平成14年

【問　1】　ＡがＢの欺罔行為によって、Ａ所有の建物をＣに売却する契約をした場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 １　Ａは、Ｂが欺罔行為をしたことを、Ｃが知っているときでないと、売買契約の取消しをすることができない。 ２　ＡがＣに所有権移転登記を済ませ、ＣがＡに代金を完済したとき後、詐欺による有効な取消しがなされたときには、登記の抹消と代金の返還は同時履行の関係になる。 ３　Ａは、詐欺に気が付いていたが、契約に基づき、異議を留めることなく所有権移転登記手続をし、代金を請求していた場合、詐欺による取消しをすることはできない。 ４　Ｃが当該建物を、詐欺について善意のＤに転売して所有権移転登記を済ませても、Ａは詐欺による取り消しをして、Ｄから建物の返還を求めることができる。 【解答及び解説】 【問　1】　正解　４ １　正しい。相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知っていたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。 ＊民法96条２項 ２　正しい。取り消しによる原状回復義務は、相互に同時履行の関係にある（判例）。 ＊民法533条 ３　正しい。詐欺に気がついていたなら、騙されたことにはならないので、詐欺を理由とする取り消しはできない。 民法96条参照 ４　誤り。詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。したがって、Ａは詐欺による取消しを、善意のＤに対抗することができない。 ＊民法96条３項 【解法のポイント】本問を本試験で初めて見た人は、「欺罔」（ぎもう）という言葉で、ビックリした人もいるようですが、後の問題文を見れば詐欺の問題だと分かったと思うので、問題はないと思います。本試験のときは、落ち着いて問題文をよく読んで対処して下さい。 14年問６　一括競売 【問　6】　Ａは、Ｂに対する貸付金債権の担保のために、当該貸付金債権額にほぼ見合う評価額を有するＢ所有の更地である甲土地に抵当権を設定し、その旨の登記をした。その後、Ｂはこの土地上に乙建物を築造し、自己所有とした。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。 １　Ａは、Ｂに対し、乙建物の築造行為は、甲土地に対するＡの抵当権を侵害する行為であるとして、乙建物の収去を求めることができる。 　　乙建物の築造は、抵当権の侵害にはならない。 ２　Ｂが、甲土地及び乙建物の双方につき、Ｃのために抵当権を設定して、その旨の登記をした後（甲土地についてはＡの後順位）、Ａの抵当権が実行されるとき、乙建物のために法定地上権が成立する。 　　甲土地に抵当権設定当時建物がない⇒法定地上権は成立しない ３　Ｂが、乙建物築造後、甲土地についてのみ、Ｄのために抵当権を設定して、その旨の登記をした場合（甲土地についてはＡの後順位）、Ａの抵当権及び被担保債権が存続している状態で、Ｄの抵当権が実行されるとき、乙建物のために法定地上権が成立する。 　　　甲土地に、Ａのための抵当権設定当時建物がない⇒法定地上権は成立しない ４　Ａは、乙建物に抵当権を設定していなくても、甲土地とともに乙建物を競売することができるが、優先弁済権は甲土地の代金についてのみ行使できる。 Ａは、更地に抵当権を設定した後に、抵当地上に建物を築造していることから、甲土地及び乙建物を一括競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。 【問　37】　宅地建物取引業者Ａが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。 １　Ａは、建物（建築工事完了前）の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで、当該図面の説明はしなかった。 ２　Ａは、マンションの分譲を行うに際し、当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるＡは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったが、これについては説明しなかった。 ３　Ａは、中古マンションの売買の媒介を行うに際し、当該マンション修繕の実施状況について、当該マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況については説明しなかった。 ４　Ａは、建物の売買の契約を行うに際し、当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能表示評価を受けた新築住宅であったが、その旨説明しなかった。 【解答及び解説】 【問　37】　正解　３ １　違反する。工事完了前の建物の場合、建築の工事の完了時における当該建物の主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について、これらの事項を記載した書面及び図面を交付して説明をしなければならない。 ＊宅地建物取引業法35条１項５号、同法施行規則16条 ２　違反する。当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。 ＊宅地建物取引業法施行規則16条の２第５号 ３　違反しない。当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。しかし、修繕の実施状況の記録が保存されていない場合には、説明する必要はない。 ＊宅地建物取引業法施行規則16条の２第９号 ４　違反する。当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。 ＊宅地建物取引業法16条の４の３第５号 【解法のポイント】重要事項の説明は、宅地建物取引業法35条だけではなく、施行規則にも規定されていて、年々説明事項が増えてきて複雑になっています。しかし、これはやむを得ないので、しっかりと復習しておいて下さい。 【問　38】　次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という）の規定によれば、正しいものはどれか。 １　法35条に規定する重要事項を記載した書面には、説明した宅地建物取引士Ａが記名押印したが、法第37条に規定する書面には、Ａが不在であったため、宅地建物取引士でない従事者Ｂが、Ａの記名押印を行った。 ２　法第37条に規定する書面は、宅地又は建物の取引に係る契約書とは本来別個のものであるので、必ず取引の契約書とは別に当該書面を作成し、交付しなければならない。 ３　法第35条の重要事項説明のうち、宅地建物取引業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定められている事項は、宅地又は建物の賃借に係る事項であり、売買に係るものは含まれていない。 ４　法第35条に規定する重要事項を記載した書面には、説明した宅地建物取引士Ｃが記名押印したが、法第37条に規定する書面には、Ｃが急病で入院したため、専任の宅地建物取引士Ｄが自ら記名押印した。 【解答及び解説】 【問　38】　正解　４ １　誤り。35条書面も37条書面も宅地建物取引士が記名押印しなければならない。 ＊宅地建物取引業法37条３項 ２　誤り。37条の規定に基づき交付すべき書面は、契約とは本来別個のものであるという点は正しいが、37条に掲げる事項が記載された契約書であれば、当該契約書をもってこの書面とすることができる（通達）。 ＊宅地建物取引業法37条１項 ３　誤り。重要事項の説明のうち、宅地建物取引業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項のなかには、宅地又は建物の貸借に係る事項だけではなく、宅地又は建物の売買又は交換に係る事項も含まれている。 ＊宅地建物取引業法施行規則16条の４の３ ４　正しい。35条書面と37条書面は宅地建物取引士が記名押印しなければならないが、宅地建物取引士の資格があれば、35条書面と37条書面の記名押印をする宅地建物取引士が異なっていてもよい。 ＊宅地建物取引業法37条３項 【解法のポイント】肢４は、過去問でも出題されている事項です。覚えておいて下さい。