主は、その指定があった日から21日以内に、当該工事について都道府県知事に「届け出なければならない」。許可を受ける必要はない。5-6法15条１項 ４☓ 都道府県知事は、宅地造成規制区域外において、宅地造成に伴う災害の発生のおそれが大きい一団の造成宅地内の区域を造成宅地防災区域として指定することができる。5-8 法20条１項 問題文は、宅地造成工事規制区域の定義である。 正解３ 【ワンポイント】基本的な問題で、落としてはならない。 【問 20】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。 ２ 施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。 ３ 個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、その換地計画を２週間公衆の縦覧に供しなければならない。 ４ 換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。 １☓ ×「仮換地」の指定があった日後ではなく、換地処分の公告があつた日後、 施行地区内の土地及び建物に関して、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでは、他の登記をすることができないのである。3-16 法107条３項 ２〇 施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、施行者が個人施行者、組合、区画整理会社、市町村又は独立行政法人都市再生機構又は地方住宅供給公社であるときは、その換地計画について都道府県知事の認可を受けなければならない。3-8 法86条１項 ３〇 個人施行者以外の施行者は、換地計画を定めようとする場合においては、政令で定めるところにより、その換地計画を２週間公衆の縦覧に供しなければならない。3-8 法88条２項 ４〇 換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされるものとし、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅するものとする。3-15 法104条１項 正解１ 【ワンポイント】仮換地と換地につき問う、良問である。 【問 21】 農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 耕作目的で原野を農地に転用しようとする場合、法第４条第１項の許可は不要である。 ２ 金融機関からの資金借入れのために農地に抵当権を設定する場合、法第 ３条第１項の許可が必要である。 ３ 市街化区域内の農地を自家用駐車場に転用する場合、法第４条第１項の許可が必要である。 ４ 砂利採取法による認可を受けた採取計画に従って砂利採取のために農地を一時的に貸し付ける場合、法第５条第１項の許可は不要である。 １〇 「農地」を農地以外のものにする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならないが、「原野」を農地に転用しようとする場合には、都道府県知事等の許可は不要である。4-6 法４条１項 ２☓ 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の「使用及び収益」を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。抵当権の設定は、「使用及び収益」を目的とする権利ではないので、農業委員会の許可は不要である。4-2 法３条１項 ３☓ 農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならないが、市街化区域内にある農地を、あらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合には、許可は不要である。4-8 法４条１項７号 ４☓ 農地を農地以外のものにするため、これらの土地について使用及び収益を目的とする権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。これは、一時的に農地を転用する場合も同様である。4-9 法５条１項 正解１ 【ワンポイント】農地法は、例年プレゼント問題。落すわけにはいかない。 【問 22】 国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者Ａが、自己の所有する市街化区域内の2,000㎡の土地を、個人Ｂ、個人Ｃに1,000㎡ずつに分割して売却した場合、Ｂ、Ｃは事後届出を行わなければならない。 ２ 個人Ｄが所有する市街化区域内の3,000㎡の土地を、個人Ｅが相続により取得した場合、Ｅは事後届出を行わなければならない。 ３ 宅地建物取引業者Ｆが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の一団の土地を、宅地建物取引業者Ｇが一定の計画に従って、3,000㎡ずつに分割して購入した場合、Ｇは事後届出を行わなければならない。 ４ 甲市が所有する市街化調整区域内の12,000㎡の土地を、宅地建物取引業者Ｈが購入した場合、Ｈは事後届出を行わなければならない。 https://youtu.be/2rnqeZcMX30?t=1062 １☓ 市街化区域内の2,000㎡以上の土地を取得した場合は、事後届出が必要であるが、BCは、1,000㎡ずつ取得しているので、事後届出は不要である。6-1法23条２項１号イ ２☓ 事後届出が必要な「土地売買等の契約」は、所有権等について対価を得て設定又は移転する契約である。相続は、対価を得ていないし、契約でもないので、事後届出は不要である。6-1法23条１項 ３〇 市街化調整区域内の5,000㎡以上の土地を土地売買等の契約により取得した場合、事後届出を行う必要があるが、「一団」の土地を、計画的に取得した場合この規模の基準を超えるかどうかは、取得した土地の合計面積で判断する。したがって、本肢は6,000㎡の一団の土地の売買であるから、事後届出が必要である。6-1 法23条２項１号ロ ４☓ 市街化調整区域内の5,000㎡以上の「一団」の土地に関して土地売買等の契約をするには、事後届出を行う必要があるが、当事者の一方又は双方が国、地方公共団体等である場合には事後届出は不要である。 ＊国土利用計画法23条２項３号 正解３ 【解法のポイント】基本的な問題で、取れなければならない。 【問 23】 個人が令和元年（平成31年）中に平成31年１月１日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合のその譲渡に係る譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ その譲渡について収用交換等の場合の譲渡所得等の5,000万円特別控除の適用を受ける場合であっても、その特別控除後の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。 ２ 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、その個人が平成29年において既にその特例の適用を受けている場合であっても、令和元年（平成31年）中の譲渡による譲渡益について適用を受けることができる。 ３ 居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除は、その個人がその個人と生計を一にしていない孫に譲渡した場合には、適用を受けることができない。 ４ その譲渡について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受ける場合には、その譲渡があったものとされる部分の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができない。 １〇 収用交換等の場合の譲渡所得等の5,000万円特別控除と、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は重複適用することができる。したがって、5,000万円特別控除後の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることができる。8-19参照 租税特別措置法第31条の３第１項 ２☓ 当該個人がその年の前年又は前々年において既にこの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けている場合には、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることはできない。8-20 租税特別措置法第31条の３第１項 ３〇 居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除は、当該個人の配偶者及び「直系血族」に対する譲渡については、適用されない。この「直系血族」については、生計を一にしているかどうかは問わない。8-19 租税特別措置法20条の３第１項１号 ４〇 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例と、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、選択適用となっているので、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受ける際に、譲渡の際の譲渡益に居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けることはできない。8-20租税特別措置法第31条の３第１項 正解2 【ワンポイント】税金が２問になってから、所得税の出題頻度が減っており、従来の定番論点の久しぶりの出題。定番論点とはいえ、久しぶりの出題なので落としてもやむをえない。 