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| 問 1 |
割賦販売の売主業者は物件を引き渡しても、残代金支払いの確実な担保とするため、を移さないことがある。これを所有権留保という。
しかし、登記がないと、売主業者が倒産でもした場合は、業者の債権者に対して、を受けた物件を自分のものだと主張できず取り上げられてしまう。それはかわいそうなので、所有権留保に次の制限をした。
7-23割賦販売等における所有権留保と譲渡担保の制限
１割賦販売の売主業者は、物件を引き渡し、かつ、代金額の割を超える額の支払いを受けるまでに、等の売主の義務を履行しなければならない。ただし、買主が、登記をした後の代金債務について、これを担保するための抵当権等の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない。
２割賦販売の売主業者は、物件を引き渡し、かつ、割を超える支払いを受けたら、担保目的で物件を譲り受けてはならない。
３提携ローン付き販売の場合も、実質支払い（業者に直接支払った頭金＋ローン返済額）が割を超えたら、所有権留保と譲渡担保をしてはならない。
・１の登記等の売主の義務とは、登記（所有権移転の登記または所有権保存の登記）の申請に協力することを指している。
代金の支払額が割以下の場合は、業者としても登記をするのが不安であろうから、登記をしなくてもよい。また、登記をした場合に、買主が残代金債務を担保する抵当権等の登記申請に協力しないこと又は保証人を立てないことが明らかなときも、登記をしなくてもよい。
・２の担保目的で物件を譲り受けるとは、いったん買主に登記をするが、残債務の支払いを確実にしてもらうように、売主業者に登記を戻してしまうことをいう（譲渡担保という）。しかし、これは、はじめから所有権留保をするのと変わらない。そこで、代金額割を超える支払いを受けたら、これをしてはならないとした。
・３の提携ローン付き販売とは、買主が銀行等からローンを組み、業者に代金を支払ってしまうのだが、買主の銀行への返済につき、支払いを受けた業者が保証人となっているものをいう。この場合は割賦販売ではないのだが、業者が買主の保証人になっているので、買主のローン返済がないときのリスクは業者がかぶる。そのため、業者は、１・２の場合と同じく所有権留保や譲渡担保をしたくなるので、これらに対する制限をした。
チェック
□賦払金と所有権移転登記 業者Aは、業者でないＢとの間で宅地の割賦販売の契約（代金3，000万円）を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合に置いて、Aは、Ｂから万円の賦払金の支払いを受けるまでに、当該宅地にかかる所有権移転の登記をしなければならない
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| 問 2 |
【問2】宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、宅地をＢに代金6000万円で売却する契約を締結した。この場合，宅地建物取引業法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ 宅地建物取引業者である買主Ｂが手付金1200万円を持ち合わせていなかったので、Ａが貸与して契約の締結を誘引した場合には、宅地建物取引業法違反となる。
２ 宅地建物取引業者である買主Ｂが本件物件を掘出し物と考えて、契約の拘束力を高めるため、自ら手付金を3000万円とする申し出を行った場合、Ａがこの手付金を受領しても、宅地建物取引業法違反とはならない。
３ Ａが宅地建物取引業者でない買主Ｂと、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2000万円とする特約をした場合、その特約は代金額の２割の1200万円を超える部分は無効となり、1200万円の損害賠償額の予定をしたことになる。
４ 売買契約が、宅地の引渡しまでに、代金の一部として1500万円を支払う条件の割賦販売であった場合、Ｂが1500万円を支払い、Ａが宅地を引渡すときは、Ａは登記その他引き渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。
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問2
１○ 手付貸与による契約の誘引は、宅建業法違反である。
２○ Ａが受領した手付は、代金額の5割になるが、手付は代金額の2割までしか受け取れないという規制は、業者間取引には適用されないので、記述は宅建業法違反ではない。
３○ 記述のとおりである。
４× 割賦販売では、代金額の３割＝1800万円を超える額を受けるまでに登記義務を履行すればよい。1500万円は３割を超えていない。
結果:
