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平成1９年度　宅地建物取引主任者資格試験　不完全な意思表示-強迫等Ａ　【問１】　Ａ所有の甲土地についてのＡＢ間の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。１　Ａは甲土地を「1,000万円で売却する」という意思表示を行ったが当該意思表示はＡの真意ではなく、Ｂもその旨を知っていた。この場合、Ｂが「1,000万円で購入する」という意思表示をすれば、ＡB間の売買契約は有効に成立する。２　ＡＢ間の売買契約が、ＡとＢとで意を通じた仮装のものであったとしても、Ａの売買契約の動機が債権者からの差押えを逃れるというものであることをBが知っていた場合には、ＡＢ間の売買契約は有効に成立する。３　Ａが第三者Ｃの強迫によりＢとの間で売買契約を締結した場合、Ｂがその強迫の事実を知っていたか否かにかかわらず、ＡはＡＢ間の売買契約に関する意思表示を取り消すことができる。４　ＡＢ間の売買契約が、Ａが泥酔して意思無能力である間になされたものである場合、Ａは、酔いから覚めて売買契約を追認するまではいつでも売買契約を取り消すことができ、追認を拒絶すれば、その時点から売買契約は無効となる。着眼点　基本的な条文問題で、落としては、ならない。１×　Ａの真意のない意思表示（心裡留保）をＢが知っていたというのであるから、Ａの意思表示は無効であり、それに対して、Ｂが承諾の意思表示をしたところで契約は有効に成立しない。ハンド1-1-16 ２×　ＡＢ間の売買契約は、通謀虚偽表示によるもので無効である。虚偽表示をした動機を相手方が知っていたかどうかは、関係がない。ハンド１-１-１５３○　強迫を受けた人は保護すべき要請が強いので、強迫による意思表示は、それが第三者の強迫である場合も、相手方がそのことを知っていたか否かにかかわらず、取り消すことができる。ハンド1‐１‐14 ４×　意思無能力状態でなされた意思表示は、当然に無効であり、追認を拒絶してから無効となるのではない。1‐1－2　　　　　　　正解３代理―復代理Ａ　【問２】　Ａは不動産の売却を妻の父であるＢに委任し、売却に関する代理権をＢに付与した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。１　Ｂは、やむを得ない事由があるときは、Ａの許諾を得なくとも、復代理人を選任することができる。２　Ｂが、Ｂの友人Ｃを復代理人として選任することにつき、Ａの許諾を得たときは、Ｂはその選任に関し過失があったとしても、Ａに対し責任を負わない。３　Ｂが、Ａの許諾及び指名に基づき、Ｄを復代理人として選任したときは、Ｂは、Ｄの不誠実さを見抜けなかったことに過失があった場合、Ａに対し責任を負う。４　Ｂが復代理人Ｅを適法に選任したときは、ＥはＡに対して、代理人と同一の権利を有し、義務を負うため、Ｂの代理権は消滅する。着眼点　３は、条文の細かいところを聞くが、正解肢は、基本で過去既出である。１○　任意代理人は、本人の許諾があるか、やむを得ない事情があれば復代理人を選任できるのだから、やむを得ない事由があるときは、本人Ａの許諾を得なくとも、復代理人を選任することができる。1－1－3 ２×　任意代理人は、本人の許諾があるか、やむを得ない事情があって復代理人を選任したときは、選任・監督については責任を負うのであるから、選任につき過失があれば、本人Ａに対し責任を負う。1－1－3 ３×　任意代理人は、本人の許諾があるか、やむを得ない事情があって復代理人を選任したときは、選任・監督については責任を負うのが原則であるが、本人の指名により復代理人を選任したときは、選任・監督についても免責されるのが原則となる（105条2項）。1－1－3 ４×　復代理人を選任しても、代理人の代理権は消滅しない。1-1-32 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正解１物権変動と登記‐無権利者等Ａ【問３】　Ａが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。１　Ａと売買契約を締結したＢが、平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がＡの土地ではなく第三者の土地であったとしても、Ｂは即時に所有権を取得することができる。２　Ａと売買契約を締結したＣが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がＡの土地ではなく第三者Ｄの土地であったとしても、Ｄの過失の有無にかかわらず、Ｃは所有権を取得することができる。３　Ａと売買契約を締結して所有権を取得したＥは、所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有しているＦに対し、所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。４　Ａを所有者とする甲土地につき、ＡがＧとの間で１０月1日に、Ｈとの間で１０月１０日に、それぞれ売買契約を締結した場合、Ｇ、Ｈ共に登記を備えていないときには、先に売買契約を締結したＧがＨに対して所有権を主張することができる。着眼点　本問も、過去既出の基本問題である。１×　土地の売買契約における売主が虚偽登記名義人で無権利であるときは、買主が善意無過失でその土地を占有しても、時効が成立しない限り、所有権を取得することはできない。ハンド79ｐ下段２×　土地の売買契約における売主が虚偽登記名義人で無権利であるときは、買主がその登記を信頼したとしても、真の権利者Ｄに虚偽登記につき責めに帰すべき事由がある場合のほかは、その土地の所有権を取得することはできない。ハンド79ｐ下段、1-3-5 ３○　土地の売買契約により所有権を取得した者は、その土地を無権原で占有する無権利者に対しては、登記なくして、自己の所有権を主張し、その土地の明け渡しを請求することができる。1－3－4 ４×　不動産の二重譲渡の場合に二重譲受人のいずれも登記を備えていないときには、売買契約をした時点の先後にかかわりなく、登記の早い者勝ちとなる。76ｐ上段　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正解３　共有－共有者の権利の放棄Ａ　　　【問４】　Ａ、Ｂ及びＣが、持分を各３分の１とする甲土地を共有している場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。１　共有者の協議に基づかないでＡから甲土地の占有使用を承認されたＤは、Ａの持分に基づくものと認められる限度で甲土地を占有使用することができる。２　Ａ、Ｂ及びＣが甲土地について、Ｅと賃貸借契約を締結している場合、ＡとＢが合意すれば、Ｃの合意はなくとも、賃貸借契約を解除することができる。３　Ａ、Ｂ及びＣは、５年を超えない期間内は甲土地を分割しない旨の契約を締結することができる。４　Ａがその持分を放棄した場合には、その持分は所有者のない不動産として、国庫に帰属する。着眼点　１がやや難しい（判例である）が、正解肢は、基本的な条文。１○　共有者の一人から共有土地の占有使用を承認された者は、承認をした共有者の占有使用権限を承継するのだから、承認をした共有者の持分に基づくものと認められる限度でその土地を占有使用することができる（判例）。２○　共有する土地の賃貸借契約やその解除は、共有物の管理に関する事項なので持分価格の過半数の権利者で決することができる。よって、ＡとＢが合意すれば、Ｃの合意はなくとも、賃貸借契約を解除することができる。1－7－3 ３○　共有物はいつでも分割請求できるのが原則だが、５年を超えない期間内なら、不分割の特約をすることもできる。1－7－6 ４×　単独所有の不動産なら所有者が権利を放棄すれば、その所有権は国庫に帰属するが、共有者の一人がその持ち分を放棄したときは、その持ち分は他の共有者に帰属する。1－7-2　　　　　　　　　　　　　　　正解４不法行為‐損害賠償請求権の消滅時効【問５】　不法行為による損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。１　不法行為による損害賠償の支払債務は、催告を待たず、損害発生と同時に遅滞に陥るので、その時以降完済に至るまでの遅延損害金を支払わなければならない。２　不法行為によって名誉を毀損された者の慰謝料請求権は、被害者が生前に請求の意思を表明しなかった場合でも、相続の対象となる。３　加害者数人が、共同不法行為として民法第719条により各自連帯して損害賠償の責任を負う場合、その１人に対する履行の請求は、他の加害者に対してはその効力を有しない。４　不法行為による損害賠償の請求権の消滅時効の期間は、権利を行使することができることとなった時から１０年である。着眼点　前問と同じく、３がやや難しい（判例である）が、正解肢は、基本的な条文。１○　不法行為による損害賠償の支払い債務は、被害者である債権者を保護するため、催告を待たずに、損害発生と同時に遅滞に陥るという扱いをする（判例）。よって、その時以降完済に至るまでの遅延損害金を支払わなければならない。 1－8－21 ２○　不法行為による慰謝料請求権は、被害者側を保護するために、被害者が生前に請求の意思を表明しなかった場合でも、相続の対象となる（判例）。３○　共同不法行為者の連帯の損害賠償債務は、共同行為者に共同目的のない不真正連帯債務なので、債務者1人に生じた事由は他に影響を与えない。よって、加害者の1人に対する履行の請求は、他の加害者に対してはその効力を有しない（判例）。ハンド225ｐ上段４×　不法行為による損害賠償の請求権の消滅時効の期間は、損害及び加害者を知ったときから3年又は不法行為のときから20年間である。1－8－21 正解４物権変動と登記‐共有者が勝手に単独登記Ａ【問６】　不動産の物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において、第三者とはいわゆる背信的悪意者を含まないものとする。１　不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約に係る意思表示を詐欺によるものとして適法に取り消した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該取消後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。２　不動産売買契約に基づく所有権移転登記がなされた後に、売主が当該契約を適法に解除した場合、売主は、その旨の登記をしなければ、当該契約の解除後に当該不動産を買主から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。３　甲不動産につき兄と弟が各自２分の１の共有持分で共同相続した後に、兄が弟に断ることなく単独で所有権を相続取得した旨の登記をした場合、弟は、その共同相続の登記をしなければ、共同相続後に甲不動産を兄から取得して所有権移転登記を経た第三者に自己の持分権を対抗できない。４　取得時効の完成により乙不動産の所有権を適法に取得した者は、その旨を登記しなければ、時効完成後に乙不動産を旧所有者から取得して所有権移転登記を経た第三者に所有権を対抗できない。着眼点　　問３と同じテーマ。出題者が異なっていたのだろうか。いずれにせよ、本問も、すべて過去既出である。　　　　１○　不動産売買契約を詐欺を理由に取消した売主と、取消し後、買主からその不動産を取得した第三者とは、登記の早い者勝ちとなる（判例）ので、その第三者が登記をしてしまえば、詐欺を理由に取消した売主は、その第三者に所有権を対抗できない。1－3－3 ２○　不動産売買契約を解除した売主と、解除後、買主からその不動産を取得した第三者とは、登記の早い者勝ちとなる（判例）ので、その第三者が登記をしてしまえば、解除した売主は、その第三者に所有権を対抗できない。1－3－3 ３×　共有者の一人が他の共有者に無断で単独名義で登記をしても、自己の持分を超える部分は無効であり、よって、その者から権利を譲受け登記を経た第三者も譲渡人の持分を超える部分の登記は無効であり、その者に対しては、他の共有者は、登記なくして自己の持分権を対抗できる（判例）。1－3－4 ４〇　取得時効により不動産を取得した者と、時効完成後にその不動産を旧所有者から取得した第三者とは、登記の早い者勝ちとなる（判例）ので、その第三者が登記をしてしまえば、時効取得者は、その第三者に所有権を対抗できない。1－3－3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正解３各種担保物権－九力の及ぶ範囲等Ａ【問７】　担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。１　建物の建築工事の費用について、当該工事の施工を行った者が先取特権を行使するためには、あらかじめ、債務者である建築主との間で、先取特権の行使について合意しておく必要がある。