【問 24】 固定資産税に関する次の記述のうち、地方税法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 居住用超高層建築物（いわゆるタワーマンション）に対して課する固定資産税は、当該居住用超高層建築物に係る固定資産税額を、各専有部分の取引価格の当該居住用超高層建築物の全ての専有部分の取引価格の合計額に対する割合により按分した額を、各専有部分の所有者に対して課する。 ２ 住宅用地のうち、小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の３分の１の額とされている。 ３ 固定資産税の納期は、他の税目の納期と重複しないようにとの配慮から、４月、7月、12月、２月と定められており、市町村はこれと異なる納期を定めることはできない。 ４ 固定資産税は、固定資産の所有者に対して課されるが、質権又は100年より永い存続期間の定めのある地上権が設定されている土地については、所有者ではなくその質権者又は地上権者が固定資産税の納税義務者となる。 https://youtu.be/pC5LOHxVQFM １☓ 居住用超高層建築物に対して課する固定資産税については、当該居住用超高層建築物に係る固定資産税額を、各階ごとの取引価格の動向を勘案して総務省令で定めるところにより「補正した」当該専有部分の「床面積」の当該居住用超高層建築物の全ての専有部分の床面積の合計に対する割合により按分した額を、当該各区分所有者の当該居住用超高層建築物に係る固定資産税として納付する義務を負う。要するに「取引価額」で按分するのではなく、取引価額を勘案して「補正した床面積」で按分することになる。8-4参照 地方税法352条２項 ２☓ 住宅用地のうち、小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の「６分の１」の額とされている。8-7 地方税法349条の３の２第２項 ３☓ 固定資産税の納期は、４月、７月、12月及び２月中において、当該市町村の条例で定める。但し、特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を定めることができる。8-4地方税法362条１項 ４〇 固定資産税は、固定資産の所有者に課する。ただ、質権又は100年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者に課される。8-4 地方税法343条１項 正解4 【ワンポイント】肢１は細かいが、その他の肢は、定番論点。 【問 25】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地から最も近傍の標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。 ２ 標準地は、都市計画区域外や国土利用計画法の規定により指定された規制区域内からは選定されない。 ３ 標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引（一定の場合を除く｡）において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権が存する場合は、この権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格となる。 ４ 土地鑑定委員会は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が特に良好と認められる一団の土地について標準地を選定する。 解 ３ １☓ 都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、取引の対象土地に「類似する利用価値」を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。7-11 法１条の２ ２☓ 標準地は、都市計画区域「その他」の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域（国土利用計画法により指定された規制区域を除く。）内の土地から選定する。したがって、標準地は、国土利用計画法上の規制区域からは選定されないが、都市計画区域外の土地から選定されることがある。7-7 法２条１項 ３〇 標準地の「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引（農地、採草放牧地又は森林の取引を除く。）において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格をいう。7-8 法２条２項 ４☓ 標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が「通常」と認められる一団の土地について選定するものとされている。土地の利用状況、環境等が特に「良好」と認められる一団の土地について選定するのではない。7-7 法３条 正解３ 【ワンポイント】基本的な、プレゼント問題。 【問 26】 宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせてはならないが、宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせることはできる。 ２ 宅地建物取引業とは、宅地又は建物の売買等をする行為で業として行うものをいうが、建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。
３ 宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
４ 宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。
https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=42m41s １☓ 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取引 業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせてはならない。1-7 法13条２項 ２☓ 宅地建物取引業とは、宅地若しくは建物（建物の一部を「含む」。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。建物の一部の売買とは、たとえば分譲マンションの一室の売買である。1-1 法２条２号
【ワンポイント】基本的な、プレゼント問題。３☓ 宅地建物取引業の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。これは、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与している場合でも同様である。1-7 法12条１項 ４〇 個人と法人は法律上別人格である。したがって、宅地建物取引業者と当該宅地建物取引業者の従業者個人とは別の法人格になるので、従業者が個人として自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。1-4参照 法12条１項 正解4 【問 27】 宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。 ア 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物についての自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、当該売買契約の予約を行うことはできる。 イ 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。 ウ 宅地建物取引業者は、いかなる理由があっても、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。 エ 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ なし https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2h14m21s ア☓ 宅地建物取引業者は、原則として自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約（予約を「含む」。）を締結してはならない。したがって、自己の所有に属しない宅地又は建物については、予約をすることもできない。7-11 法33条の２第１項 イ☓ 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないが、その目的物の引渡しの日から「２年以上」となる特約は認められている。しかし、「引渡しの日から１年とする特約」は認められておらず、これは取引の相手方が同意した場合であっても同様である。旧法40条１項 ウ☓ 宅地建物取引業者は、「正当な理由」がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。したがって、「正当な理由」がある場合であれば、秘密を漏らすことができる。7-8 法45条 エ〇 宅地建物取引業者又はその代理人、使用人その他の従業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。7-7 法47条の２第１項 以上より、正しいものは、エのみであり、肢１が正解。 正解1 【ワンポイント】肢ウについては法改正があり、問題として不適当になったが、改題をせず、そのまま示しておく。 【問 28】 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。 １ 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。 ２ 当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第６条第３項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。 ３ 当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。 ４ 当該建物が建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。 https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=1h1m35s １☓ 建物の「売買又は交換」の契約にあっては、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。本問は、建物の「貸借」の媒介の場合であるから、説明は不要である。6-5・6 法第16条の４の３第６号 ２☓ 当該建物が既存の建物であるときは、建物を取得しようとする者には、 「設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるもの（建築確認申請書 、確認済証、 検査済証等）保全の状況 当該建物が既存の建物であるときは、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況」を説明しなければならない。そして、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第６条第３項に規定する建設住宅性能評価書は、この建物の建築及び維持保全の状況に関する書類に含まれるが、同書類は、建物を借りようとするものに対しては説明不要である。よって、建物の貸借の媒介である本肢で、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第６条第３項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。とするのは誤りである。6-8 宅建業法35条１項６号の２ロ、同法施行規則16条の２の３第４号 ３☓ 建物の貸借の契約にあっては、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が「記録されているとき」は、その内容を説明しなければならないが、記録がないときは、説明する必要がなく、宅地建物取引業者がその調査を自ら実施する必要はない。6-8法第16条の４の３第４号 ４〇 当該建物が建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、区分所有法第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。この規定は、建物の貸借の場合にも適用される。6-12 施行規則16条の２第３号 正解4 【ワンポイント】本問は、建物の貸借の媒介の重説に絞った問題で、やや細かいが宅建試験では重視される分野。落とすとつらい。 【問 29】 宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定に基づく監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。 ア 宅地建物取引業者Ａ（国土交通大臣免許）が甲県内における業務に関し、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がＡに対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。 イ 乙県知事は、宅地建物取引業者Ｂ（乙県知事免許）に対して指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、聴聞の期日における審理は、公開により行わなければならない。 ウ 丙県知事は、宅地建物取引業者Ｃ（丙県知事免許）が免許を受けてから１年以内に事業を開始しないときは、免許を取り消さなければならない。 エ 宅地建物取引業者Ｄ（丁県知事免許）は、法第72条第１項の規定に基づき、丁県知事から業務について必要な報告を求められたが、これを怠った。この場合、Dは50万円以下の罰金に処せられることがある。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ 四つ https://youtu.be/1aTYyHtMjkE?t=26m13s ア☓ 「国土交通大臣」は、その免許を受けた宅地建物取引業者が、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。「都道府県知事」が業務停止処分をしようとするときには、内閣総理大臣に協議する必要はない。8-7 法71条の２第１項 イ〇 国土交通大臣又は都道府県知事は、指示処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならず、聴聞の期日における審理は、公開により行わなければならない。7-6 法69条 ウ〇 都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が免許を受けてから１年以内に事業を開始シないときは、当該免許を取り消さなければならない。8-3 法66条１項６号 エ〇 宅地建物取引業者が、都道府県知事から法72条１項の規定による報告をしなかった場合は、50万円以下の罰金に処せられる。8-8 法83条１項５号 以上より、正しいものは、イ、ウ、エの３つであり、肢３が正解となる。 正解3 【ワンポイント】細かいが、監督と罰則のポイントをおさえておけば、容易な問題。 法33条の２第１号 【問 30】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。 ア 建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。 イ 一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。 ウ 建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。 エ 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ 四つ https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=21m58s ア 違反する。宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる建築基準法第６条第１項の確認があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。7-3 法33条 イ 違反する。宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、取引態様の別を明示しなければならない。数回に分けて広告する際には、すべての広告に明示する必要がある。7-4 法34条１項 ウ 違反する。宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、国土交通大臣の定める報酬限度額のほか、報酬を受けることができない。ただし、「依頼者の依頼によって」行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。依頼者の依頼によらない通常の広告については、別途受領することはできない。 5-16 告示第９ エ 違反する。宅地建物取引業者は、建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる建築基準法第６条第１項の確認があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。これは、取引態様を明示していても同様である。7-3 法33条 以上より、ア～エのすべて宅建業法に違反し、正解は４である。 正解4 【ワンポイント】個数問題だが、微妙な記述はなく、容易であった。 【問 31】 宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の既存のマンションの売却に係る媒介を依頼され、Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではないものとする。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア Ａは、専任媒介契約の締結の日から７日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。 イ ＡがＢとの間で有効期間を６月とする専任媒介契約を締結した場合、その媒介契約は無効となる。 ウ Ｂが宅地建物取引業者である場合、Ａは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。 エ ＡがＢに対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第２条第１項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ 四つ https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=26m24s ア☓ 宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、７日以内に一定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、この期間の計算については、休業日数は「算入しない」ものとする。施行規則15条の10第２項 イ☓ 専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、３月とする。媒介契約自体が無効となるわけではない。