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| 問 1 |
7-24住宅瑕疵担保履行法－法の制定理由と概要
住宅品質確保促進法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）は、新築住宅の売主業者に対して、民法上の責任より重い、特定住宅瑕疵担保責任＊を定めた。
＊特定住宅販売瑕疵担保責任 新築住宅の上主要な部分及びの浸入を防止する部分に瑕疵があるとき、売主業者に損害賠償義務と買主からの契約の解除のほか、瑕疵部分の修繕義務を認めており、責任期間も引渡しから原則として年に延長された（94・95条）。
＊住宅品質確保法と住宅瑕疵担保履行法において、瑕疵（かし）とは、種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう。住宅品質確保法2条5項、住宅瑕疵担保履行法2条2項
せっかく定めたこの責任をきちんと履行してもらうため、住宅瑕疵担保履行法（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が、新築住宅の売主業者にあらかじめ確保措置をとることを義務付けた。
【注】 本法が新築住宅の売主業者に義務付けた資力確保措置は、宅建業法上の業者自ら売主規制ではないが、＜①業者にのみ課される、②業者間取引には適用が＞という点で、業者自ら売主規制と共通点があるので、ここで取り上げることにする。
資力確保措置には、
(1)住宅販売瑕疵担保保証金を(同法11条)・・・特定住宅瑕疵担保責任の問題が生じた場合、賠償金等に充てる資金を供託しておく
(2)国土交通大臣指定の保険法人のに加入(同法2条)・・・特定住宅販売瑕疵担保
責任の履行によって生じた損害について保険金を支払ってくれる保険に加入する方法がある。 |
| 問 2 |
保証金の供託を選択した宅地建物取引業者は、次のとおり供託をしなければならない。
7-25住宅販売瑕疵担保保証金の供託等 住宅瑕疵担保履行法11条
自らとなって住宅を宅地建物取引業者で買主に引き渡した宅地建物取引業者は、当該基準日において、その引渡戸数（保険の方法による資力確保措置をとった新築住宅を除く）に応じた額以上の住宅販売瑕疵担保保証金のをしていなければならない。
【注】資力確保措置は、買主も業者の業者間取引の場合には必要。
・基準日は、毎年3月31日と9月30日である。
・供託金算定の基準となる引渡戸数から、保険の方法による資力確保措置をとった新築住宅が除かれているのは、供託の方法をとらないのならば、保険の方法による資力確保措置を講じておかなければならないことを意味する。
・当該住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、戸をもって１戸と数える。 |
| 問 3 |
チェック
□新築住宅の合計戸数の算定 Ａが住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、２戸をもって１戸と数えることになる。㉕㉘
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