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| 問 1 |
7-22割賦販売における解除等の制限 42条
賦払金の支払いがない⇒で催告⇒日以上の相当期間⇒契約の解除・残額の請求
・売主業者は、非業者との宅地建物の割賦販売で、賦払金（分割金）の支払いがないときは、「直ちに契約を解除できる」とか、「残金を一挙に請求できる」という定めがあるときでも、賦払金の支払いがないときに、①日以上の期間を定めてその支払いをで催告（催促）し、②その期間内にその義務が履行されないときでなければ、契約を解除したり、期限の到来していない賦払金の支払いを一挙に請求することはできない。
チェック
□無催告で解除・残金一挙請求できる特約 非業者の買主が割賦金の支払を40日以上遅延した場合、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる」という特約はである。 |
| 問 2 |
【問2】宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として行う宅地（代金3,000万円）の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
1.Ａ社は、宅地建物取引業者である買主Ｂ社との間で売買契約を締結したが、Ｂ社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。Ａ社は、Ｂ社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、Ｂ社から1,000万円の違約金を受け取った。
2.Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｃとの間で、割賦販売の契約をしたが、Ｃが賦払金の支払を遅延した。Ａ社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Ｃがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。
3.Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｄとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Ｄは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をＡ社名義のままにしておいた。
4.Ａ社は、宅地建物取引業者である買主Ｅ社との間で、売買契約を締結したが、契約内容不適合担保責任について、「買主は、契約不適合の通知を、引き渡しから1年以内にしなければ、契約不適合責任追及権を失権する。」旨の特約を定めていた。
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問2
１違反しない。宅建業者間の取引であるから、損害賠償額の予定に関する規定の適用を受けない（宅地建物取引業法38条１項、78条２項）。
したがって、販売価額の20％（600万円）を超える損害賠償額を定める特約も有効である。
２違反。宅建業者は、自ら売主となる割賦販売契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、または支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができない（宅地建物取引業法42条１項）。
「20日の期間を定めて書面にて支払を催告」するのでは不十分である。
３違反しない。宅建業者は、自ら売主となる割賦販売契約において、所有権を留保することができるのは、代金の額の10分の３を超える額の金銭の支払を受けるまでである（宅地建物取引業法43条１項）。
本肢の買主は、いまだ代金の10分の１しか受け取っていないから、所有権を留保したとしても、宅建業法に違反しない。
４違反しない。宅建業者間の取引であるから、契約内容不適合の告知期限についての特約の制限の適用を受けない（40条１項、78条２項）。 したがって、記述の特約も違反ではない。
結果:
