公示価格や基準地価格
国土交通省が毎年３月に発表する地価公示標準地の公示価格（価格時点1月１日）や
各都道府県が9月に発表する地価調査基準地の標準価格（価格時点７月１日）
を閲覧したいときは
国土交通省のホームページ「土地情報ライブラリー」に掲載されています｡
クリックすると見ることができます｡
国土交通省で、実際の売買価格を調査して４半期ごと公表しています。
土地取引価格情報をクリックすると見ることができます｡
主要都市の高度利用地の地価動向報告（平成20年第２四半期）は、
ここをクリックすると見ることができます｡
固定資産税（土地）の路線価図は財団法人資産評価システム研究センターのホームページ
で閲覧できます。
平成２９年の公示価格の概要（価格時点 201７.1.1.）
地価上昇の波は、地方都市にも、
詳細情報は、土地総合情報ライブラリー 平成2９年地価公示 を
クリックすると見ることができます｡
平成２８年の地価調査の概要（価格時点 201６.7.1.）
詳細情報は、土地総合情報ライブラリー 平成２８年地価調査 を
クリックすると見ることができます｡
公示価格とその読み方
公示価格とはどういうものか。
その読み方(住宅地の場合)は
鵜野和夫「不動産の評価、権利調整と税務・2015版」清文社）
を基に、2015年の公示価格を織り込んで作成したものです｡
詳細は同書を参照して下さい｡
公示価格とは
売買の予定地など(対象地)の評価をしょうとするとき,公示価格と対象地と比較して求める方法がある｡
そのためには,公示価格とはどういうものであるかということを知らなくては
ハナシにならない。ここでは,まず,公示価格とはどういうものであるかということ
を具体的に説明する。
公示価格の目的はなにか､なにを見たらわかるか
公示価格の目的については,地価公示法という法律の第1条で,いくつか定められているが,
その第一として,「一般の土地の取引価格に対して指標を与え」ることが規定されている。
ひらたくいえば,一般の人が土地の売買をするとき,その付近の公示地の価
格(公示価格)をみて,この価格を参考にして,その売買価格をきめられるよう
にするためということである。
そのためには,この公示価格が誰にでもわかり,手軽に利用されるようにな
っていなければならない。
それで,国土交通省の土地鑑定委員会が,公示地の毎年1月1日現在の価格
(公示価格)を,3月下旬ごろ(平成28年は3月23日)に発表され、官報に公示している。
この官報は,政府刊行物販売所等で売られているし,また,一般の刊行物として
国土交通省土地鑑定委員会編『地価公示平成××年』(大蔵省印刷局)も毎年刊行
され,一般の書店で入手できるようになっている。また,公示価格の主な地点
の概要が,公示した日の日刊新聞の朝刊に掲載されるので,これを保存して
おくと便利である。
また,国土交通省のホームページの「土地情報総合ライブラリー」の
「地価情報・都道府県選択」等で閲覧し,プリントアウトすることもできる。
なお,公示価格を補うものとして､都道府県基準地標準価格というものもある。
これは都道府県が7月1日の価格を9月下旬（平成27年は9月17日）に発表するもので
公示地の不足地点と価格時点を補足している｡
これも公示価格と同様の性格のものである｡これも上記と同様の方法で閲覧できる｡
公示価格の例
公示価格を利用するための基本として,公示価格とはどういうものかを具体例にもとづいて
説明することにする。
中級の住宅地として開発され,環境を整えてきた東京近郊の街として,田園都市線沿線の街々がある。
この線は,地下鉄と相互乗り入れをし,渋谷を通じて都心まで接続し,都心に通勤するサラリーマンの
快適なベッドタウンとなっている。
その沿線の「青葉台駅」(渋谷から急行で約30分)を降りると,北側の高台に整然と造成されて
分譲された住宅街がある。
名前も「青葉台」といい,1丁目と2丁目があり,その背後にも新しい住宅街が続いている。
その青葉台1丁目に地価公示標準地(公示地)がある。「横浜青葉一12」という記号がついている。
平成27年3月19日の官報により,「横浜青葉一12」を掲記すると,下記のようになっている。
この記載例によって,公示価格の読み方を説明する。
標準地番号 ❋横浜青葉一12
所在地 青葉台1丁目21番22
１㎡当りの価格 317,000円
標準地の地積 280㎡
標準地の形状 1:1.2
標準地の利用の現況 住宅W2
