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1 債務不履行- 契約違反には仕返しできる
 １ 債務不履行のタイプと履行遅滞になる時期
債務不履行には、次のタイプがある。
Caseのように宅氏が引き渡しをすべきときに引き渡さないとか、剛田氏が代金を支払うべきときに支払わない場合だ。 ２のたとえば 宅氏が、建物を失火で焼失させた場合だ。 履行遅滞になる時は、債務に付された期限との関係で次のようになる。
２同時に履行の場合の履行遅滞
Caseでは、代金の支払いと登記の移転は、引換え＝同時にすることが約束されている。＊
これを同時履行の抗弁権と言う。 宅氏は、剛田氏が代金の提供をしてくるまでは、自分のほうも引き渡さないと、同時履行の抗弁権を主張できる。 履行遅滞とは、＜正当な理由がないのに履行期に履行しない＞ことだから、 同時履行の抗弁権がある間＝相手方が履行の提供をしてくるまでは、履行期に履行をしなくとも、履行遅滞にはならない。
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3 債務不履行の効果
債務不履行は約束違反だから、相手方は、仕返しをできる。
債務者に責任がない履行不能の場合＊、損害賠償の請求も、契約の解除もできない。この場合は、後で説明する、危険負担の問題となる。
では、次の場合は、どうなるだろうか。
４ 損害賠償額の予定
①の証明は、そう難しくはないが、②の証明は、面倒な場合がある。 そこで、あらかじめ、債務不履行の場合の損害賠償額を特約しておくことがある。争いになったら、この額で決着をつけようという特約だ。 この特約を損害賠償額の予定という。
この特約をしておくと、債務不履行の事実さえ証明すれば、損害額を証明しなくとも、予定された賠償額を請求できる
損害賠償額の予定をしたからといって、履行の請求や契約の解除ができなくなってしまうものではない、ということ。 ３はつまり 違約金の特約は、損害賠償額の予定ではないときもあるのだが、それにつき何も言っていなければ、損害賠償額の予定と扱うということ。 ５ 金銭債務の特則
剛田氏が負う代金支払い義務は、金銭債務だが、金銭債務の債務不履行には、いくつか特殊性がある。 まず、金銭債務では、履行不能はありえず、履行遅滞しかない。履行不能とは、履行が不可能になることだが、金銭債務は、借金をすれば履行（支払い）できるはずだからだ。 さらに、
金銭債務を履行してもらえなかったら、少なくとも利息分は損害を被っているからだ。なお、利息相当額の損害賠償の請求ができるということは、実損害を証明しても利息相当額を超えては請求できないことも意味する。 ２はつまり 損害賠償責任は、債務不履行につき不可抗力のときは成立しないのが原則だが、金銭債務ではこれを認めず、履行期に遅れた以上、不可抗力であっても、損害賠償責任を認めるということ。 ２のこころ 金銭債務は借金をすれば履行できるのだから、不可抗力で払えませんでしたという言い訳は認めない。
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２ 契約の解除 契約をなかったことにする
1 債務不履行による契約の解除 契約を最初からなかったことにするのが契約の解除だ。債務者に責任のある債務不履行があると、次のとおり相手方は契約を解除できる。
履行不能の場合は、履行の催告は無意味なので、直ちに契約を解除できる。 発生した解除権を行使すると、契約は解除される。
売却する物が共有物で売主が複数の場合や、別荘を共同購入する場合のように買主が複数の場合だ。
２ 解除条件付契約と条件について １ 解除条件付き契約
条件とは、＜将来発生することが不確実な事情＞をいう。 例えば、「剛田が住宅ローンを組めなければ、契約は解除されたものとする」と、意思表示した場合、赤字部分が条件だ。 そして、この場合のように、＜契約等の効力解消を条件成就にかからせる＞場合を、解除条件という（条件成就により契約の効力を解消（解除）させる、という意味）。したがって、この場合は、契約の効力解消は、条件付の契約自体の効力として生じるので、解除権の行使は必要ない。 逆に、 ＜条件成就に、契約等の効力発生をかからせる＞場合を停止条件という（条件成就まで効力発生を停止させている、という意味）だ。 ２ 条件について
条件に関する規定がいくつかあり、そこから出題されることがある。
①は、他人の抽選前の宝くじを破いてしまうと、宝くじが当選したとき、損害賠償責任を負う。
③は、Caseの答を参照
３ 解除の効果
解除されると契約がなかったことになるので、各当事者は契約前の状態に戻す義務を負う。
契約解除により、契約は失効するので、いったん移転した権利は復帰し、また、引き渡したものがあれば、元に戻す（原状回復）。 相互に原状回復義務を負うときは、同時に履行の関係となる。＊
