しかし、例えば通常の木造２階建てですと壁量の審査は建築確認申請の書類の中には無く、設計した設計者にすべて任されているのです。
　端的に言って、設計を設計事務所に直接依頼した建物で無い限り、言い換えて、工務店さんに一括でお願いした建物では壁量計算を行っていないものまであると言われています（建売住宅もしかり）。
　念のため当時の「建築確認書」をご覧になって下さい。

　よく工務店のオヤジさんは「建築確認書」のことを建築工事許可書などと言っていたりしました。
「許可」ではないのですが、無届着工ではないのでそうしたことばになるのでしょう。
　「確認書」の中もしくは「引き渡し図面」に筋違い計算、もしくは壁量計算という書類がありますか？無いとすると壁量計算はしていない、と思われたほうがよいのかもしれません。
　工務店さんに問い合わせれば「たっぷり入っているから大丈夫！！」という答えがあるでしょう。でもやり直してみて下さい。　筋違いがどこに入っているのやら壁をあけてみないとわかりません。
　この調査から始めましょう、というのが耐震診断です。
各行政からわずかですが補助金も出ますので、是非、設計事務所に依頼してください。　中立の立場からありのままに調査診断します。
　筋違いの位置の確認のために壁の中を開けてみることは重要で、いろいろなことが分かります。

　もっとも効果的ですがもっとも費用のかかるものに免震装置の組み込みがあります。
文化財など保存価値の高いものに行われます。　
　費用との相談で幾通りもの補強方法がありますのでじっくり相談することが必要です。
これは設計行為そのものです。　設計の費用がかかります。
　耐震の次は性能を上げる設計となります。
　見かけのキッチンがきれいになることも重要ですが、30年以上前の建物ですと壁、屋根裏に断熱材が入っていないこともあります。
　20年以上前の建物では入っていても薄く、一部隙間があったり、よじれていたりします。 加えてサッシがペアガラスサッシということはほとんどありません。エアコンを新しくしても隙間風があるままで、熱はどんどんと逃げて行きます。
断熱改修も国を挙げての省エネ政策ですから補助金が出ます。
加えて、ソーラーパネル発電をする、太陽熱温水器を載せることも自治体の助成項目です。
　工事予算の非常に大雑把な目安ですが、耐震補強を行い、屋根、外壁も直し、キッチンや風呂、湯沸かし器も入れ替えるなどをすべて行う、いわゆる外観も変わるような総合リフォームでは新築費用の半分と言われます。それに加えその工事費の約15～20％の設計・監理費用が必要です。

■　補強工事・リフォーム工事
　設計が上がり、建設会社から見積りも出て、納得が得られたなら契約し工事に入ります。
図面通りに工事してくれればよさそうなものですが、現物は長年使われてきた生き物です。
少し壊してみたら既存の図面と違っていた、などということはいくらでも出てきます。
　このとき、設計者がいないとすると、オーナーは「適切にやれ！」というわかったようなわからないような指示しか出来ません。　これではせっかくの費用を掛けての大工事ですのに、最終結果は「少し心配！」な結果となります。
　また、既存の図面が正確であったとしても、補強工事は高度な技術を要する仕事です。　言葉は良くありませんが街場の小さな工務店に発注したくはありません。　あと施工アンカーをひとつ打つにしても、既存の目荒らしをするのにも細心の注意が必要です。　監督さんの経験が無く、職人さん任せにしてしまう、というようなことは日常茶飯事ですので。

　少しの補強の取り合いが後の仕上げ工事に影響します。　第三者監理者（通常は設計事務所）をつけましょう。

木造特有のこと

　建物が重い場合、屋根は瓦、外壁はモルタル塗りやタイル張り、では耐震補強が絶対に必要です。　場合によって、本体に大きな補強工事が出来ない場合などでは瓦から鋼板葺きに、モルタルは落としてサイディング張りに変更し軽量化を図ります。　このようなことはトータルなバランス設計となります。床下や天井裏をのぞいてみると木が一部腐っていたりカビが生えていたりする場合もあります。部分的に切り取り補強することも可能な場合があります。

