| 権利関係 問1 「民法の条文」 権利関係 問2 「制限行為能力者：未成年者」 権利関係 問3 「相隣関係・通行権」 権利関係 問4 「担保物権：留置権」 権利関係 問5 「担保物権：抵当権」 権利関係 問6 「連帯保証」 権利関係 問7 「保証債務」 権利関係 問8 「賃貸借」 権利関係 問9 「不法行為」 権利関係 問10 「相続」 権利関係 問11 「借地借家法」 権利関係 問12 「借地借家法：借地権」 権利関係 問13 「区分所有法」 権利関係 問14 「不動産登記法」 法令制限 問15 「都市計画法」 法令制限 問16 「都市計画法」 法令制限 問17 「建築基準法」 法令制限 問18 「建築基準法」 法令制限 問19 「宅地造成等規制法」 法令制限 問20 「土地区画整理法」 法令制限 問21 「農地法」 法令制限 問22 「その他の法令」 税制 問23 「印紙税」 税制 問24 「固定資産税」 価格評定 問25 「地価公示法」 宅建業法 問26 「免許」 宅建業法 問27 「営業保証金」 宅建業法 問28 「媒介契約」 宅建業法 問29 「重要事項説明」 宅建業法 問30 「重要事項説明」 宅建業法 問31 「37条書面」 宅建業法 問32 「業務上の規制」 宅建業法 問33 「重要事項の説明」 宅建業法 問34 「自ら売主制限：クーリングオフ」 宅建業法 問35 「37条書面」 宅建業法 問36 「37条書面」 宅建業法 問37 「報酬額の制限」 宅建業法 問38 「自ら売主制限」 宅建業法 問39 「保証協会」 宅建業法 問40 「自ら売主制限：手付金」 宅建業法 問41 「従業者名簿・帳簿」 宅建業法 問42 「監督処分」 宅建業法 問43 「総合問題」 宅建業法 問44 「宅地建物取引主任者」 宅建業法 問45 「住宅瑕疵担保履行法」 ５問免除 問46 「住宅金融支援機構」 ５問免除 問47 「不当景品類及び不当表示防止法」 ５問免除 問48 「統計」 ５問免除 問49 「土地」 ５問免除 問50 「建物」25年度 間題 次の注意事項をよく読んでから、始めてください。 (注意事項） １問題 問題は、１ページから２５ページまでの５０問です。 試験開始の合図と同時に、ページ数を確認してください。 乱丁や落丁があった場合は、直ちに試験監督員に申し出てください。 ２解答 解答は、解答用紙の「記入上の注意」に従って記入してください。 正解は、各問題とも一つだけです。 二つ以上の解答をしたもの及び判読が困難なものは、正解としません。 ２ ３適用法令 問題の中の法令に関する部分は、平成25年４月１日現在施行されている規定に基づいて 出題されています。 贈与者の担保責任 【25問１】次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。 １意思表示に法律行為の要素の錯誤があった場合は、表意者は、その意思表示を取り消すことができる旨 ２贈与者は、贈与の目的である物又は権利のJ段疵又は不存在を知りながら受贈者に告げなかった場合は、その物又は権利の瑕疵又は不存在の責任を負う旨 ３売買契約の目的物に隠れた瑕疵がある場合には、買主は、その程度に応じて代金の減額を請求することができる旨 ４多数の相手方との契約の締結を予定してあらかじめ準備される契約条項の総体であって、それらの契約の内容を画一的に定めることを目的とするものを約款と定義する旨 解答解説 ◎規定があるものは、どれかという問題形式が定着した。宅建学習では、あえて条文規定を参照しないで、解釈論をそのまま覚える学習が一般的だから、とっつきにくい問題と言える。 １×要素の錯誤は、無効である旨の規定がある。取り消せるという規定はない。 ２○551条に、「贈与者は、知っていて告げなかった瑕疵については責任を負う。」という規定がある。 ３✖民法の瑕疵担保責任は、売買目的物に瑕疵があるときの代金減額請求権を認めていない。 ４✖民法には、約款を定義する規定はない。 未成年者 【25問２】未成年者に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 ｌ父母とまだ意思疎通することができない乳児は、不動産を所有することができない。 ２営業を許可された未成年者が、その営業のための商品を仕入れる売買契約を有効に締結するには、父母双方がいる場合、父母のどちらか一方の同意が必要である。 ３男は１８歳に、女は１６歳になれば婚姻することができるが、父母双方がいる場合には、必ず父母双方の同意が必要である。 ４Ａが死亡し、Ａの妻Ｂと嫡出でない未成年の子ＣとＤが相続人となった場合に、ＣとＤの親権者である母ＥがＣとＤを代理してＢとの間で遺産分割協議を行っても、有効な追認がない限り無効である。 解答解説 ◎初見は４だけなので、消去法で解けると思う。 １✖乳児も、権利義務の主体となれるから、不動産を所有できる。 ２✖営業を許可された未成年者は、その営業の範囲内なら行為能力を有するので、その営業のための商品を仕入れる売買契約は、父母の同意を得ずに、有効に締結できる。 ３✖未成年者が婚姻するには、父母のいずれかの同意があれば足りる。 ４○利益相反取引 親権者が、未成年の子2人の代理人として他の成人者とした遺産分割協議は、被代理人全員につき利益相反行為（子の一方のために利益であり、他方のために不利益）であって、本来特別代理人の選任を家庭裁判所に請求しなければならなかったのだから（826条）、有効な追認がない限り無効である（判例）。 通行地役権 【25問３】甲士地の所有者Ａが、他人が所有している土地を通行することに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 ｌ甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない場合、Ａは、公道に出るために甲土地を囲んでいる他の士地を自由に選んで通行できるわけではない。 ２甲土地が共有物分割によって公道に通じなくなった場合、Ａは、公道に出るために、通行のための償金を支払うことなく、他の分割者の土地を通行することができる。 ３甲土地が公道に通じているか否かにかかわらず、他人が所有している土地を通行するために当該土地の所有者と賃貸借契約を締結した場合、Ａは当該土地を通行することができる。 ４甲土地の隣接地の所有者が自らが使用するために当該隣接地内に通路を開設し、Ａもその通路を利用し続けると、甲土地が公道に通じていない場合には、Ａは隣接地に関して時効によって通行地役権を取得することがある。 解答解説 ◎他人の土地の通行権に関する。本問は、すべて過去問リメーク。だが、正解肢の４は、問い方がややわかりにくい。 １○他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。よって、Ａは、公道に出るために甲土地を囲んでいる他の士地を自由に選んで通行できるわけではない。 ２○分割によって公道に通じない土地が生じた場合は、通行のための償金を支払うことなく、囲んでいる土地のうち、他の分割者の土地のみ通行することができる。 ３○賃借人は、賃借地を使用収益できるのだから、Aは、当該土地を通行できる。 ４✖通行地役権を時効取得するためには、自ら通路を開設しなければならない。判例である。通路を開設したのではないＡが、その通路を利用し続けても、Ａは隣接地に関して時効によって通行地役権を取得することは、できない。 留置権 【25問４】留置権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 ｌ建物の賃借人が賃貸人の承諾を得て建物に付加した造作の買取請求をした場合、賃借人は、造作買取代金の支払を受けるまで、当該建物を留置することができる。 ２不動産が二重に売買され、第２の買主が先に所有権移転登記を備えたため、第１の買主が所有権を取得できなくなった場合、第１の買主は、損害賠償を受けるまで当該不動産を留置することができる。 ３建物の賃貸借契約が賃借人の債務不履行により解除された後に、賃借人が建物に関して有益費を支出した場合、賃借人は、有益費の償還を受けるまで当該建物を留置することができる。 ４建物の賃借人が建物に関して必要費を支出した場合、賃借人は、建物所有者ではない第三者が所有する敷地を留置することはできない。 解答解説 ◎１と３が既出。２と４が初見。初見問題が2つあると消去法がきかないので難しい。 １×造作買取代金は、建物に関する債権ではないので、それを担保するために建物についての留置権は成立しない。 ２×留置権は、その物の返還請求権を有する者に対し、その者に関する債権お弁済があるまで、返還を拒否できるというものだが、不動産を二重に売った者は、未登記の買主に対して返還請求権を有しないのだから、本来返還請求できる者に対して、返還を拒否するという留置権は成立しない。なお、この場合返還請求できるのは、登記を受けた買主だが、その者は、損害賠償の債権者ではないので、その者に対しても留置権は成立しない。 ３×留置権は他人の物の占有が不法行為によってはじまった場合は、成立しない。賃借人が債務不履行解除された後も、賃借建物を占有継続している場合は、占有が不法行為により始まった場合に準じるので、その間に賃借建物に有益費を費やしても、留置権は成立しない。 ４○建物について費やした必要費は、建物に関する債権であって、敷地に関する債権ではないから、敷地については、留置権は成立しない。 抵当権 【問５】抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。 ２抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事`情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。 ３対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。 ４抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。 解答解説 ◎基本的な問題で、この程度は取りたい。正解肢は、複数回出ている。 １×抵当権者が賃料債権に対して物上代位をしようとする場合も、それは抵当権の実行なのだから、被担保債権の弁済期が到来している必要がある。 ２○借地上の建物と借地権は財産的一体性があるので、借地上の建物に対する抵当権は、借地権に効力が及ぶ。ただし、賃借権たる借地権の場合は、競落人土地賃借権の取得を賃貸に対抗するには、賃貸人の承諾かこれに代わる裁判所の許可が必要である。 ３×対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権者は当該占有者に対して妨害排除請求をすることができる。 ４×抵当権について登記がされた後も、当事者の合意と利害関係者の承諾があれば、抵当権の順位を変更することができる。 代位 【問６】Ａ銀行のＢに対する貸付債権1,500万円につき、ＣがＢの委託を受けて全額について連帯保証をし、Ｄ及びＥは物上保証人として自己の所有する不動産にそれぞれ抵当権を設定していた場合、次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ＣがＡ銀行に対して債権全額について保証債務を履行した場合、Ｃは、Ｄ及びＥの各不動産に対する抵当権を実行して1,500万円を回収することができる。 ２Ａ銀行がＤの不動産の抵当権を実行して債権全額を回収した場合、ＤはＣに対して、1,000万円を限度として求償することができる。 ３第三者がＤの所有する担保不動産を買い受けた後、ＣがＡ銀行に対して債権全額を弁済した場合、Ｃは代位の付記登記をしなければ、当該第三者に対してＡ銀行に代位することができない。 ４Ｅの担保不動産を買い受けた第三者がＡ銀行に対して債権全額を弁済した場合、当該第三者は、Ｃに対して、弁済した額の一部を求償することができる。 解答解説 ◎宅建のレベルを超える問題で、捨てて良い。というより捨てるべきである。 Ａ銀行 Ｂ Ｃ保証人 Ｅ 物上保証人 Ｄ １○保証人と物上保証人は、頭割りで代位できる（501条5号）ので、Cは、Ｄ及びＥに各５００万円ずつ、合計1000万円につき代位できる。 ２✖物上保証人は、保証人及び他の物上保証人に対しては、頭割りで旧称できるので、Dに対しては、500万円を限度に求償できる。 ３✖登記は弁済後の第三取得者に必要なのであって、弁済当時利害関係を持っていた第三者に対しては、当然に代位できる。 ４○当該第三者はEの担保不動産を買い受けたことによって、物上保証人の場を引き継ぐので、債権全額を弁済した場合は物上保証人の求償権（500万円）を行使できる。 保証 【問７】次のｌから４までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。 （判決文） 期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、 反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである。 1 保証人が期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のために保証契約を締結した場合は、賃貸借契約の更新の際に賃貸人から保証意思の確認がなされていなくても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がない限り、更新後の賃借人の債務について保証する旨を合意したものと解される。 ２ 期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う趣旨で合意した場合には、賃借人の未払賃料が１年分に及んだとしても、賃貸人が保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる事情がなければ、保証人は当該金額の支払義務を負う。 ３ 期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う場合、更新後の未払賃料について保証人の責任は及ぶものの、更新後に賃借人が賃借している建物を故意又は過失によって損傷させた場合の損害賠償債務には保証人の責任は及ばない。 ４ 期間の定めのある建物の賃貸借の賃借人のための保証人が更新後の賃借人の債務についても保証の責任を負う旨の合意をしたものと解される場合であって、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められるときには、保証人は更新後の賃借人の債務について保証の責任を負わない。 解答解説 ◎近年定着した判例の読み取り問題だ。 判例の主旨は、 期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、 ▼ 保証人は、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負うを【原則】とする。 【例外1】 反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がある場合。 【例外2】 賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合。 １は、【原則】と【例外１】を述べており、正しい。 ２も、「賃借人の未払賃料が１年分に及んだとしても、」と新たな条件をつけているが、【例外２】と【原則】を述べており、正しい。 ３は、×（誤り）。「更新後に賃借人が賃借している建物を故意又は過失によって損傷させた場合の損害賠償債務には保証人の責任は及ばない。」とするが、判例はそのような限定はしていない。 ４は、○。正しい。例外２を述べている。 賃貸借 【問８】次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 ｌ 倒壊しそうなＡ所有の建物や工作物について、Ａが倒壊防止の措置をとらないため、Ａの隣に住むＢがＡのために最小限度の緊急措置をとったとしても、Ａの承諾がなければ、Ｂはその費用をＡに請求することはできない。 ２ 建物所有を目的とする借地人は、特段の事情がない限り、建物建築時に土地に石垣や擁壁，くいの設置、盛土や杭打ち等の変形加工をするには、必ず賃貸人の承諾を得なければならない。 ３ 建物の賃貸人が必要な修繕義務を履行しない場合、賃借人は目的物の使用収益に関係なく賃料全額の支払を拒絶することができる。 ４ 建物の賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕をする場合、賃借人は修繕工事のため使用収益に支障が生じても、これを拒むことはできない。 解答解説 ◎宅建試験準備では勉強しないようなところをまとめて問うており、常識判断をする他ない。 １×義務なく他人の事務の管理を始めた者（倒壊しそうなＡ所有の建物や工作物について、Ａの隣に住むＢがＡのために最小限度の緊急措置をとった）は、そのために、その他人（A）に有益な費用を支出したとき、その他人（A）に対し、その費用の償還を請求することができる。697・702条 事務管理という制度である。 ２× 「建物所有を目的とする土地賃貸借」を契約したのだから、建物所有＝建物建築に伴って必要な、「土地に石垣や擁壁の設置、盛土や杭打ち等の変形加工をする」ことは、賃借人の当然の権利である。したがって、それらの行為をするにあたり、賃貸人の承諾を得る必要はない。 ３× 賃料は使用収益の対価であるから、賃借人が目的物を全く使用できない場合は、賃料全額の支払いを拒絶できるが、使用収益できる場合まで、修繕義務の不履行を理由に賃料全額の支払いを拒絶するというのは極端である。 611条「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。」という規定を類推して、使用収益できない割合に応じて減額請求できるにとどまる。 ４○賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕をすることは、賃貸人の権利であるから、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない（606条2項）。これに対する切り返しとして、「賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。」607条 不法行為 【問９】Ａに雇用されているＢが、勤務中にＡ所有の乗用車を運転し、営業活動のため顧客Ｃを同乗させている途中で、Ｄが運転していたＤ所有の乗用車と正面衝突した（なお、事故についてはＢとＤに過失がある｡）場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １ Ａは、Ｃに対して事故によって受けたＣの損害の全額を賠償した。この場合、Ａは、ＢとＤの過失割合に従って、Ｄに対して求償権を行使することができる。 ２ Ａは、Ｄに対して事故によって受けたＤの損害の全額を賠償した。この場合、Ａは、被用者であるＢに対して求償権を行使することはできない。 ３ 事故によって損害を受けたＣは、ＡとＢに対して損害賠償を請求することはできるが、Ｄに対して損害賠償を請求することはできない。 ４ 事故によって損害を受けたＤは、Ａに対して損害賠償を請求することはできるが、Ｂに対して損害賠償を請求することはできない。 解答解説 ◎不法行為の使用者責任と共同不法行為の混合問題でややこしい。 Ａ使用者 Ｂの不法行為につき使用者責任を負う。賠償した場合には、被用者Ｂに求償できる。 Ｂ→Ｃ←Ｄ Ｃに対するＢＤの共同不法行為。ＢＤは、賠償した場合、他方に過失割合に応じた求償ができる。 また、ＢＤは、それぞれ他方に不法行為責任を負う。Ｄは、Ｂの不法行為につき、Ａの使用者責任を追及することもできる。 １○ＡはＢの不法行為につき使用者責任を負う。ＢＤはＣの被害に対して、共同不行為責任を負う。ＡがＣの損害の全額を賠償した場合、Ａは、ＢとＤの過失割合に従って、Ｂ及びＤに対して求償権を行使することができる。 ２×ＡはＢの不法行為につき使用者責任を負う。ＢはＤの損害に対して不法行為責任を負う。Ａは、Ｄに対して事故によって受けたＤの損害の全額を賠償した場合、Ａは、被用者であるＢに対して求償権を行使することができる。 ３×Ｄは、Ｃに対して不法行為責任を負うので、Ｃは、Ｄに対して損害賠償を請求できる。 ４×Ｂは、Ｄに対して不法行為責任を負うので、Ｄは、Ｂに対して損害賠償を請求できる。 相続 【問１０】婚姻中の夫婦ＡＢ間には嫡出子ＣとＤがいて、Ｄは既に婚姻しており嫡出子Ｅがいたところ、Ｄは平成25年１０月１日に死亡した。他方、Ａには離婚歴があり、前の配偶者との間の嫡出子Ｆがいる。Ａが平成２５年１０月２日に死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 １Ａが死亡した場合の法定相続分は、Ｂが２分の１、Ｃが５分の１、Ｅが５分の１，Ｆが１０分の１である。 ２Ａが生前、Ａ所有の全財産のうち甲土地についてＣに相続させる旨の遺言をしていた場合には、特段の事情がない限り、遺産分割の方法が指定されたものとして、Ｃは甲土地の所有権を取得するのが原則である。 ３Ａが生前、Ａ所有の全財産についてＤに相続させる旨の遺言をしていた場合には、特段の事情がない限り、Ｅは代襲相続により、Ａの全財産について相続するのが原則である。 ４Ａが生前、Ａ所有の全財産のうち甲土地についてＦに遺贈する旨の意思表示をしていたとしても、Ｆは相続人であるので、当該遺贈は無効である。 解答解説 Aが死亡した場合の相続関係を問うので、相続人を確定しておこう。まず、配偶者Bに下線、嫡出子Ｃ・Ｄも下線。Ｄ死亡とあるので、Dの下線を消し、その嫡出子Eに下線。また、Aと前の配偶者のあいだの子Fも下線。相続分は、Bが２分の１、残り２分の１はCEFに均分する。 １×Bの相続分は２分の１でよいが、CEFは、各６分の１である。 ２○相続人に特定の遺産を相続させる旨の遺言をした場合は、特段の事情がない限り、遺産分割の方法が指定されたものと解される。判例 ３×遺言者が生前、全財産を特定の推定相続人に相続させる旨の遺言をしており、その推定相続人が遺言者の死亡以前に死亡した場合には、遺言者が、その場合には、その他の者に遺産を相続させる意思を有していたとみるべき特段の事情のない限り、その遺言は効力を生ずることはない。判例 ４✖推定相続人にたいする遺贈も有効である。 定期建物賃貸借 【問１１】Ａは、Ａ所有の甲建物につき、Ｂとの間で期間を１０年とする借地借家法第38条第１項の定期建物賃貸借契約を締結し、Ｂは甲建物をさらにＣに賃貸（転貸）した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 ｌＢがＡに無断で甲建物をＣに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、ＡはＡＢ間の賃貸借契約を解除することができる。 ２Ｂの債務不履行を理由にＡが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸していたときには、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。 ３ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、ＢがＡの承諾を得て甲建物をＣに転貸しているときには、ＢのＣに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求することができない。 ４ＡＢ問の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事`情の変動によってＢのＡに対する賃料が不相当となっても、ＢはＡに対して借地借家法第32条第１項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。 解答解説 ◎定期建物賃貸借に転貸借を絡めた問題。いずれも定番である。 １✖無断転貸であっても、背信的行為と認めるに足らない事情あるときは、解除できない。確定判例である。 ２✖転貸借は賃貸借を前提とするので、賃貸借の解除で、転借人は賃貸人の関係では不法占拠になり、賃貸人は転借人に、明け渡し請求できる。 親ガメ（賃貸借）コケれば（解除）、子ガメ（転貸借）もこける。 ３✖転貸借は賃貸借を前提とするので、賃貸借の期間満了で、転借人は賃貸人の関係では不法占拠になり、賃貸人は転借人に、明け渡し請求できる。 親ガメ（賃貸借）コケれば（期間満了）、子ガメ（転貸借）もこける。 ４○定期建物賃貸借契約で借賃の改定に係る特約がある場合は、借賃増減額請求（3-9-48）は、できない。 借地関係 【問１２】賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 ｌゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法第１１条の規定が適用される。 ２借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には借地契約は当然に終了する。 ３二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は庭として使用するために賃借しているにすぎない場合、登記ある建物がない土地には、借地借家法第１０条第１項による対抗力は及ばない。 ４借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は建物が築造された日から当然に２０年間存続する。 解答解説 ◎借地関係につき、借地権の定義（肢１）、更新（肢２）、建物がない庭の対抗力（肢３）、建物再築による期間延長（肢４）と主要論点をもれなく問う欲張った問題。 １×「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」である（借地借家法２条2項）。ゴルフ場の経営を目的とする土地賃貸借契約は、建物の所有を目的とするものではないので、「借地権」ではない。借地権に該当しないので、借地借家法11条の地代等増減請求権は、適用できない。 ２×借地権は存続期間が満了する際、遅滞なく意義を述べ、その異議に正当事由がある場合でないと、借地契約は終了しない。 ３○借地権は登記ある建物があれば対抗力を有するが、庭として使用している土地については、土地上に登記ある建物がないのだから、対抗力がない。判例 ４×借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権者の通知に対し、借地権設定者が２月以内に異議を述べなかった場合に、承諾があったものとみなされるが、その場合には、借地権は、＜承諾があったとみなされた日＞または＜築造日＞のいずれか早い日から20年間存続する（同条１項）。＜築造された日＞から当然に20年間存続するわけではない。 区分所有法 【問１３】建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することができる。 ２区分所有者の請求によって管理者が集会を招集した際、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者が集会の議長となる。 ３管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。 ４－部共用部分は、区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。 解答解説 ◎正解肢は、定番。 １×区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席できるが、議決権は有しないので議決権を行使することはできない。 ２○記述のとおり。管理者が招集した集会では、管理者が議長になるのが原則である。 ３○記述のとおり。管理組合の予算や決算の議決をする関係上、管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。 ４○記述のとおり。区分所有者の一部の人だけが共用する一部共用部分（一部の区分所有者しか使用できないバルコニー、エレベーター等）は、区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。 登記 【問１４】不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 ｌ所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。 ２共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者である全ての登記名義人が共同してしなければならない。 ３敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得ることなく、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができる。 ４所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。 解答解説 ◎正解肢は、初見であるが、実務上重要なところである。 １○表示に関する登記の申請人となることができる地位も相続の対象となるので、所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。 ２○共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記とは、共有物の分割禁止の特約を登記することだが、共有物分割禁止の特約は、共有者全員の合意が必要であるから、その旨の登記を申請するときも共有者であるすべての登記名義人が共同してしなければならない（同法65条）。 ３×敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができない。敷地権付き区分建物は、区分建物と敷地権が一体化しているので、その所有権保存の登記をするときも敷地権の登記名義人の承諾が必要になる、 ４○所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。登記上の利害関係を有する第三者の登記は、登記官が職権で抹消するのだが、慎重を期して、当該第三者の承諾を得て、抹消することにしたのだ。 特定用途制限地域等 【問１５】都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 ｌ都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者であっても、当該建築行為が都市計画事業の施行として行う行為である場合には都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可は不要である。 ２用途地域の一つである特定用途制限地域は、良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。 ３都市計画事業の認可の告示があった後においては、当該事業地内において、当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更又は建築物の建築その他工作物の建設を行おうとする者は、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受けなければならない。 ４一定の条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域である開発整備促進区を都市計画に定めることができる。 解答解説 ◎正解肢は明らか。この誤りに気づかないと、迷路に入る。 １○都市計画事業自体許認可を得て施行しているので、都市計画事業に含まれる個々の建築行為は、さらに居を得る必要はない。 ２×特定用途制限地域は、用途地域の定めがないところで指定できるもので、当然用途地域の一つではない。 ３○都市計画事業の施行の障害となるおそれがある建築等は、許可が必要なのは当然であろう。 ４○このように到底丸暗記ができない事項について問う記述は、よほど変でなければ正しいと判断して良い。 開発許可 【問１６】都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 ｌ開発行為とは、主として建築物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更を指し、特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は開発行為には該当しない。 ２市街化調整区域において行う開発行為で、その規模が300㎡であるものについては、常に開発許可は不要である。 ３市街化区域において行う開発行為で、市町村が設置する医療法に規定する診療所の建築の用に供する目的で行うものであって、当該開発行為の規模が1,500㎡であるものについては、開発許可は必要である。 ４非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為であっても、当該開発行為が市街化調整区域において行われるものであって、当該開発行為の規模が3,000㎡以上である場合には、開発許可が必要である。 解答解説 ◎定番中の定番、開発許可の要否である。 １×特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は開発行為である。 ２×市街化調整区域において行う開発行為は、規模にかかわらず、原則として許可が必要である。 ３○市街化区域において行う1000㎡以上の、医療法に規定する診療所の建築の用に供する目的で行う開発行為は許可不要の例外に当たらないので、許可が必要である。 ４×非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為は、許可が不要である。 単体基準 【25問１７】建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。 ア一室の居室で天井の高さが異なる部分がある場合、室の床面から天井の一番低い部分までの高さが２．１ｍ以上でなければならない。 イ３階建ての共同住宅の各階のバルコニーには、安全上必要な高さが１．１ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。 ウ石綿以外の物質で居室内において衛生上の支障を生ずるおそれがあるものとして政令で定める物質は、ホルムアルデヒドのみである。 エ高さが20ｍを超える建築物には原則として非常用の昇降機を設けなければならない。 １－つ ２二つ ３三つ ４四つ 解答解説 ◎単体基準の細かいところを問うている。捨てて良い。 ただし、非常用の昇降機を設置することが義務付けられるのは、高さが31ｍを超える建築物、高さ20mを超えると必要になるのは、避雷設備、は覚えておこう。何度も出ている。ゴロ合わせ 最少（31m超昇降機）2階に避雷針（20m超避雷設備） ア×居室の天井の高さは、2.1ｍ以上でなければならない（建築基準法施行令21条１項）。 この場合、天井の高さは、室の床面から測る。一室で天井の高さの異なる部分がある場合には、その平均の高さが2.1ｍ以上でなければならない。あくまで、「平均の高さ」が基準である。本肢は、「床面から天井の一番低い部分までの高さ」とする点が誤り。 イ×屋上広場又は２階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1m以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない（建築基準法施行令126条１項）。逆にいえば、「１階のバルコニー」に手すりを設置する義務はない。 本肢は、「各階のバルコニー」として１階も含んでいる点が誤り。 ウ ×石綿等以外の物質でその居室内において衛生上の支障を生ずるおそれがあるものとして政令で定める物質は、クロルピリホス（シロアリ駆除剤）及びホルムアルデヒド（接着剤）である（建築基準法28条の２、同法施行令20条の５）。 「ホルムアルデヒドのみ」ではないので、本肢は誤り。 エ ×非常用の昇降機を設置することが義務付けられるのは、高さが31ｍを超える建築物である（建築基準法34条２項）。 「高さ20mを超える建築物」の場合には、設置の必要はない。 ※高さ20mを超えると必要になるのは、避雷設備である（建築基準法33条）。 高さ制限等 【問１８】建築基準法（以下この問において「法」という｡）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 １地方公共団体は、延べ面積が1,000㎡を超える建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員について、条例で、避難又は通行の安全の目的を達するために必要な制限を付加することができる。 ２建ぺい率の限度が１０分の８とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限は適用されない。 ３建築物が第二種中高層住居専用地域及び近隣商業地域にわたって存する場合で、当該建築物の過半が近隣商業地域に存する場合には、当該建築物に対して法第56条第１項第３号の規定（北側斜線制限）は適用されない。 ４建築物の敷地が第一種低層住居専用地域及び準住居地域にわたる場合で、当該敷地の過半が準住居地域に存する場合には、作業場の床面積の合計が１００㎡の自動車修理工場は建築可能である。 解答解説 ◎接道義務、防火規制、斜線制限、用途制限をそれぞれ問う横断的な問題。幅広い知識が要求される。 １ ○地方公共団体は、一定の建築物（延べ面積が1,000㎡を超える建築物など）については、敷地の接道務に関し、条例で、必要な制限を付加することができる（法43条２項）。 なお、「付加」というのは、制限を厳しくすることである。逆に、制限を緩和することはできない。 ２ ○建ぺい率の限度が10分の８とされている地域内で、.防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限が適用されなくなる（建築基準法53条５項１号）。つまり、建ぺい率10/10（100％）となる。 建ぺい率１０割＝制限なしの場合のゴロ合わせ 野（８）暮っ（防）たい（耐） から 敵はない（適用なし）。 ３ × 敷地が、異なる高さ制限の地域にわたる場合 各地域に属する建築物の部分は、各地域の高さ制限に従う。。 本肢でいえば、以下のようになる（建築基準法56条１項３号）。 1. 近隣商業地域に属する建物の部分については、近隣商業地域に関する規定を適用する。したがって、北側斜線制限は適用されない 2. 第二種中高層住居専用地域に属する部分については、第二種中高層住居専用地域に関する規定を適用する。したがって、北側斜線制限が適用される 建築物の敷地の過半が近隣商業地域内に存したとしても、建物全体に北側斜線制限が適用されなくなるわけではない。 ４○建築物の敷地が異なる用途地域にまたがる場合、建築物の用途制限については、敷地の過半が属する地域の制限にしたがう（法91条）。したがって、本肢では準住居地域を基準として考えることになる。 そして、準住居地域では、許可を得なくても、作業場の床面積の合計が150m2を超えない自動車修理工場を建築することができる（法48条１項）。 宅造法 【問 19】宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この間において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。 １宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行う場合、宅地造成に伴う災害を防止するために行う高さ４ｍの擁壁の設置に係る工事については、政令で定める資格を有する者の設計によらなければならない。 ２宅地造成工事規制区域内において行われる切土であって、当該切士をする土地の面積が600㎡で、かつ、高さ１．５ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可が必要である。 ３宅地造成工事規制区域内において行われる盛土であって、当該盛土をする土地の面積が300㎡で、かつ、高さ１．５ｍの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可が必要である。 ４都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、その宅地の所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施行者に対し、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。 解答解説 ◎ ２・４が定番の宅地造成許可の要否、 １ × 一定の資格を有する者の設計によらなければならないのは、以下のケースである（法９条２項、同法施行令16条）。 1. 高さが５mを超える擁壁の設置 2. 切土又は盛土をする土地の面積が1,500m2を超える土地における排水施設の設置 本肢の擁壁は高さ４mであるから、資格者によって設計する必要がない。 ２ ○都道府県知事の許可が必要な 宅地造成=宅地にする（宅地以外の土地を宅地にする、又は、宅地において行なう土地の形質の変更で） ①盛土により高さ１ｍ超の崖ができる、もしくは ②切土もしくは切土と盛土により高さ２m超の崖ができる、 ③上記の崖ができなくとも切土と盛土の面積が500㎡超のもの。 ゴロ合わせ 盛りそば1杯・切り餅二つで５００円 本肢の「盛土で1.5mの崖、面積300㎡」というケースは、①に当てはまる。したがって都道府県知事の許可が必要である。 ４ ○記述のとおり。宅地造成工事規制区域内の宅地については、その宅地の所有者、管理者、占有者に対し、宅地を安全に維持すべき義務が課されており、そのために必要な勧告をすることができる。法16条２項 土地区画整理法 【25問20】土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 ｌ 個人施行者は、規準又は規約に別段の定めがある場合においては、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了する以前においても換地処分をすることができる。 ２ 換地処分は、施行者が換地計画において定められた関係事項を公告して行うものとする。 ３ 個人施行者は、換地計画において、保留地を定めようとする場合においては、土地区画整理審議会の同意を得なければならない。 ４ 個人施行者は、仮換地を指定しようとする場合においては、あらかじめ、その指定について、従前の宅地の所有者の同意を得なければならないが、仮換地となるべき宅地の所有者の同意を得る必要はない。 解答解説 １ ○換地処分は、原則として、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後において、行わなければならない（法103条２項本文）。ただし、規準・規約・定款・施行規程に別段の定めがある場合においては、全部の工事が完了する以前においても換地処分をすることができる（同条但書）。 ２ ×換地処分は、施行者が関係権利者に通知することによって行う（法103条１項）。公告するのではない。 ３ ×個人施行による区画整理においては、保留地を定めるにあたり、土地区画整理審議会の同意を得る必要はない。 ※土地区画整理審議会の同意が必要なのは、施行者が都道府県・市町村・国土交通大臣の場合である(法96条３項）。 なお、保留地とは、これを売却して土地区画整理事業の施行の費用に充てるなどの目的で、換地として定めず、施行者に保留する宅地である。 ４ × 個人施行者は、仮換地を指定しようとする場合においては、あらかじめ、その指定について、従前の宅地の所有者及び仮換地となるべき宅地の所有者の同意を得なければならない（法98条３項）。 ※組合施行の場合は総会の同意、都道府県・市町村・国土交通大臣が施行する場合は土地区画整理審議会の意見聴取が必要である（同条同項）。 農地法 【問２１】農地法（以下この問において「法」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １農地の賃貸借について法第３条第１項の許可を得て農地の引渡しを受けても、土地登記簿に登記をしなかった場合、その後、その農地について所有権を取得した第三者に対抗することができない。 ２雑種地を開墾し、現に畑として耕作されている土地であっても、土地登記簿上の地目が雑種地である限り、法の適用を受ける農地には当たらない。 ３国又は都道府県が市街化調整区域内の農地（ｌヘクタール）を取得して学校を建設する場合、都道府県知事との協議が成立しても法第５条第１項の許可を受ける必要がある。 ４農業者が相続により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合でも、法第４条第１項の許可を受ける必要がある。 解答解説 １ ×農地・採草放牧地の賃貸借については、賃借権の登記がない場合でも、引渡しが対抗要件となる（農地法16条１項）。つまり、農地を賃借した者は、農地の引渡しさえ受けていれば、登記がなくても、その後に農地の所有権を取得した者に対して、賃借権を対抗することができる。p> ２ ×農地法でいう「農地」にあたるかどうかは、現に耕作の用に供されているかどうかで判断する（農地法２条１項）。土地登記簿上の地目を基準とするわけではない。 したがって、登記簿上の地目が雑種地であっても、現に耕作の目的に供されている以上、「農地」に該当する。 ３ ×国・都道府県が、転用目的で農地を取得する場合には、国・都道府県と都道府県知事との協議が成立すれば、それだけで農地法５条の許可があったものとみなされる（同法５条４項）。 協議が成立すればそれで十分である。あらためて許可を受ける必要はない。 ４ ○ 自己所有の農地を住宅用地に転用する場合、農地法４条の許可を受ける必要がある。 市街化区域内で自己転用する場合であれば、農業委員会への届出で足り、知事の許可は不要である。しかし、本肢は、「市街化調整区域内」の話であるから、原則通り、知事の許可が必要である。 国土＋諸法 【問２２】次の記述のうち、正しいものはどれか。 ｌ地すべり等防止法によれば、地すべり防止区域内において、地表水を放流し、又は停滞させる行為をしようとする者は、一定の場合を除き、市町村長の許可を受けなければならない。 ２国士利用計画法によれば、甲県が所有する都市計画区域内の7,000㎡の土地を甲県から買い受けた者は、事後届出を行う必要はない。 ３土壌汚染対策法によれば、形質変更時要届出区域内において土地の形質の変更をしようとする者は、非常災害のために必要な応急措置として行う行為であっても、都道府県知事に届け出なければならない。 ４河川法によれば、河川区域内の土地において工作物を新築し、改築し、又は除却しようとする者は、河川管理者と協議をしなければならない。 解答解説 ◎国土利用計画法が、諸法の一選択肢として出題されたのは、初めてである。それだけ、同法の重要性が落ちたということだろう。 １×都道府県知事の許可である。 ２○都道府県から買い受けた者は、事後届出を行う必要はない。 ３×非常災害のために必要な応急措置として行う行為は、都道府県知事に届け出る必要はない。 ４×河川管理者の許可が必要である。協議では、不足である。 印紙税 【問２３】印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 ｌ 土地譲渡契約書に課税される印紙税を納付するため当該契約書に印紙をはり付けた場合には、課税文書と印紙の彩紋とにかけて判明に消印しなければならないが、契約当事者の従業者の印章又は署名で消印しても、消印したことにはならない。 ２ 土地の売買契約書（記載金額2,000万円）を３通作成し、売主Ａ、買主Ｂ及び媒介した宅地建物取引業者Ｃがそれぞれ１通ずつ保存する場合、Ｃが保存する契約書には、印紙税は課されない。 ３－の契約書に土地の譲渡契約（譲渡金額4,000万円）と建物の建築請負契約（請負金額5,000万円）をそれぞれ区分して記載した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、5,000万円である。 ４ 「建物の電気工事に係る請負金額は2,100万円（うち消費税額及び地方消費税額が１００万円）とする」旨を記載した工事請負契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は、2,100万円である。 解答解説 ◎印紙税の本問は、すべて既出である。 １ ×課税文書に印紙をはり付ける場合には、当該課税文書と印紙の彩紋とにかけ、判明に印紙を消さなければならない（印紙税法８条２項）。 印紙を消す場合には、自己又はその代理人（法人の代表者を含む。）、使用人その他の従業者の印章又は署名で消す必要がある（印紙税法施行令５条）。 つまり、従業者の印章・署名で消印することもできる。本肢は、「業者の印章又は署名で消印しても、消印したことにはならない」とする点が誤り。 ２ ×土地の売買契約書は、印紙税の課税文書にあたる。そして、同一内容の文書を２通以上作成した場合には、その全てに課税されるのが原則である。したがって、売買契約を媒介した宅建業者Ｃが保存する契約書も課税文書となる。 ※例外的に課税文書から除外されるのは、監督官庁・融資銀行など契約当事者以外の者に提出・交付する文書である。 ３ ○ 複数の記載金額が、譲渡契約と請負契約というように異なる種類の契約に関するものである場合、大きい方の金額が記載金額と扱われる。 本肢では、譲渡契約に関する記載金額の方が大きいから、こちらの金額（5,000万円）が課税標準となる。 ※複数の記載金額が同じ種類の契約に関するものである場合、記載された金額の合計額が文書の記載金額となる。例えば、複数の売買契約について記載された契約書や、複数の請負契約について記載された文書がこの例である。 ４ × 課税文書に、 1.消費税・地方消費税の金額が区分記載されている場合 2.税込価格及び税抜価格の記載により、消費税額・地方消費税が明らかである場合 には、消費税額等は記載金額に含めない（消費税法の改正等に伴う印紙税の取扱いについて）。 したがって、本肢の工事請負契約書の記載金額は、消費税額・地方消費税を除いた2,000万円である。 固定資産税 【問２４】固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 ｌ国会議員及び地方団体の議会の議員は、固定資産評価員を兼ねることができる。 ２登記所は、土地又は建物の表示に関する登記をしたときは、３０日以内に、その旨を当該土地又は家屋の所在地の市町村長に通知しなければならない。 ３住宅用地のうち小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の３分の１の額である。 ４固定資産税に係る徴収金について滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して１０日を経過した日までに、その督促に係る固定資産税の徴収金について完納しないときは、市町村の徴税吏員は、滞納者の財産を差し押さえなければならない。 解答解説 ◎固定資産税の問題だが、定番は３肢だけで、それが正解肢でないので、難問である。 肢３だけ正確に押さえておけば良い。 １ 誤り 国会議員及び地方団体の議会の議員は、固定資産評価員を兼ねることができない（地方税法406条１項１号）。 ２ 誤り 登記所は、土地・建物の表示に関する登記をしたときは、10日以内に、その旨を当該土地・家屋の所在地の市町村長に通知しなければならない（地方税法382条１項）。「30日以内」ではない。 ３ 誤り 200m2以下の住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、価格の1/6となる（地方税法349条の３の２）。課税標準となるべき価格の1/6の額とする（地方税法349条の３の２第２項）。「1/3」ではない。 ４ 正しい 固定資産税に係る滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して10日を経過した日までにその督促に係る固定資産税に係る地方団体の徴収金を完納しないときは、市町村の徴税吏員は、滞納者の財産を差し押えなければならない（地方税法373条１項１号）。 地価公示-法 【問２５】地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 ｌ地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより、適正な地価の形成に寄与することである。 ２標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められ、かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する。 ３公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められるｌ又は２以上の標準地との位置、地積ｖ環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。 ４不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格又は同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額のいずれかを勘案してこれを行わなければならない。 解答解説 １ × 地価公示法は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することを目的とする（同法１条）。 本肢は、「取引価格に関する情報を公示」とする点が誤り。 ２ × 標準地は、土地鑑定委員会が、国土交通省令で定めるところにより、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定する（地価公示法３条）。 本肢は、「かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない」の部分が余計である。 ３ ○公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう（地価公示法11条）。 ４ ×不動産鑑定士は、標準地の鑑定評価を行うにあたっては、 1. 近傍類地の取引価格から算定される推定の価格 2. 近傍類地の地代等から算定される推定の価格 3. 同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額 を勘案してこれを行わなければならない（地価公示法４条）。 これら３種の価格を総合的に勘案することが必要なのであって、本肢のいうように「いずれかを勘案」するだけでは済まない。 ________________________________________ 事後的免許欠格事由 【問２６】宅地建物取引業の免許（以下この間において「免許」という｡）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 ｌ宅地建物取引業者Ａ社の代表取締役が、道路交通法違反により罰金の刑に処せられたとしても、Ａ社の免許は取り消されることはない。 ２宅地建物取引業者Ｂ社の使用人であって、Ｂ社の宅地建物取引業を行う支店の代表者が、刑法第222条（脅迫）の罪により罰金の刑に処せられたとしても、Ｂ社の免許は取り消されることはない。 ３宅地建物取引業者Ｃ社の非常勤役員が、刑法第208条の３（凶器準備集合及び結集）の罪により罰金の刑に処せられたとしても、Ｃ社の免許は取り消されることはない。 ４宅地建物取引業者Ｄ社の代表取締役が、法人税法違反により懲役の刑に処せられたとしても、執行猶予が付されれば、Ｄ社の免許は取り消されることはない。 解答解説 ◎事後的免許欠格 免許後、免許欠格事由が生じると、免許取消処分を受ける。 １○道路交通法違反により罰金の刑に処せられても、免許欠格事由ではないので、免許が取り消されることはない。 ２×政令使用人が免許欠格になると、事業主体も免許欠格となる。Ｂ社の宅地建物取引業を行う支店の代表者＝Ｂ社の政令使用人が、刑法第222条（脅迫）の罪により罰金の刑に処せられたことは免許欠格なのでB社も免許欠格となり、Ｂ社の免許は取り消される。 ３×役員が免許欠格になると、事業主体も免許欠格となる。Ｃ社の非常勤役員が、刑法第208条の３（凶器準備集合及び結集）の罪により罰金の刑に処せられたことは免許欠格なのでＣ社も免許欠格となり、Ｃ社の免許は取り消される。 ４×役員が免許欠格になると、事業主体も免許欠格となる。Ｄ社の代表取締役が、法人税法違反により懲役の刑に処せられると、執行猶予が付されても、免許欠格なのでＤ社も免許欠格となり、Ｄ社の免許は取り消される。 営業保証金 【問２７】宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この間において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはどれか。 ｌ宅地建物取引業者は、不正の手段により法第３条第１項の免許を受けたことを理由に免許を取り消された場合であっても、営業保証金を取り戻すことができる。 ２信託業法第３条の免許を受けた信託会社で宅地建物取引業を営むものは、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされるため、営業保証金を供託した旨の届出を国土交通大臣に行わない場合は、国土交通大臣から免許を取り消されることがある。 ３宅地建物取引業者は、本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、国債証券をもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、従前の本店の最寄りの供託所に対し、営業保証金の保管換えを請求しなければならない。 ４宅地建物取引業者は、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった旨の通知を受けたときは、供託額に不足を生じた日から２週間以内に、その不足額を供託しなければならない。 解答解説 ◎定番の営業保証金。プレゼント問題である。 １○免許取り消し処分を受けた場合でも、営業保証金は取り戻せる。なんども出ている記述。これが正解肢だから、本問は、プレゼント問題である。 ２×信託業法第３条の免許を受けた信託会社で宅地建物取引業を営むものは、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされるが、免許を受けたわけではないので、この業者に対する免許取消処分はありえない。 ３×有価証券で供託している場合、保管替えはできない。 ４×通知を受けてから、2週間以内に、その不足額を供託しなければならない。これも何度も出題されている。 媒介契約規制 【問２８】宅地建物取引業者Ａ社が、Ｂから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼きれ、Ｂと媒介契約を締結した場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 アＡ社が、Ｂとの間に専任媒介契約を締結し、甲宅地の売買契約を成立させたときは、Ａ社は、遅滞なく、登録番号、取引価格、売買契約の成立した年月日、売主及び買主の氏名を指定流通機構に通知しなければならない。 イＡ社は、Ｂとの間に媒介契約を締結し、Ｂに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。 ウＡ社がＢとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Ｂからの申出により更新することができるが、更新の時から３月を超えることができない。 １－つ ２二つ ３三つ ４なし 解答解説 ◎定番の媒介契約規制。個数問題だが、やさしいので、正解率は高い。 ア×登録物件につき契約が成立⇒業者は、遅滞なく、その旨（登録番号・取引価格・契約成立年月日）を流通機構に通知（成約報告）。つまり、売主・買主の氏名は報告しない。これはプライバシ－に属する事柄だからだ。 イ○根拠明示義務である。意見を述べる時だけ、問題となる。 ウ○専任媒介契約の有効期間は、依頼者からの申出により更新することができるが、更新の時から３月を超えることができない。 正解２ 重要事項説明 【問２９】宅地建物取引業法（以下この間において「法」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項の説明義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である。 ２建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない。 ３区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明をすれば、滞納があることについては説明をしなくてもよい。 ４区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主は当該買主に対し、法第35条の２に規定する供託所等の説明をする必要はない。 解答解説 ◎重要事項の説明。１と４は常識判断できる。２と３は、借主又は買主にtぉって関心事であるかどうかという点から判断できる。 １×売買の重要事項説明は、買主に対して、売主が行う。本件は、売主が業者でないので、重要事項の説明義務は問題とならない。 ２○建物の管理の委託先は，その建物が“区分所有建物”かどうかに関係なく、借主に説明しなければならない。貸借の場合も、管理状態がどうなっているかは、借主の重大関心事だからだ。 3×当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の説明をしなければならず、滞納があれば、その旨説明をしなければならない。 4×法第35条の２に規定する供託所等の説明は、業者間取引の場合でも必要だ。 重要事項の説明 【問３０】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明(以下この間において「重要事項説明」という｡）及び同条の規定により交付すべき書面（以下この間において「35条書面」という｡）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 ｌ宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、３５条書面の交付は省略してよい。 ２宅地建物取引業者が、取引主任者をして取引の相手方に対し重要事項説明をさせる場合、当該取引主任者は、取引の相手方から請求がなくても、宅地建物取引主任者証を相手方に提示しなければならず、提示しなかったときは、２０万円以下の罰金に処せられることがある。 ３宅地建物取引業者は、貸借の媒介の対象となる建物（昭和56年５月３１日以前に新築）が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであっても、その内容を重要事項説明において説明しなくてもよい。 ４宅地建物取引業者は、重要事項説明において、取引の対象となる宅地又は建物が、津波防災地域づくりに関する法律の規定により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。 解答解説 ◎重要事項の説明 これも極めてやさしい。２が多少迷うだろうが、正解肢４は明らか。正解がわかれば、あとの記述はあやふやでも良い。 １×業者間取引であっても、35条書面の交付は省略できない。当然であろう。 ２×取引主任者の違反行為に罰金の罰則はない。罰金より軽い過料があるだけだ。 ３×建築物の耐震改修促進法に基づき、耐震診断を受けたものであるときは、その内容（昭和56年6月１日以降に新築着工したものを除く。）を説明しなければならない。 ４○ ｢津波災害警戒区域｣内である旨は，人命にかかわることなので、売買はもとより、貸借でも重要事項として説明が必要である。 37条書面 【問３１】宅地建物取引業者Ａ社が宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という｡）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。 アＡ社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に３７条書面を交付しなければならない。 イＡ社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、当該売買契約の各当事者のいずれに対しても、３７条書面を交付しなければならない。 ウＡ社は、建物の売買に関し、その媒介により契約が成立した場合に、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を記載した３７条書面を交付しなければならない。 エＡ社は、建物の売買に関し、自ら売主として契約を締結した場合に、その相手方が宅地建物取引業者であれば、３７条書面を交付する必要はない。 ｌア、イ ２イ、ウ ３ウ、エ ４ア、エ 解答解説 ◎これも簡単。まず、イが正しいのは分からなければならない。そうすると、イを含む１と２の２択になる。 ア×自ら貸主として契約することは、宅地建物取引ではないので、37条書面を交付しなくてもよい。 イ○37条書面は、契約当事者がそれぞれ持っているようにする必要がある。 ウ○定め（特約）があれば記載する事項は、手・解・損・ローンに不・瑕（瑕疵担保責任特約・瑕疵担保責任履行の措置）・租だ。天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、《不》に当たる。 エ×業者間取引でも条書面は交付しなければならない。 正解は２ 未完成物件の広告・契約の制限 【問３２】次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せとして、正しいものはどれか。なお、この間において「建築確認」とは、建築基準法第６条第１項の確認をいうものとする。 ア宅地建物取引業者Ａ社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Ｂから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。 イ宅地建物取引業者Ｃ社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Ｄから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Ｅとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。 ウ宅地建物取引業者Ｆ社は、建築確認の済んだ建築工事完了前の建売住宅の売主Ｇ社（宅地建物取引業者）との間で当該住宅の売却の専任媒介契約を締結し、媒介業務を行った。 エ宅地建物取引業者Ｈ社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主Ｉ社（宅地建物取引業者）から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当該住宅の販売広告を行った。 １ア、イ ２イ、ウ ３ウ、エ ４イ、ウ、エ 解答解説 ◎組み合わせ問題。 工事着手に必要な許可等の前の未完成物件は、業務に関する広告は一切禁止。 売買と売買の代理媒介も禁止。貸借の代理媒介はできる。この基準に冷静に当てはめる。 ア違反 工事着手に必要な許可等の前には、未完成物件は業務に関する広告一切が禁止。 イ違反しない。工事着手に必要な許可等の前でも、未完成物件の貸借の代理媒介をすることは禁止されていない。 ウ違反しない 工事着手に必要な許可等のあとでは、広告も宅地建物取引もできる。 エ違反 工事着手に必要な許可等の前には、未完成物件は業務に関する広告一切が禁止。 正解２ 重要事項説明 【問３３】宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンションの売買を行う場合、管理組合の総会の議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない。 ２宅地建物取引業者は、分譲マンションの売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第２条第４項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。 ３宅地建物取引業者は、マンションの１戸の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建ぺい率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。 ４宅地建物取引業者は、マンションの１戸の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的及び保管方法を説明しなければならない。 解答解説 ◎ １×重要事項の段階で、管理組合の総会の議決権に関する事項についての説明は明らかに早まりすぎ。説明不要である。 ２○共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容を説明しなければならない。規約関係は、全て案の段階でも説明しなければならない。 ３×マンションの貸借の重要事項の説明では、容積率・建ぺい率の説明は不要。関心がないだろう。 ４×マンションの貸借の重要事項の説明で、借賃以外に授受される金銭の定めがあるときは、その金銭の額、授受の目的は説明必要だが、保管方法は説明不要。 クーリングオフ 【問３４】宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約について、Ｂが宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。 ｌＢは、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した。Ｂが翌日に売買契約の解除を申し出た場合、Ａ社は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。 ２Ｂは、月曜日にホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。Ｂは、翌週の火曜日までであれば、契約の解除をすることができる。 ３Ｂは、宅地の売買契約締結後に速やかに建物請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー（Ａ社より当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない｡）の事務所において買受けの申込みをし、Ａ社と売買契約を締結した。その際、クーリング・オフについてＢは書面で告げられた。その６日後、Ｂが契約の解除の書面をＡ社に発送した場合、Ｂは売買契約を解除することができる。 ４Ｂは、ｌＯ区画の宅地を販売するテント張りの案内所において、買受けの申込みをし、２日後、Ａ社の事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その５日後、Ｂが、宅地の引渡しを受ける前に契約の解除の書面を送付した場合、Ａ社は代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。 解答解説 ◎ １×は、自ら指定した喫茶店において買受けの申込みをし、契約を締結した場合は、クオフできる。クオフした際には、売主は、既に支払われている手付金及び中間金の全額を返還しなければならない。 ２×８日経過しているので８日系あするとくオフできなくなる。 月火水木金土日月 火曜では、クオフできない。 ３○代理・媒介の依頼を受けていないハウスメーカーの事務所は、クオフできない事務所等ではないから、書面告知を受けてから８日経過前ならクオフできる。 ４×物件の引き渡しを受け、かつ代金の全額を支払っときにクオフできなくなる。代金の支払いがあっても引渡しを受ける前ならＢは、クオフできるので、Ａ社は代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことはできない。 37条書面 【問３５】宅地建物取引業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せとして、正しいものはどれか。 ア保証人の氏名及び住所 イ建物の引渡しの時期 ウ借賃の額並びにその支払の時期及び方法 エ媒介に関する報酬の額 オ借賃以外の金銭の授受の方法 １ア、イ ２イ、ウ ３ウ、エ、オ ４ア、エ、オ 解答解説 必ず記載しなければならない事項は、契約の要素の部分（重要部分）である。 ア×記載不要 保証人は貸借契約の要素ではない。 イ○記載必要 引渡し時期は、契約の要素である。 ウ○記載必要 借賃の額並びにその支払の時期及び方法は、契約の要素である。 エ×記載不要 媒介に関する報酬の額は、貸借契約の要素でない。 オ×記載不要。借賃以外の金銭は、貸借契約の要素ではない。なお、借賃以外の金銭については、定めがあれば契約内容になるので、その額及び目的、授受の時期は記載すべきだが、授受の方法までは記載不要である。 重説と37条書面 【問３６】宅地建物取引業者Ａ社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という｡）の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。 ｌＡ社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、Ａ社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、３７条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した。 ２Ａ社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を３７条書面に記載の上、説明した。 ３Ａ社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、３７条書面を借主に交付するに当たり、３７条書面に記名押印をした取引主任者が不在であったことから、取引主任者ではない従業員に３７条書面を交付させた。 ４Ａ社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関する特約はあったが、宅地建物取引業者問の取引であったため、当該特約の内容について３７条書面への記載を省略した。 解答解説 ◎重説と37条書面及び供託所等の説明に係る基本問題 １違反 私道に関する負担の説明は、重要事項の説明として行わなければならない。 ２違反 営業保証金を供託している供託所及びその所在地は、重要事項の説明同様、契約締結前に行わなければならない。 ３違反しない 37条書面の“記名押印”は取引主任者しかできないが、同書面の交付は、取引主任者以外の従業員が行ってもよい。 ４違反 瑕疵担保に関する特約がある場合は、37条書面に記載しなければならない。 正解３ 報酬規制 【問３７】宅地建物取引業者Ａ社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、土地付建物の代金は5,250万円（うち、土地代金は2,100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。 