 登記までした第三者には、契約解除による権利の復帰を対抗できない。 結局、その第三者に権利を取得されてしまう。そのこころ 契約解除は、第三者には関係のないトラブルだ。まして、第三者が登記までしている場合には、第三者を保護する必要がある。 ３はつまり 契約を解除しても、債務不履行を理由とする損害賠償の請求はできる。
Caseでは、館氏が土地建物を買ったのは、宅氏が剛田氏との契約を解除する前だが、もし、館氏が、宅氏が契約を解除した後に土地建物を買った場合はどうなるだろうか。 その場合は、物権変動と登記（6-４）のところでやるが、結論だけ言っておくと、宅氏への権利の復帰と館氏への権利の譲渡が、二重譲渡の関係になるので、宅氏と館氏の登記の早い者勝ちになる。 |
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| 館氏が、宅氏が契約を解除した後に土地建物を買った場合、 宅と館は、登記の早いもの勝ち  |
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４ 解約手付
契約をした以上、相手方が債務不履行をしていないのに、契約を解除することはできないのが原則だ。 だが、Caseでは手付の授受があったので、宅氏は、手付金相当額の100万円の損を覚悟すれば、剛田氏との契約を解除できる。 手付とは、契約締結の際、当事者一方（一般には買主）が他方に交付する金銭その他のものだ。交付するのは、金銭でなくともよい。契約締結と同時でなくてもよい。 手付は、契約を締結した証拠として交付する。また、代金の一部前払いの意味をもたされているのが普通だ。それ以外の手付交付にともなう約束を手付契約という。 手付契約の内容は、
しかし、手付は交付したが、手付契約の内容をはっきり定めていない場合も多い。 そこで、民法は、売買契約の際に買主が売主に手付を交付したときは、特に反対の意思表示がない限り、上記①の内容の手付契約をしたものと扱うことにした。①の内容の手付を解約手付というので、これを解約手付の推定と言う。 Caseでは、特に反対の意思表示がないので、剛田氏が宅氏に交付した手付は、解約手付と扱われる。 解約手付には、次の効力がある。
手付交付者からも手付受領者からも、気が変わったというだけで契約を解除できる。が、相手方に対する迷惑料として、手付交付者が解除するには手付を放棄しなければならず、手付受領者が解除するには、手付を倍返ししなければならない。 そして、解約手付による解除ができるのは、相手方が履行に着手するまでだ。相手方がこの段階以上に契約を進めてしまったら、契約を止めにされることの損害が、迷惑料を上回ってしまうからだ。  自分が履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、解約手付による解除はできることに注意。 ２のこころ 手付放棄または手付倍返しには、相手方への損害賠償の意味も含まれているからだ。
では、買主剛田氏は、どんな場合に手付放棄で契約を解除するのだろう。 宅氏と契約した後、3000万円で買える、もっとよい土地建物を見つけた場合は、手付を放棄して、宅氏との契約を解除するだろう。 |
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３ 危険負担
契約後・引渡し前に不可抗力で契約目的物が滅失したことのリスクはだれが負うのか。 建物滅失の原因が売主・宅氏の失火であったなら、売主に責任のある債務不履行責任（履行不能）が成立する（買主は、無催告で契約を解除でき、損害賠償の請求もできる 5-4））。 しかし、落雷や類焼・放火の場合には、売主に責任がない。この場合には、不能になった建物の引き渡し債務は単純に消滅する。＊
が、売買契約からは代金支払い債務も生じていたが、その債務はどうなるのか。 それが危険負担の問題だ。
特定物の売買契約では、あとで説明するように、目的物の所有権は契約と同時に買主のものになっているので（6-1）、滅失・損傷のリスクは所有者となった買主が負うのが当然だと考えるのだ。
建物売買契約で建物が滅失する場面が3回出てきた。まとめておこう。
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| 債務不履行と解除は、1問は出る。解除は、利害関係をもった第三者との関係（5-10）がよく問われる。損害賠償額の予定と金銭債務の特則は、両制度のうちいずれかが、5年に1回程度周期的に出題される。危険負担は、5年以上で1回程度。