鉄骨造特有のこと

　鉄骨造といいますと、大部分はハウスメーカーの手になるものでしょう。　他に少数の注文による重量鉄骨＋コンクリート系パネル張り＋塗装仕上げがあります。
　過去にメーカーの手になる３階建て住宅のリフォーム相談を受けた際に、引き渡しの際の図面をすべて見せていただいたことがあります。平面図と立面図などだけです。それで全てです。いわゆる意匠図というもの。建物をすっかりと買ったにもかかわらず、構造計算をどうしたかの計算書、構造体をどう組み立てたのかの構造図面が渡されていません。当該メーカーの担当支店に電話しました。支店の責任者曰く、
　「図面はすべて管理しております。お客様の物件はリフォームにも十分に対応させていただきます。」
　「図面をお渡ししても、弊社でないと手を加えられないと思いますので、お渡しはしておりません。」と言った。
鉄骨プレハブ住宅はメーカーのやりたい放題だ。　客の意向などお構いなし。　一度建てたらウチのもの。　取り壊すまで全て吸い取るゾ、と言う感じ。 その施主はあきらめたのです。
　デザインシステムへの注文による重量鉄骨＋コンクリート系パネル張り＋塗装仕上げの住宅はその限りではありません。　鉄骨造の標準的工法だからです。　引き渡しの際には当然構造計算書も構造図もすべて渡しています。　リフォームを行う会社が新築の時の会社でなくとも、各種書類を解析しなおすことが可能です。　そして柱、梁をさわることが無ければほとんどの改造ができます。　もし壁をいじることになったときも、その壁が構造上主要な壁か取り払える壁かが図面や計算書から読み取れます。

ＲＣ造特有のこと

　　コンクリート造は鉄筋で補強したコンクリートの塊である一体のたいへん強い構造物です（一部のパネル系コンクリート造の扱いは鉄骨造とあまり変わりませんので「鉄骨戸建」の項目へ）。
　しかし、施工・工事の仕方にその品質が左右されます。指示書よりやや多めの水で練ったコンクリートは中性化が早く、水密性も劣ります。一度固まってしまったコンクリートの性能を上げることはほとんど不可能です。よって水密性能は木造モルタル塗りと同様に屋上の防水、外壁のヒビ割れ補修と防水塗装が重要なリニューアル項目となります
　構造計算書も構造図もすべてお持ちと思います。　リフォームを行う会社が新築の時の会社でなくとも、各種書類を解析しなおすことが可能です。 　まず鉄筋の位置が図面と大きく異なることは考えません。重要と考えられるのはコンクリートの強度と中性化です。　それを調査します。コア抜きと言って今建っている建物の複数個所から専用の機械を使いコンクリート試験体を切り出します。鉄筋と鉄筋の間を狙います。その切り出しで出来た穴は高強度モルタルで埋めてしまいますので心配はいりません。試験体は専門の試験所に持ち込み試験をします。そして現物のコンクリート強度を基に構造計算をし直します。結果に依りコンクリートの壁を増やしたり、バランスが悪ければ柱の際を切り取ったりします。　そして柱、梁をさわることが無ければほとんどの改造ができます。　もし壁をいじることになったときも、その壁が構造上主要な壁か取り払える壁かが図面や計算書から読み取れます。

Ｍａｎｓｉｏｎ特有のこと

ここでは大規模修繕以外の１住戸内部のスケルトンリフォームについてお話しします。
よって、バルコニー、サッシ、玄関ドア、自己の使用部分のバルコニーの内側の外壁なども含まれません。　ご存じの通りこれらは『共用部分』と言われ、マンションの建物全体の性能にかかわる部分となり管理組合の合議の上でしかさわれないことになっています。
　ただし、最近ではバルコニーに面したハキダシ窓サッシのガラスを、サッシそのものを変更してしまうのではなく、ガラスを真空ガラスに替え断熱性能をＵＰすることは割れたガラスを交換することと同義と解釈し簡単に許可している例も多いと聞きます。
　ですから、外壁にヒビ割れがある、タイルが落ちたなど痛みが目につくようになった、などは１住戸の問題ではありませんので理事会にすぐに相談してください。