２　建物の賃借人が賃貸人に対して造作買取代金債権を有している場合には、造作買取代金債権は建物に関して生じた債権であるので、賃借人はその債権の弁済を受けるまで、建物を留置することができる。３　質権は、占有の継続が第二者に対する対抗要件と定められているため、動産を目的として質権を設定することはできるが、登記を対抗要件とする不動産を目的として質権を設定することはできない。４　借地人が所有するガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、当該建物の従物である地下のタンクや洗車機が抵当権設定当時に存在していれば、抵当権の効力はこれらの従物に及ぶ。着眼点　２は、出題が予想されていた判例。正解肢は、判例でもあるが基本的なところ。　　　１×　不動産工事の先取特権者が、その先取特権を行使するためには、債務者である建築主との間で、先取特権の行使につき合意をしておく必要はない。ハンド204ｐ上段２×　建物賃借人が造作買取代金債権を有している場合でも、造作買取代金債権は建物に関して生じた債権ではないので、賃借人は建物を留置することはできない（判例）。 203ｐ上段　　　　　　３×　質権は、登記を対抗要件とする不動産を目的として設定することができる。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　206ｐ中段４〇　抵当権の効力は、抵当権設定当時存在した目的物の従物に及ぶ（判例）。1－5－8　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正解４　　　　　根抵当権－被担保債権の範囲Ａ【問８】　Ａは、自己所有の甲不動産につき、Ｂ信用金庫に対し、極度額を３，０００万円、被担保債権の範囲を「信用金庫取引による債権」とする第１順位の根抵当権を設定し、その旨の登記をした。なお、担保すべき元本の確定期日は定めなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。１　元本の確定前に、被担保債権の範囲を変更するには、後順位の抵当権者がいる場合は、その者の承諾を得なければならない。２　元本の確定前に、Ｂ信用金庫から、被担保債権の範囲に属する個別債権の譲渡を受けた者は、確定日付のある証書でＡに対し債権譲渡通知を行っておけば、その債権について根抵当権を行使できる。３　Ｂ信用金庫は、確定した元本が極度額以下であれば、その元本に係る最後の２年分の約定金利については、極度額を超えても、根抵当権を行使できる。４　Ａが友人ＣのためにＢ信用金庫との間で保証契約を締結し保証債務を負担した場合、Ｂ信用金庫のＡに対するこの保証債権は、「信用金庫取引による債権」に含まれ、この根抵当権で担保される。着眼点　そろそろ周期であった根抵当権。１～３は、過去既出の根抵当権の特色。正解肢は、なにもひっかけがない、問題文を読み取れるかどうかだけの問題。難しく考えすぎると、かえって正解できない。１×　元本確定前に、被担保債権の範囲は、根抵当権設定当事者の合意だけで変更できる。元本確定前では、極度額の変更以外は、後順位抵当権者等利害関係者にそれほど強い影響を与えないからである。1－14－11 ２×　根抵当権は、元本確定前は、被担保債権に属する個別債権とは結びつきがないので、それら個別債権を取得しても根抵当権を取得・行使できることにはならない。1－5－22 ３×　極度額は根抵当権行使の限度額だから、根抵当権は、極度額を超えて行使することはできない。1－5－22 ４○　ＡとＢ信用金倉との間の保証契約により生じたＢのＡに対する保証債権は、ＡＢ間の根抵当権設定契約で約定した被担保債権の範囲「信用金庫取引による債権」に含まれるので、この保証債権はこの根抵当権で担保される。1－5－20 正解４債権譲渡－将来発生する債権の譲渡性等Ｂ　【問９】　債権の譲渡に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。１　指名債権が二重に譲渡され、確定日付のある各債権譲渡通知が同時に債務者に到達したときは、各債権譲受人は、債務者に対し、債権金額基準で接分した金額の弁済請求しかできない。２　指名債権の性質を持つ預託金会員制ゴルフクラブの会員権の譲渡については、ゴルフ場経営会社が定める規定に従い会員名義書換えの手続を完了していれば、確定日付のある債権譲渡通知又は確定日付のある承諾のいずれもない場合でも、ゴルフ場経営会社以外の第三者に対抗できる。３　契約時点ではまだ発生していない将来債権でも、発生原因や金額などで目的債権を具体的に特定することができれば、譲渡することができ、譲渡時点でその債権発生の可能性が低かったことは譲渡の効力を直ちに否定するものではない。４　指名債権譲渡の予約契約を締結し、この予約契約締結の事実を確定日付のある証書により債務者に通知していれば、予約の完結によりなされる債権譲渡の効力を債務者以外の第三者に対抗することができる。着眼点　債権譲渡もそろそろ周期だったが、やはり出た。１は、過去既出。２と４は、難しそうな用語にめげないで、問題文を読み取れば、常識的にもおかしいのがわかるはず。正解肢の３は、消去法で解ける。１×　指名債権が二重に譲渡され、確定日付のある各債権譲渡が同時に債務者に到達したときは、各債権譲受人はいずれも、債務者に対し、債権金額全額の弁済請求ができる（判例）。なお、債務者は、いずれかに支払えば免責される。213ｐチェック２×　指名債権譲渡の第三者対抗要件は、確定日付のある譲渡通知又は承諾であり、ゴルフ会員権の会員名義書換えの手続は、このいずれにも当たらないので、ゴルフクラブ会員権の譲渡につき、ゴルフ場経営会社以外の第三者に対抗できない（判例）。1－8－5 ３○　将来発生する債権も、発生原因や金額などで具体的に特定できれば、譲渡することができる（判例）。４×　指名債権譲渡の第三者対抗要件は、確定日付のある譲渡通知又は承諾であるから、予約完結によりなされる債権譲渡の効力を第三者に対抗するには、予約完結によりなされた債権譲渡の事実を通知する必要があり、譲渡の予約締結の事実を通知しただけでは不十分である（判例）。実質的にも、予約締結の事実だけ通知されても、本契約がなされたのかどうかが不明だから、債務者は債権譲渡の事実を確知できない。1－8－5正解３危険負担―特約の効力Ａ【問10】　平成19年９月１日にＡ所有の甲建物につきＡＢ間で売買契約が成立し、当該売買契約において同年９月30日をもってＢの代金支払と引換えにＡは甲建物をＢに引き渡す旨合意されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。１　甲建物が同年８月31日時点でＡＢ両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は有効に成立するが、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。２　甲建物が同年９月15日時点でＡの責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、Ａの債務不履行によって無効となる。３　甲建物が同年９月15日時点でＢの責に帰すべき火災により滅失した場合、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。４　甲建物が同年９月15日時点で自然災害により滅失しても、ＡＢ間に「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、Ａの甲建物引渡し債務も、Ｂの代金支払債務も共に消滅する。着眼点　１の記述は昭和年代に出たことがある。正解肢は、初出題だが、難しくはない。１×　建物売買契約において、契約締結前にその建物が滅失していた場合は、実現不可能なことを目的とした契約として、初めから無効である。1－1－2 ２×　建物売買契約において、契約締結後引き渡し前に売主の責めに帰すべき事由により、その建物が滅失した場合は、売主に履行不能の債務不履行責任が成立し、買主は契約を解除して、又は解除しないでも、その建物に代わる損害賠償の請求ができる。1－2－4・18 ３×　建物売買契約において、契約締結後引き渡し前に買主の責めに帰すべき事由＝売主の責めに帰すべからざる事由により、その建物が滅失した場合は、建物引渡し債務は消滅するが、その危険は買主が負担することになるので、代金支払い債務は存続する。1－2－16 ４○　民法の危険負担に関する規定は、当事者の特約で排除できる（任意規定）ので、特約があれば特約どおりの扱いとなる。よって、「自然災害までによる建物滅失の危険は、売主が負担する」との特約があり、建物が滅失した場合は、建物引き渡し債務も代金支払い債務も消滅する。71ｐ下段正解４売主の担保責任　瑕疵担保責任Ａ　【問11】　宅地建物取引業者でも事業者でもないＡＢ間の不動産売買契約における売主Ａの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。１　売買契約に、隠れた瑕疵(かし)についてのＡの瑕疵担保責任を全部免責する旨の特約が規定されていても、Ａが知りながらＢに告げなかった瑕疵については、Ａは瑕疵担保責任を負わなければならない。２　Ｂが不動産に隠れた瑕疵があることを発見しても、当該瑕疵が売買契約をした目的を達成することができないとまではいえないような瑕疵である場合には、Ａは瑕疵担保責任を負わない。３　Ｂが不動産に瑕疵があることを契約時に知っていた場合や、Ｂの過失により不動産に瑕疵があることに気付かず引渡しを受けてから瑕疵があることを知った場合には、Ａは瑕疵担保責任を負わない。４　売買契約に、瑕疵担保責任を追及できる期間について特約を設けていない場合、Ｂが瑕疵担保責任を追及するときは、隠れた瑕疵があることを知ってから１年以内に行わなければならない。着眼点　本問も、非常にやさしい。プレゼント問題といってもよい。１○　瑕疵担保責任に関する民法の規定は、当事者の特約で排除できる任意規定なので、瑕疵担保責任の免責特約も有効であるが、売主が知りながら告げなかった瑕疵については、売主は責任を負わなければならない。1－3－29 ２×　売買目的物に瑕疵があり、その瑕疵が売買契約をした目的を達成できないとまではいえないような場合には、売主に瑕疵担保責任の追及として、買主は契約を解除することはできないが、損害賠償の請求をすることはできる。1－3－26 ３○　瑕疵担保責任は隠れた瑕疵＝通常の注意を払ったのでは買主が気がつかない＝買主が瑕疵の存在につき善意・無過失の時に生じるのであるから、買主が瑕疵につき悪意であったり、過失があったりした場合は、売主は瑕疵担保責任を負わない。1－3－26 ４○　記述のとおり、瑕疵担保責任の責任追及期間は、特約がない限り、瑕疵を知ってから1年以内である。1－3－27正解２相続－限定承認Ａ【問12】　ＡがＢに対して１，０００万円の貸金債権を有していたところ、Ｂが相続人Ｃ及びＤを残して死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。１　Ｃが単純承認を希望し、Ｄが限定承認を希望した場合には、相続の開始を知った時から３か月以内に、Ｃは単純承認を、Ｄは限定承認をしなければならない。２　Ｃ及びＤが相続開始の事実を知りながら、Ｂが所有していた財産の一部を売却した場合には、Ｃ及びＤは相続の単純承認をしたものとみなされる。３　Ｃ及びＤが単純承認をした場合には、法律上当然に分割されたＡに対する債務を相続分に応じてそれぞれが承継する。４　Ｃ及びＤが相続放棄をした場合であっても、ＡはＢの相続財産管理人の選任を請求することによって、Ｂに対する貸金債権の回収を図ることが可能となることがある。　着眼点　３、４がやや難しいが、３は、過去既出。正解肢の１は、基本。１×　限定承認は、共同相続の場合は、相続人全員でする必要がある。1－9－3 ２○　相続人が、相続開始の事実を知りながら、遺産の一部を処分すれば相続の単純承認をしたものとみなされる（法定単純承認）。1－9－3 ３○　共同相続において、相続人が相続を承認すれば、可分な債権債務は、遺産分割を経るまでもなく、相続分に応じて、相続を承認した相続人に帰属する（判例）。よって、記述のとおりである。233ｐ中段４○　共同相続人全員が相続を放棄すれば、相続人不存在ということになるが、この場合は相続財産は法人とされ、相続債権者など利害関係人の請求により相続財産管理人が選任され、相続債権者への弁済が行われる（951、952、957条）ので、記述のとおりである。233ｐ下段　正解１セオリー　４はややこしいことを言っているが、それはそういう条文があるからと推察してよい。⇒○ 借地関係－存続期間Ａ　【問13】　Ａが所有者として登記されている甲土地上に、Ｂが所有者として登記されている乙建物があり、ＣがＡから甲土地を購入した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。１　Ｂが甲土地を自分の土地であると判断して乙建物を建築していた場合であっても、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。