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問 1	誤っているものにチェックせよ １□買主に有利な特約　相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金の半分を放棄して、契約を解除することができる旨の定めは、無効である。 ２□買主に有利な特約　業者Ａが、自ら売主として、業者でないＢと建物の売買契約を締結するに際して、Ｂが契約の履行に着手するまでにＡが売買契約の解除をするには、手付の３倍に当たる額をＢに償還しなければならないとの特約を定めることができる。 ３□買主に不利な特約　売主業者Ａと非業者の買主Ｂとのマンションの売買契約において、Ｂの履行着手前ならば、Ａは手付金の全額を返還して、契約を解除することができる旨の特約は、有効である。 ４□代金額２割超の手付　業者Ａは，自ら売主として工事完了前マンションを非業者Ｂに4,000万円で売却する契約を締結したとき、Ｂから，手付金として1,000万円を受領し，その際保険事業者と保証保険契約を締結して，当該保険証券をＢに交付した。これは、法に違反しない。 ５□代金額２割を超える手付の扱い　売主業者Ａと非業者の買主Ｂとのマンションの売買契約において業者Aが代金額２割を超えて手付を受けとった場合は、買主が手付放棄で解除した際には、売主業者は代金額２割を超える部分を買主に返還しなければならない。	１ ２ ３ ４ ５
問 2	【問2】　宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション（価格１億7,000万円）の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。 １　手付は、1500万円としたが、Ｂが一括しては払えないというので、500万円ずつ３回に分割して支払うこととした。 ２　手付は、契約の成立を証するものとして30万円とし、Ｂは、この他に1000万円を支払わなければ契約を解除できないこととした。 ３　手付は、解約手付として3000万円とし、業者Ａが契約の履行を完了するまでは、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができることとした。 ４　ＡＢ双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については2500万円とし、別に損害賠償額の予定として1000万円とすることとした。	１ ２ ３ ４

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問1
１×買主が手付の半額放棄で手付解除できるのは、解約手付の効力より買主に有利なので、有効である。
２〇売主が手付3倍返しでなければ手付解除できないのは、解約手付の効力より買主に有利なので、有効である。
３×手付返しで手付解除できるのは、手付倍返しを要する解約手付の効力より買主に有利なので、定めることができる。
４×業者自ら売主で買主が非業者のときに、代金額2割超の手付を受け取っては違反である。
５〇

問2
１違反。手付貸与による契約誘引禁止に違反している。
２違反。解約手付の効力を与えられるのに、手付放棄で解約できないことにしているから違反になる。
３違反しない。法の規定による解約手付は、業者Ａの履行の着手があるまでは手付放棄により解除できるとするもので、この定めより買主に有利な特約は、違反ではない。そして、業者Ａの履行の着手があっても、履行が完了するまでは、Ｂは、手付放棄による解除をできるとする特約は、法の規定より、買主に有利な特約であり、違反ではない。
４違反。違約金と損害賠償額の予定は、合算して代金額の２割（3400万円）を超えられない。記述は、合算して3500万円であり、代金額2割を超えているので、違反である。
結果: