| 問 1 |
13-3共用部分の所有関係 11・13・14
１共用部分は、区分所有者の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
なお、管理の便宜上、共用部分は、特定の区分所有者又はの所有とすることもできる。
２各共有者は、共用部分をその用法に従って使用できる。
３各共有者の持分は、規約に定めがない限り、専用部分の床面積(壁ので囲まれた部分の水平投影面積＝ いわゆる内法計算)の割合による。
つまり 戸建の建物は、床面積は、壁ので囲まれた部分を計算（いわゆる壁芯計算）するが、専有部分は壁ので囲まれた部分の水平投影面積（内法計算）による。
そのこころ マンションの壁はすでに共用部分になっている。
チェック
□共用部分の持分の割合 共用部分の持分の割合は，規約で別段の定めをしない限り，その有する専有部分の床面積の割合により、かつ、各専有部分の床面積は、壁ので囲まれた部分の水平投影面積による。①⑱
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| 問 2 |
共用部分の持分は、区分所有権と一体化している。
13-4共用部分の持分の処分の禁止 15、11Ⅲ
共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従い、して処分できない。
つまり 共用部分のだけ売ったり、抵当権を設定したりすることはできない。そして、専有部分が売られ、また抵当権が設定されれば、それらに従い、共用部分の持分も売られ、抵当権が設定されたことになる。
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| 問 3 |
13-5共用部分の保存・管理・変更 17・18
| 管理の態様 |
決定方法･要件 |
| 保存（現状を維持する行為） |
規約に別段の定めなければ各人ができる |
| 管理（性質を変えない範囲での利用・改良） |
規約に別段の定めなければ普通決議※で決する＊ |
| 変更 |
軽微変更（の著しい変更を伴わない変更） |
| 重大変更（の著しい変更を伴う変更） |
特別多数決議※。ただし、は規約で過半数まで減じられる＊ |
たとえば 館内の不法占拠者を追い出すことや、館内の掃除などは行為に当たり、区分所有者単独でもできる。これに対し、エレベーターの保守点検の請負契約などは行為に当たり、集会の普通決議で決する。そして、階段室をエレベーターにしようという時は、重大なに当たり、集会の特別決議が必要だ
なお、＊管理行為と変更行為で、特定の専有部分に特別の影響を及ぼすときは、その区分所有者のも必要である。
※普通決議と特別多数決議 区分所有者の集会での議決権は、原則として、各区分所有者に、その専有部分の床面積に応じて割り当てられる（38）。この議決権と区分所有者数（頭数）の過半数の賛成で成立するのが普通決議で、議事は、原則として普通決議で決する（39）。特に重要なことを決する場合は、法は、より厳しい議決要件「区分所有者及び議決権の各以上の多数」を要求し、それが特別多数決議だ。特別多数決議が要求される場合、その議決要件は規約で変更できないのが原則だが、この場合だけ、区分所有者の定数を、規約で過半数まで減ずることができる。
チェック
１□共用部分の変更 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するが、このの定数は、規約で過半数まで減ずることができる。が、は減ずることはできない。㉔
２□共用部分の変更 共用部分の変更(その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、集会の決議の方法で決することが必要だが、規約によれば、それ以外の方法によることができる。⑫規約によっても、それ以外の方法による旨定めることはできない。
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| 問 4 |
敷地
13-6敷地 2・5
１建物が（物理的に）建っている一筆又は数筆の土地は、当然に敷地となる（法定敷地）。
２建物が建っていない土地でも、建物・法定敷地と管理・使用する庭、通路等は、規約により敷地とすることができる（規約敷地）。
・法定敷地だった土地の一部が、①分筆、又は、②建物の一部により、建物が建っていない土地になったときは、その土地は、で建物の敷地と定めたものとみなす（みなし規約敷地）。
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| 問 5 |
13-7専有部分と敷地利用権は分離して処分できない 22
区分所有者は、その有する専有部分と敷地利用権をして処分できない。
ただし、に別段の定めがある場合は、分離して処分できる。
つまり 専有部分と敷地利用権も、原則として、分離処分できない。この結果、専有部分が売却されれば、それに従い、専有部分に抵当権を設定すれば、敷地利用権にも抵当権が設定されたことになる。専有部分と部分の持分の分離処分の禁止と同じだ。
ただし、部分の場合と異なって、権は、に別段の定めがあれば分離処分できる。
そのこころ 敷地が広すぎる場合、建物が建っていない部分を分筆して、分離処分できるようにした。
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| 問 6 |
【問 ６】建物区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 共用部分の保存行為は、規約で別段の定めがない限り、各共有者が単独ですることができる。
２ 共用部分の管理に関する事項（重大変更の場合を除く）は、規約で別段の定めがない限り、集会の決議（普通決議）で決する。
３ 共用部分の変更であれば、形状・効用の著しい変更を伴わなくても、集会の、区分所有者の４分の３以上かつ区分所有者の議決権の４分の３以上の多数による決議によらなければ行えない。
４ 共用部分の重大変更（形状・効用の著しい変更を伴う変更）が、専有部分の使用に特別の影響を及ぼす場合で、その専有部分の所有者の承諾を得られないときは、集会の、区分所有者の４分の３以上かつ区分所有者の議決権の４分の３以上の多数による決議によって決しても、行うことはできない。
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