また、建物の売買で目的物が滅失する３つの場面（5-13↑真上 ）は、どこかの場面が2年に1回程度は出題される。 解約手付も、宅建業法の業者自ら売主規制の前提となる制度で、他の記述と混ぜて、よく出題される。解約手付の効力（5-11）は、きっちりおさえておこう。宅建業法からも出る。（業者自ら売主規制・手付に関する規制） |
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１ 物権変動と登記
1 売買契約で所有権はいつ移転するのか 土地の売買契約をすれば、土地の所有権が売主から買主に移る。また、抵当権設定契約をすれば、目的不動産に抵当権が設定される。 このように物権が移転したり、設定されたりすることを物権変動という。 この物権変動は、いつ、どういうことをしたときに生じるのだろうか。 これにつき、民法176条は次のように定めている。
では、宅氏が二重に契約をした場合はどうなるだろう。 ２ 二重に譲渡した場合の決着のつけ方
このように、一つの不動産を2人の人に売ってしまうことを二重売買とか二重譲渡という。 この場合に「契約だけ所有権は移転する」というルールだけでは、2人とも所有者ということになってしまう。 しかし、物件は一つしかないのだから、どちらか一方を所有者と決めなければならない。 そこで、民法は登記制度*を用意し、そこに証拠を残しておかなければ、つまり、登記をしておかなければ、物権変動の当事者以外の第三者には、物権変動があったことを対抗できない＝主張できない、とした。
この場合の6‐2の具体的な意味は、 剛田氏は館氏より先に契約しているが登記をしていないため、所有権を取得したこと（物権変動）を、宅・剛田間の物権変動の第三者である館氏に対抗できない。 逆に、 登記をした館氏は、宅・剛田間の物権変動の第三者である剛田氏に所有権を取得したことを対抗できる。
剛田氏も館氏も登記をしていないときには、どうなるのか。 このままでは、互いに所有権の取得を対抗できず、先に登記を受けた者の早い者勝ちの状態だ。 その場合、登記を先に受けられなかった剛田氏はどうしたらよいのか。 宅氏の債務不履行責任を追及するほかない。 宅氏は館氏に登記を移してしまい、剛田氏に完全な所有権を移転することを不可能にしたのだから、債務者に責任のある履行不能の責任を負う。 つまり、 剛田氏は契約を解除し、目的物に代わる損害の賠償を請求できる（5-４）。
3 登記を対抗要件とする物権変動
登記を第三者対抗要件とするのは、売買による所有権の移転だけではない。 登記制度は、目に見えない権利関係を目に見えるようにして、取引の安全と安定を図る制度だから、原則として、すべて物権変動は、目に見えるように登記をしなければ第三者に対抗できない。 たとえば、 贈与（死因贈与を含む）、 特定遺贈、 遺産分割、による権利の取得や 地上権・抵当権・不動産賃借権の設定も、 登記をしておかないと第三者に対抗できなくなる。
甲土地の贈与を受けた場合、そのことを登記しておかないと、同土地を買い受けた第三者に、同土地の贈与を受けたことを対抗できなくなる。 死因贈与、特定遺贈、遺産分割の場合も同様で、その旨の登記をしておかないと、同一物件を買い受けた第三者に対抗できなくなる。 ２はたとえば 甲土地に抵当権の設定を受けた場合、そのことを登記しておかないと、同土地を買い受けた第三者に同土地に抵当権を設定したことを対抗できなくなる。 不動産賃借権や地上権の設定の場合も同様で、その旨の登記をしておかないと、その物件を買い受けた第三者に、賃借権等を設定したことを対抗できなくなる。
また、詐欺・強迫取消しによって取消し者へ権利が復帰したことや契約解除により解除者へ権利が復帰したこと、さらには取得時効により権利を取得したことも一種の物権変動なので、その旨の登記をしておかないと取消し・解除後又は時効完成後に当該不動産の権利を取得した第三者には対抗できなくなる。
宅・剛田間の土地売買契約に基づき、剛田氏に所有権移転登記がなされた後に、宅氏が当該契約を詐欺又は強迫を理由に取り消した（又は、解除した）場合、宅氏は、その旨の登記＊をしておかなければ、所有権が復帰したことを、取消し（解除）後に当該不動産を剛田氏から取得した第三者・館氏に対抗できなくなる。
《取消し・解除による権利の復帰①》と《館氏への権利の譲渡②》は、剛田氏を起点とする二重譲渡類似の関係となるからだ。したがって、①と②は、登記の早い者勝ちになる。 なお 登記をしないと取消し又は解除による権利の復帰を対抗できないのは、＜取消し後又は解除後の権利取得者＞に対してであることに注意。 ５）のせつめい 後で説明するように（Part7）、取得時効とは、無権利者であっても、不動産を長期間占拠（占有）すると権利を取得できるという制度だ。そこで、宅氏の土地を剛田氏が時効取得した場合には、