法34条の２第３項 ウ☓ 専任媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、依頼者に対し、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を一定期間内に報告しなければならない。これは、依頼者が宅地建物取引業者であっても同様である。法34条の２第９項 エ〇 当該建物が既存の建物であるとき、依頼者に対してあっせんする建物状況調査を実施する者は、建築士法第２条第１項に規定する建築士であって、国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。 施行規則15条の８第１項 以上より、正しいものはエのみであり、１が正解。 正解１ 【ワンポイント】この問題も個数問題だが、微妙な記述はないのでやさしい。 【問 32】 宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において報酬額に含まれる消費税等相当額は税率８％で計算するものとする。 １ 宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が８万円（消費税等相当額を含まない。）多く要した場合、売主Ｂと合意していた場合には、ＡはＢから302,400円を上限として報酬を受領することができる。 ２ 事務所（１か月の借賃108万円。消費税等相当額を含む｡）の貸借の媒介について、Ａは依頼者の双方から合計で108万円を上限として報酬を受領することができる。 ３ 既存住宅の売買の媒介について、Ａが売主Ｃに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、ＡはＣから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。 ４ 宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主Ｄと合意していた場合には、ＡはＤから194,400円を報酬として受領することができる。 https://youtu.be/dq1ZA5ZKYaA?t=1h3m10s １〇 ⇒低廉物件の特例の適用があるから、本物件の売買の代理の報酬限度額は、 「通常の媒介報酬の限度額+ 低廉物件の媒介の特例報酬額（18 万円（＋消 費税）を限度として、通常の媒介報酬限度額に、あらかじめ合意した現地調 査等の費用相当額を合計した額 5-10）」となる。よって、限度額は税抜 きで、200 × 5％＋（200 × 5％＋ 8）＝ 28（万円）。税込みでは、28 × 1.08＝ 302,400 となる。 告示第８ 5-11 ２〇 宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の１月分の1.08倍に相当する金額以内とされている。したがって、Ａが受領することのできる報酬は、108万円が上限となる。 告示第４ 5-13 ３〇 宅地建物取引業者は、建物が既存の建物であるときは、依頼者に対して建物状況調査を実施する者をあっせんすることができるが、この際に宅地建物取引業者は媒介報酬とは別にあっせん料を請求することはできない。宅建業法34条の２第１項４号 5-16 ４☓ 400万円以下の低廉な空家等については、通常の報酬に加え、「通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を要するもの」については、現地調査等の費用も加算することができる。通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しないものについては、現地調査等の費用を加算できない。また、194,400円というのは、現地調査等の費用も加算する場合の上限の金額であり、常にこの金額を受領することができるわけではない。これは売主と合意していても同様である。 告示第８ 5-10・11 正解３ 【ワンポイント】消費税率が８％から10％に改訂されたが、そのまま示しておく。昨年に続き、低廉物件の特例を問うものだが、今回は代理の場合も出題し、低廉物件の特例の周知の意味合いもある出題であった。 【問 33】 宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者で保証協会に加入した者は、その加入の日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。 ２ 保証協会の社員となった宅地建物取引業者が、保証協会に加入する前に供託していた営業保証金を取り戻すときは、還付請求権者に対する公告をしなければならない。 ３ 保証協会の社員は、新たに事務所を設置したにもかかわらずその日から２週間以内に弁済業務保証金分担金を納付しなかったときは、保証協会の社員の地位を失う。 ４ 還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。 https://youtu.be/9tvJl8kcSvk?t=15m54s １☓ 宅地建物取引業者で宅地建物取引業保証協会に加入しようとする者は、その加入しようとする日までに、弁済業務保証金に充てるため、弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。4-14 法64条の９第１項１号 ２☓ 宅地建物取引業者は、保証協会に加入することにより営業保証金を供託することを要しなくなったときは、供託した営業保証金を取りもどすことができる。この場合には、還付請求権者に対する公告は不要である。4-10 法64条の14 ３〇 宅地建物取引業保証協会の社員は、弁済業務保証金分担金を納付した後に、新たに事務所を設置したときは、その日から２週間以内に政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。この期間内に弁済業務保証金分担金を納付しないときは、保証協会の社員の地位を失う。4-14・21 法64条の９第３項 ４☓ 宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければならない、という規定はあるが、その地位を失った日から２週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する、という規定はない。4-20 法64条の15 正解3 【ワンポイント】保証協会に関する基本的な問題で、取らなくてはならない。 【問 34】 宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という｡）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の２を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。 ２ 宅地建物取引業者が既存住宅の売買の媒介を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。 ３ 宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約を成立させた場合、当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めについて、37条書面にその内容を記載する必要はない。 ４ 宅地建物取引業者は、その媒介により契約を成立させ、37条書面を作成したときは、法第35条に規定する書面に記名押印した宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならない。 https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=1h39m4s １☓ 「損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容」は、37条書面の記載事項であり、その額が売買代金の額の10分の２を超えない額であっても記載しなければならない。6-14 法37条１項８号 ２〇 「当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」は、37条書面の記載事項である。6-13 法37条１項２号の２ ３☓ 「当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容」は、37条書面の記載事項である。6-14 業法37条１項12号 ４☓ 宅地建物取引業者は、37条書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならないが、記名押印する宅地建物取引士は、35条書面に記名押印した宅地建物取引士でなければならない旨の規定はなく、別の宅地建物取引士でよい。6-12参照 法37条３項 正解２ 【ワンポイント】定番の37条書面。取らなければならない。 【問 35】 宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
１ Ａは、宅地建物取引業者ではないＢが所有する宅地について、Ｂとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Ａは自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＣとの間で当該宅地の売買契約を締結した。