２　ＢがＡとの間で甲土地の使用貸借契約を締結していた場合には、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。３　ＢがＡとの間で甲土地の借地契約を締結しており、甲土地購入後に借地権の存続期間が満了した場合であっても、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない場合がある。４　ＢがＡとの間で期間を定めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Ｃは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。着眼点　借地借家法・借地は、昨年に引き続き、何を聞いているのかわかりにくい出題であるが、昨年よりは素直である。おそらく、同じ出題者であろう。１○　ＡがＢとＣに甲土地を二重に譲渡し、ＢＣいずれも未登記の場合や、Ｂが甲土地を時効取得している場合は、Ｃは、Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できない。76ｐ中段、106ｐCase１２○　使用貸借契約上の借受け人の権利は、第三者対抗力を備える方法はないので、使用貸借の目的たる甲土地の取得者Ｃは、借受け人Ｂに対して建物を収去して土地を明け渡すよう請求できる。1－8－16 ３○　ＢＡ間の借地契約が、期間満了した場合でも、借地上の乙建物が存在している限り、借地契約は更新されるのが原則であり、その場合には、Ｃは、Ｂに対して土地を明け渡すよう請求できない。1－6－24 ４×　ＢＡ間の借地契約が期間を定めずに締結されたものである場合には、当然に存続期間は30年となるのであり、借地権の目的たる土地を取得し、借地権設定者の地位を承継したＣは、存続期間中は解約申し入れをすることはできない。1－19－3正解４借家関係－定期借家と一時使用借家Ａ【問14】　借地借家法第３８条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第４０条の一時使用目的の建物の賃貸借(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。１　定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。２　定期建物賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができない。３　定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。４　賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。着眼点　借地借家法・借家は、昨年に引き続き、一肢で二つのことを問う出題であるが、昨年よりは素直である。おそらく、同じ出題者であろう。１○　定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面でなく口頭で契約しても有効となる。1－6－43　　　２×　定期建物賃貸借契約は、当然期間１年以上とすることができるので、前段は正しい。しかし、一時使用賃貸借契約は、一時使用が明らかである場合に締結できるのであり、必ずしも期間１年未満でなければならないわけではないので、後段は誤り。1－6－43、1-6-41 ３×　定期建物賃貸借でも賃借人がどうしてもそこに住めない事情が生じた場合は、中途解約もできる場合があるので、前段は誤り。後段も、一時使用賃貸借契約といえども、期間の定めがある場合は、期間中は、賃貸人も賃借人も中途解約申し入れはできないので誤り。1－6－43 ４×　賃借人が賃借権の登記もなく建物の引き渡しも受けていないときに建物が売却されて所有者が変更すると、賃借権は第三者対効力がないの、で定期建物賃貸借であろうと、一時使用賃貸借であろうと、借主は賃借権を所有者に主張できない。1－6－14　正解１区分所有法－規約保管場所等Ｂ【問15】　建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。１　規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。２　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、建物の共用部分を定める規約を設定することができる。３　規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならない。４　規約の保管場所は、各区分所有者に通知するとともに、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。　着眼点　昨年に引き続き、かなり細かなことを問題とした。正解は、知識がなくとも、常識的に判断できる。１○　記述のとおり。1－11－17 ２○　記述のとおり。1－11－16 ３○　記述のとおり。1－11－17 ４×　規約保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、各区分所有者に通知することは必要ない。建物内の見やすい場所に掲示する以上、各区分所有者に通知することは不要であろう。1－11－17正解４不動産登記法－所有権保存の登記Ｂ　【問16】　不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。１　表題部所有者であるＡから土地を買い受けたＢは、Ａと共同してＢを登記名義人とする所有権の保存の登記の申請をすることができる。２　共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない。３　権利が法人の解散によって消滅する旨の登記がされている場合において、当該権利がその法人の解散によって消滅したときは、登記権利者は、単独で当該権利に係る権利に関する登記の抹消を申請することができる。４　遺贈を登記原因とする所有権の移転の登記は、遺言執行者が指定されているか否かにかかわらず、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。着眼点　正解率が悪かったようであるが、正解肢は、表現こそ違え、何度も出ている基本中の基本。難易度Ａでもよいくらいである。２～４は、条文があるから出題したという、いわば目くらましの記述。１×　所有権保存の登記は、所有権を初めて取得した者がその権利を保存するという趣旨の登記であるから、その申請は、単独申請となり、申請適格者は、原則として、表題部所有者である（不動産登記法74条1項1号）。よって、表題部所有者からその土地を買い受けた者が、表題部所有者と共同して所有権保存の登記を申請できるというのは、申請方法も、申請適格者も誤りである。1-10-10 ２○　共有物分割禁止の特約は、共有者全員の合意が必要であるから、その旨の登記を申請するときも共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない（同法65条）。３○　法人の解散によって消滅する旨の登記がなされている権利が、法人の解散によって消滅したときにする抹消の登記の登記義務者は当該法人であるが、その登記義務者は、解散によって存在しなくなっているので、登記権利者が、単独で当該権利に関する登記の抹消を申請することができる（同法69条）。４○　相続を原因とする権利移転の登記は、登記権利者の単独申請となるが（同法63条2項）、遺贈を登記原因とする所有権の移転の登記は、登記権利者と登記義務者の共同申請となる（同法60条）。正解３国土利用計画法‐事後届出が必要な場合Ａ　【問17】　国土利用計画法第２３条の届出 (以下この問において「事後届出」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。１　宅地建物取引業者であるＡとＢが、市街化調整区域内の６，０００平方メートルの土地について、Ｂを権利取得者とする売買契約を締結した場合には、Ｂは事後届出を行う必要はない。２　宅地建物取引業者であるＣとＤが、都市計画区域外の２haの土地について、Ｄを権利取得者とする売買契約を締結した場合には、Ｄは事後届出を行わなければならない。３　事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者が事後届出を行わなかった場合には、都道府県知事から当該届出を行うよう勧告されるが、罰則の適用はない。４　事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者は、その契約の締結後、１週間以内であれば市町村長を経由して、１週間を超えた場合には直接、都道府県知事に事後届出を行わなければならない。着眼点　本問は、プレゼント問題１×　市街化調整区域内で5,000㎡以上の土地を契約で取得した場合には、事後届出が必要であるから、市街化調整区域内の6,000㎡の土地について、売買契約を締結した場合は、権利取得者のＢは事後届出を行う必要がある。－6－2・3 ２〇　１ha以上の都市計画区域外の土地を契約で取得した場合には、事後届出が必要であるから（同法同条同項）、都市計画区域外の土地２haを取得したＤは、事後届出を行わなければならない。3－6－2・3 ３×　事後届出が必要な場合に、事後届出を行わなかった場合には、罰則の適用もある（同法47条3号）。3－6－5 ４×　事後届出は、契約締結後２週間以内に、市町村長を経由して行う（同法23条１項）。3－6－5正解２都市計画法・４都市計画決定手続－提案制度　Ａ【問18】　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。１　高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。２　都市計画区城については、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、市街化区域と市街化調整区域との区分を必ず定めなければならない。３　地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域内において、土地の区画形質の変更又は建築物の建築を行おうとする者は、当該行為に着手した後、遅滞なく、行為の種類、場所及び設計又は施行方法を市町村長に届け出なければならない。４　都市計画の決定又は変更の提案をすることができるのは、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地の区域について、当該土地の所有権又は建物の所有を目的とする対抗要件を備えた地上権若しくは賃借権を有する者に限られる。　　　　　　　　　　着眼点　４は初出題だが、１～３は、何度も出ている。全体として、プレゼント問題といってよい。１○　記述のとおり。2－1－7 ２×　大都市等一定の都市計画区域では、市街化区域と市街化調整区域の区分をかならず定めなければならないが、それ以外の都市計画区域では、市街化区域と市街化調整区域の区分は、定めることができる、のである。2－1－2 ３×　地区整備計画が定められている地区計画の区域内の土地利用行為の規制は、事前届出・勧告制である。事後届出ではない。2－1－45 ４×　都市計画の決定又は変更の提案は、当該土地の所有者等のほか、まちづくりＮＰＯ（非営利活動法人）等もすることができる（同法21条の2第2項）。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2－1－48 正解１都市計画法―２開発許可制度－開発許可Ａ　【問19】　都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。１　開発許可を受けた開発区域内において、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められていないとき、都道府県知事に届け出れば、開発行為に関する工事完了の公告があった後、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築することができる。２　開発許可を受けた土地において、地方公共団体は、開発行為に関する工事完了の公告があった後、都道府県知事との協議が成立すれば、当該開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築することができる。３　都道府県知事は、市街化区域内における開発行為について開発許可をする場合、当該開発区域内の土地について、建築物の建ぺい率に関する制限を定めることができる。４　市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内において、公民館を建築する場合は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。　　着眼点　プレゼント問題が続く。