以上取消解除後に権利を取得した者に対しては、取消・解除は登記をしないと対抗できないが、 ＜取消し前又は解除前に権利を取得した者＞との関係では、取消・解除は登記をしないと対抗できないであろうか。 ＜取消し前又は解除前に権利を取得した者＞との関係では、 取消し・解除による権利の復帰は、
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４ 登記なくして対抗できない者と対抗できる者
権利取得者は、登記がないと一切権利主張できないのではない。登記制度の目的から、権利取得者が《登記がないと対抗できない者》と《登記がなくても対抗できる者》の区別は次のようになる。
契約当事者である売主は、売ったことにより正当な利害関係を失っているので、買主は登記なくして自己の権利を主張できる。また、売主の相続人も売主の地位をそのまま引き継ぐので、正当な利害関係は有しない。 ２の２）のたとえば 虚偽登記の名義人や虚偽表示の契約による譲受人は、その不動産に何ら利害関係を有しない。 権利者は登記なくして権利を主張できる。 また、建物を不法に破壊する不法行為者や、不法に占拠する不法占拠者も何ら正当な利害関係を有しない。 所有者は、所有権の登記をしていなくても、自己の所有権を主張できる＝不法行為者に対する損害賠償の請求や、不法占拠者に対する建物からの退去を請求できる。 ２の３）のたとえば 二重譲渡の場合に、ライバルの譲受人の登記申請を詐欺強迫によって妨げ、自己への登記を強引に行った者。 詐欺強迫を受けた者は、登記なくして自己の権利を対抗できる。 ２の４）のたとえば 代理人として本人のために不動産を取得した者が、自分でその不動産が欲しくなり、本人のために登記申請する代わりに、自分名義の登記をした者。 本人は、登記なくして自己の権利を対抗できる。 ２の５）のたとえば 未登記の譲受人に登記名義を不当な対価で引き取らせるため、売主と共謀して安価に登記名義を得た者（要するにいやがらせの二重譲受け）。 未登記の譲受人は、登記なくして自己の権利を対抗できる。
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５ 虚偽登記を知りながら放置すると権利を失う
真の権利者が、虚偽登記に関与した場合はどうなるだろう。  剛田氏がマンションを買うとき、名義を隠しておきたいので愛人サユリさん名義の虚偽の登記をした。これを知ったサユリさんは長年尽くしたのだからこのくらい当然と、そのマンションを、サユリさんを権利者だと信じている宅氏に売ってしまった。宅氏は、マンションを取得できるだろうか。
この場合も、虚偽登記名義人と取引しても権利を取得できないというルールだけで解決を図ると、宅氏は権利を取得できない。しかし、虚偽の登記を作り出した者の権利まで守ってやる必要はない。そこで、
虚偽登記を知りながら放置するのは、実質的に虚偽表示と同じだから、虚偽表示無効は善意の第三者に対抗できないというルール（3-3）を、類推適用（似た状況に適用）する。
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| 物権変動と登記は、2年に１回程度の出題。 登記なくして対抗できない権利変動は、典型的な二重譲渡の場合のほか、抵当権の設定、取消し・解除による権利の復帰、時効取得、賃貸人の地位の移転等である。 また、登記なくして対抗できる第三者等も出題ポイントである。まず、当事者（売主）は、当然だが、その相続人も当事者の地位を引き継ぐので、登記なくして対抗できる。また、何ら正当な利害関係のない無権利者や背信的悪意者も登記なくして対抗できる。 以上をきちんと判断できればよい。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
２ 債権の消滅―契約関係の終了
目に見えない所有権は契約をしただけで移転するが、代金の支払いや建物の引渡しは、現実に約束を果たす＝債務を履行する＝弁済をすることが必要になる。この弁済につきいくつかルールがある。 また、弁済以外のイレギュラーな債権の消滅原因もある。 １ 弁済 １弁済の提供 Caseの剛田氏は、やることはやったのだから、これが債務不履行になってはおかしい。そこで、
しかし、債務は依然として負っている。 これがおもしろくないときは、供託をして、債務そのものを免れることができる。 供託とは、法務局等の指定の場所に、債務者が弁済すべきものを預けておき、債権者が受け取ろうとすれば受け取れるようにしておく制度だ。 ただし、供託をするためには、次の供託原因がなければならない。
受領できないとは、債権者が行方不明であるなどの場合。 債権者を確知できないとは、債権者側に共同相続があり、だれがその債権を相続したのかわからないという場合など。 Caseの宅氏は、あからさまな居留守を使っているので、受領拒絶にあたり、供託することは可能だ。 ２弁済の費用 不動産の売買契約では、登記の費用（登録免許税、司法書士への謝礼）は、どちらが負担すべきだろうか。 登記費用は、弁済費用にあたる。買主（建物引渡し債務の債権者）負担の特約をすることが多いが、民法の規定では、売主負担だ。