標準地の周辺の利用の現況 住宅が多い区画整然とした住宅地域
標準地の前面の道路の状況 南6.5m市道
標準地についての水道、ガス供給施設及び下水道の整備の状況 ､ 水道,ガス,下水
標準地の鉄道その他の主要な交通施設との接近の状況 青葉台 620m
標準地に係る都市計画法その他法令の制限で主要なもの 1低専(40,80)
(注)価格時点:平成27年1月1日。
なお,都道府県地価調査における「青葉(県)一9」(同一地点)の平成26年7月1日の標準価格は314,000円。
この地点はその12番という記号である。
なお
なお,冒頭につけられた❋印は,この地価公示標準地(公示地)が代表標準地であることを示している。
代表標準地というのは,この地域のいくつかの地価公示標準地の群を代表し,
これらの標準地相互の比較を容易に行えるようにするために選定された標準地で,
一つの代表標準地が選定されている。
『
公示価格の地点の所在地であり,土地登記簿に記載されている所在地である
なお,登記簿の地番と住居表示の番地とが異なるときは,この下に住居表示を「 」書きしてある。
だから,これを読んで地図(図表1-3,1-4)をみると,どの辺にこの地点があるかを探すことができる｡
なお各市町村に,この場所の地図(図表1-5)が備えてある。
(注) この地図は,住宅新報社から『地価公示要覧』として出版されている。
図表は末尾に掲載してあります｡
『309,O00』 この土地の1㎡当りの単価である。
『280』 この土地の面積である。だから,この土地の価額は,
(280㎡×317,000円＝86,760,000円)
ということになる。
土地の単価というものは,面積によって変わる。
この例でいうと,面積が280㎡でその単価が31万7,000円である。
この10倍の2,800㎡の土地が売りに出されたとする。
これに単価の31万7,000円を乗ずると,総額は8億8,760万円となる。
かなり高給取りのサラリーマンでも買えない値段である。
とすると,買う人は特殊な資産家とか不動産業者とかに限定されてくる。
買手が減れば,物の値段が下がるのが自然の理である。
不動産業者が転売を考えているのなら,転売益を出すために安く仕入れたいであろう。
また、適正規模の住宅団地に開発造成して分譲しようとすれば、区域内の道路開設による
潰れ地が生じ、また、宅造費用や販売経費も考慮しなければならない。
それでも,その約30%減の6億2,132万円なら売れるかもしれない。
そうすると,その1㎡当りの単価は約22万円となる。
逆に,この土地の面積が90㎡だとする。
そして,公示価格の約20%増の1㎡当り38万400円で売ろうとする。
そうすると,土地の総額は約3,423万円となる。
これならば,ある程度の高給取りのサラリーマンなら買えるかもしれない。
そして,この辺りの地価としては,それほどバカ高い価額ではなく,すぐ売れるかもしれない。
また,マンションやビルの適地では,土地の面積が大きくなると,土地の単価が高くなる場合もある。
このようにして,土地の単価というものは土地の面積との関係で決まるものである。
そして公示価格は,その地域の中で標準的な面積の土地を選定している。
したがって,その周辺の土地でも標準的な面積と違う面積の土地を売買しようとすると,
その土地単価は変わってくるということを覚えておかねばならない。
そういう意味で,公示価格をみるときには,面積にも注意を払わなければならない。
地形と地価
つぎに,『1:1.2』と書いてあるのは地形(じがた)である。間口1に対して
奥行1.2ということ,すなわち,この敷地は間口約15m,奥行約18mの長方形の
土地であるということである。もし「1:1」と書いてあれば,間口1に対し
奥行1の正方形の土地という意味である。
地形と地価とは密接な関係をもつ。狭い三角形の地形の土地であれば,その
地形なりに三角形の家をつくらざるをえない。それはつくりにくく(すなわち,
建築費が多くかさむ),そして住みにくい。だから,そういう土地は安くなる。
では,どういう地形がよいかというと,その土地の周辺の利用状況によって
一概にはいえないが,普通の住宅地であれば,長方形で1:1.2から1:1.5ぐらいの
地形や,1.2:1または正方形の地形がよいとされている。この範囲をこえている
地形であれば,一応注意したほうがよい。
なお,台形とか多角形とか特殊な地形をしている場合には,それぞれ「台形」
とか「多角形」とか記載してあるが,正方形,長方形の場合は,特に記載していない。
「1:1」とあれば正方形のことである。
面積と地形との関係
狭い三角形の地形の土地については上記で説明した。それでは,広い三角形の地形
の土地についてはどうだろうか。比較して図示すると,図表1-6のようになる。
（イ）の場合には,三角形か,少なくとも不整形の家しか建たない。
しかし,(口)のような広い土地であれば,整形のマンションを建てて,余った土地を
駐車場にすることもできる。地形というものは,面積によって良くもなり悪くもなる。
したがって,地形と面積とを常に関連づけて考えねばならない。
利用現況
つぎには『住宅 Ｗ２』と記載されている｡「Ｗ」というのは木造ということである。
この公示価格の地点に木造2階建の住宅が建っているという意味である。
公示価格の地点というものは､その周辺の土地の利用状況を見て､標準的な
利用がなされている土地を選定している。だから,ここに『住宅W2』と書い
てあるのは,その周辺の標準的利用状況が木造2階建の住宅であるということ
を示している。なお,鉄筋コンクリート造は RC と表示する。
土地の価格というものは,その利用状況によって変化するからである。
木造モルタル2階建のアパートの建て混んだ中に,ぽつんと高級住宅があっ
ても,その土地の価値が高級住宅地並みになるわけではない。そういう地域で
は,アパートの敷地のほうが価値は高いかもしれない。
地域の現況（近隣地域）
つぎの欄には,『中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域』とあるが,
これは公示価格の地点の周辺の土地の状況を説明している。
公示価格というものは,一定の地点を明確に示して,その地点の地価を表示している。
しかし,その目的とするところは,そうすることによって,その周辺の土地の地価
の水準を明らかにすることにある。この例示における「その周辺の土地」
を具体的に示すと,図表1-4のようになる。
この周辺の土地を「近隣地域」という。そして,この近隣地域の性格を説明すると,
『中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域』ということになるのである。
道路その他の公共施設と地価
つぎに『南6.5m市道』『水道,ガス,下水』と記載してある。この敷地の南側に
6.5mの市道があり,水道と都市ガスと公共下水がいつでも使える状態にある敷地
であるという意味である。
建築基準法で,道路に面していない土地には家を建てられないよう規定して
ある。そして,その幅員は原則として4m以上ないといけないようになってい
る。だから幅員4m以上の道路に面していない土地は,同じ地域にあっても,
全く地価が低いことになる。
家を建てることが法律上可能であるかどうかは,その土地にとって致命的な
ことであるが,その最低限の要求を満たしている敷地を比較した場合,道路の
幅員はある程度までは広いほうがよい。自動車の入らないぐらい狭い道路より,
自動車の入る道路のほうが地価は高くなる。しかし,過ぎたるは及ばざるがご
としというが,あんまり立派で便利な道路で,自動車の交通が激しすぎるよう
になると,住宅地としての快適性は失われ,地価は下がる。
「水道,ガス」と記載してあって,「下水」が記載されていない場合がある。
これは,公共下水等がないということである。公共下水というのは,トイレッ
トのボタンを押すと,汚物が洗われて,その家の前面道路の下に埋められている公
共の下水管に流れ込み,公共の末端処理場に流れついて処理される----全部公共
で処理してくれる,そのかわり下水使用料を徴収される----そういう下水で
ある。その他,最近の大規模に造成された住宅団地の場合,団地内に汚水集中
処理場があり,公共の管理にはなっていないが,団地内の管理組合などで維持
管理している場合も「下水」と記載してある。自分の敷地に浄化槽があり,そ
こで浄化して道路傍の側溝に流して,最後には公共の下水に接続するようにな
っていても,「下水」ありとは記載していない。「ガス」も都市ガスの有無とい
うことである。プロパンガスを使っていても,「ガス」ありとは記載しない(プ
ロパンの集中供給施設のある場合は「ガス」と記載してある)。なお,水道,ガス,
下水については,標準地の敷地内に引き込まれていない場合でも,前面道路に
本管が敷設してあって,引き込もうと思えば,通常の工事費で引き込めるよう