２ Ａは、その主たる事務所に従事する唯一の専任の宅地建物取引士Ｄが令和元年５月15日に退職したため、同年６月10日に新たな専任の宅地建物取引士Ｅを置いた。 ３ Ａは、宅地建物取引業者Ｆから宅地の売買に関する注文を受けた際、Ｆに対して取引態様の別を明示しなかった。 ４ Ａは、宅地の貸借の媒介に際し、当該宅地が都市計画法第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約を成立させた。 https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=26m24s １ 違反。宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、当該宅地又は建物を取得する契約を締結しているときは、売買契約を締結できる。しかし、この取得契約には停止条件付きの契約は除かれており、本肢ではＡはＣとの間で売買契約を締結できない。7-11法33条の２第１号 ２ 違反。宅地建物取引業者は、法定数の宅地建物取引士を設置していない事務所等を開設してはならず、既存の事務所等がこの規定に抵触するに至ったときは、「２週間」以内に、この規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。本肢では、２週間以内にこの措置が執られていない。2-15法31条の３第３項
３ 違反。宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。これは、宅地建物取引業者相互間の取引でも同様である。7-4法34条２項
４ 違反しない。未完成物件は、工事に必要な許可等の前は【広告】と【売買の契約】・【売買の代理・媒介】が禁止される。【貸借の代理・媒介】は 宅地建物取引業者は、宅地の造成に関する工事の完了前においては、当禁止されない。よって、該工事に関し必要とされる都市計画法第29条の許可があった後でなければ、当該工事に係る宅地につき、その「売買若しくは交換」の媒介をしてはならない。「貸借」については、この契約締結時期の制限の規定は適用されない。7-3 法36条 正解４ 【ワンポイント】肢４は、よく出る。 【問 36】 宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という｡）に関する次の記述のうち、法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア Ａは、その媒介により建築工事完了前の建物の売買契約を成立させ、当該建物を特定するために必要な表示について37条書面で交付する際、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書の交付により行った。 イ Ａが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Ａは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。 ウ 土地付建物の売主Ａは、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取決めをしたが、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなかったので、37条書面にその取決めの内容を記載しなかった。 エ Ａがその媒介により契約を成立させた場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、当該契約が売買、貸借のいずれに係るものであるかを問わず、37条書面にその内容を記載しなければならない。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ 四つ https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=1h43m46s ア〇 37条書面には、「当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示」を記載しなければならない（6-13）が、それは法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書を使ってもよい。 法37条１項２号 イ☓ 37条書面には、「借賃の額並びにその支払の時期及び方法」を記載しなければならないが、本肢はＡが自ら貸主の場合であり、自ら貸借を行う場合は宅地建物取引業に該当せず、そもそも37条書面の交付は不要である。6-1参照 法37条２項２号 ウ☓ 「契約の解除に関する定めがあるときは、その内容」というのは、37条書面の記載事項であり、売主である宅地建物取引業者が、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなかったからといって記載しないことは許されない。6-14 法37条１項７号 エ〇 「契約の解除に関する定めがあるときは、その内容」というのは、売買、貸借のいずれにおいても37条書面の記載事項である。6-14 法37条１項７号、２項１号 以上より、正しいものは、アとエの二つであり、２が正解。 正解２ 【ワンポイント】肢イに注意。「自ら貸借」は、宅地建物取引に含まれないので、37条書面の交付は必要ない。 【問 37】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で締結する建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ Ａが手付金として200万円を受領しようとする場合、Ａは、Ｂに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。 ２ Ａが手付金を受領している場合、Ｂが契約の履行に着手する前であっても、Ａは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。 ３ Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。 ４ Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。 https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2h16m19s １☓ 業者が売主で買主が非業者の場合に、未完成物件につき、 引渡しも登記（所有権保存又は移転）もしないで、代金額5％、又は1000万円超の代金充当金を受け取ろうとするなら、その前に手付金等保全措置＊を講じなければならない。本問では、代金の額の５％は150万円であり、保全措置を講じる必要がある。これは、Ａは、Ｂに対して書面で保全措置を講じないことを告げた場合でも同様である。7-18 法41条第１項 ２☓ 業者が自ら売主で、買主が業者以外の場合に、宅地又は建物の売買契約に際して業者が手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、当該業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。この場合の解除には正当な理由は不要である。7-17 法39条２項 ３〇 業者が売主で買主が非業者の場合に、未完成物件につき、 引渡しも登記（所有権保存又は移転）もしないで、代金額5％、又は1000万円超の代金充当金を受け取ろうとするなら、その前に手付金等保全措置を講じなければならない。そこで、Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、中間金受領の段階では合計受領額が代金額5％超えるので、Ａは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じて、当該中間金を受領することができる。7-18 法41条第１項 ４☓ 業者が売主で買主が非業者の場合に、未完成物件につき、 引渡しも登記（所有権保存又は移転）もしないで、代金額5％、又は1000万円超の代金充当金を受け取ろうとするなら、その前に手付金等保全措置を講じなければならない。そこで、Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、中間金受領の段階では合計受領額が代金額5％超えるので、Ａは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。。7-18 法41条第１項 正解3 【ワンポイント】肢３と肢４は、金額が異なるだけで、同じ内容を問うている。 【問 38】 宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。 ア Ｂがクーリング・オフにより売買契約を解除した場合、当該契約の解除に伴う違約金について定めがあるときは、Ａは、Ｂに対して違約金の支払を請求することができる。 イ Ａは、Ｂの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その３日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。 ウ Ａが媒介を依頼した宅地建物取引業者Ｃの事務所でＢが買受けの申込みをし、売買契約を締結した場合、Ａからクーリング・オフについて何も告げられていなければ、当該契約を締結した日から起算して８日経過していてもクーリング・オフにより契約を解除することができる。 １ 一つ ２ 二つ ３ 三つ ４ なし https://youtu.be/AQGiIuoWtVQ?t=2h7m12s ア☓ クーリング・オフによる売買契約の解除がなされた場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。7-15 法37条の２第１項 イ〇 申込者等が、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その「告げられた日」から起算して８日を経過したときはクーリング・オフできない。本肢では、買受の申込みの日から３日後に「告知」がなされているので、解除ができる期間について、買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約=告知後7日経過したときはク・オフできない旨の特約は、法の規定より買主に不利であり、無効である。7-14・15 法37条の２第１項１号 ウ☓ 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、「事務所等」において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、クーリング・オフできない。この「事務所等」には、宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地の売却について媒介の依頼をした場合にあっては、媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所も含まれる。7-13 施行規則16条の５第１号ハ 以上より、誤っているものは、アとウの二つであり、肢２が正解となる。 正解2 【ワンイント】個数問題だが、肢の数も３つで、内容的にも簡単だった。 【問 39】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。 １ 既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。 ２ 宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。 ３ 宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。 ４ 建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第１項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、貸借の場合は説明しなくてよい。 https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=55m46s １☓ 「建物が既存の建物であるとき、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況」は、「貸借」の媒介の場合には、説明する必要はない。6-8 施行規則16条の２の３ ２☓ 「宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容」は、重要事項の説明対象である。これは、登記された抵当権が、引渡しまでに抹消される場合でも同様である。6-3 法35条１項１号 ３〇 宅地の貸借の契約にあっては、「契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容」は、重要事項の説明対象である。6-6 施行規則16条の４の３第13号 ４☓ 「宅地又は建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第１項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨」というのは、売買の場合でも、貸借の場合でも重要事項の説明対象となっている。6-5・6 施行規則16条の４の３第３号 正解３ 【ワンポイント】肢１が法改正にかかるところで、それ以外は従来からの定番。 【問 40】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。 １ 宅地建物取引業者の従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、請求がなくても説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。 ２ 宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、各取引の終了後５年間、当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間、保存しなければならない。 ３ 宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨等所定の事項を表示した標識を掲げなければならない。 ４ 宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が契約を締結し、又は契約の申込みを受ける場所であるときは、当該案内所には、専任の宅地建物取引士を置かなければならない。 https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=2h1m29s １〇 従業者は、取引の関係者の請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならない。また、宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならないが、これは相手方の請求がなくても提示が必要である。2-10 法48条２項、35条４項 ２☓ 宅地建物取引業者は、業務に関する帳簿を各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、「閉鎖後」５年間（当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては、10年間）当該帳簿を保存しなければならない。保存期間の起算点は、「各取引の終了後」ではなく、帳簿の「閉鎖後」である。3-2 施行規則18条３項 ３〇 宅地建物取引業者が、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が一時的かつ移動が容易な施設であるときは、継続的業務施設ではないので専任の宅建士を置く必要はない〔2-15〕が、クオフ制度の対象となる施設〔7-13〕なので、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨等所定の事項を表示した標識を掲げなければならない。施行規則19条１項３号、同２項３号 ４〇 宅地建物取引業者は、一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所が契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受ける場所であるときは、成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。2-15 施行規則15条の５の２第２号 正解2 【ワンポイント】定番の業務運営体制上の規制。これも取れなければだめ。 【問 41】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明（以下この問において「重要事項説明」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。 １ 建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。 ２ 宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。 ３ 建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。 ４ 重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。 https://youtu.be/6CmTL0h8_CQ?t=3522 １〇 宅地又は建物の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず説明しなければならない。6-6・7 施行規則16条の２第８号、同16条の４の３第12号 ２☓ 宅地建物取引業者は、宅地の売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている宅地に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、一定の事項について重要事項の説明をしなければならない。これは、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼していた場合でも同様で、売主は、売主の立場として重要事項の説明をする必要がある。6-1 法35条１項 ３☓ 「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限」は重要事項の説明対象であるが、建物の貸借においては、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限はこの説明対象から外されている。既に立っている建物の貸借では、建蔽率、容積率は借主の関心外であるからだ。6-3 法35条１項２号 ４☓ 重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額は説明しなくてよいが、手付金、権利金等それ以外に授受される金銭の額については説明しなければならない。問題文の記述は、逆である。6-4 法35条１項７号 正解１ 【ワンポイント】基本中の基本。 【問 42】 宅地建物取引業法第２条第１号に規定する宅地に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。 ２ 宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。 ３ 都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。 ４ 都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。 https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=40m38s １☓ 前半の「建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地である」という部分は正しいが、用途地域内の土地は、原則として「宅地」となるが、「道路、公園、河川、広場及び水路」は用途地域内の土地であっても「宅地」ではない。 1-1 法２条１号 ２○ 宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいうが、これは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わないものとする。1-1法２条１号 ３○ 宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいうので、市街化調整区域内であっても、建物の敷地に供せられる土地であれば、宅地である。1-1 法２条１号 ４○ 宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいうが、都市計画法上の用途地域内の土地も原則として宅地である。本肢では、建築資材置場の用に供せられている土地であるから、建物の敷地に供せられてはいないが、準工業地域という用途地域内の土地であるから、宅地である。 1-1法２条１号 正解１ 【ワンポイント】本問も、基本中の基本。 【問 43】 宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という｡）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 免許を受けようとする法人の非常勤役員が、刑法第246条（詐欺）の罪により懲役１年の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。 ２ 免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、刑法第252条（横領）の罪により懲役１年執行猶予２年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了している場合、その満了の日から５年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。 ３ 免許を受けようとする法人の事務所に置く専任の宅地建物取引士が、刑法第261条（器物損壊等）の罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。 ４ 免許を受けようとする法人の代表取締役が、刑法第231条（侮辱）の罪により拘留の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していない場合、当該法人は免許を受けることができない。 https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=48m29s １☓ 法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに、禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者がいる場合は、当該法人は免許を受けることはできない。なお、この「役員」には、非常勤役員も含まれる。1-11 法５条１項７号 ２○ 法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに、禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者がいる場合は、当該法人は免許を受けることはできない。ただ、その刑に執行猶予がついている場合、執行猶予期間が満了していれば、その満了の日から５年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。1-11 法５条１項７号 ３☓ 法人でその「役員又は政令で定める使用人」のうちに、一定の犯罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者がいる場合は、当該法人は免許を受けることはできないが、「専任の宅地建物取引士」が、罰金の刑に処せられている場合には、欠格事由に該当しない。なお、器物損壊等の罪で罰金の刑に処せられても欠格事由には該当しない。1-11 法５条１項参照 ４☓ 法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに、禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者がいる場合は、当該法人は免許を受けることはできないが、「拘留」の場合には、免許を受けることができる。1-11 法５条１項７号 正解２ 【ワンポイント】基本的な問題が続きます。 【問 44】 宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士資格登録（以下この問において「登録」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 業務停止の処分に違反したとして宅地建物取引業の免許の取消しを受けた法人の政令で定める使用人であった者は、当該免許取消しの日から５年を経過しなければ、登録を受けることができない。 ２ 宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）に勤務する宅地建物取引士（甲県知事登録）が、宅地建物取引業者Ｂ（乙県知事免許）に勤務先を変更した場合は、乙県知事に対して、遅滞なく勤務先の変更の登録を申請しなければならない。 ３ 甲県知事登録を受けている者が、甲県から乙県に住所を変更した場合は、宅地建物取引士証の交付を受けていなくても、甲県知事に対して、遅滞なく住所の変更の登録を申請しなければならない。 ４ 宅地建物取引士資格試験に合格した者は、宅地建物取引に関する実務の経験を有しない場合でも、合格した日から１年以内に登録を受けようとするときは、登録実務講習を受講する必要はない。 https://youtu.be/Oqxmqb9MyQM?t=1h35m49s １☓ 業務停止の処分に違反したとして宅地建物取引業の免許を取り消された者が法人である場合において、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内にその法人の「役員」であった者で当該取消しの日から５年を経過しないものは、登録を受けることができないが、当該法人の「政令で定める使用人」の場合は、登録を受けることができる。2-5 参照 法18条１項４号 ２☓ 宅地建物取引士の登録を受けている者は、登録を受けている事項に変更があったときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければならない。そして、登録事項の中に「宅地建物取引業者の業務に従事する者にあっては、当該宅地建物取引業者の商号又は名称及び免許証番号」というのがあるので、変更の登録が必要となるが、その変更の申請をするのは、登録をしている甲県知事に対してであり、乙県知事ではない。2-11 法19条の２ ３○ 宅地建物取引士の登録を受けている者は、登録を受けている事項に変更があったときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければならない。宅地建物取引士の登録を受けている者の住所は、登録事項の一つであり、また、変更の登録は、宅地建物取引士の登録を受けている者が対象であり、宅地建物取引士証の交付を受けていなくても、変更の登録が必要である。2-11 法19条の２ ４☓ 宅地建物取引士の登録を受けるには、試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し２年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたもの（登録実務講習を修了した者）でなければならない。これは合格した日から１年以内に登録を受けようとするときでも同様である。合格した日から１年以内であれば講習が免除されるのは、宅地建物取引士証の交付を受ける場合である。2-4 法18条１項 正解３ 【ワンポイント】いずれの記述も微妙なひっかけがある。 【問 45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。 ２ 自ら売主として新築住宅を販売する宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、当該住宅の宅地建物取引業者ではない買主に対し、供託所の所在地等について、それらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。 ３ 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに基準日から３週間以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 ４ 住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結している宅地建物取引業者は、当該保険に係る新築住宅に、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。）がある場合に、特定住宅販売瑕疵担保責任の履行によって生じた損害について保険金を請求することができる。 https://youtu.be/T_qTBw8DUFI?t=755 １☓ 宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負うのは、自ら売主として新築住宅を販売する場合であり、新築住宅の売買の媒介をする場合には、その義務を負わない。7-24 履行確保法11条１項 ２○ 宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。7-26 履行確保法15条 ３○ 新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、その宅地建物取引業法の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に、基準日から３週間以内に届け出なければならない。