なお、契約の費用（契約書の紙代等）は、両当事者が等しい割合で負担する(558条)。 ３その他の弁済に関するルール その他、弁済に関して、次のルールがある。
４第三者の弁済 債務者以外の第三者も、弁済できる場合がある。 弁済は、タレントの出演債務のように、①個性が強く、第三者の弁済が性質上許されないもの、又は②当事者が反対の意思表示（特約）をしたときを除き、第三者も弁済をすることができる（474条1項）。 ただし、
第三者が弁済するといっても、これは立替え払いだから、弁済者は、債務者に、立替え分を返してくれと請求でき、これを求償という。とすると、弁済希望者が○暴力関係の人だった場合、債権者より取り立てが厳しいはずだ。債務者にとって、○暴関係の人が代わりに払ってくれるということは、ありがたいことでなく、実は怖いことなのだ。そこで、債務者をこのように怖い目にあわせないよう、法律上の利害関係者でない者は、債務者の意思に反しては弁済できないとしたのだ。 第三者が弁済をすると、債務者に求償できる（立て替えた分を返してくれと請求できる）が、この求償権を確実なものにするため、債権者に代位（成り代わる）できる。代位により、弁済をした第三者は、債権者が持っていた権利を取得することになる。
５債権者以外の者への弁済 債権者以外の者に弁済して有効になる場合もある。
債権者以外の者への弁済が有効になるということは、債権者は債権を失うのだから、債権者を保護するため、弁済者の善意無過失は当然要求される。 ６代物弁済
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７ 相殺
１相殺の要件
２のこころ 相殺は、自働債権を払わせ、受働債権を払ってしまうのと同じだから、自働債権は相手に「今すぐ払え」といえる状態でなければならない。これに対して、債務を期限前に前払いすることはできるので、期限前の受働債権を払ってしまう≒相殺することもできるので、受働債権は弁済期がきていなくともよい ２債権の対立があっても相殺できない場合 債権の対立があっても、相殺できない場合がある。
互いに債権を持ち合っていた宅氏と剛田氏が相殺禁止の約束をしていたら、お互いに相殺できない。しかし、宅氏から剛田氏に対する債権を譲り受けた大地氏が、相殺禁止の特約を知らなければ（善意）、大地氏はその債権を剛田氏との相殺に用いることができる。
宅氏が、運転中、過失で人を轢いてけがをさせてしまったところ、その人は買主の剛田氏であった。この場合、宅氏の自動車事故は剛田氏に対する不法行為となるので、剛田氏は宅氏に、治療費等の損害賠償を請求できる債権をもつことになる。 この場合、宅氏は、 《剛田氏に対する代金債権を自働債権》とし、《剛田氏の損害賠償債権を受働債権》として相殺することはできない。
不法行為の被害者には現実の救済を与えなければかわいそうで、宅氏は、治療費は治療費として直ちに支払うべきだからだ。 逆に被害者の剛田氏から相殺するのはかまわない（不法行為による債権を自働債権とすることは差支えない）。 加害者のほうから相殺でチャラにするのが許されない。
宅氏の剛田氏に対する代金債権が館氏に差押えられてしまい、剛田氏が支払差止めを受けた場合、その後に剛田氏が宅氏に5,000万円の債権を取得しても、剛田氏は差押え債権者・館氏に、宅氏の債権は相殺で消滅しましたという主張はできない。
債権の差押え（①）があると、その債権は、実質的に差押債権者の館氏のものになってしまうので、その後に名目上の債権者・宅氏に対して反対債権を取得（②）しても、実質的には債権の対立が生じない。 しかし 下図のように、もともと債権の対立があったところに、館氏が宅氏の債権を差押えた場合は、債権の対立があって、剛田氏は相殺できるという期待をもっていたところに、いわばちょっかいを出されたのだから、剛田氏は、館氏の請求に応ぜず、相殺することができる。
３ 消滅時効にかかった債権で相殺できる場合
債権の対立がないのに相殺できる場合もある。
相殺適状になった時点で、相殺の意思表示をしなくても、債権債務は決済されたと考えるのが普通だから、その期待を保護する。 つまり、相殺適状になった時点で、相殺の意思表示をしなくても債権債務は相殺されたと考えるのが普通だから、その時あえて相殺の意思表示をしないこともある。そして、相殺の意思表示がなかったことを利用して、剛田パパのように時効で消滅していない債権の債権者が請求してきても、請求された時点で、相殺で切り返せるようにしたのだ。
４相殺の方法と効果 相殺は、どのようにして行うのか
条件（5-9）をつけられないのは、相手方の立場を不安定にするから。期限（5-2）をつけられないのは、相殺は、相殺適状時までさかのぼって効力を生じるのだから、つけても意味がないから（期限到来で相殺の効力が生じても、その時点で相殺の効力がさかのぼってしまう）。 |
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| 債権の消滅は、４肢全部使って聞かれることは少なく、他の論点との混合問題で出題されることが多い。第三者の弁済や、相殺がよく問われる。不法行為加害者からの相殺は不可（6-17）時効消滅した債権も前に相殺適状にあれば、自働債権として相殺に用いることができる（6-19）、自分への債権が差押えられた後に取得した債権では相殺できないが、差押え前から有する債権では相殺できる（6-18）等の論点が、他の論点と混ざって出題される。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
３ 売主の担保責任
１ 目的物に隠れた瑕疵がある
目的物に瑕疵があり、買主がその瑕疵を知りえなかった（善意・無過失）場合、買主は瑕疵がないものとしての代金を了承したのだから、損害賠償の請求と契約の解除ができる。 瑕疵があることを知っていたか知りえた買主は、瑕疵があることを前提に代金を決定できたので、売主の責任を追及することはできない。 ２ 数量を指示した売買で数量不足
約束した数量がないのだから、そのことを知らなかった買主は、代金減額、損害賠償請求、契約の解除ができる。が、悪意買主は、その数量で納得していたはずなので、売主の責任追及はできない。 ３ 目的物に借地権等の制限がある
売買目的物に対抗力のある利用権が設定されているときは、買主はその物件を使用できないので、利用権の設定を知らず（善意）自分で目的物を使おうとしていた買主は、損害賠償の請求と契約の解除ができる。利用権の設定を知っていて（悪意）買った者は、はじめから貸主の地位を買ったのだから（∵賃貸物件の譲受人は、貸主の地位を引き継ぐ⇒9-18）、売主の責任を追及することはできない。 他人の権利の売買も有効だ（⇒1-3）。売主は、他人からその権利を取得して、買主に権利を移転しなければならない。これが実現できれば、なんら問題はない。が、できなかった場合には、担保責任の問題となる。 ４ 他人の権利の売買で、権利移転できなかった
買主に権利移転できなかったのなら、代金を支払ういわれはないので、買主は善意悪意にかかわらず、契約を解除できる。善意買主は、権利移転されるという期待も大きかったから、損害賠償の請求もできる。 ５一部他人の権利の売買で権利移転できなかった
買主に権利移転できなかった部分の代金を支払ういわれはないから、善意悪意にかかわらず代金減額の請求ができる。善意買主は、全部権利移転されるという期待も大きかったから、損害賠償の請求と契約の解除もできる。 ６ 抵当権の実行で権利を失った場合
抵当権（Part8）の実行により、目的物を競売されてしまったわけだから、代金を支払ういわれはなくなったので、善意悪意にかかわらず、契約を解除できる。さらに、いったん権利移転されたものを持って行かれたのだから、ダメージも大きく、善意・悪意にかかわらず、損害賠償の請求もできる。そして、抵当権の実行がなかったとしても、自分の出費で所有権を保存した場合（第三者の弁済（⇒6-11）や抵当権消滅請求（⇒8-16）で抵当権を消滅させた場合を指している）も、余分な出費と手間を強いられたことになるので、その償還（返還）と損害賠償の請求ができる。 売買目的物に抵当権が設定されていただけでは、責任追及できない。抵当権が実行されて買主が所有権を失ったか、自己の出費で抵当権を消滅させた場合に責任追及できることに注意しておこう。 ７ 担保責任の性質と責任追及期間 売主の担保責任は、契約違反＝債務不履行責任ではなく、一種の品質保証責任である。
≪売主の担保責任一覧≫
 悪意買主にも認められる、売主の担保責任
 悪意買主にも認められる場合の共通点は、権利を移転できないとか後で権利を取られたという場合だ。このような場合は、買主が悪意であっても代金に見合ったものをもらっていないのだから、売主に責任を追及できる。 これに対し、善意の買主しか責任の追及をできないのは、目的物を移転できたがその品質に瑕疵があった場合だ。この場合は、瑕疵を知っていた悪意の買主はその瑕疵を前提に値段を決めたはずであり、自分がつけた価格に見合ったものの給付を受けているのだから責任追及などできない。 この理屈がわかっていれば、与えられた問題文だけで解答できる  。８ 担保責任免責特約の効力
９ 他人物売買では善意売主にも契約解除権