１×　用途地域が定められていない開発区域内の土地で、その開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築する場合は、都道府県知事の許可が必要である。届出ではすまない。2－1－30 ２×　国が、開発区域内の土地で、その開発許可に係る予定建築物以外の建築物を建築する場合行には、記述のような扱い（国の機関と都道府県知事との協議成立により建築許可があったとする）をするが、地方公共団体が予定建築物以外の建築物を建築する場合には、原則どおり、知事の許可が必要である。2－1－30 ３×　開発許可をする場合に、その開発区域内の土地について、建ぺい率を定めることができるのは、用途地域が定められていない土地の区域に限られる。用途地域が定められていれば、建ぺい率は、当然に定まっているからである。そして、市街化区域には必ず用途地域が定まっているのだから、記述は誤りである。2－1－29 ４○　市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、建築許可制の規制があるが、公民館のような公益的建築物は、許可不要である。 2－1－32 正解４　都市計画法２開発許可制度－許可の要否Ａ　【問20】　土地の区画形質の変更に関する次の記述のうち、都市計画法による開発許可を受ける必要のないものの組合せとして、正しいものはどれか。ア市街化調整区域内における庭球場の建設の用に供する目的で行う５，０００平方メートルの土地の区画形質の変更イ市街化調整区域内における図書館の建築の用に供する目的で行う３，０００平方メートルの土地の区画形質の変更ウ市街化区域内における農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う１，５００平方メートルの土地の区画形質の変更１　ア、イ２　ア、ウ３　イ、ウ４　ア、イ、ウ　　　着眼点　前問題とほぼ同じテーマで、リボンをつけたプレゼント問題。ア　許可不要。庭球場等の第２種特定工作物の建設の用に供する土地の区画形質の変更は１ha以上のものが開発行為になるので、5,000㎡では開発行為とならない。よって、開発許可は不要である。イ　許可不要。図書館のような公益的建築物の建築の用に供する開発行為は、許可不要である。ウ　許可必要。市街化区域内で行う1,000㎡以上の開発行為は、許可が必要である。なお、市街化区域内では、農林漁業関係の許可不要の例外はない。以上により、１が正解。　　　　　　　　　　　　　以上2-1-15正解１建築基準法２建築確認　建築確認の要否などＡ【問21】　建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 1 建築主は、共同住宅の用途に供する建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が１５０平方メートルであるものの大規模の修繕をしようとする場合、当該工事に着手する前に、当該計画について建築主事の確認を受けなければならない。２　居室を有する建築物の建築に際し、飛散又は発散のおそれがある石綿を添加した建築材料を使用するときは、その居室内における衛生上の支障がないようにするため、当該建築物の換気設備を政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。３　防火地域又は準防火地域において、廷べ面積が１，０００平方メートルを超える建築物は、すべて耐火建築物としなければならない。４　防火地域又は準防火地域において、廷べ面積が１，０００平方メートルを超える耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁で有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ１，０００平方メートル以内としなければならない。着眼点　出題数が減っている（数年前までは４問出題であったが、近年は2問出題で定着している）建築基準法は、いろいろなことを聞く横断的問題が多いのだが、その典型。しかし、内容的にはやさしい。１○　共同住宅は、特殊な用途に供する床面積が100㎡超の特殊建築物の大規模修繕は、建築主事の確認が必要である。2-2-22 ２×　居室を有する建築物にあっては、政令で定める石綿等以外の物質は、建築材料及び換気設備について政令で定める技術的基準に適合させなければならない（建築基準法28条の2第3号）。石綿については、そもそも、建築材料に石綿を添加しないこと、また、石綿等をあらかじめ添加した建築材料を使用しないこととされる（同条1・2号）。３×　耐火建築物が要求されるのは、ミ　　　　　イ　　　　　坊　　じゅん坊良　　　　　い子　　　で耐えた３階以上又は100㎡超　防火　準防火４階以上又は1,500㎡超耐火建築物である（2-2-19）から、準防火地域において、延べ面積が1,500㎡以下のものは耐火建築物でなくともよい。４× 延べ面積が1,000㎡を超える建築物は、防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1，000㎡以内としなければならない。ただし、耐火建築物又は準耐火建築物については、この限りでない。2-2-21正解１建築基準法１集団規制‐　２低専の規制Ａ　　【問22】　第二種低層住居専用地域に指定されている区域内の土地(以下この問において「区域内の土地」という。)に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、特定行政庁の許可については考慮しないものとする。１　区域内の土地においては、美容院の用途に供する部分の床面積の合計が100平方メートルである２階建ての美容院を建築することができない。２　区城内の土地においては、都市計画において建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離の限度を２m又は１.５mとして定めることができる。３　区域内の土地においては、高さが９mを超える建築物を建築することはできない。４　区域内の土地においては、建築物を建築しようとする際、当該建築物に対する建築基準法第56条第１項第２号のいわゆる隣地斜線制限の適用はない。着眼点　本問も、横断的問題だが、やはりやさしい。１× ２低専では、店舗は、供用面積150㎡以内のものは建築できる。332pの表２× 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、都市計画において建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離の限度を1.5ｍ又は1ｍと定めることができる。2-2-15 ３×　第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、都市計画で、10ｍ又は12ｍの高さ制限を定めるので、高さが9ｍを超えても10ｍ又は12ｍ未満の建築物は建築できる。2-2-11 ４○　第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、３で述べたように、隣地斜線制限より厳しい、10ｍ又は12ｍの高さ制限を都市計画で定めるので、隣地斜線制限の適用はない。2-2-12正解３宅地造成等規制法－造成宅地防災区域Ｂ　【問23】　宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。１　都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内においても、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者に危害を生ずるもの(以下この問において「災害」という。)の発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域を造成宅地防災区域に指定することができる。２　都道府県知事は、造成宅地防災区域について、当該区域の指定の事由がなくなったと認めるときは、その指定を解除することができる。３　造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者等は、災害が生じないよう、その造成宅地について擁壁の設置等の措置を講ずるよう努めなければならない。４　都道府県知事は、造成宅地防災区域内の造成宅地について、災害の防止のため必要があると認める場合は、当該造成宅地の所有者等に対し、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。着眼点　改正点を正面から聞くのは、珍しい。改正点の趣旨（造成宅地防災区域は、宅地造成規制区域外においても宅地造成等規制区域内と同様の措置をとれる区域として創設された）がわかっていれば、常識的にも判断できる。１×　造成宅地防災区域は、宅地造成規制区域外においても宅地造成等規制区域内と同様の措置（肢２・３参照）をとれる区域として創設されたもので、宅地造成等規制区域内に指定する必要はなく、もっぱら宅地造成区域〈外〉に指定する（宅地造成等規制法20条1項）。386ｐ下段２○　記述のとおり（同法同条2項）。３○　記述のとおり（同法21条1項）。４〇　記述のとおり（同法同条2項）。以上386ｐ下段　　　　　　正解４土地区画整理法－土地区画整理組合Ｂ【問24】　土地区画整理法における土地区画整理組合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。１　土地区画整理組合を設立しようとする者は、事業計画の決定に先立って組合を設立する必要があると認める場合においては、５人以上共同して、定款及び事業基本方針を定め、その組合の設立について都道府県知事の認可を受けることができる。２　土地区画整理組合は、当該組合が行う土地区画整理事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができるが、その場合、都道府県知事の認可を受けなければならない。３　宅地について所有権又は借地権を有する者が設立する土地区画整理組合は、当該権利の目的である宅地を含む一定の区域の土地について土地区画整理事業を施行することができる。４　土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日から当該組合が行う土地区画整理事業に係る換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更や建築物の新築等を行おうとする者は、当該組合の許可を受けなければならない。着眼点　２の記述のように、条文にないこと（都道府県知事の認可）を付け加えて問われると、積極的に正誤判断しにくいが、正解肢は、当り前の記述で、裏をかくような問題。なお、４のひっかけ（許可権者は知事であって、施行者ではない、はよく出る）１×　土地区画整理組合の設立認可を受けるには、7人以上の発起人が必要である。2-4-1 ２×　組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができる（同法40条1項）が、それについて都道府県知事の認可を受ける必要はない。事業遂行についての都道府県知事の認可は、組合設立の時点で得ている。2-4-1 ３○　記述のとおりである（3条2項）。４×　土地区画整理事業中の土地利用行為の制限は、都道府県知事の許可制である。施行者の許可ではない。2-4-2正解２　農地法－市街化区域内農地の転用Ａ　【問25】　農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。１　農業者が相続により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合には、法第４条第１項の許可を受ける必要はない。２　住宅を建設する目的で市衛化区域内の農地の所有権を取得するに当たって、あらかじめ農業委員会に届け出た場合には、法第５条第１項の許可を受ける必要はない。３　耕作する目的で原野の所有権を取得し、その取得後、造成して農地にする場合には、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。４　市街化調整区域内の農地を駐車場に転用するに当たって、当該農地がすでに利用されておらず遊休化している場合には、法第４条第１項の許可を受ける必要はない。　着眼点　　農地法は、今年もプレゼント問題。１×　市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合には、法4条1項の許可を受ける必要がある。2-3-5・11 ２○　転用することがやむを得ない市街化区域内において、転用目的で農地の所有権を取得するに当たって、あらかじめ農業委員会に届け出た場合には、法5条1項の許可を受ける必要はない。2-3-10・11 ３×　農地以外の土地を農地に転用することには、農地法の規制がかからないので、原野を造成して、農地にする場合には、法3条1項の許可を受ける必要はない。2-3-2 ４×　農地を転用するには法が定める例外に当たらない限り、法4条1項の許可が必要であり、遊休化した農地は許可なくして転用できるという例外規定はない。2-3-5正解２国税　特定の居住用財産の買換特例　Ｂ【問26】　租税特別措置法第３６条の２の特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。１　譲渡資産とされる家屋については、その譲渡に係る対価の額が５，０００万円以下であることが、適用要件とされている。２　買換資産とされる家屋については、譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の12月31日までに取得をしたものであることが、適用要件とされている。３　譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした日の属する年の１月１日における所有期間が５年を超えるものであることが、適用要件とされている。４　買換資産とされる家屋については、その床面積のうち自己の居住の用に供する部分の床面積が５０平方メートル以上のものであることが、適用要件とされている。着眼点　改正点からの出題だが、やさしかったと思う。１×本特例では、譲渡資産について価格の要件はない。２×買換資産は、譲渡年の翌年の12月31日までに取得すればよい。３×譲渡資産は、譲渡をした日の属する年の1月1日における所有期間が10年を超えるものであることが適用要件である。４○記述のとおり、買換え資産とされる家屋は、自己の居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上のものであることが、適用要件とされている。以上2-7-14 正解４　国税―相続時精算課税制度・住宅取得資金の贈与の特例　Ｂ【問27】　住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例(「６５歳未満の親からの贈与についても相続時精算課税の選択を可能とする措置」及び「住宅取得等資金の贈与に限り相続時精算課税の特別控除(２，５００万円)に加え、１，０００万円の住宅資金特別控除が認められる措置」)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。１　自己の配偶者から住宅用の家屋を取得した場合には、この特例の適用を受けることはできない。２　住宅用の家屋の新築又は取得に要した費用の額が２，５００万円以上でなければ、この特例の適用を受けることはできない。３　床面積の３分の１を店舗として使用し、残りの部分は資金の贈与を受けた者の住宅として使用する家屋を新築した場合には、この特例の適用を受けることはできない。４　住宅取得のための資金の贈与を受けた年の12月31日までに住宅用の家屋を新築若しくは取得又は増改築等をしなければ、この特例の適用を受けることはできない。着眼点　１の非適用要件は、国税局等で公表した制度紹介では公表されておらず、テキストでも紹介していなかったのでＢ評価としたが、正解率はそう悪くなったようだ。常識判断で、１を正解とした人が多かったのだろう。１〇　記述のとおり本特例は、自己の配偶者から住宅用の家屋を取得した場合には、適用できない。租税特別措置法70条の3第3項5号２×　本特例には、記述のような適用要件はない。３×　本特例は、その床面積の２分の１以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものには、適用される。租税特別措置法施行令40条の5 ４×　本特例は、住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに住宅用家屋を新築若しくは取得・増改築等をする、又は取得した家屋に居住することが確実であると見込まれるときには、適用される。以上2-7-24 同法同条1項1号正解１地方税―不動産取得税Ａ　【問28】　不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。１　平成19年４月に土地を取得した場合に、不動産取得税の課税標準となるべき額が３０万円に満たないときには不動産取得税は課税されない。２　平成10年４月に建築された床面積２００平方メートルの中古住宅を法人が取得した場合の当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅の価格から１，２００万円が控除される。３　平成19年４月に商業ビルの敷地を取得した場合の不動産取得税の標準税率は、１００分の３である。４　不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、相続により不動産を取得した場合にも課税される。着眼点　正解肢は基本事項で、昨年も正解肢となっているところ。が、正解率は良くなかったようだ。１の免税点の数字や２の1,200万円という数字で迷ったのだろうか。ところが、２は、1,200万円という額以前に、法人にも適用ありとするところが誤りという、かなり高度なひっかけである。１×　不動産取得税における土地取得の場合の免税点は、10万円未満である。2-7-2 ２×　不動産取得税において、既存住宅を取得した場合も、課税標準から一定額（その既存住宅が新築されたときに控除することとされていた「新築住宅にかかる控除額」、平成10年4月建築なら1，200万円控除できる）を控除する特例があるが、既存住宅の場合には適用対象は、個人に限られ法人には適用されない（73条の14第3項）。400ｐ中段３〇　地方税法本則の標準税率は100分の4であるが、平成21年3月31日までに取得した住宅及び土地については、標準税率を100分の3とする特例が定められている。2-7-2 ４×　相続により不動産を取得した場合は、課税されない。398ｐ下段正解３【問29】　不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。１　不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。２　取引事例比較法の適用に当たって必要な取引事例は、取引事例比較法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。３　再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。４　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、このうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をＤＣＦ (Discounted Cash Flow) 法という。着眼点　ＤＣＦ法と直接還元法の意味を逆転させる、典型的な逆転パターンのひっかけ。１○　記述のとおり。総論第7章第1節ⅡⅢⅣ　423ｐ中段、422ｐ下段、421ｐ下段２○　記述のとおり。総論第7章第1節Ⅰ　　422ｐ中段３○　記述のとおり。総論第7章第1節　　423ｐ上段４×　ＤＣＦ法（Discounted Cash Flow法）とは、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法である。一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法は、直接還元法という。総論第7章第1節Ⅳ　421ｐ下段　　　　　　　　　正解４宅地建物取引主任者－専任の取引主任者の設置Ａ　【問30】　取引主任者の設置に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。１　宅地建物取引業者Ａは、 1棟１００戸のマンションを分譲するために案内所を設置し、当該案内所においては売買契約の申込みの受付のみを行うこととした。この場合、Ａは、当該案内所に成年者である専任の取引主任者を置く必要はない。２　宅地建物取引業者Ｂ(甲県知事免許)は、その事務所において、成年者である取引主任者Ｃを新たに専任の取引主任者として置いた。この場合、Ｂは、３０日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。３　宅地建物取引業者Ｄは、その事務所の専任の取引主任者Ｅが３か月間入院したため、法第１５条に規定する専任の取引主任者の設置要件を欠くこととなったが、その間、同条の規定に適合させるために必要な措置を執らなかった。この場合、Ｄは指示処分の対象になるが、業務停止処分の対象にはならない。４　宅地建物取引業者である法人Ｆの取締役Ｇは取引主任者であり、本店において専ら宅地建物取引業に関する業務に従事している。この場合、Ｆは、Ｇを本店の専任の取引主任者の数のうちに算入することはできない。着眼点　やさしい問題で、落としてはならない。１×契約行為を行う案内所には、1人以上の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない。3-2-13 ２○免許権者が調整した業者名簿には、事務所ごとの専任の取引主任者の氏名が登載されているのだから、これに異動があれば、30日以内に、その旨を免許権者である甲県知事に届け出なければならない。3-1-11 ３×法第１５条に規定する専任の取引主任者の設置要件を欠くこととなったにもかかわらず、必要な適合措置を執らなかった場合には、指示処分の対象になるのはもとより、業務停止処分の対象にもなる。3-8-2 ４×業者本人又は法人の役員が取引主任者であるときは、その者が主として業務に従事する事務所等では、成年者である専任の取引主任者とみなす」（１５条２項）という規定があるため、Ｆは、Ｇを本店の専任の取引主任者の数のうちに算入することができる。476ｐ中段　正解２宅地建物取引主任者－登録と取引主任者証Ａ【問31】　宅地建物取引主任者資格登録(以下この問において「登録」という。) 及び宅地建物取引主任者証(以下この問において「取引主任者証」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。１　甲県知事の登録を受けて、甲県に所在する宅地建物取引業者Ａの事務所の業務に従事する者が、乙県に所在するＡの事務所の業務に従事することとなったときは、速やかに、甲県知事を経由して、乙県知事に対して登録の移転の申請をしなければならない。２　登録を受けている者で取引主任者証の交付を受けていない者が重要事項説明を行い、その情状が特に重いと認められる場合は、当該登録の消除の処分を受け、その処分の日から５年を経過するまでは、再び登録を受けることができない。３　丙県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者が、取引主任者証の有効期間の更新を受けようとするときは、丙県知事に申請し、その申請前６月以内に行われる国土交通大臣の指定する講習を受講しなければならない。４　丁県知事から取引主任者証の交付を受けている取引主任者が、取引主任者証の亡失によりその再交付を受けた後において、亡失した取引主任者証を発見したときは、速やかに、再交付された取引主任者証をその交付を受けた丁県知事に返納しなければならない。着眼点　本問題もやさしい。１× 登録の移転の事由はあるが、登録の移転は、登録をを受けた者の便宜の制度だから、義務ではない。よって、「登録の移転の申請をしなければならない。」というのは、誤り。3-2-11 ２○登録を受けているが取引主任者証の交付を受けていない者が重要事項説明を行い、その情状が特に重い場合は、当該登録の消除の処分を受け、かつ、その処分の日から５年を経過するまでは、登録欠格となるので、再び登録を受けることができない。3-2-4 ３×取引主任者証の有効期間の更新の申請前６月以内に受講しなければならないのは、国土交通大臣の指定講習ではなく、登録をした都道府県知事の指定講習である。3-2-8 ４×亡失により取引主任者証の再交付を受けた後、亡失した取引主任者証を発見したときは、速やかに、その発見した取引主任者証を返納すべきである。3-2-13 正解２免許―免許の要否Ａ【問32】　宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。１　Ａが、競売により取得した宅地を１０区画に分割して宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Ａは免許を受ける必要はない。２　Ｂが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をＣに、当該マンションの管理業務をＤに委託する場合、Ｃは免許を受ける必要があるが、ＢとＤは免許を受ける必要はない。３　破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をＥに依頼する場合、Ｅは免許を受ける必要はない。４　不特定多数の者に対し、建設業者Ｆが、建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Ｆは免許を受ける必要はない。着眼点　免許の要否は、定番のプレゼント問題で、落としてはならない。１×Ａは、Ｂの代理により、宅地を不特定多数者に分譲するのであるから、宅地建物取引業にあたる活動をするもので、免許が必要である。２○Ｃは、貸借の代理を反復継続して行うものであるから、宅地建物取引業にあたる活動をするもので、免許が必要である。これに対し、自ら賃貸をするＢ及びマンション管理をするＤは、宅地建物取引業にあたらないので、免許不要である。３×依頼を受けて、宅地建物の売却の媒介を反復継続して行うＥは、宅地建物取引業にあたる活動をするもので、免許が必要である。４×Ｆは、宅地の売買の媒介を反復継続して行うのであるから、宅地建物取引業にあたる活動をするもので、免許が必要である。以上ハンド3-1-1正解２免許―免許の基準等Ａ【問33】　宅地建物取引業の免許(以下「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。１　甲県に本店を、乙県に支店をそれぞれ有するＡ社が、乙県の支店でのみ宅地建物取引業を営もうとするときは、Ａ社は、乙県知事の免許を受けなければならない。２　宅地建物取引業者Ｂ社の取締役が、刑法第２０９条 (過失傷害) の罪により罰金の刑に処せられた場合、Ｂ社の免許は取り消される。３　宅地建物取引業者Ｃ社が業務停止処分に違反したとして、免許を取り消され、その取消しの日から５年を経過していない場合、Ｃ社は免許を受けることができない。４　Ｄ社の取締役が、かつて破産宣告を受けたことがある場合で、復権を得てから５年を経過しないとき、Ｄ社は免許を受けることができない。着眼点　免許の基準も定番で、落とすわけにはいかない。１×支店でのみ宅地建物取引業を営もうとするとき、支店が宅建業法上の事務所であるのはもとより、その業務を統括する本店も事務所なので、Ａ社は、甲乙県に事務所を有することになり、国土交通大臣の免許を受けなければならない。451ｐこう出る２×傷害罪等の暴力犯で罰金刑に処せられると、免許取消し処分の事由となるが、過失傷害罪は、暴力犯ではないので、罰金刑に処せられても、免許取消し処分の事由にはならない。3-1-9 ３○業務停止処分に違反すると、免許を取り消され、その取消しの日から５年間は免許欠格となるので、その間は、Ｃ社は免許を受けることができない。3-1-9 ４×破産宣告（破産手続き開始の決定）を受けると、復権を得るまで免許欠格となるので、復権を得れば免許を受けられる。3-1-9正解３業務に関する規制２（業者自ら規制）‐手付金等保全措置等Ａ【問34】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となって宅地建物取引業者でない買主Ｂに建築工事完了前のマンションを1億円で販売する場合において、ＡがＢから受領する手付金等に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「保全措置」とは、同法第４１条第1項の規定による手付金等の保全措置をいう。１　Ａが当該マンションの売買契約締結時に、手付金として５００万円をＢから受領している場合において、Ｂが契約の履行に着手していないときは、Ａは、Ｂに500万円を償還すれば、当該売買契約を解除することができる。２　ＡがＢから手付金として１，５００万円を受領するに当たって保全措置を講ずる場合、Ａは、当該マンションの売買契約を締結するまでの間に、Ｂに対して、当該保全措置の概要を説明しなければならない。３　ＡがＢから手付金として１，５００万円を受領しようとする場合において、当該マンションについてＢへの所有権移転の登記がされたときは、Ａは、保全措置を講じなくてもよい。４　Ａが1,000万円の手付金について銀行との間に保全措置を講じている場合において、Ａが資金調達に困り工事請負代金を支払うことができず、当該マンションの引渡しが不可能となったときは、Ｂは、手付金の全額の返還を当該銀行に請求することができる。着眼点　問題文は長いが、正解肢はやさしい。１×業者自ら売主で、業者以外の者が買主の場合に、売主業者が受領した手付はすべて解約手付の効力が与えられる。そして、解約手付の効力は、相手方が履行に着手するまでは、売主業者は手付倍返しをして、買主は手付を放棄して、契約を解除できるというものだから、Ｂが契約の履行に着手していないとしても、Ａは、Ｂに1,000万円を償還しなければ、契約を解除することができない。3-7-11 ２○未完成物件では、代金額５％又は1,000万円を超える手付金等代金充当金を受け取ろうとするなら、保全措置を講じなければならない。そして、当該保全措置の概要は、契約を締結するまでの間に、重要事項の説明として説明しなければならない。3-7-12、3-6-10 ３○買主への所有権移転の登記がなされれば、買主への物件移転が完全なものとなるので、講じていた保全措置は解除してよく、また、まだ保全措置を講じていないかった場合は、講じる必要がなくなる。3-7-13 ４○　Ａが、その責めに帰すべき事由により、物件の引き渡しができなくなれば、Ａの履行不能による債務不履行責任が生じるので、Ｂは契約を解除して、解除の場合の原状回復義務を連帯保証している当該銀行に、既に交付した手付金の全額の返還を請求することができる。542ｐ上段正解１業務に関する規制１（一般規制）‐重要事項説明Ａ【問35】　宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項について説明する場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。１　建物の貸借の媒介において、当該建物について石綿が使用されていない旨の調査結果が記録されているときは、その旨を借主に説明しなくてもよい。２　建物の貸借の媒介において、当該建物が宅地造成等規制法の規定により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を借主に説明しなければならない。３　平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において、当該建物が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を買主に説明しなければならない。４　宅地の売買の媒介において、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じないときは、その旨を買主に説明しなくてもよい。着眼点　全部改正点からの出題だが、難しくはない。１×　石綿の使用の有無の調査結果が記録されているときは、建物の貸借の媒介において、その旨の説明が必要である。3-6-12 ２○　当該建物が造成宅地防災区域内にある場合には、建物の貸借の媒介においても、その旨の説明をしなければならない。3-6-12 ３×当該建物が昭和56年5月31日以前に新築着工されたもので、かつ、建築物の耐震改修促進法に基づき耐震診断を受けたものであるときは、その診断内容を説明しなければならない。平成19年に新築着工しているのなら、説明の必要はない。3-6-11 ４×　瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講ずるかどうかを説明しなければならない。3-6-10　　　　　正解２監督・罰則－処分権者Ａ【問36】　法人である宅地建物取引業者Ａ (甲県知事免許) に関する監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。１　Ａが、建物の売買において、当該建物の将来の利用の制限について著しく事実と異なる内容の広告をした場合、Ａは、甲県知事から指示処分を受けることがあり、その指示に従わなかったときは、業務停止処分を受けることがある。２　Ａが、乙県内で行う建物の売買に関し、取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるときは、Ａは、甲県知事から指示処分を受けることはあるが、乙県知事から指示処分を受けることはない。３　Ａが、正当な理由なく、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他人に漏らした場合、Ａは、甲県知事から業務停止処分を受けることがあるほか、罰則の適用を受けることもある。４　Ａの従業者Ｂが、建物の売買の契約の締結について勧誘をするに際し、当該建物の利用の制限に関する事項で買主の判断に重要な影響を及ぼすものを故意に告げなかった場合、Ａに対して１億円以下の罰金刑が科せられることがある。着眼点　４は改正点だが、正解肢の２は基本。１○当該建物の将来の利用の制限について著しく事実と異なる内容の広告をしたことは、誇大広告禁止の違反であり、宅建業法に違反すると、少なくとも指示処分はありうる。そして、指示処分に従わないことは、業務停止処分の事由である。3-8-1・2 ２×指示処分は、一定のもの（営業保証金又は保証協会関連）を除き、免許権者のほか、その場所を管轄している都道府県知事もなしうる。よって、乙県知事から指示処分を受けることもある。3-8-1 ３○守秘義務違反は、業務停止処分の事由であるが、罰則も定められている。3-8-2、559ｐ４○重要な事実の不告知は、法改正で、法人に対して「１億円以下の罰金」の両罰規定が設けられた。559ｐ上段正解２営業保証金－供託が必要な施設【問37】　宅地建物取引業者Ａ(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、Ａは、甲県内に本店と一つの支店を設置して事業を営んでいるものとする。１　Ａが販売する新築分譲マンションの広告を受託した広告代理店は、その広告代金債権に関し、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。２　Ａは、免許の有効期間の満了に伴い、営業保証金の取戻しをするための公告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に届け出なければならない。３　Ａは、マンション３棟を分譲するための現地出張所を甲県内に設置した場合、営業保証金を追加して供託しなければ、当該出張所でマンションの売買契約を締結することはできない。４　Ａの支店でＡと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、１，５００万円を限度として、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。着眼点　やさしいプレゼント問題。１○営業保証金から弁済を受けることができるのは、宅地建物取引業と関連する取引をした者の債権に限られる。広告代理店の広告代金債権は、宅地建物取引業と関連する債権とはいえないので、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。3-3-6 ２○Ａは、免許の有効期間の満了に伴い、営業保証金の取戻しをするための公告をしたときは、遅滞なく、その旨を免許権者である甲県知事に届け出なければならない。3-3-10 ３×案内所を設置しても、営業保証金を供託する必要はない。3-3-2，3-5-8 ４○本店と一つの支店を設置しているＡは、1,500万円を供託しているから、Ａと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、１，５００万円を限度として、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。3-3-2正解３業務に関する規制１（一般規制）‐広告・契約時期の制限Ａ【問38】　宅地建物取引業者Ａの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。１　Ａは、実在しない宅地について広告又は虚偽の表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。２　Ａは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第６条第１項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。３　都市計画法第２９条第１項の許可を必要とする宅地について、Ｂが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、Ａは、Ｂがその許可を受ける前であっても、Ｂの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。４　Ａは、都市計画法第２９条第１項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いＣに売却する場合、Ｃが宅地建物取引業者であれば、その詐可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。問38正解２　未完成物件の広告・契約時期の制限着眼点　３は法の不備（工事着手に必要な許可等の前に未完成物件の貸借の媒介はできるが、広告はできない）をつつくようなひっかけで筋が悪いが、正解はやさしい。１×取引できない又は取引する意思のない物件の広告は、表示に誤りがなくとも、オトリ広告として禁止されている。501ｐ中段２○未完成物件は、工事着手に必要な許可等の前には、業務に関する広告と売買契約又は売買の代理・媒介は、禁止されている。よって、Ａは、未完成マンションにつき、建築確認を受ける前に、売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。3-6-2 ３×未完成物件は、工事着手に必要な許可等の前には、業務に関する広告と売買契約又は売買の代理・媒介は、禁止されている。よって、Ｂは、未完成宅地につき、開発許可を受ける前に、賃貸の広告はすることができないが、貸借の媒介はすることができる。つまり、「広告」と「貸借の媒介」につき、できるとできないが逆になっている。503ｐ上段４×未完成物件の広告・契約時期の制限は一般規制で、業者関取引にも適用される。よって、Ｃが業者であっても、開発許可を受ける前に、その宅地の売買の予約をすることは禁止される。なお、売買の契約にば、売買の予約も含まれる。3-6-2 正解２業務に関する規制１（一般規制）‐媒介契約規制Ａ【問39】　宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。１　Ａは、Ｂとの間に媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第３４条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。２　Ａは、Ｂとの間で媒介契約を締結し、Ｂに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。３　Ａは、Ｂとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から５日以内(休業日を除く。)に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。４　Ａは、Ｂとの間で有効期間を２か月とする専任媒介契約を締結する際、Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。着眼点　専任媒介契約の契約期間は、３か月以内ということを覚えていれば非常に簡単な問題。　１ ○媒介契約締結後、依頼を受けた業者は、依頼者に遅滞なく、一定事項を記載した媒介契約書面を交付しなければならないが、「当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」は、この書面の記載事項に含まれている。3-6-5 ２○依頼を受けた業者が、依頼者に対して依頼を受けた物件を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。3-6-6 ３○専属専任媒介契約を締結したときは、その契約締結の日から５日以内(休業日を除く。)に、物件情報を指定流通機構に登録しなければならない。3-6-7 ４×依頼者の浮気を禁ずる専任媒介契約では、依頼者に対する拘束が強くなりすぎないよう、有効期間は３か月が限度とされ、期間満了の際には依頼者の申出がなければ更新できず、これに反する特約で依頼者に不利なものは無効となるので、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約は無効となる。3-6-7正解４業務に関する規制１（一般規制）‐３５・３７条の規制Ａ【問40】　宅地建物取引業者Ａが売主Ｂと買主Ｃの間の建物の売買について媒介を行う場合に交付する「３５条書面」又は「３７条書面」に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、３５条書面とは、同法第３５条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、３７条書面とは、同法第３７条の規定に基づく契約の内容を記載した書面をいうものとする。１　Ａは、３５条書面及び３７条書面のいずれの交付に際しても、取引主任者をして、当該書面への記名押印及びその内容の説明をさせなければならない。２　Ｂが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Ａは、Ｂに対し、３５条書面及び３７条書面のいずれの交付も省略することができる。３　Ｃが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Ａは、Ｃに対し、３５条書面の交付を省略することができるが、３７条書面の交付を省略することはできない。４　Ａが、宅地建物取引業者Ｄと共同で媒介を行う場合、３５条書面にＡが調査して記入した内容に誤りがあったときは、Ａだけでなく、Ｄも業務停止処分を受けることがある。着眼点　本問も非常に簡単。１×３５条書面は、交付に際して、取引主任者をして、当該書面への記名押印及びその内容の説明をさせなければならないが、３７条書面は、書面への記名押印は必要だが、その内容の説明は不要である。3-6-16 ２×業者Ａは、３５条書面は買主Ｃのみに交付すべきだから、Ｂの承諾を得て、Ｂへの３５条書面の交付を省略するというのは誤り。また、３５・３７条の規制は強行規定なので、承諾を得て、３７条書面の交付を省略するというのも誤り。3-6-8・16 ３×３５・３７条の規制は強行規定なので、承諾を得て、３５条書面の交付を省略するというのは誤り。512ｐ中段４○ＡＤが共同で媒介を行った場合、３５条書面の作成等の責任はＤも負うので、記入内容に誤りがあったときは、Ａだけでなく、Ｄも業務停止処分を受けることがある。　3-6-8　正解４業務に関する規制２（業者自ら売主規制）‐自己の所有に属しない物件等Ａ【問41】　宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。１　Ａは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Ａが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。２　売買契約の締結に際し、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合において、これらを合算した額が売買代金の２割を超える特約をしたときは、その特約はすべて無効となる。３「建物に隠れたす瑕疵があった場合、その瑕疵がＡの責に帰すことのできるものでないときは、Ａは瑕疵担保責任を負わない」とする特約は有効である。４Ｂがホテルのロビーで買受けの申込みをし、３日後にＢの自宅で売買契約を締結した場合、Ｂは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。着眼点　業者自ら売主規制を横断的に問う問題だが、やさしい。１○業者自ら売主で、買主が業者でない場合、自己の所有に属しない他人所有物件は、取得契約をしていれば、売却してもよいが、取得契約が停止条件付では、取得できることが確実でないので、なお売ってはならない。3-7-3 ２×業者自ら売主で、買主が業者でない場合、債務不履行解除に伴う損害賠償の額の予定と違約金は、これら合算額が代金の２割を超えられず、超えた場合には、超えた部分につき無効となる。特約がすべて無効となるわけではない。3-7-10 ３×業者自ら売主で、買主が業者でない場合、瑕疵担保責任につき、責任追及期間を除き、民法より買主が不利になる特約をしてはならない。民法の瑕疵担保責任は、売主に過失がなくとも負わなければならない無過失責任であるが、記述の特約は、売主の過失責任とするもので、買主に不利となり無効である。3-7-15 ４×ホテルのロビーで買受け申込みをすれば、クーリングオフできるが、この場合でも、物件の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ってしまうと、クーリングオフできなくなる。3-7-7正解１業務に関する規制１（一般規制）‐報酬Ｂ【問42】　宅地建物取引業者Ａ (消費税課税事業者) は、Ｂ所有の建物について、Ｂ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とする定期借家契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、 1か月分の借賃は１３万円、保証金(Ｃの退去時にＣに全額返還されるものとする。)は３００万円とする。１　建物が店舗用である場合、ＡがＣから受け取ることができる報酬の限度額は、147,000円である。２　Ａは、媒介報酬の限度額のほかに、Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Ｂから受け取ることができる。３　建物が居住用である場合、ＡがＢ及びＣから受け取ることができる報酬の限度額は、Ｂ及びＣの承諾を得ているときを除き、それぞれ68,250円である。４　定期借家契約の契約期間が終了した直後に、ＡがＢＣ間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にＡが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。着眼点　計算問題もあるが、そう難しくない。１×店舗用＝非居住用建物の、賃貸の媒介依頼者一方から受け取れる、消費税課税事業者の報酬限度額は、１３×１．０５＝１３．６５万円。3-6-22・25 ２×通常の広告料金に相当する金額は、業者の営業費の中に含まれるもので、報酬とは別に受け取れない。3-6-22 ３○居住用建物の、賃貸の媒介依頼者一方から受け取れる、消費税課税事業者の報酬限度額は、依頼者の承諾がないときには、１３×１／２×１．０５＝６．８２５万円　3-6-22・25 ４×定期借家契約の再契約に、宅地建物取引業法の規定が適用されない理由はない、当然適用される。正解３業務に関する規制２（業者自ら売主規制）‐各種規制Ａ【問43】　次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。１　宅地建物取引業者Ａは、都市計画法第２９条第１項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該詐可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。２　宅地建物取引業者Ｂが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＣと１億円のマンションの売買契約(手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円)を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Ｂは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。３　宅地建物取引業者Ｄは、取引態様の明示がある広告を見た宅地建物取引業者Ｅから建物の売買の注文を受けた場合、Ｅから取引態様の問い合わせがなければ、Ｅに対して、取引態様を明示する必要はない。４　宅地建物取引業者Ｆが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＧと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Ｆが契約の履行に着手していなくても、Ｇは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。着眼点　各種規制の横断的な問題だが、難しくはない。１×未完成物件は、工事着手に必要な許可等の前には、広告と売買契約又は売買の代理・媒介は、禁止。Ａは、開発詐可を受けることを停止条件とする特約を付けても、その宅地の売買契約を締結できない。3-6-2 ２○未完成物件は、引渡しも登記もないで、代金額５％又は1000万円を超える代金充当金を受け取ろうとするなら、その前に保全措置を講じなければならない。よって、Ｂは、1,500万円の手付金の受領前はもとより、中間金の受領前も、まだ引渡しも登記もないのだから、それぞれについて、保全措置を講じなければならない。3-7-12 ３×業者は、広告をするとき、注文を受けたときは、取引態様を明示しなければならない。この規制は、業者間取引にも適用があり、また、取引態様の明示がある広告を見た者から注文を受けた場合にも、取引態様を明示する必要があるので、記述は誤り。3-6-3 ４×業者自ら売主で、買主が業者以外のとき、売主業者が受領した手付は、すべて解約手付の効力が与えられる。よって、Ｆが契約の履行に着手していなければ、Ｇは手付金を放棄して契約の解除をすることができる。