　１住戸の内部（専有部）としては、それぞれにかかえていらっしゃる問題は異なることでしょう。キッチンの入れ替えなどだけですと業者任せもあるでしょう。間取りの変更も含むようなリフォームを業者さんにだけ任せておくことはできれば敬遠したいのです。
　時代の流れでマンションリフォーム専門、とうたい工事業者まですべて手配し「自社だけでワンストップ」の便利さを宣伝もしています。

　内側の仕上げをすっかり撤去します。天井、壁、床ともすべて撤去し、コンクリートの躯体が現れます。第三者監理を入れ、中立的立場から、むき出しのコンクリート面を精査します。　ジャンカ（コンクリートの流し込みが悪く、ジャリが見えているような部分）、上階の水が漏れているようなシミ、工事中のバカ穴が埋められていない、サッシまわりのモルタル詰めがいいかげんなどいろいろ見つかる場合もあります。　適切な補修の必要があります。
　床、壁の仕上げ材をはがしてみる、天井を撤去してみることは重要で、いろいろなことが分かります。

この調査・診断を先行させる方法が一番良い方法なのですが、転居期間が長くなります。どの時点でスケルトンにしてしまうか良く相談させていただきます。スケルトンにする撤去工事もリフォーム工事と一緒の相見積もりとすることも多く行われます。　どちらかというとこの方式の方が多いのは当然とも言えます。 その時は、既存躯体がどうなっているのか不明のまま、リフォームはこうしたい、との図面を相見積もりの為に業者さんに渡します。そして見積もりを取ります。　このとき、既存の不備の補修は見積もられていません。　解体をしてみて出てきた不具合は後日の追加工事となり見積もり外の費用がかかります。

 
■　マンションリフォーム設計全般
　外壁の内面は吹付けウレタン断熱をすることから考えましょう。　断熱の折り返しは１ｍとります。　自住戸の床スラブも上階のスラブ下も同様に断熱します。
サッシのガラスはできれば真空ガラスに替えましょう。

天井は部分的しか張らず、上階スラブ下に直接ペンキ塗りの仕上げをする、なども選択肢ではあります。　ただし、解体＋リフォーム一体の解体前見積もりの場合は、撤去工事が終わり上階スラブを見てみたら、直接ペンキ塗には耐えられないような粗雑なコンクリート面であったりして希望の通りに出来ず、全面に天井を張る方法に変更さざるを得ないこともあるでしょう。　また上階からの騒音が直接響くこともありますので注意が必要です。
　壁は燐戸境のコンクリートに直接ペンキを塗る選択肢もありますが、これも燐戸からの騒音には弱点となる可能性があります。下地壁を張ることが順当でしょう。　新規の間仕切り壁は木軸か軽量のスチールスタッドを使い石膏ボードを張り、クロス貼や左官塗り壁、不燃材のボードを直接張り仕上げのこともあるでしょう。　部分的にはタイル貼も選択できます。
　床は撤去した既存床より遮音性を１ランクＵＰするつもりの設計でいきます。　畳室、カーペット貼室をフローリングにすることには音の問題を十分に検討しかつ、下階の住人に了解を得る必要のある事を管理組合の規約に定めているマンションもあります。

　古いマンションですと換気計画の良くないものもあります。　リフォーム後は常時計画換気も考慮します。
水廻り位置を大きく動かすことも不可能ではありません。　ただし排水接続口は決まっていますので、そこまでどのように排水管をつなげていくか設計として面白くもあり悩ましいところでもあり、考慮のしどころです。
　有線（光ケーブル）によるインターネット環境の改善はマンション全体と関わります。　大規模修繕工事の際に引き込むことになります。
　お好みのキッチン、ユニットバス、トイレ、洗面台を設計者とともに選びましょう。