他人の権利の売買であることを知らなかったほどのうっかり者なのだから、少し大目に見て、契約の拘束力から免れさせてやる。 ただ、買主も善意のときは、迷惑料を払って（損害賠償して）、契約を解除できる。買主も悪意の時は、「君も人が悪いね。僕がうっかりして他人のものを売っているのを知っていながら黙っているなんて。契約ははなかったことにするよ。」と単に契約を解除できる。 10他解・一減・抵解損に関連する代金支払拒絶権 他解・一減・抵解損に関連して、買主に代金支払拒絶権が認められることがある。
いずれの場合も、代金を支払っていないのなら、事態がどうなるか見守ったほうが得策である。 上記１・２の場合、売主は、切り返しとして、買主に対して代金の供託を請求でき（578条）、買主がこれに応じない場合は、代金支払い拒絶権は認められない |
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| 売主の担保責任は、不動産取引では重要な問題なので、3年中2回は出題される。 もっともよく出題されるのは、実務的にもっとも問題となる瑕疵担保責任である。次いで、他人の権利の売買である｡数量指示売買や目的物に借地権等の制限がある場合の売買は、まず出題されない。したがって、瑕疵担保責任をきっちりおさえておこう。 |
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宅氏の土地建物を剛田氏に売却する話がまとまり、10月10日に、剛田氏の取引銀行で、代金支払いと引き換えに物件の引き渡し＊と所有権移転登記※を行うことになった。
約束した日時に指定された銀行に行かなかった宅氏は、契約違反だ。 契約上の債務を約束どおり履行しないことを債務不履行という。
の宅さんは、10月10日に登記を移すと約束したのに、銀行に来なかったのだから、確定期限に違反する履行遅滞だ。 
10月10日に、剛田氏は銀行に出向いたが、宅氏は今日は来ないという情報を得ていたので、代金振り込みの準備をしてこなかった。 ところが、予想に反して宅氏が書類を持参して銀行にあらわれたので、剛田氏は、代金の振込ができないにもかかわらず、土地建物の引き渡し*と所有権移転の登記※を宅氏に要求してきた。 
宅氏が、代金の提供をしないで、一方的に物件の引渡しを求める剛田氏の請求を拒絶しても、履行遅滞にならない。宅氏には、剛田氏が代金の提供をしてくるまでは、同時履行の抗弁権があり、履行期に履行しないことが正当化されるからだ。 
宅氏の建物引渡しは、予定より2か月も伸びてしまった。その間、剛田氏は、アパートを借りて、そこに住まざるを得なかった。剛田氏が払った家賃は、本来しなくてもよい出費なのだから、宅氏に請求できないだろうか。 
宅氏の建物引渡しが遅れたことによって、剛田氏が損害賠償を請求する場合、裁判所に対して、なにを証明しなければならないだろうか。 
債務不履行によって生じた損害の賠償請求をするのだから、裁判所にそれをわからせるため、
買主の剛田氏が代金を持参することを約束した前日、食中毒で急遽入院し、面会謝絶の状態が２か月経過し、退院後代金を支払った。この場合は、代金支払いが遅れたことは不可抗力であるので、 剛田氏は損害賠償責任は負わないのだろうか。 
剛田氏の代金支払いが２か月遅れたことは、不可抗力を抗弁とできないので、２か月遅れたことの、法定利率によって定める損害賠償（遅延損害金）責任を負う。
宅氏は、剛田氏の再三の催告（催促）にもかかわらず、一向に剛田氏に土地建物を引き渡そうとしなかった。剛田氏は、こんな宅氏とは契約をやめにしたいと思っている。どうしたらよいだろう。
Caseでは、宅氏の履行遅滞なので、剛田氏は相当期間を定め、代金を支払うから土地建物を引き渡すよう催告し、その期間内に引き渡しがなければ、契約を解除する旨、宅氏に一方的に通告すればよい。 
下記の契約の場合も、解除権を行使しないと、契約は解除されないだろうか。
この場合は、解除権の行使は必要ない。契約で、「剛田がローンを組めなければ、契約は解除されたものとする。」となっているのだから、そのとおりの効力が生じる。つまり、買主のローン不成立という事実が発生した以上、契約は解除されたことになる。
仲介が成功することを停止条件として報酬の支払いを約し、土地売却の仲介を、剛田氏に依頼した宅氏は、剛田氏が買主として探してきた舘氏と、剛田氏を通さず、直接交渉をして売買契約を成立させてしまった。この場合、剛田氏は、舘氏を探してきたにもかかわらず、宅氏が直接取引をしたため、仲介は不可能となったので、報酬は請求できなくなったのだろうか。 
Caseは、③条件成就の妨害の具体例だ。宅氏は、剛田氏の仲介成功という条件が成就すれば、剛田氏に報酬を支払わなければならないのだから、《条件成就により不利益を受ける者》にあたる。その宅氏が、剛田氏が紹介しようとした舘氏と、直接交渉をして売買契約を成立させてしまったことは、剛田氏の報酬請求権の停止条件の成就を妨害になる。よって、剛田氏は、条件成就とみなして、宅氏に報酬を請求できる。