3-7-11正解２宅地建物取引業保証協会－入会等Ａ【問44】　宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。) に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。１　保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であるが、一の保証協会の社員となった後に、重ねて他の保証協会の社員となることはできない。２　宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。３　宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入に際して、加入前の宅地建物取引業に関する取引により生じたその者の債務に関し、保証協会から担保の提供を求められることはない。４　保証協会に加入した宅地建物取引業者は、直ちに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。着眼点　非常にやさしい。１○記述のとおり、保証協会に加入することは任意であるが、一の保証協会の社員となった後に、重ねて他の保証協会の社員となることはできない。487ｐ中段２×保証協会に加入しようとする者は、加入しようとする日までに、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。3-4-2 ３×保証協会に加入しようとする者は、その加入に際して、加入前の宅地建物取引業に関する取引により生じたその者の債務に関し、保証協会から担保の提供を求められることがある。3-4-5 ４×保証協会に加入した宅地建物取引業者が、免許権者に対して、報告する義務はない。正解１業務運営体制上の規制‐従業者証明書等Ａ【問45】　宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引主任者証(以下この問において「取引主任者証」という。)、従業者証明書、従業者名簿、帳簿及び標識に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。１　宅地建物取引業者の従業者は、宅地建物取引業者が発行する従業者証明書をその業務に従事する間、常に携帯し、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければならないが、従業者が取引主任者である場合は、取引主任者証の提示をもってこれに代えることができる。２　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、当該名簿をその者の閲覧に供しなければならないが、当該名簿を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、ディスプレイの画面に表示する方法で閲覧に供することもできる。３　宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど、所定の事項を記載しなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンタを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えることで、当該帳簿への記載に代えることができる。４　宅地建物取引業者は、売主として一回の宅地建物の分譲を当該物件から約５００m 離れた駅前に案内所を設置して行う場合、当該物件の所在する場所及び案内所のそれぞれに、免許証番号、主たる事務所の所在地等の所定の事項を記載した標識を掲示しなければならない。着眼点　非常にやさしい。本問を間違える人はいるのだろうか。１×従業者証明書と取引主任者証は、別のものだから、従業者証明書の提示に代えて取引主任者証を提示することはできない。3-5-2 ２○記述のとおり、従業者名簿は、パソコンのハードディスクに記録し、ディスプレイの画面に表示する方法で閲覧に供することもできる。3-5-3 ３○記述のとおり、業務に関する帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンタを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えることで、当該帳簿への記載に代えることができる。3-5-1 ４○記述のとおり、宅地建物取引業者は、分譲案内所を設置して分譲を行う場合、当該物件の所在する場所及び案内所のそれぞれに、一定事項を記載した標識を掲示しなければならない。3-5-7正解１住宅金融支援機構－業務内容Ｂ【問46】　平成19年４月１日に住宅金融公庫(以下この問において「公庫」という。)は廃止され、独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)が設立された。機構の業務に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。１　機構は、住宅の建設、購入、改良若しくは移転(以下この間において「建設等」という。)をしようとする者又は住宅の建設等に関する事業を行う者に対し、必要な資金の調達又は良質な住宅の設計若しくは建設等に関する情報の提供、相談その他の援助を業務として行う。２　機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設に必要な資金の貸付けを業務として行う。３　機構は、事業主又は事業主団体から独立行政法人雇用・能力開発機構の行う転貸貸付に係る住宅資金の貸付けを受けることができない勤労者に対し、財形住宅貸付業務を行う。４　機構は、公庫が機構の設立前に受理した申込みに係る資金の貸付けのうち、機構の設立から半年以内に実行するものに限り、資金の貸付けを業務として行う。着眼点　機構は、公庫の業務をすべて承継してる。１○記述のとおり。独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項4号　２○記述のとおり。同1項8号　３○記述のとおり。同2項2号　　以上434ｐ４×機構は、公庫が受理した申し込みに係る資金は、すべて貸し付ける。正解４　景品表示法－不当表示Ａ【問47】　宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。１　新築分譲マンションの広告に住宅ローンについて記載する場合、返済例を表示すれば、当該住宅ローンを扱っている金融機関の名称や融資限度額等について表示する必要はない。２　マンションの広告を行う場合、当該マンションが建築後２年経過していたとしても、居住の用に供されたことがなければ「新築分譲マンション」と表示することができる。３　１枚の新聞折込みチラシに多数の新築分譲住宅の広告を掲載する場合には、物件ごとの表示スペースが限られてしまうため、各物件の所在地を表示すれば、交通の利便に関する表示は省略することができる。４　残戸数が１戸の新築分譲住宅の広告を行う場合、建物の面積は延べ面積を表示し、これに車庫の面積を含むときには、車庫の面積を含む旨及びその面積を表示する必要がある。着眼点　公正競争規約の具体的な知識がなくとも、常識的に判断できる。１×住宅ローンについて記載する場合、当該住宅ローンを扱っている金融機関の名称や融資限度額等について表示する必要がある（公正競争規約施行規則11条44号）。（表示に関する公正競争規約）。２×新築という用語は、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものという意義に即して使用しなければならない（表示に関する公正競争規約18条1号）。437ｐ中段３×新聞折込みチラシに新築分譲住宅の広告を掲載する場合は、交通の利便に関する表示は省略できない（公正競争規約施行規則別表）。４○　建物の面積（マンションにあっては、専有面積）は、延べ面積を表示し、これに車庫、地下室等の面積を含むときは、その旨及びその面積を表示すること（公正競争規約施行規則11条15号）。正解４土地建物に関する統計－法人企業統計等Ｂ【問48】　宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。１　平成19年地価公示(平成19年3月公表)によれば、平成18年の１年間の地価変動率は、全国平均で住宅地がマイナス１.５％、商業地がプラス２.３％となり、住宅地は引き続き下落しているが、商業地は平成３年以来１６年ぶりにわずかな上昇となった。２　建築着工統計(国土交通省)によれば、平成17年度の新設住宅着工戸数は約115万戸で、対前年度比では約１.７％減となり、２年連続の減少となった。３　平成18年版土地白書(平成18年６月公表)によれば、平成17年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で約158万件となっており、２年連続の増加となった。４　平成17年度法人企業統計年報(財務省)によれば、平成17年度における不動産業の売上高は約34兆5,000億円で、全産業の売上高の約２.３%を占めている。問48　正解４着眼点　昨年に引き続き、建築着工統計は、年統計ではなく年度統計を聞いてきたこと、正解肢が、法人企業統計というこの分野ではマイナーな統計であることなど、やはり5問免除に含まれる本問を取りにくくする意図がうかがわれる。１×平成18年１年間の地価動向は、三大都市圏においては上昇し、地方圏においては下落幅は縮小したものの引き続き下落となった。その結果、全国平均で見ると、住宅地及び商業地ともに16年ぶりにわずかな上昇となった２×平成1７年度の新設住宅着工戸数は約125万戸となり，持家が減少したもの、貸家、分譲住宅が増加したため、対前年比4.7％増で，総戸数では３年連続の増加となった。３×平成17年の土地取引件数(売買による土地の所有権移転登記の件数)は、158万0,450件となっており、これは、対前年比1.3%減で、2年連続の微減となっている。４○平成17年度の不動産業の売上高は約34兆4,997億円で，全産業の売上高の約2.3％を占めている。国土交通白書１８年度版、法人企業統計土地の知識　地盤の特徴　Ａ【問49】　地盤の特徴に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。１　谷底平野は、周辺が山に囲まれ、小川や水路が多く、ローム、砂礫等が堆積した良質な地盤であり、宅地に適している。２　後背湿地は、自然堤防や砂丘の背後に形成される軟弱な地盤であり、水田に利用されることが多く、宅地としての利用は少ない。３　三角州は、河川の河口付近に見られる軟弱な地盤であり、地震時の液状化現象の発生に注意が必要である。４　旧河道は、沖積平野の蛇行帯に分布する軟弱な地盤であり、建物の不同沈下が発生しやすい。着眼点　常識的に判断できよう。１×周囲より低く谷になっている部分は、水がたまりやすいので軟弱地盤であることが多く、また豪雨のときには浸水することがある。当然宅地に適していない。２～４○いずれも記述のとおり。以上2-11-1 建物の知識―建築物の構造Ｃ【問50】　建築物の構造に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。１　防火地域内に建築する仮設建築物の基礎に木ぐいを用いる場合、その木ぐいは、平家建ての木造の建築物に使用する場合を除き、常水面下にあるようにしなければならない。２　建築物に近接してその建築物を風の方向に対して有効にさえぎる他の建築物、防風林その他これらに類するものがある場合においては、その方向における速度圧は、一定程度まで減らすことができる。３　積雪荷重の計算に当たり、雪下ろしを行う慣習のある地方においては、その地方における垂直積雪量が１mを超える場合においても、積雪荷重は、雪下ろしの実況に応じて垂直積雪量を１mまで減らして計算することができる。４　高さが６０mを超える建築物を建築する場合、国土交通大臣の認定を受ければ、その構造方法を耐久性等関係規定に適合させる必要はない。着眼点　これは取れなくてもやむを得ない。実務従事者で指定講習受講者への5問免除の有利性を高めるための、取らせない出題だからである。１○木は完全な乾燥状態か又は完全な湿潤状態にしておけば腐らないので、地下水位の常水面下部分に設置する（建築基準法施行令３８条６項）。２○同８７条３項３○同８６条６項４×高さが60メートルを超える建築物は、当該建築物の安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術的基準に適合するものでなければならない。この場合において、その構造方法は、政令で定める基準に従った構造計算によって安全性が確かめられたものとして国土交通大臣の認定を受けたものであることが必要である。国土交通大臣の認定を受けたからといって、その構造方法を耐久性等関係規定に適合させる必要がないということはない。建築基準法20条１号
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