になっている場合も,「水道」「ガス」「下水」と記載してある。
交通状況
『青葉台620m』というのは,田園都市線
620mということである。標準的な歩行速度は1分間80mということになっている。
だから,620mというと8分ぐらいかかるということで,駅からかなり便利な場所である。
駅から都心までの距離と,駅からその土地までの距離は,住宅地の地価を判定する
ときの最も重要な要素ともいえる。
都市計画法その他法令の制限
『1低専(40,80)』というのは,この土地が第1種低層住居専用地域にあり,
建ぺい率(敷地に対する建物の建築面積割合)が40%で,容積率(敷地に対する
建物の延床面積)が80%ということである。
だから,この敷地に建物を建築しようとすると,
建ぺい率 280m2×0.4=112㎡(約34坪)
容積率 280m2×0.8＝224m2(約68坪)
である。この標準地は,建ぺい率,容積率がかなりきつく制約されているとい
える。建ぺい率,容積率が大きければ,それだけ土地を有効に利用できること
になり,一般的には地価が高くなる傾向になっている。
しかし,自分の土地が有効に利用できるということは,隣の土地も有効に利
用できるということになる。そうすると,その地域全体の土地利用状況が過密
になり,住居としての快適性は失われ,地価を下げる要因となることもある。
その辺を総合的に考えて,地価を判定しなければならない。
なお,第1種低層住居専用地域とは,平屋建や2階建程度の低層住宅に係る
良好な住居の環境を保護するために定められた地域であって(都市計画法9条),
建物の高さの最高限度も10mまたは12mまでと制限されている(建築基準法55条)
などの厳しい規制がもうけられている。
官報記載上の略号の読み方について,官報の「備考」で次のように説明している。
図表はこの「読み方」の次のページ以下に掲載してあります｡
公示価格の略号の読み方
より詳しく知りたいは下記を読んでください
(1)「標準地番号」の欄においては,用途別に数字を付し次のように表示している。
１,２,３・・………………・……住宅地
3-1,3-2,3-3.……………・…・・…宅地見込地
5-1,5-2,5-3.…………・…・…・…商業地
7-1,7-2,7-3.……………・・…・…準工業地
9-1,9-2,9-3.…・…… ………・…工業地
10-1,10-2,10-3.…・……………・市街化調整区域内の現況宅地
13-1,13-2,13-3.…・…・…………市街化調整区域内の現況林地
(2) 「標準地の所在及び地番並びに住居表示」の欄において,標準地に住居表示が
ある場合には「」内に表示した。また,土地区画整理事業による仮換地又は土
地改良事業の=時利用地となっている場合には原則として,その場所の当該事
業による整理則の所在及び地番を表示し,()内にその場所の当該事業による工
区各街区番号及び符号(仮換地番号)等を表示した。なお,仮換地番号と住居
表ホの両方のある場合は仮換地番号の表示を省略した。
なお,標準地が数筆にわたる場合は「外」と,一筆の一部である場合には「内」
とそれぞれ表示し,また,同一の郡,市,区,町又は村にある標準地については,それ
ぞれ最初の標準地についてのみ当該郡,市,区,町又は村名を表示し,他は省略した。
(3) 「標準地の地積」欄には,原則として,土地登記簿に登記されている地積(土
地の一部が借地である標準地については,当該借地の面積。土地区画整理事業の
仮換地又は土地改良事業の一時利用地である標準地については,当該仮換地等の
指定地積)を表示し・1平方メートル未満の端数は切り捨ててある。また,標準
地の一部が私道となっている場合には,その「地積」欄には私道部分を含めて全
筆の地積を表示した。
(4) 「標準地の形状」欄には,現況林地の標準地以外の標準地について標準地の間
口と奥行のおおむねの比率(宅地見込地にあっては,前面道路と接する辺又は至
近の道路におおむね平行する辺と,この辺から対辺までの長さの比率)を左側に間
口,右側に奥行の順で表示した。なお,形状は,台形,不整形と特に表示しなし、
限り四角形である。
(5) 「標準地の利用の現況」欄には,当該標準地にある建物の構造を次の略号で表
示し,数字はその階層(地下階層がある場合,地上階層にはFを,地下階層にはBを
付してある。)を表示している。ただし,価格判定の基準日に建物が撤去されてい
る場合(新しい建物が建築中又は仮設建物が存している場合等を含む。)には,「空
地」と表示している。
鉄骨鉄筋コンクリート造………・………・・…SRC
鉄筋コンクリート造………………・・…・……RC
鉄骨造…………・……・…………… .'……S
ブロック造・…………一…・……………・……B
木造………………・……・……・一…・…・…W
(6) 「標準地の前面道路の状況」欄には,前面道路の状況を「方位」,「幅員」,「舗
装の状況」,「道路の種類」及び「その他の接面道路の状況」の順に表示してある。
なお,道路の種類は次の区分により表示し,前面道路の舗装の状況は,「未舗装」
と特に表示しない限り舗装済みである。
①道路法の道路は,「国道」,「都道府県道」,「市町村道」等
②土地区画整理事業施行地区内の道路(①,③を除く。)は,「区画街路」
③私人が管理する道で,いわゆる私道と称されているものは,「私道」
④その他の道は,「道路」---------------------
（７) 「標準地についての水道,ガス供給施設及び下水道の整備の状況」欄について
は,次により表示した。
①水道法による水道事業又は専用水道により給水されている場合及び通常の工
事費負担によって,これらの水道から給水可能な場合は,「水道」と表示した。
②ガス事業法による一般ガス事業又は簡易ガス事業によりガスが供給されてい
る場合及び通常の工事費負担によってこれらのガス事業からガス供給が可能な
場合は,「ガス」と表示した。
③標準地が下水道法に基づく処理区域内にある場合,及び公共下水道に接続し,
又は終末処理場を有している場合は,「下水」と表示した。
(8) 「標準地の鉄道その他の主要な交通施設との接近の状況」欄には,原則として,
鉄道駅名及び標準地から鉄道駅(地下駅の場合にぱ地表への出入口)までの道路
距離を表示し,50m未満の場合は,「近接又は「接面」と表示した。
(9) 「標準地に係る都市計画法その他法令の制限で主要なもの」欄においては,次
により表示した。
①用途地域等は次の略号で表示した。なお,市街化区域は特には表示していない。
第一種低層住居専用地域……・…………・・……・…………・・1低専
第二種低層住居専用地域・………………・・……………・…・・2低専
第一種中高層住居専用地域………………・・……………… ・1中専
第二種中高層住居専用地域……・…………・………・……… 2中専
第一種住居地域……・…………・……・…………・・……・……1住居
第二種住居地域・………………・……………一…・…………・ 2住居
準住居地域…・……………・…・……………………………… 準住居
近隣商業地域…・……………・・……………・…・…………・…近商
商業地域……………・…・…・・…………………………… ・商業
準工業地域…・…………………9・……・……・…………・ 準工
工業地域……………・…・…………・………・…………一一 工業
工業専用地域・………………・………・…・……・…・…・…・ 工専
防火地域………………・………・……・…………・…・ ・ 防火
準防火地域…・…………・・…………・…・…・…・・… 準防
市街化調整区域………・…………………………… 「調区」
市街化区域及び市街化調整区域以外の都市計画区域 ｢都｣
地域森林計画対象区域…………・……・……………… ・・ 地森計
国定公園第三種特別地域…・……・……………・…・…一 国定公(3種)
②第一種低層住居専用地域,第二種低層住居専用地域,第一種中高層住居専用
地域,第二種中高層住居専用地域及び工業専用地域については()内の左側
に指定建ぺい率,右側に指定容積率を,その他の地域については()内に指
定容積率をそれぞれパーセントで表示した。
また,用途指定のない市街化調整区域内宅地,用途指定のない市街化区域及
び市街化調整区域以外の都市計画区域についても,()内の左側に指定建ぺい
率,右側に指定容積率を表示している。
表示は,標準地の単位面積当たりの価格判定の基準日(平成22年1月1日)の
状況により行った。
※印は,代表標準地である。代表標準地とは,市街化区域内及び特に必要と認
められる場合には未線引都市計画区域内の住宅地及び商業地について,用途ごと
に価格牽連性があると認められる一定数の標準地を地域的なまとまりを勘案して
まとめた標準地群のうちから,できる限り標準地相互の比較を容易に行いうるも
のとして選定された標準地をいう。
製作中！！