アＡ社はＢから3,340,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,670,000円の報酬を受領した。 イＡ社はＢから2,200,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＡ社及びＤの了承を得た上でＤから1,239,000円の報酬を受領した。 ウＡ社はＢから1,660,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,669,500円を報酬として受領したほか、Ｄの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Ｄが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。 １一つ ２二つ ３三つ ４なし 解答解説 ◎消費税5％時代の最後の問題。税率は、本体価格を出しやすくしてある出題時のママとしておく。 取引金額400万円超の売買（交換）の場合の報酬の限度額は、次の3つの原則を守らなければならない。 1媒介業者が依頼者一方から受けられる限度額 （取引金額×3％＋6）×1.05 2代理業者が依頼者（及び相手方）から受けられる限度額 １の２倍 ３複数の業者が関与した場合の全員が受けられる報酬総額 ２と同様１の２倍 ア×違反複数の業者が関与した場合の全員が受けられる報酬総額の限度額が問題となる。 限度額は、｛（2100＋3000）×3％＋6｝×1．05×２＝3339000 だが、 記述のＡ社3,340,000円・Ｃ社1,670,000円合計 501000はこれを超えている。 イ×違反 これも違反複数の業者が関与した場合の全員が受けられる報酬総額の限度額が問題となる。A社とC社の受領した報酬総額220＋123.9＝343.9万円は、この取引から発生する報酬限度額（333.9万円）を超えている。 ウ○違反しない Ａ社の受領した1,660,000円は、代理業者が依頼者から受けられる限度額は3339000を超えておらず、Ｃ社の受領した1,669,500円は、媒介業者が依頼者一方から受けられる限度額1,669,500円を超えていない。また、両者が受領した総額も、この取引から発生する報酬総額を超えていない。 なお、特別の依頼に基づく遠隔地への現地調査費用は、報酬ではないから、考慮する必要はない。 業者自ら売主規制 【問３８】宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。 アＡ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。 イＡ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。 ウＡ社は、Ｂとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。 １－つ ２こつ ３三つ ４なし 解答解説 ◎業者自ら売主規制の混合問題。業者自ら売主規制は、規制の基準を短い言葉でえ覚えておき、問題分を冷静に当てはめる。 ア×業者自ら売主で買主が非業者の場合、瑕疵担保責任につき責任期間につき瑕疵発見から２年以上とする特約を除き、民法より買主に不利となる特約をしてはならない。責任原因を雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵に限定するのは、買主に不利となるので、無効である。 イ○業者自ら売主で買主が非業者の場合、債務不履行解除に伴う損害倍償の予定と違約金は、合計して代金額2割を超えられない。債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約は、代金額の２割ちょうどだから、定めることができる。 ウ×業者自ら売主で買主が非業者の場合、手付は全て解約手付の効力を与え、これより買主に不利となる特約は無効。＜当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、《買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して》、契約を解除できる旨の特約＞は、解約手付より《買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して》の部分が買主に不利なので、無効である。 以上誤っているのは、アとウの二つ 保証協会 【問３９】宅地建物取引業保証協会（以下この間において「保証協会」という｡）に関する 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 ｌ保証協会は、社員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦`情について、宅地建物取引業者の相手方等からの解決の申出及びその解決の結果を社員に周知させなければならない。 ２保証協会に加入した宅地建物取引業者は、直ちに、その旨を免許を受けた国士交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。 ３保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金をその主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。 ４宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。 解答解説 ◎定番の保証協会。プレゼント問題なので、間違っても落としてはならない。 １○保証協会が社員の取引の苦情を解決するのは必須業務であるが、その結果の社員への周知も必要である。 ２×宅地建物取引業者が保証協会に加入した場合、その旨を保証協会が免許権者に報告する。 ３×保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。 ４×宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入しようとする日までに、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。 正解１ 保全措置 【問４０】宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として買主との間で締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この間において「法」という｡）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この間において「保全措置」とは、法第４１条に規定する手付金等の保全措置をいうものとする。 1Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。 ２Ａは、宅地建物取引業者Ｃに販売代理の依頼をし、宅地建物取引業者でない買主Ｄと建築工事完了前のマンションを3,500万円で売却する契約を締結した。この場合、Ａ又はＣのいずれかが保全措置を講ずることにより、Ａは、代金の額の５％を超える手付金を受領することができる。 ３Ａは、宅地建物取引業者である買主Ｅとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。 ４Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｆと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の５％以内であれば保全措置を講ずる必要はない。 解答解説 １×未完成物件は代金額５％又は1000万超の代金充当金を受け取ろうとする前に保全措置。300万円は、代金額5％（200万円）を超えるので、保全措置は講じなければならないが、指定保管機関による保管の保全措置は認められていない。 ２×保全措置は、売主業者が講じなければならないのであって、代理業者のCが講じることはできない。 ３○手付金等保全措置の規制は、業者間取引には及ばないので、Ａは、宅地建物取引業者である買主Ｅとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売却する契約を締結した場合、保全措置を講じずに、当該建物の引渡前に500万円を手付金として受領することができる。 ４×違反 未完成物件は代金額５％又は1000万超の代金充当金を受け取ろうとする前に保全措置。手付金が代金額の5％以内であっても中間金等を含めた代金充当金が5％を超えるときは、保全措置を講じ無ければならない。 業務運営体制上の規制 【問４１】宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。 １宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えていたとしても、当該帳簿への記載に代えることができない。 ２宅地建物取引業者は、その主たる事務所に、宅地建物取引業者免許証を掲げなくともよいが、国士交通省令で定める標識を掲げなければならない。 ３宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月１日までに、一定の事項を記載しなければならない。 ４宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が取引主任者で宅地建物取引主任者証を携帯していれば、従業者証明書は携帯させなくてもよい。 解答解説 ◎業務運営体制上の規制もプレゼント問題である。 １×当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えていれば、当該帳簿への記載に代えることができる。 ２○記述のとおり。“主たる事務所”には，｢標識｣の掲示義務はあるが…｢免許証｣の掲示義務はない。 ３×業務に関する帳簿の記載は、取引のあった都度行わなければならない。 ４×でたらめ。 監督処分 【問４２】甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録（以下この間において「登録」という｡）を受けている取引主任者Ａへの監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 １Ａは、乙県内の業務に関し、他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して取引主任者である旨の表示をした場合、乙県知事から必要な指示を受けることはあるが、取引主任者として行う事務の禁止の処分を受けることはない。 ２Ａは、乙県内において業務を行う際に提示した宅地建物取引主任考証が、不正の手段により交付を受けたものであるとしても、乙県知事から登録を消除されることはない。 ３Ａは、乙県内の業務に関し、乙県知事から取引主任者として行う事務の禁止の処分を受け、当該処分に違反したとしても、甲県知事から登録を消除されることはない。 ４Ａは、乙県内の業務に関し、甲県知事又は乙県知事から報告を求められることはあるが、乙県知事から必要な指示を受けることはない。 解答解説 ◎監督処分は処分権者がよく出る。事務禁止（業務停止）処分と指示処分は登録知事（免許権者）の他、所在場所管轄知事もできる。これに対し登録消除（免許取消）処分は登録知事（免許権者）しかできない。 １×事務禁止処分を受けることもある。 ２○登録消除処分は、登録知事しかできない。 ３×登録知事は、登録消除処分をできる。 ４×支持処分を受けることもある。 免許基準等 【問４３】宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 ｌ甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者（甲県知事免許）が、乙県所在の物件を取引する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。 ２宅地建物取引業者（甲県知事免許）は、乙県知事から指示処分を受けたときは、その旨を甲県知事に届け出なければならない。 ３免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、覚せい剤取締法違反により懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から５年を経過していない場合、当該使用人が取締役に就任していなければ当該法人は免許を受けることができる。 ４宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者は、宅地建物取引業法の規定に違反し罰金の刑に処せられていなくても、免許を受けることができない。 解答解説 免許の基準が、後ろから2番目に出てくるのは珍しい。 １×免許換えは、免許権者が異るに至ったときにすればよい。 ２×処分を受けた者に、記述のような報告義務はない。 ３×法人の政令で定める使用人が免許欠格では、法人自体免許欠格になる。覚せい剤取締法違反により懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から５年を経過していないことは、免許欠格なので、その法人は免許を受けられない。 ４○宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかというだけで、免許欠格である。 取引主任者 【問４４】宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引主任者資格登録（以下この間において｢登録」という｡)、取引主任者及び宅地建物取引主任者証に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。 ア登録を受けている者は、登録事項に変更があった場合は変更の登録申請を、また、破産者となった場合はその旨の届出を、遅滞なく、登録している都道府県知事に行わなければならない。 イ宅地建物取引主任者証の交付を受けようとする者（宅地建物取引主任者資格試験合格日から１年以内の者又は登録の移転に伴う者を除く。）は、都道府県知事が指定した講習を、交付の申請の９０日前から３０日前までに受講しなければならない。 ウ宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名押印及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名押印については、専任の取引主任者でなければ行ってはならない。 エ取引主任者は、事務禁止処分を受けた場合、宅地建物取引主任考証をその交付を受けた都道府県知事に速やかに提出しなければならないが、提出しなかったときは１０万円以下の過料に処せられることがある。 １－つ ２２つ ３３つ ４４つ 解答解説 ◎アの変更の登録の申請期限と破産者となった旨の届出期限はかなり細かい。 エは、取引主任者の違反行為には、罰金ではなく過料が科されることを知っていれば切れる。 ア×破産者となった場合は、30日以内に登録知事に届出である。 イ×宅地建物取引主任者証の交付を受けようとする者は、都道府県知事が指定した講習を、登録知事が指定する講習で、交付申請前６月以内に行われるものを受講しなければならない。《９０日前から３０日前》が問題になるのは、免許の更新の場合である。 ウ×35条の書面も37条書面も、取引主任者であればよく、専任である必要はない。 エ○主任者証を提出しなかったときは、10万円以下の過料に処せられる。 特定住宅暇疵担保責任の履行の確保等に関する法律 25年【問４５】宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅暇疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。 ｌＢが建設業者である場合、Ａは、Ｂに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売暇疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。 ２Ａは、基準日に係る住宅販売暇疵担保保証金の供託及び住宅販売暇疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日から３週間を経過した日以後、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 ３Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対する供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明を、Ｂに新築住宅を引き渡すまでに行えばよい。 ４Ａが住宅販売1段疵担保保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が５５㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、２戸をもって１戸と数えることになる。 解答解説 ◎正解肢は、一般にはここまで学習しない。正解肢以外は、過去複数回出ている。したがって、消去法で解くべき問題。 １×買主Ｂが宅地建物取引業者である場合に、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売暇疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わないのであって、Ｂが建設業者である場合は、これらを行う義務を負う。 ２×Ａは、基準日に係る住宅販売暇疵担保保証金の供託及び住宅販売暇疵担保責任保険契約の締結の状況について届出をしなければ、＜当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後、＞新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。 ３×供託業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、当該新築住宅の売買契約を締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地及び表示等を記載した書面を交付して説明しなければならない。 ４○記述のとおり55平方メートル以下なら“２戸⇒１戸”と数え。本記述は、消去法で導く。 住宅金融支援機構 【問４６】独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という｡）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 ｌ機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受けを業務として行っているが、当該住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る貸付債権については、譲受けの対象としていない。 ２機構は、災害により、住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを業務として行っている。 ３機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合に支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充当する団体信用生命保険に関する業務を行っている。 ４機構が証券化支援事業（買取型）により譲り受ける貸付債権は、自ら居住する住宅又は自ら居住する住宅以外の親族の居住の用に供する住宅を建設し、又は購入する者に対する貸付けに係るものでなければならない。 解答解説 ◎機構は、民間金融機関の住宅ローンの債権の証券化支援事業（買取型）と民間金融機関の融資がなじまない分野での直接融資事業を行っている。肢１・４が証券化支援事業にかかるもので、肢２・３が直接融資事業に関するもの。 １×証券化支援事業では、住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る貸付債権も、譲受けの対象としている。 ２○災害復興建築物の建設若しくは購入資金の融資で、直接融資の一つだ。 ３○あらかじめ貸付けを受けた者と契約をし、その者が死亡した場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険だ。 ４○証券化支援事業に基づく融資制度では、資金の使い途は、本人又は親族が住む住宅（敷地も含む）の建設・住宅（中古も含む）購入の資金に限られるため、同事業における譲受けの対象も、自ら居住する住宅又は自ら居住する住宅以外の親族の居住の用に供する住宅を建設し、又は購入のための資金に限られる 景品表示法 【問４７】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む｡）の規定によれば、正しいものはどれか。 ｌ新築分譲マンションの販売広告で完成予想図により周囲の状況を表示する場合、完成予想図である旨及び周囲の状況はイメージであり実際とは異なる旨を表示すれば、実際に所在しない箇所に商業施設を表示するなど現況と異なる表示をしてもよい。 ２宅地の販売広告における地目の表示は、登記簿に記載されている地目と現況の地目が異なる場合には、登記簿上の地目のみを表示すればよい。 ３住戸により管理費が異なる分譲マンションの販売広告を行う場合、全ての住戸の管理費を示すことが広告スペースの関係で困難なときには、ｌ住戸当たりの月額の最低額及び最高額を表示すればよい。 ４完成後８か月しか経過していない分譲住宅については、入居の有無にかかわらず新築分譲住宅と表示してもよい。 解答解説 ◎ほとんど常識で解ける。 １×実際に所在しない箇所に商業施設を表示するなど現況と異なる表示は、不当表示となる。 ２×登記簿に記載されている地目と現況の地目が異なる場合には、現況地目を表示すべきであり、登記簿上の地目は、現況地目と併記することができる。 ３○住戸により管理費が異なり、全ての住戸の管理費を示すのが困難である場合は、最低及び最高額の表示をすればよい。 ４×新築の表示は、築後１年未満で未使用のものについてのみできる。 統計 【25問４８】宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 ｌ平成23年度法人企業統計年報（平成24年９月公表）によれば、平成23年度における不動産業の経常利益は約３兆3,000億円となっており、前年度比０．５％減となった。 ２平成25年地価公示（平成25年３月公表）によれば、平成24年の１年間の地価は、全国的に依然として下落を示したが、下落率は縮小し、上昇又は横ばいの地点が大幅に増加している。 ３建築着工統計（平成25年１月公表）によれば、平成24年の持家戸数は３年連続で増加しているものの、貸家戸数は３年ぶりに減少している。 ４平成25年版土地白書（平成25年６月公表）によれば、土地取引について売買による所有権移転登記の件数でその動向を見ると、平成24年の全国の土地取引件数は120.4万件となり、９年ぶりに増加に転じた。 解答解説 ◎この年は、珍しく、誤っているものはどれかというと問い方である。 １○２○ ３×貸家戸数も、増加している。 ４○ 土地 【問４９】日本の土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 １国土を山地と平地に大別すると、山地の占める比率は、国士面積の約７５％である。 ２火山地は、国土面積の約７％を占め、山林や原野のままの所も多く、水利に乏しい。 ３台地・段丘は、国士面積の約１２％で、地盤も安定し、土地利用に適した土地である。 ４低地は、国土面積の約２５％であり、洪水や地震による液状化などの災害危険度は低い。 解答解説 １○２○３○４×低地の危険度が低いわけがない。 建物 【問５０】建築の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。 ｌ耐震構造は、建物の柱、はり、耐震壁などで剛性を高め、地震に対して十分耐えられるようにした構造である。 ２免震構造は、建物の下部構造と上部構造との間に積層ゴムなどを設置し、揺れを減らす構造である。 ３制震構造は、制震ダンパーなどを設置し、揺れを制御する構造である。 ４既存不適格建築物の耐震補強として、制震構造や免震構造を用いることは適していない。 解答解説 １○２○３○４× 既存不適格建築物の耐震補強としては、耐震構造化を図るものが最も多い。しかし、制震構造や免震構造を用いることも可能であり、耐震構造よりも効果が高い。 耐震構造・免震構造・制震構造とは、以下のような構造である。 似たような言い回しなので、しっかり区別をしておこう。文字どおり、地震に対して、「耐える」「免れる」「制する」という３種類のアプローチで立ち向かうのである。 耐震構造 建物を頑丈にすることで、揺れに耐え、その倒壊を防ぐ構造 免震構造 建物と地盤の縁を切ることで、建物の揺れを免れる構造 制震構造 制震ダンパー※などの装置により、建物と建物内の揺れを制御する構造 ※ダンパー（damper）＝勢いをくじくもの |