宅氏が剛田氏に土地建物を売却し、土地を引渡し、登記も移転したところ（①）、剛田氏は、直ちに同土地建物を舘氏に転売し、登記名義も舘氏に移した（②）。
宅氏の土地建物を、5000万円で剛田氏に売る話がまとまり、その際剛田氏は手付として100万円を支払った。が、その翌日、館氏から「剛田に売った物件を、7000万円で買いたい。」と宅氏に電話がかかってきた。宅氏は剛田氏との契約をやめにして、館氏との契約に乗り換えたいと思うのだが、剛田氏との契約をやめるにはどうしたらよいのだろう。
10月1日に宅氏所有の土地建物を剛田氏に売却する契約が成立し、10月10日に、代金支払いと引き換えに物件の引き渡しをすることになったが、10月7日に、落雷で、建物が滅失してしまった。建物がなくなってしまったことの損失は、宅氏が負うのだろうか、剛田氏が負うのだろうか。 
10月1日に、宅氏の土地建物を剛田氏に売却する契約が成立した。それによると、10月10日に、剛田氏指定の銀行で、代金5000万円の支払いと引き換えに土地建物の引き渡し及び登記申請の依頼を行うこととなった。この場合、土地・建物の所有権は、いつ、どういうことをしたときに宅氏から剛田氏に移るのだろうか。
宅氏・剛田氏の契約が成立した翌日、館氏から宅氏に「剛田に5000万円で売った物件を、7000万円で買いたい。」と電話がかかってきた。動揺した宅氏、その日のうちに館氏と会って、即時館氏とも契約をしてしまった。さらに、翌日には、書類をそろえて、所有権移転の登記をして登記名義を宅氏から館氏に変えてしまった。この場合は、どちらが所有権を取得するのだろう。
10月1日に、剛田氏が、宅氏から、宅氏所有の甲土地に抵当権の設定を受けた場合、そのことを登記する前に、10月2日に宅氏が同土地を館氏に売却し、その旨登記もした。
剛田氏は、土地所有者宅氏と売買契約を締結し甲土地の所有権を取得したが、まだ所有権移転の登記は受けていない。この場合に、甲土地を不法に占拠している館氏に、所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができるだろうか。 
甲土地を不法占拠する館氏は、甲土地につき無権利だから、甲土地の所有者剛田氏は、登記がなくても所有者としての主張、すなわち甲土地からの退去請求ができる。
剛田氏の秘書館氏は、剛田氏所有のブリリアントマンション７２号室につき、各種の書類を偽造して自らに登記名義を移したうえ、剛田氏の友人宅氏に売却し、所有権移転登記をした。なお、契約当時、宅氏は館名義の虚偽登記を真実なものと誤信していた。この場合、宅氏は、同マンションの権利を取得できるだろうか。
これは、取得できない。館氏は無権利者で、虚偽登記名義人だ。その虚偽登記名義人から所有権移転の登記を受けても、権利は取得できない。仮に、宅氏が館氏を権利者と誤信し、そのことに過失がない（善意・無過失）場合でも、権利を取得できない。
代金先払いの特約をしていた宅氏所有の土地建物売買契約の買主剛田氏が、期日に、代金を持参して、売主宅氏の住所地におもむいた。ところが、宅氏は、館氏から、剛田氏に売った額より高い値段で買いたいという申し込みがあり、剛田氏との契約をやめたくなっていた。そこで、宅氏は、剛田氏が代金支払いのため来訪しても、居留守を使って、会おうとしなかった。剛田氏は、約束した日に代金を支払っていないのだから、契約違反=債務不履行ということになるのだろうか。 
5,000万円の建物の買主・剛田氏が、売主・宅氏に対して、たまたま、別の取引で5,000万円の債権をもっていた場合でも、剛田氏と宅氏は、現実に5,000万円を払い・払われなければならないのだろうか。 
どちらかが相殺をすれば、その必要はない。 債権が対立して存在する場合、当事者一方の意思表示により、お互いの債権を消滅させることが認められており、これを相殺という。これにより、一方が取りはぐれることを防止でき公平だし、また、払い・払われる手間が省ける。 相殺は、次の場合にできる。 
バーのママ薫さんがツケで剛田氏に飲ませ、そのツケが100万円になった。そのとき、バーを改装する必要が生じ、薫ママは「剛田パパ、改装資金に100万円用立てて」と頼む。 この機会にツケを回収するつもりだったのだ。 一方、剛田パパは、ここで100万円用立てると何かいいことがあると思って、100万円用立てる。
宅・剛田間の5,000万円の建物売買契約によって引き渡された建物が、実は第三者・大地氏のものであり、後日大地氏にその建物を取り返されてしまった。又は、柱の内部が腐食しており到底5,000万円の価値があるしろものではなかった。このように給付物に権利や品質の欠陥がある場合、買主の剛田氏はどうしたらよいのだろう。
悪意買主にも認められる（一覧表●） 