7-28 履行確保法12条１項 ４○ 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅に、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものに隠れた瑕疵がある場合において、宅地建物取引業者が当該特定住宅販売瑕疵担保責任を履行したときに、当該宅地建物取引業者の請求に基づき、その履行によって生じた当該宅地建物取引業者の損害をてん補することが、その要件とされている。7-27 履行確保法２条６項２号イ 正解１ 【ワンポイント】 肢１が基本事項の正解で、非常に分かりやすい。 【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という｡）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １ 機構は、証券化支援事業（買取型）において、中古住宅を購入するための貸付債権を買取りの対象としていない。 ２ 機構は、証券化支援事業（買取型）において、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性又は耐久性・可変性に優れた住宅を取得する場合に、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度を実施している。 ３ 機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共用部分の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。 ４ 機構は、災害により住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを業務として行っている。 １☓ 機構は、証券化支援事業（買取型）においては、住宅の建設だけではなく、住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る貸付債権の譲受けも行っており、住宅の購入には中古住宅の購入も含まれる。9-5 住宅金融支援機構法13条１項１号 ２○ 機構は、証券化支援事業（買取型）において、優良住宅取得支援制度として、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性又は耐久性・可変性に優れた住宅を取得する場合に、貸付金の利率を一定期間引き下げ、優良住宅の供給を促進する制度を実施している。9-4 ３○ 機構の業務として、「マンションの共用部分の改良に必要な資金の貸付けを行うこと」というのが定められている。9-2金融支援機構法13条１項７号 ４ 正しい。機構の業務として、「災害復興建築物（災害により、住宅又は主として住宅部分からなる建築物が滅失した場合におけるこれらの建築物又は建築物の部分に代わるべき建築物又は建築物の部分）の建設若しくは購入に必要な資金の貸付けを行うこと」というのが定められている。9-2 住宅金融支援機構法13条１項５号 正解１ 【ワンポイント】基本事項の正解肢がいきなりきており、簡単でした。簡単でした。 【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む｡）の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 土地を販売するに当たり、購入者に対し、購入後一定期間内に当該土地に建物を建築することを条件としていても、建物建築の発注先を購入者が自由に選定できることとなっていれば、当該土地の広告に「建築条件付土地」と表示する必要はない。 ２ 新聞折込チラシにおいて新築賃貸マンションの賃料を表示するに当たり、すべての住戸の賃料を表示することがスペース上困難な場合は、標準的な１住戸１か月当たりの賃料を表示すれば、不当表示に問われることはない。 ３ リフォーム済みの中古住宅については、リフォーム済みである旨を必ず表示しなければならない。 ４ 分譲住宅について、住宅の購入者から買い取って再度販売する場合、当該住宅が建築後１年未満で居住の用に供されたことがないものであるときは、広告に「新築」と表示しても、不当表示に問われることはない。 １☓ 建築条件付土地とは、自己の所有する土地を販売するに当たり、自己と土地購入者との間において、自己又は自己の指定する建設業を営む者（建設業者）との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地をいうが、建築請負契約の相手方となる者を制限しない場合を含む、とされている。公正競争規約４条６項(1) ２☓ 賃貸される住宅（マンション又はアパートにあっては、住戸）の賃料については、１か月当たりの賃料を表示すること。ただし、新築賃貸マンション又は新築賃貸アパートの賃料について、すべての住戸の賃料を表示することが困難である場合は、１住戸当たりの最低賃料及び最高賃料を表示すること、とされている。公正競争規約施行規則10条(40) ３☓ 建物をリフォーム又は改築したことを「表示する場合」は、そのリフォーム等の内容及び時期を明示すること、とされている。したがって、リフォーム済みである旨を必ず表示しなければならないわけではない。公正競争規約施行規則10条(21) ４○ 新築とは、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいうとされている。これは、住宅の購入者から買い取って再度販売する場合でも同様である。10-2 https://youtu.be/H16Yo7cI4Dg?t=1m59s公正競争規約18条１項(1) 正解4 【ワンポイント】正解肢４は、知識で分からなくてはならない。1～３は、知識がなくても常識的におかしいのがわかると思う。 【問 48】 次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 平成29年度法人企業統計年報（平成30年９月公表）によれば、平成29年度における全産業の経常利益は前年度に比べ11.4％増加となったが、不動産業の経常利益は13.8％減少した。 ２ 平成31年地価公示（平成31年３月公表）によれば、平成30年１月以降の１年間の地価変動率は、全国平均では住宅地、商業地、工業地のいずれについても上昇となった。 ３ 令和元年版国土交通白書（令和元年７月公表）によれば、平成30年３月末における宅地建物取引業者数は約20万に達している。 ４ 建築着工統計（平成31年１月公表）によれば、平成30年の貸家の新設着工戸数は約39.6万戸となっており、７年連続の増加となった。 https://youtu.be/1nwUl_LjCWw 本動画は、試験後の解説動画ではなく、試験前の情報提供動画です。 １☓ 法人企業統計年報によれば、平成29年度における全産業の経常利益は前年度に比べ11.4％増加となったという点は正しいが、不動産業も、13.8％「増」と２年連続の増加となっている。 ２○ 地価公示によれば、１年間の地価変動率は、全国平均では住宅地（プラス0.6％）、商業地（プラス2.8％）、工業地（プラス1.3％）となっており、いずれについても上昇となった。 ３☓ 国土交通白書によれば、平成30年３月末における宅地建物取引業者数は約「12万」である。 ４☓ 建築着工統計によれば、平成30年の貸家の新設着工戸数は約39.6万戸であるという点は正しいが、これは７年ぶりの「減少」である。 正解２ 【ワンポイント】https://youtu.be/1nwUl_LjCWw 【問 49】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 １ 台地、段丘は、農地として利用され、また都市的な土地利用も多く、地盤も安定している。 ２ 台地を刻む谷や台地上の池沼を埋め立てた所では、地盤の液状化が発生し得る。 ３ 台地、段丘は、水はけも良く、宅地として積極的に利用されているが、自然災害に対して安全度の低い所である。 ４ 旧河道や低湿地、海浜の埋立地では、地震による地盤の液状化対策が必要である。 https://youtu.be/FLb8EkesdAU?t=54 １ 適切。台地、段丘は、農地として利用され、また都市的な土地利用も多く、地盤も安定している。したがって、宅地としての利用に適している。11-1 ２ 適切。台地は、一般に水はけがよく地盤が安定しているが、台地を刻む谷や台地上の池沼を埋め立てた所では、地盤の液状化が発生し得る。11-1 ３ 不適切。台地、段丘は、水はけも良く、宅地として積極的に利用されており、自然災害に対して安全度の「高い」所である。11-1 ４ 適切。旧河道や低湿地、海浜の埋立地は、地盤が軟弱であり、地震による地盤の液状化対策が必要である。11-1 正解3 【ワンポイント】定番の各地形の宅地適合性で、非常に簡単な問題。 【問 50】 建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 １ 地震に対する建物の安全確保においては、耐震、制震、免震という考え方がある。 ２ 制震は制振ダンパーなどの制振装置を設置し、地震等の周期に建物が共振することで起きる大きな揺れを制御する技術である。 ３ 免震はゴムなどの免震装置を設置し、上部構造の揺れを減らす技術である。 ４ 耐震は、建物の強度や粘り強さで地震に耐える技術であるが、既存不適格建築物の地震に対する補強には利用されていない。 https://youtu.be/FLb8EkesdAU?t=580 １ 適切。地震に対する建物の安全確保においては、耐震、制震、免震という考え方がある。11-9 ２ 適切。制震は制振ダンパーなどの制振装置を設置し、地震エネルギーを吸収することで、地震等の周期に建物が共振することで起きる大きな揺れを制御する技術である。11-9 ３ 適切。免震は、建物の下部構造と上部構造との間にゴムなどの免震装置を設置し、上部構造の揺れを減らす技術である。11-9 ４ 不適切。耐震は、建物の強度や粘り強さで地震に耐える技術であるが、建物の柱、はりなどを補強することによって剛性を高め、既存不適格建築物の地震に対する補強に利用することができる。11-9 正解４ 【ワンポイント】常識的に見ても、既存建築物の耐震性補補強は、耐震によるほかない場合が多いだろう。 |